Finanzminister Christian Lindner verlängert die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung um drei Monate bis 31. Januar 2023. So will er will Steuerpflichtigen, Finanzbehörden und Steuerberatern mehr Zeit geben.

Für Privathaushalte ist die Abgabe der Grundsteuererklärung nervig, aber machbar. Die Finanzverwaltungen der Länder stellen umfangreiche Ausfüllhilfen zur Verfügung. „Man sollte sich jedoch erst mal bei Elster registrieren, denn ohne Zertifikat kann man seine Erklärung nicht übertragen“, rät Ecovis-Steuerberater Alexander Kimmerle in Kempten. Das auf den Mittelstand spezialisierte Beratungsunternehmen Ecovis hat auf einer Deutschlandkarte die umfangreichen Ausfüllhilfen der jeweiligen Länderfinanzverwaltungen verlinkt: https://de.ecovis.com/grundsteuer/

Problematisch sind Grundsteuererklärungen für Landwirtschaft und Unternehmen

Bei Unternehmen wie auch in der Land- und Forstwirtschaft sind die Grundsteuererklärungen zum Teil hoch komplex. „Daher freuen wir uns hier über die Verlängerung um drei Monate“, sagt Kimmerle.

In der Land- und Forstwirtschaft ist seiner Erfahrung nach allein die Menge der Flurnummern eine Herausforderung. „Da kommen schon mal 100 unterschiedliche Flurnummern zusammen.“ Zudem ist die Nutzung der Grundstücke bei der Grundsteuererklärung anzugeben. „Wichtig ist hier die Abgrenzung zwischen dem privat genutzten Teil der Hofstelle und der Landwirtschaft.“

Ähnlich komplex sind die Verhältnisse bei Familienunternehmen, wenn der Betrieb über mehrere Generationen erweitert wurde. „Gehört das Unternehmensgrundstück der Firma, einer oder mehreren Personen sind hier zum Teil problematisch. Auch die Berechnung der Nutzflächen sind hier echte Herausforderungen“, sagt der Steuerberater Kimmerle.

Was passiert wenn man die Frist versäumt?

Einen weiteren Aufschub soll es wohl nicht geben. Wird die neue Frist versäumt, gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie bei der verspäteten Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Finanzämter können in diesem Fall zunächst mit einem Erinnerungsschreiben eine neue Frist zur Abgabe setzen, Pflicht ist dies aber nicht.

Ein Zwangsgeld wird zunächst angedroht und eine weitere Frist zur Einreichung der Erklärung gesetzt. Verstreicht die Frist, ohne dass die Erklärung abgegeben wurde, wird das Zwangsgeld festgesetzt. Beim ersten Versäumnis beträgt das Zwangsgeld zwischen 25 und 250 Euro. Ein einzelnes Zwangsgeld darf  25.000 Euro nicht übersteigen.

Die Höhe des Verspätungszuschlags beträgt 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens aber 25 Euro für jeden angefangenen Monat der eingetretenen Verspätung.

Die Finanzämter verschicken die ersten Grundsteuermessbescheide. Darin finden Immobilienbesitzer den Grundsteuermessbetrag, mit dem ihre Gemeinde ab 2025 die neue Grundsteuer berechnet. Ist der Betrag nicht korrekt, dann sollten Immobilienbesitzer innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Bescheid einlegen. „Diese Frist sollten Sie unbedingt nutzen“, rät Ecovis-Steuerberaterin Manuela Daffner in Straubing.

Warum verschicken die Finanzämter den Grundsteuermessbescheid?

Immobilienbesitzer müssen bis zum 31. Oktober 2022 ihre Grundsteuererklärung abgeben. Wer seine Grundsteuererklärung schon abgegeben hat, bekommt vom Finanzamt zunächst einen Brief mit zwei Bescheiden. In Bundesländern, die das Bundesmodell umgesetzt haben, erhalten Bürger

einen Grundsteuerwertbescheid (mit dem Grundsteuerwert) und einen

Grundsteuermessbescheid (mit dem Grundsteuermessbetrag).

Erst in einem zweiten Brief erhalten sie von ihrer Gemeinde einen dritten Bescheid, nämlich den Grundsteuerbescheid.

Erst im Grundsteuerbescheid steht, wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 zahlen müssen.

Was genau ist der Grundsteuerwert?

Der Grundsteuerwert enthält Angaben zum Wert, zur Art und zur Zurechnung des Grundstücks zu den jeweiligen Eigentümern. „Diese Angaben sollten Sie unbedingt prüfen“, rät Steuerberaterin Manuela Daffner.

Was genau ist der Grundsteuermessbetrag?

