Eine Analyse der Energieeffizienzklassen der 2024 auf immowelt.de zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien im Bestand zeigt:

Anteil ineffizienter Immobilien nimmt zu: Fast 37 Prozent der Wohnimmobilien hatten Energieeffizienzklasse schlechter als E - vor 4 Jahres waren es nur 28 Prozent

Bei Einfamilienhäusern verfügten zuletzt sogar mehr als die Hälfte (52 Prozent) über die niedrigsten Energieklassen F, G und H

Wohnungen effizienter als Häuser: Nur jedes 7. Angebot (14 Prozent) mit Energieeffizienzklasse schlechter als E

Große Unterschiede im Deutschland-Vergleich: Im Landkreis Holzminden hatten 80 Prozent der angebotenen Wohnimmobilien eine schlechte Energiebilanz, in Schwerin nur 5 Prozent

Bei deutschen Wohnimmobilien herrscht ein massiver energetischer Sanierungsbedarf. Wie eine aktuelle Analyse von immowelt zeigt, hatten 36,8 Prozent der im vergangenen Jahr auf immowelt.de zum Kauf inserierten Wohnungen und Häuser im Bestand eine Energieeffizienzklasse schlechter als E. Damit hat sich der Anteil sanierungsbedürftiger Immobilien in den vergangenen Jahren deutlich erhöht - 2020 verfügten lediglich 28 Prozent über die niedrigsten Energieeffizienzklassen F, G und H. Angesichts strengerer Vorschriften wie dem Heizungsgesetz und hoher Sanierungskosten verkaufen Eigentümer offenbar verstärkt Immobilien mit geringer Energieeffizienz.

"Vielen Eigentümern drohen in den kommenden Jahren hohe Ausgaben für die energetische Sanierung ihrer Immobilien", sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. "Der Sanierungsstau in Deutschland ist enorm und wird durch die stark gestiegenen Kosten sowie den Fachkräftemangel weiter verschärft. Hinzu kommt, dass sich energetische Maßnahmen ab einem bestimmten Effizienzlevel finanziell kaum noch lohnen. Wer den Energieverbrauch noch weiter senken will, muss häufig überproportional hohe Ausgaben in Kauf nehmen, was viele Eigentümer abschreckt."

Die unzureichende Energiebilanz vieler Wohnimmobilien stellt auch eine erhebliche Gefahr für die deutschen Klimaziele dar. So macht der Gebäudesektor laut Umweltbundesamt etwa 30 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland aus. Die für 2045 angepeilte Klimaneutralität erscheint angesichts des dürftigen energetischen Zustands vieler Immobilien jedoch illusorisch.

Großer Sanierungsbedarf bei Häusern

Besonders bedenklich steht es um den energetischen Zustand vieler Häuser. Betrachtet wurden für dieses Segment freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser. Objekte mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H machten hier im vergangenen Jahr mit 24,4 Prozent den größten Anteil am Angebot aus. Insgesamt hatte mehr als die Hälfte (51,9 Prozent) der inserierten Häuser eine Energieeffizienzklasse niedriger als E. Die Ansprüche der gemeinhin als effizient geltenden Klassen A+ bis C erfüllte hingegen weniger als ein Viertel (22,5 Prozent).

Wohnungen: Fast 40 Prozent mit Klasse C oder besser

Zwar träumen viele Menschen von einem freistehenden Einfamilienhaus, bei Wohnungen ist es jedoch deutlich besser um die Energieeffizienz bestellt. Hier verfügten 39,6 Prozent mindestens über die Energieeffizienzklasse C. Eine Energieklasse schlechter als E wiesen dagegen lediglich 14 Prozent der im vergangenen Jahr angebotenen Apartments auf. Generell sind Wohnungen zumeist energieeffizienter als freistehende Häuser, da sie von anderen Einheiten umgeben sind.

Deutschland-Vergleich: Bis zu 80 Prozent ineffiziente Immobilien

Große Unterschiede bei der Energiebilanz zeigen sich auch beim Vergleich der einzelnen kreisfreien Städte und Landkreise. Generell gibt es vor allem in strukturschwachen ländlichen Regionen viele Immobilien, die dringend energetisch saniert werden müssten. In den wirtschaftlich starken Regionen Süddeutschlands machen Wohnungen und Häuser mit einer Energieeffizienzklasse schlechter als E dagegen oftmals nur einen vergleichsweise geringen Anteil am Gesamtangebot aus. Doch auch in mehreren ostdeutschen Städten sind ineffiziente Objekte rar, da dort seit der Wiedervereinigung viele Immobilien aufwändig saniert wurden.

Den geringsten Anteil von Wohnimmobilien mit schlechter Energiebilanz weist Schwerin auf, wo in den vergangenen beiden Jahren lediglich 5,1 Prozent der angebotenen Objekte eine Energieeffizienzklasse niedriger als E hatten. Besonders selten sind Wohnungen und Häuser mit den Klassen F, G und H zudem in Rostock (8,4 Prozent) und Dresden (9,0 Prozent).

Den größten Anteil an Wohnimmobilien mit schlechter Energieeffizienz gibt es hingegen im niedersächsischen Landkreis Holzminden mit 79,5 Prozent. Auch im Landkreis Höxter (72,1 Prozent) in Nordrhein-Westfalen sowie im rheinland-pfälzischen Pirmasens (71,8 Prozent) finden sich besonders viele Immobilien mit den drei niedrigsten Energieeffizienzklassen.

Die Krise auf dem Immobilienmarkt verschärft sich weiter, wodurch Verkäufe immer schwieriger werden. Doch viele Eigentümer stellen sich selbst ein Bein: Einer Maklerumfrage zufolge erwarten 9 von 10 Eigentümern deutlich zu hohe Preise. Auch die Vermarktungszeit leidet darunter und erhöht sich erheblich. Die Zeiten, in denen Eigentümer den Markt in der Hand hatten, sind vorbei. Jetzt hat der Käufer das Sagen - dieser Situation müssen sich die Eigentümer anpassen. Überzogene Preisvorstellungen führen nicht zum Ziel. Stattdessen muss eine realistische Einschätzung her. Wie Eigentümer in 5 Schritten den richtigen Preis ermitteln, wird nachfolgend von Heid Immobilienbewertung erläutert.

1. Schritt: Marktanalyse durchführen

Um einen realistischen Verkaufspreis für eine Immobilie zu ermitteln, ist im ersten Schritt eine Marktanalyse unerlässlich. Sie gibt einen ersten Anhaltspunkt für die Preisgestaltung. Dazu sollte der Eigentümer seine eigene Immobilie mit Objekten vergleichen, die ähnliche Merkmale in Bezug auf Lage, Größe und Zustand aufweisen. Optimalerweise konzentriert man sich außerdem auf Verkäufe der letzten Monate, da diese den Markt realistisch widerspiegeln. Bei einer Marktanalyse spielen ferner die Markttrends eine Rolle. Dazu zählen unter anderem die Preisentwicklung sowie die aktuelle Nachfrage und Angebot. So kann ein Überangebot an Immobilien zu niedrigeren Preisen führen, während eine hohe Nachfrage die Preise treibt. All diese Aspekte beeinflussen den Wert der Immobilie.

2. Schritt: Professionelle Immobilienbewertung in Anspruch nehmen

Im zweiten Schritt sollte eine professionelle Immobilienbewertung in Anspruch genommen werden. Dieser Schritt ist entscheidend, um einen objektiven und marktgerechten Verkaufspreis zu ermitteln. Die Vorteile sind hierbei vielfältig: Ein professioneller Gutachter bringt keine persönlichen Emotionen in die Bewertung ein, die den Wert der Immobilie verzerren könnten. Auch verfügen Experten über tiefgreifende Kenntnisse des Marktes, die man sich als Laie kaum aneignen kann. Professionelle Gutachter haben Erfahrung, welche Aspekte - neben den offensichtlichen, wie Lage oder Zustand - von Bedeutung sind. Am Ende erhält der Eigentümer einen umfassenden Bericht, der nicht nur den geschätzten Wert angibt, sondern auch die Faktoren, die zu dieser Einschätzung geführt haben. Das schützt vor zu teuren, aber auch vor zu niedrigen Preisen.

3. Schritt: Zustand der Immobilie bewerten

Der Zustand einer Immobilie ist ein fundamentaler Aspekt, der maßgeblich den Wert und damit den Verkaufspreis beeinflusst. Bei der Ermittlung des Preises müssen daher sämtliche Faktoren, die den physischen Zustand betreffen, sorgfältig analysiert werden. Dazu zählen unter anderem durchgeführte Renovierungen und Modernisierungen, die den Wert steigern können, sowie vorhandene Mängel und der Bedarf an notwendigen Instandhaltungsarbeiten, die zu einer Wertminderung führen können. Eine professionelle Immobilienbewertung ist auch in diesem Kontext von großem Wert. Experten können ein Objekt korrekt bewerten, wobei die Bewertung auf zahlreichen Kriterien basiert, wie der Substanz und der technischen Ausstattung, der Lage, dem Baujahr, der Energieeffizienz oder dem Ausstattungsstandard.