Mit dem Grundsteuermessbetrag berechnen Gemeinden ab 2025 die neue Grundsteuer. Der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid ist dafür die Grundlage. Im zweiten Bescheid wird er mit der Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl ist ein gesetzlicher Wert, der von der Nutzungsart des Grundstücks abhängig ist. Für Grundstücke in Bayern beträgt sie zum Beispiel 100 Prozent. Für Wohnflächen liegt sie bei 70 Prozent.

Der Grundsteuermessbescheid ist dann später die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer im dritten Bescheid durch die Stadt oder Gemeinde. „Wer erst 2025 feststellt, dass der Grundsteuermessbetrag oder der Grundsteuerwert aus den ersten beiden Bescheiden nicht stimmt, hat Pech gehabt. Denn der Einspruch gegen diese Bescheide ist nur innerhalb eines Monats nach Erhalt möglich“, sagt Daffner.

Wie lässt sich prüfen, ob der Grundsteuermessbetrag stimmt?

Die Überprüfung, ob die Berechnungen in den Bescheiden stimmen, müssen Sie selbst vornehmen. Eine Probeberechnung, wie man sie von Elster-Online bei Erstellung der Einkommensteuererklärung kennt, stellt die Finanzverwaltung aktuell nicht zur Verfügung. Allerdings stehen diverse Grundsteuerrechner online zur Verfügung, die eine Orientierung bieten können.

Was tun, wenn der Messbetrag falsch ist?

„Hat Ihr Finanzamt Ihre Angaben aus der Grundsteuererklärung nicht richtig übernommen oder stimmen die Werte nicht, dann sollten sie unbedingt innerhalb eines Monats nach Erhalt Einspruch einlegen. Nur dann ist eine Änderung der Angaben noch jederzeit möglich“, rät Steuerberaterin Daffner.

Ab wann läuft die Frist?

Wer den Bescheid per Post bekommt, bei dem läuft die Monatsfrist drei Tage nach Bekanntgabe des Bescheids beziehungsweise nach dem Datum des Bescheids.

Gilt das für alle Bundesländer?

Da die einzelnen Bundesländer die Grundsteuerreform in unterschiedlichen Grundsteuermodellen umgesetzt haben, bekommen Immobilienbesitzer Grundlagenbescheide mit unterschiedlichen Bezeichnungen. So erhalten Bürger in Bayern zum Beispiel keinen Grundsteuerwertbescheid, sondern einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge. Auch dieser Bescheid dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, sobald die Gemeinde ihren Hebesatz 2024 festgelegt hat.

„Wie hoch die neue Grundsteuer 2025 letztlich ausfällt, hängt von den Hebesätzen der Gemeinden ab“, sagt Manuela Daffner. Auch wenn die Gemeinden die Grundsteuer aufkommensneutral umsetzen sollen, also die Grundsteuereinnahmen insgesamt nicht steigen sollen, geht sie davon aus, dass viele Gemeinden in den kommenden drei Jahren ihre Hebesätze anpassen werden.

Grundstücksbesitzer müssen zwischen Juli und Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Auf Basis dieser Erklärungen berechnen die Finanzämter auf Grundlage neuer Regeln den künftigen Grundsteuerwert. Welche Daten dafür notwendig sind, das unterscheidet sich je nach Bundesland. Die Details erklärt Torsten Sonnenberg, Steuerberater bei Ecovis in Halle.

Was ändert sich bei der Grundsteuer?

2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Der Gesetzgeber änderte daher 2019 die Berechnungsmethode. Damit ab 2025 die neue Grundsteuer gelten kann, müssen die Finanzämter jetzt alle Grundstücke neu bewerten. Einige Bundesländer haben die Öffnungsklausel im Grundsteuer-Reformgesetz genutzt und gehen eigene Wege bei der Grundstücksbewertung.

Wie berechnen Finanzämter die Grundsteuer?

Das Berechnungsprinzip für die Grundsteuer ist überall gleich. Es gilt:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Den Hebesatz legt jede Kommune selbst fest. Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung. Dafür braucht es jetzt aktuelle Daten.

Wer ist von den neuen Regelungen betroffen?

„Alle Grundstücksbesitzer müssen sich rechtzeitig auf die verpflichtende Erklärung vorbereiten“, sagt Steuerberater Torsten Sonnenberg. Das bedeutet: Ganz gleich, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht, ob es land- und forstwirtschaftlich genutzt wird, ob es vermietet oder mit eigener Wohnimmobilie genutzt wird – alle, die ein Grundstück besitzen, müssen aktiv werden. Die neue Grundsteuer greift zwar erst in drei Jahren, also 2025. Aber die Finanzämter erheben bereits 2022 die notwendigen Daten. Grundstücksbesitzer haben nur vier Monate Zeit – zwischen Juli und Oktober 2022 – zur elektronischen Übermittlung der Daten.

Welche Daten müssen Grundstücksbesitzer übermitteln?