4. Schritt: Berücksichtigung besonderer Immobilienmerkmale

Jede Immobilie ist auf ihre Weise einzigartig. Wenn es um die Preisgestaltung geht, sollten deshalb auch spezifische Merkmale herausgearbeitet werden. Die Positionierung der Immobilie ist oft der wichtigste Faktor. Eine beliebte Wohnlage, die Nähe zu städtischen Zentren, die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln sowie eine gute lokale Infrastruktur wie Schulen, Krankenhäuser und Einkaufsmöglichkeiten können den Wert einer Immobilie erheblich steigern. Gleiches gilt beispielsweise für eine hochwertige Innenausstattung, moderne Küchen- und Badeinrichtungen, energieeffiziente Systeme und andere moderne Technologien, die zur Wertsteigerung beitragen. Weitere besondere Merkmale können Gärten, Balkone, Terrassen oder der Ausblick sein. Die Herausforderung besteht darin, diese Faktoren zu erfassen und in einen monetären Wert umzuwandeln.

5. Schritt: Anpassung an die Marktdynamik

Schließlich ist es wichtig, die Preisstrategie flexibel zu gestalten und bei Bedarf anzupassen. Der Immobilienmarkt ist dynamisch und Veränderungen in der Wirtschaft, im Zinsniveau oder in der Nachfrage können eine Anpassung des Verkaufspreises erforderlich machen. Eine regelmäßige Überprüfung und Anpassung des Preises an die aktuelle Marktsituation kann dazu beitragen, die Immobilie zeitnah und zu einem fairen Preis zu verkaufen.

Ob es sich um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie handelt: Viele Menschen sind sich unsicher, ob der veranschlagte Preis angemessen ist. Sie entscheiden sich deshalb für eine Immobilienbewertung. Das hat zahlreiche Vorteile. Nicht nur kann man über ein Expertengutachten finanzielle Einbußen verhindern, die durch einen zu hohen oder einen zu niedrigen Verkaufspreis entstehen können. Auch können sich Interessenten auf diese Weise vor unliebsamen Überraschungen absichern. Katharina und André Heid haben sich mit der Heid Immobilien GmbH auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Das Team von zertifizierten Sachverständigen und Immobiliengutachtern bewertet Immobilien zuverlässig und professionell, wobei sie stets die individuellen Bedürfnisse ihrer Kunden berücksichtigen. Dabei legen sie Wert auf faire und transparente Preise und eine Festpreisgarantie.

Die Zinswende ist längst auf dem Immobilienmarkt angekommen. Manche Bauträger werden von den gestiegenen Finanzierungskosten überfordert und müssen Insolvenz anmelden. Gerade Käufer von bereits begonnenen, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben werden dadurch vor Herausforderungen gestellt. Bevor eine Entscheidung getroffen wird, ist eine gründliche Beratung unentbehrlich.

Der Traum vom Eigenheim - ausgeträumt?

Zwischen dem Abschluss des Bauträgervertrages und der Schlüsselübergabe für die fertige Wohnung vergehen oft mehrere Monate oder sogar Jahre. Viel Zeit, in denen sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern können. Genau das ist nun geschehen: Die rasant gestiegenen Bauzinsen und höhere Kosten für Baumaterialien werfen die Kalkulation mancher Bauträger über den Haufen. Im schlimmsten Fall ist deren Zahlungsunfähigkeit das Ergebnis. Für die Käufer bedeutet dies, dass auf der Baustelle erst einmal alles stillsteht. "Auch wenn es schwerfällt: Das Wichtigste ist, die Ruhe zu bewahren und keine übereilten Entscheidungen zu treffen", rät Dr. Benjamin Karras, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. "Es ist erst einmal Sache des Insolvenzverwalters, über die Fortsetzung des Bauvorhabens zu entscheiden". Insbesondere bei fortgeschrittenen Projekten kann die Vollendung des Gebäudes auch aus Sicht des Insolvenzverwalters wirtschaftlich sinnvoll sein.

Ein Rücktritt muss gut überlegt sein

In den meisten Fällen wird sich der Insolvenzverwalter jedoch gegen die Baufortführung entscheiden. Nach der gesetzlichen Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch hat der Käufer dann die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. "Ein Rücktritt ist aber für die Käufer sehr riskant", betont Karras. "Wenn die Käufer bereits Ratenzahlungen geleistet haben, erhalten sie ihr Geld nicht etwa vorrangig vor anderen Gläubigern zurück. Stattdessen müssen sie sich mit der allgemeinen Insolvenzquote begnügen. In den meisten Fällen wird so nur ein Bruchteil der Kaufpreisraten zurückgezahlt werden." Bevor Käufer vom Vertrag zurücktreten, sollten sie unter fachkundiger Beratung, z.B. durch eine Anwältin oder einen Anwalt, die Konsequenzen durchdenken.

Die Kündigung als Alternative - Vom Kunden zum Bauherrn

Teilweise wird in Notarverträgen deshalb vereinbart, dass dem Käufer ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund für den Fall der Insolvenz des Bauträgers zusteht. Üben die Erwerber ein solches Kündigungsrecht aus, können sie den Rohbau gemeinsam fortsetzen. Dies erfordert allerdings bei einem Mehrparteienhaus die Kooperation aller Käufer. Auch müssen die Bauherren wider Willen mit höheren Kosten rechnen. "Ein neuer Bauunternehmer hat bei der Übernahme eines bereits begonnen Vorhabens beträchtlichen Aufwand. Zu den bisherigen Konditionen wird sich darauf niemand einlassen", erläutert Karras weiter.

Im Verhältnis zum Bauträger entsteht hinsichtlich der Bauleistungen ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis. Dabei werden etwa noch bestehende Vergütungsansprüche mit den Schadensersatzansprüchen wegen Verzug und Nichterfüllung verrechnet. Der überschießende Betrag stellt wiederum bloß eine Insolvenzforderung dar. Auch hier sollten vor einer Entscheidung Vor- und Nachteile sorgsam abgewogen werden.

Vertragliche Vorsorge löst nicht alle Probleme

Notarinnen und Notare berücksichtigen bereits beim Entwurf des Bauträgervertrages ein mögliches Insolvenzrisiko. Ausdruck davon ist beispielsweise die Ratenzahlung des Kaufpreises, die eine Vorleistung des Käufers verhindern soll. Eine umfassende Vorsorge für den Insolvenzfall wäre aktuell jedoch nur dann zu erreichen, wenn der Kaufpreis erst nach vollständiger Fertigstellung des Objekts und damit nicht in Raten fällig würde. Dies wiederum hätte zur Folge, dass der Bauträger das Objekt vollständig finanzieren müsste, was für die Käufer mit einer erheblichen Kostensteigerung verbunden wäre. Auch werden sich viele Bauträger gar nicht erst auf eine solche Vertragsgestaltung einlassen.

"Um den Käuferschutz an dieser Stelle zu verbessern, ist der Gesetzgeber gefragt", so Karras weiter. "Bereits seit mehreren Jahren macht sich die Bundesnotarkammer für eine gesetzliche Stärkung des Insolvenzschutzes stark." Jüngst hat auch das Bundesjustizministerium auf das Problem reagiert. Das Ministerium prüft, ob der Bauträger dem Kunden den Abschluss einer Insolvenzversicherung zumindest anbieten muss. Ob dieser Vorschlag einmal zum Gesetz wird, ist aber noch nicht abzusehen. Und für bereits abgeschlossene Bauträgerverträge gilt eine Neuregelung ohnehin nicht. Deshalb bleibt es erst einmal dabei: Käufer brauchen derzeit starke Nerven und gute Beratung.

Das Ringen der Ampelkoalition ums Gebäudeenergiegesetz ist beendet. Der Gesetzentwurf wurde am 8. September 2023 im Bundestag beschlossen. Ab 2024 sollen möglichst nur noch Heizungen neu eingebaut werden, die zu wenigstens 2/3 ökologisch sind. Es gibt zwar eine Ausnahme für moderne Öl- oder Gasheizungen, doch die können in Zukunft nach Einschätzung des Geldratgebers Finanztip für Hausbesitzer richtig teuer werden. 

„Wer ab 2024 nochmal auf eine Öl- oder Gasheizung setzt, bereut das schon 2029 möglicherweise“, so Sandra Duy, Autorin des neuen Finanztip-Buchs Energetisches Sanieren: Einfach erklärt. Ab 2029 müssen diese Heizungen nämlich mit einem immer weiter steigenden Anteil an Biomasse betrieben werden. Dazu gehören Biogas, Bio-Öl und Wasserstoff. „Biogas und Bio-Öl sind aktuell noch deutlich teurer als herkömmliches Heizöl oder Erdgas. Auch die Verfügbarkeit gestaltet sich schwierig“, erklärt Duy. Hinzu kommen steigende Preise auch für konventionelles Gas und Heizöl wegen der CO2 Abgaben.