Die Informationen, die Grundstücksbesitzer ihrem Finanzamt liefern müssen, unterscheiden sich je nach Bundesland. Zu den Informationen, die alle Eigentümer liefern müssen, gehören:

Grundbuchdaten

genaue Anschrift

Art der Nutzung

Aktenzeichen des Einheitswerts

Grundstücksfläche

In den meisten Bundesländern sind zusätzlich weitere Daten erforderlich. Dazu gehören – je nach Bundesland – beispielsweise:

Bodenrichtwert

Nettokaltmiete

Gebäudefläche

Wohnfläche

Gebäudealter

Art der Immobilie

Anzahl der Wohnungen nach Größe

Anzahl Garagen und Stellflächen

Mietniveaustufe oder Wohnlage

Wo finden Grundstücksbesitzer weitere Informationen?

„Da in jedem Bundesland unterschiedliche Regeln gelten, sollten sich Grundstücksbesitzer frühzeitig informieren und mit ihrem Steuerberater sprechen“, rät Sonnenberg. „Das gilt umso mehr, wenn Eigentümer mehrere Grundstücke in unterschiedlichen Bundesländern haben und so verschiedene Berechnungsverfahren zusammenkommen.“

Was passiert, wenn Grundstücksbesitzer die richtigen Daten zu spät melden?

Wer die erforderlichen Daten nicht fristgerecht ans Finanzamt meldet, der muss mit Verspätungszuschlägen oder Zwangsgeldern rechnen, warnt Ecovis-Steuerberater Sonnenberg: „Alle Grundstücksbesitzer müssen diese Steuererklärung abgeben.“ Im schlimmsten Fall schätzen Finanzämter den Wert. „Das fällt nur selten zugunsten der Eigentümer aus.“

Zahlen Grundstücksbesitzer künftig mehr Steuern?

Die Reform führt dazu, dass sich die individuellen Steuerzahlungen ändern. Im Einzelfall kann das eine Steuererhöhung oder aber eine Steuersenkung bedeuten. Maßgeblich für die Höhe der individuellen Grundsteuer werden zudem die Hebesätze sein, die die Gemeinden festsetzen.

Tipp: Was sollten Grundstücksbesitzer jetzt tun?

Prüfen Sie, welche Regeln in Ihrem Bundesland gelten.

Sammeln Sie rechtzeitig alle notwendigen Daten.

Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater – besonders, wenn Sie mehrere Grundstücke oder Immobilien in verschiedenen Bundesländern besitzen.

Wie viel Grundsteuer müssen Immobilienbesitzer zukünftig zahlen? Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 das geltende Recht als verfassungswidrig eingestuft hat, wird über die neue Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, die im Herbst 2019 von Bundestag und Bundesrat beschlossen wurde, noch immer hitzig debattiert. Die Experten des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler (www.mcmakler.de) fassen daher nachfolgend zusammen, was die Grundsteuer, die auch als Grundbesitzsteuer bezeichnet wird, genau ist, wie sie berechnet wird und welche Punkte weiterhin für Diskussionen sorgen.

Regelung der Grundsteuer in Deutschland

Die Grundsteuer, die Eigentum, Grundstücke, aber auch Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung besteuert, wird in Deutschland von den Gemeinden beziehungsweise Städten erhoben. Das Grundsteuergesetz (Grstg) bildet die rechtliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer und beinhaltet mehrere Arten. Grundsteuer A, auch agrarisch genannt, wird für den Grundbesitz der Forst- und Landwirtschaft erhoben. Außerdem wird in einigen Bundesländern mit der Grundsteuer A auf Grundlage des Kirchensteuergesetzes eine Annexsteuer für kirchensteuerpflichtige Immobilienbesitzer eingefordert. Die Grundsteuer B, auch baulich genannt, besteuert bebaute sowie unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum.

„Wer Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigter ist, muss Steuern zahlen. Aus diesem Grund hat jedes einzelne Grundstück und jede einzelne wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz vom zuständigen Lagefinanzamt seine eigene Steuernummer. Diese Steuernummer wird bei einem Grundstücksverkauf dem neuen Hausbesitzer steuerlich zugeteilt“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Keine Grundsteuer müssen dagegen Grundbesitzer der öffentlichen Hand zahlen. Zudem ist Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird, von der Grundsteuer befreit. Das gilt auch für Religionsgemeinschaften, wissenschaftliche Einrichtungen, Krankenanstalten, Bildungseinrichtungen sowie Stiftungen, Vereine und denkmalgeschützte Grundstücke. Weitere Ausnahme: Weisen Vermieter erhebliche, nicht selbst verschuldete Mietausfälle nach, kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden.