Trifft Jahr für Jahr einige Prozent der Hausbesitzerinnen

Funktionierende Heizungen müssen auch nach der Verabschiedung des Gesetzes nicht rausgerissen werden. „Für die meisten Hausbesitzer hat das neue Gesetz vorerst keine Konsequenzen“, sagt Sandra Duy, Finanztip-Expertin für energetische Sanierung. Nur wessen Heizung irreparabel kaputt ist, muss handeln. Außerdem gilt: In Neubaugebieten müssen neu eingebaute Heizungen sofort klimafreundlich, also mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien, betrieben werden. Veraltete Heiztechnik, wie ein Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre ist, muss ausgetauscht werden. Ausnahme: Der Kessel fällt unter Bestandsschutz, wenn die Eigentümer des Hauses schon vor 2002 dort wohnten. Sobald die Kommune einen Wärmeplan vorlegt, in der sie Flächen für zum Beispiel Fernwärme ausweist, dürfen dort keine neuen fossilen Heizungen mehr eingebaut werden. Gas- und Ölheizungen, die nach 2024 eingebaut wurden, müssen ab 2029 klimafreundlich betrieben werden – nämlich mit einem steigenden Anteil von Biomasse wie Biogas, Wasserstoff oder Bio-Öl.

Geld sparen durch energetische Sanierung

Für die klimafreundlichen Heizungstechnologien sollten Wohnhäuser erst einmal energieeffizienter gemacht werden, um einen wirtschaftlichen Betrieb zu gewährleisten. „Der Betrieb einer Wärmepumpe in einem komplett unsanierten Haus kann teuer werden“, warnt Sandra Duy von Finanztip. „Eine energetische Sanierung ist aber bei jeder Heizungstechnik von Vorteil, denn auch bei Öl und Gas zahlt Hausbesitzerinnen drauf, wenn die Wärme durch ungedämmte Dächer und Fassaden wieder verloren geht“.

Doch wie können Hauseigentümer die Sanierung finanzieren? Wo gibt es Förderungen? Und wie genau sollte man vorgehen? Antworten auf die großen Fragen zur Sanierung gibt Sandra Duy im neuen Finanztip-Buch Energetisches Sanieren: Einfach erklärt. Darin erklären die Autorinnen auch das neue Heizungsgesetz.www.finanztip.de

Steigende Mieten und hohe Energiekosten machen das Wohnen für Familien immer teurer. Bis zu 40 Prozent des mittleren Nettoeinkommens muss eine Durchschnittsfamilie für die Warmmiete einer geräumigen Wohnung aufwenden. Das zeigt eine Analyse von immowelt, bei der die aktuellen Angebotsmieten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in 107 ausgesuchten deutschen Städten mit dem Medianeinkommen einer Familie (je ein Voll- und Teilverdiener plus 1 Kind) in der jeweiligen Stadt verglichen wurden. In 70 von 107 untersuchten Städten müssen Mieter für eine familiengerechte Wohnung mindestens 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete aufbringen. Gemeinhin wird oft empfohlen, maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Wohnkosten zu verwenden.

"Die weiter steigenden Mietpreise bedingt durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie die erhöhten Energiekosten setzen Familien finanziell stark unter Druck", erklärt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. "Selbst Familien mit mittlerem Gehalt, in denen beide Elternteile berufstätig sind, müssen einen großen Anteil ihres Einkommens für die Miete aufbringen. Für einkommensschwache Familien ist die Situation noch deutlich schwieriger."

Hohe Belastung in Bayern und den Metropolen

Spitzenreiter im Ranking ist München. Familien müssen hier besonders tief in die Tasche greifen. In der bayrischen Metropole muss eine Familie mit mittlerem Gehalt 40 Prozent ihres Verdienstes für die Wohnkosten aufbringen. Das Mediannettoeinkommen einer Familie ist in München zwar mit monatlich 5.196 Euro vergleichsweise gut. Allerdings sind die monatlichen Kosten für die Warmmiete einer 100-Quadratmeter-Wohnung mit durchschnittlich 2.072 Euro die mit Abstand höchsten aller untersuchten Städte. Eine ähnlich starke Belastung haben Familien auch in anderen Städten Bayerns. 5 der 10 Städte mit dem größten prozentualen Anteil der Mietkosten am Medianeinkommen einer Familie befinden sich im Freistaat. Neben München sind dies Lindau (38 Prozent), Rosenheim (37 Prozent), Landshut (37 Prozent) und Fürth (35 Prozent).

Auch in Metropolen wie Berlin ist das Wohnen für Durchschnittsfamilien kostenintensiv. Für eine familientaugliche Wohnung müssen in der Bundeshauptstadt im Durchschnitt 1.524 Euro Warmmiete aufgebracht werden. Bei einem mittleren Einkommen von 4.098 Euro ergibt sich eine monatliche Belastung von 37 Prozent. In Köln zahlen Familien im Schnitt eine Miete von 1.576 Euro zahlen, was 36 Prozent des Gehalts ausmacht. Ein Drittel ihres Medianeinkommens müssen Familien in Hamburg für die Warmmiete ausgeben. Im Vergleich zu Berlin und Köln ist die niedrigere Warmmiete in Hamburg (1.456 Euro) ausschlaggebend für die etwas geringere Belastung. In Frankfurt beläuft sich die Belastung für Familien auf 32 Prozent ihres Nettoeinkommens. In Stuttgart (31 Prozent) ist der Anteil nur unwesentlich geringer. Aufgrund der hohen Durchschnittsgehälter in beiden Städten ist die finanzielle Belastung dort sogar niedriger als in kleineren Städten wie Freiburg (36 Prozent) oder Offenbach (37 Prozent), die zwar ein ähnliches Mietniveau aufweisen, aber deutlich geringere Gehälter.

Osten: niedrige Mieten, aber auch niedrige Gehälter

Auch im Osten Deutschlands ist die Wohnkostenbelastung zum Teil sehr hoch. Zwar sind in den meisten Städten die Kaltmieten vergleichsweise niedrig, jedoch machen die Nebenkosten einen großen Anteil der Gesamtmiete aus. Zudem besteht eine große Diskrepanz zwischen den Gehältern in West- und Ostdeutschland. 7 der 10 Städte mit dem geringsten Medianeinkommen liegen im Osten der Bundesrepublik. Die finanzielle Belastung für Familien ist dementsprechend hoch. In Erfurt beläuft sich die Warmmiete für eine familiengerechte Wohnung auf 1.184 Euro. Mit einem mittleren Einkommen von 3.451 Euro entfallen 34 Prozent auf die Wohnkosten. Den gleichen Anteil des Einkommens verschlingt die Warmmiete in Jena, Rostock folgt mit 33 Prozent. In den großen Städten des Ostens, Dresden und Leipzig, belaufen sich die Wohnkosten für eine familienfreundliche Wohnung jeweils auf 30 Prozent des Einkommens einer durchschnittlichen Familie. Die für Familien erschwinglichsten Städte im Osten sind Dessau-Roßlau und Halle. Die Mietkosten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung belaufen sich auf 982 Euro in Dessau-Roßlau und auf 974 Euro in Halle. Dies stellt 28 Prozent bzw. 27 Prozent des Nettoeinkommens dar.

Geringe Belastung im Ruhrgebiet

Insgesamt geben Familien nur in 7 von 107 untersuchten Städten maximal 25 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete aus - 3 dieser Städte liegen in Nordrhein-Westfalen. Besonders die Städte im Ruhrgebiet überzeugen durch vergleichsweise niedrige Preise bei einem mittleren Gehaltsniveau. Die preisgünstigsten Städte sind Duisburg (1.035 Euro), Hagen (971 Euro) und Gelsenkirchen (960 Euro), wo Familien jeweils ein Viertel ihres Einkommens für die Warmmiete aufwenden müssen. Auch in den größten Ruhrgebietsstädten ist die Belastung moderat: In Dortmund beläuft sich die durchschnittliche monatliche Warmmiete für eine 100-Quadratmeter-Wohnung auf 1.131 Euro, was 28 Prozent des Median-Verdienstes entspricht. Ähnlich gestaltet sich die Situation in Essen. Dort machen die Mietkosten für eine familiengerechte Wohnung (1.111 Euro) 26 Prozent des Nettoeinkommens aus.

Autostädte mit höchsten Gehältern

Weitaus höhere Mediangehälter haben die Autostädte Ingolstadt und Wolfsburg. Aufgrund des hohen mittleren Einkommens von 5.590 Euro in Ingolstadt geben Familien selbst bei einer vergleichsweise hohen Warmmiete von 1.439 Euro lediglich 26 Prozent ihres Verdienstes für eine 100-Quadratmeter-Wohnung aus. Den geringsten Anteil vom Gehalt unter allen Städten müssen Familien in Wolfsburg ausgeben. Hier trifft ein hohes Gehaltsniveau (5.546 Euro) auf niedrige Mieten: Für eine familienfreundliche Wohnung (1.110 Euro) müssen lediglich 20 Prozent des Einkommens aufgebracht werden.