Berechnung der Grundsteuer

Um die Grundsteuer berechnen zu können, muss der Grundsteuermessbetrag feststehen. Dieser ergibt sich nach dem Einheitswert und der Grundsteuermesszahl. Durch den Messbetrag und den Grundsteuer-Hebesatz wird die Grundsteuerhöhe berechnet. Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben und definiert sich durch Art und Nutzung des Gebäudes. Sie beläuft sich bundeslandspezifisch, zum Beispiel auf sechs Promille für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, 2,6 Promille für Einfamilienhäuser (für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswertes) und 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser. Der Grundsteuermesserbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Einheitswertes und der Grundsteuermesszahl. Dieser wird mit dem Hebesatz der Kommunen multipliziert, der von den Städten und Gemeinden festgelegt und in Prozent angegeben wird. Daraus ergibt sich die Grundsteuer. „Wichtig ist zu wissen, dass Städte und Gemeinden frei über die Höhe des Hebesatzes bestimmen können. Die Grundsteuer ist nicht zweckgebunden und für die ausschließliche Deckung der Ausgaben verantwortlich“, erklärt Pieczonka von McMakler.

Umlegung der Grundsteuer auf den Mieter

„Wenn Hausbesitzer ihre Immobilie vermieten, können sie die fällige Steuer bei der Betriebskostenabrechnung anteilig auf den Mieter umlegen. Der im Mietvertrag vorgesehene Umlageschlüssel dient dabei als Umlagemaßstab“, informiert der Immobilienexperte von McMakler. Wurde diesbezüglich im Mietvertrag nichts vereinbart, gilt die vom Mieter genutzte Wohnfläche als Umlageschlüssel. Immobilieneigentümer, die ihr Objekt vollständig selbst nutzen, müssen die Grundsteuer selbst zahlen.

Zahlung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird ein gesamtes Kalenderjahr im Voraus festgesetzt. Der Steuerbescheid gibt Informationen über die Fälligkeitstermine und wird vom zuständigen Lagefinanzamt an den Eigentümer geschickt, die die Steuer zu je einem Viertel am 15. Februar, Mai, August und November für das jeweilige Kalenderjahr bezahlen müssen. „Wer direkt für das ganze Jahr die Grundsteuer zahlen möchte, muss bis zum 30. September des vorangehenden Kalenderjahres einen Antrag stellen und die Steuer am 1. Juli jedes Jahres zahlen“, weiß Pieczonka von McMakler zu berichten.

Verfassungswidrigkeit der Grundsteuerreform

Dadurch, dass die Grundsteuerhöhe variiert, verstößt sie gegen das Gleichheitsprinzip. Daher gilt die aktuelle Berechnung seit dem 10. April 2018 als verfassungswidrig und veraltet, sodass eine Grundsteuerreform eingeleitet wurde. Am 8. November 2019 hat der Bundesrat zwar die Grundsteuerreform verabschiedet, sie tritt aber erst ab 2025 in Kraft. Bis dahin findet das alte Modell noch Anwendung. „Bisher basieren Rechnungen auf alten Grundstückswerten aus den Jahren 1935 und 1964. Diese Datensätze sind aber völlig veraltet und weichen vom tatsächlichen Marktwert ab, weil sich der Immobilienmarkt stark verändert hat“, erklärt der Geschäftsführer von McMakler.

Das neue Grundsteuermodell beinhaltet ein dreistufiges Verfahren. Im ersten Schritt werden alle 36 Milliarden Grundstücke in Deutschland bewertet. Immobilieneigentümer und Mieter müssen dementsprechend mit Hausbesuchen vom Finanzamt beziehungsweise von der Gemeinde rechnen. Des Weiteren soll die Grundsteuermesszahl gesenkt werden, damit die Grundsteuer nicht ansteigt. Als letzten Schritt sollen die Kommunen das jährliche Steueraufkommen immerzu bei 15 Milliarden halten. Kommunen in sehr teuren Gegenden müssten dafür Hebesätze unter Umständen herabsetzen, um Eigentümer nicht mit einer höheren Grundsteuer zu belasten. Nach der neuen Regelung werden bei der Berechnung die Höhe der Mieteinnahmen und das Baujahr berücksichtigt. Bundesländer dürfen aber eigene Regelungen treffen.

Die Diskussion zur Grundsteuerreform ist immer noch in vollem Gange: Erst Ende Februar 2020 verkündete Baden-Württemberg, ein eigenes Grundsteuermodell einführen zu wollen. Das Landesparlament ist skeptisch bezüglich des von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) entwickelten Modells und hat verfassungsrechtliche Zweifel angebracht. Wie genau die neue Berechnungsmethode aussehen soll, ist allerdings noch unklar. Demnach bleibt es weiterhin spannend, in welcher Form die neue Grundsteuer 2025 tatsächlich in Kraft treten wird.