Beim Thema Bauzinsen gilt: Es gibt keinen Grund zu warten. "Seit der Zinswende vor anderthalb Jahren hatten sich Immobilienfinanzierungen zunächst kontinuierlich verteuert, der Zinssatz für zehnjährige Darlehen hat sich aber inzwischen in einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent eingependelt. Das wird auf absehbare Zeit so bleiben, auch wenn kurzfristige Ausschläge über die Marke von 4 Prozent möglich sind", erklärt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG. "Auch wenn die Notenbanken mit Blick auf die nach wie vor hartnäckige Inflation weitere Leitzinserhöhungen signalisiert haben, sehen wir die entsprechende Rhetorik im aktuellen Zinsniveau eingepreist", so Mohr. Für Kaufwillige gibt es also keinen Grund, auf sinkende Konditionen zu spekulieren. Die Mehrheit der monatlich von Interhyp im Bauzins-Trendbarometer befragten Zinsexpertinnen und -experten erwartet ebenfalls eine Seitwärtsbewegung und Zinssätze von rund 4 Prozent bis zum Herbst.

Laut Interhyp-Daten haben sich die Zinssätze für zehnjährige Darlehen im Juni wie bereits im April und Mai zwischen etwa 3,70 und 3,90 Prozent bewegt und liegen aktuell bei 3,79 Prozent. 15-jährige Kredite sind Anfang Juli nur rund 10 bis 15 Prozentpunkte teurer. Sie bieten im Gegenzug jedoch mehr Kalkulationssicherheit und eine gesetzliche Ausstiegsoption nach zehn Jahren.

Nach Meinung der im Rahmen des Trendbarometers befragten Expertinnen und Experten sollten angehende Immobilienkäuferinnen und -käufer die Entschlossenheit der amerikanischen Notenbank FED und der Europäischen Zentralbank EZB nicht unterschätzen. "So lange die Notenbanker derart deutlich weitere Zinsschritte in Aussicht stellen, sollte man nicht auf eine erneute Zinswende hoffen. Die jetzige Zinslandschaft könnte uns mit Blick auf die aktuellen wirtschaftlichen und konjunkturellen Rahmendaten längere Zeit begleiten", sagt Mirjam Mohr.

Für Immobilieninteressentinnen und -interessenten bietet der Markt aktuell Chancen, die vor der Zinswende in dieser Form nicht möglich gewesen wären. "Fallende Zinsen sind zwar vorerst unwahrscheinlich. Wir sehen aber gerade beim Thema Kaufpreisverhandlungen einen großen Hebel für unsere Kundinnen und Kunden. Die Energiekrise und das geplante Gebäudeenergiegesetz (GEG) verbessern die Verhandlungsposition gerade bei Bestandsgebäuden spürbar", rät Mirjam Mohr. "Es ist daher wichtig, die anfallenden Sanierungen in den Verhandlungen mit einzupreisen". Neben möglichen Abschlägen beim Preis profitieren Kaufwillige zudem seit einigen Monaten von einem generell größeren Angebot von Objekten am Markt.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich laut Interhyp frühzeitig über seine finanziellen Möglichkeiten informieren und konkrete Berechnungen anstellen. "Der Immobilientraum ist für viele Menschen nicht vorbei - der Weg dahin hat sich nur verändert. Und unser Job in der Beratung ist es, den Menschen diesen Weg aufzuzeigen. Jede Finanzierung ist individuell und häufig ist es ein Zusammenspiel aus vielen verschiedenen Parametern, wodurch der Traum schließlich in Erfüllung geht", erklärt Mohr. Konkrete Hebel sind: Preise zu verhandeln, verschiedene Tilgungsoptionen durchzuspielen, (regionale) Förderungen und das Nutzen von günstigen Einstiegspunkten im derzeit weiterhin volatilen Zinsumfeld. "All diese Hebel und weitere Möglichkeiten gehen wir im Rahmen einer Beratung detailliert durch. Und manchmal ist das Eigenheim dann doch näher, als man anfangs denkt", so Mohr.

Das Eigenheim im Alter zu Geld machen und weiter darin wohnen – das versprechen Anbieter Seniorinnen und Senioren mit Wohneigentum. Die Stiftung Warentest hat für ihre Zeitschrift Finanztest drei Modelle der Immobilienverrentung verglichen: Komplettverkauf, Teilverkauf sowie Kreditaufnahme mit Wohn- oder Nutzungsrecht. Besonders das Modell Teilverkauf ist risikoreich und nicht empfehlenswert.

Für Seniorinnen und Senioren mit Wohneigentum, die zusätzliches Kapital benötigen, aber in ihrem Eigenheim bleiben wollen, ist Immobilienverrentung eine Option. Besonders wenn sie keine Erben haben, diese die Immobilie nicht wollen oder Streit vermieden werden soll, können Verkauf oder Kreditaufnahme sinnvoll sein.

Allerdings sollten Interessenten stets fachkundigen Rat einholen, denn kein Anbieter im Test stellte für den Laien verständliche Informationen zur Verfügung. Vertragsentwürfe gaben sie nicht heraus.

Vom Teilverkauf einer Immobilie rät Finanztest grundsätzlich ab. Hierbei verkauft der Eigentümer einen Teil der Immobilie und erhält dafür eine Einmalzahlung und ein lebenslanges Wohnrecht. Dafür bezahlt man dem Investor ein monatliches Nutzungsentgelt. Das noch junge Finanzmodell wirkt attraktiv und dominiert aktuell den Markt, es bürdet dem Verkäufer aber viele Risiken auf. So kann das Nutzungsentgelt stark steigen. Und wer mit der Zahlung in Verzug gerät oder gar nicht mehr zahlen kann, kann schnell das Zuhause verlieren.

Mit einem Kredit oder dem Komplettverkauf der Immobilie fahren Seniorinnen und Senioren besser. Eine Kreditaufnahme ist bis zur Hälfte des Immobilienwerts möglich und verursacht weniger Kosten als der Teilverkauf. Stellt die Aufnahme von Schulden ein Problem dar, ist ein Komplettverkauf gegen Einmalzahlung, Leibrente oder einer Kombination aus beidem empfehlenswerter. Doch wie überprüft man, ob der Wert des lebenslangen Bleiberechts angemessen ermittelt wurde? Finanztest hat hierfür ein eigenes Rechenmodell entwickelt, das Alter, Geschlecht und Zinsniveau berücksichtigt.

Das Fazit der Tester: Wer finanziell schon gut dran ist und Wohneigentum in guter Lage besitzt, hat es leicht, sich durch eine Immobilienverrentung noch besser zu stellen. Immobilieneigentümer in ländlichen und strukturschwachen Gegenden müssen hingegen damit rechnen, gar keine oder nur schlechte Angebote zu bekommen.

Der Test „Immobilienverrentung“ findet sich in der Dezember-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und unter www.test.de/immobilienrente.

Durch herabgefallenes Laub wird es jetzt im Herbst rutschig auf unseren Straßen. Aufgepasst: Hauseigentümer:innen haben mit der sogenannten „Verkehrssicherungspflicht“ die Verantwortung, dass Gehwege gefahrlos genutzt werden können.

Laub fegen

Kommen Passanten auf einem Gehweg durch nicht geräumtes Laub zu Fall,  können Geschädigte Schadenersatz oder Schmerzensgeld verlangen

Die Räum- und Streupflicht kann per Zusatz im Mietvertrag auf die Mieter:innen übertragen werden

Hausbesitzer:innen und Mieter:innen können sich vor Ansprüchen bei Vernachlässigung der Räumpflicht durch eine Privathaftpflichtversicherung schützen

Die Blätter färben sich bunt und die dunkle Jahreszeit kündigt sich an. Das Herbstlaub fällt und es wird rutschig auf unseren Straßen. Die Pflicht, für sichere Wege vor einem Gebäude zu sorgen, obliegt grundsätzlich den Hauseigentümer:innen. Diese haben mit der sogenannten „Verkehrssicherungspflicht“ die Verantwortung, dass Gehwege gefahrlos genutzt werden können.

„Kommt ein Passant auf einem Gehweg durch nicht geräumtes Laub zu Fall, kann das für den Hausbesitzer teuer werden. Die Geschädigten können Schadenersatz oder Schmerzensgeld verlangen. Haftbar gemacht wird in der Regel die Eigentümer, denn sie sind für das Laubfegen verantwortlich“, so Roland Stecher, Finanzdienstleistungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Eigentümer:innen selbstgenutzter Einfamilienhäuser können sich mit einer Privathaftpflichtversicherung schützen. „Bei vermieteten Immobilien oder Eigentumswohnungen können Sie sich mit einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung absichern. Sie können ihre Verkehrssicherungspflichten aber auch auf Firmen zur Gehwegreinigung übertragen“, empfiehlt Roland Stecher.

Räum- und Streupflicht in Mietverträgen

In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel zur Kehrpflicht auf Bürgersteigen. Die Räum- und Streupflicht kann per Zusatz im Mietvertrag auf die Mieter:innen übertragen werden. Generell gilt die Regelung, dass wochentags zwischen 7 Uhr früh und 20 Uhr abends sowie am Wochenende zwischen 9 Uhr und 20 Uhr die Wege risikolos passierbar sein müssen. Hier entgegen gibt es Urteile über die Räumpflicht von Herbstlaub. Das Landgericht Berlin stellte fest, dass im 6-Tage-Rhythmus zu kehren ausreichend sei (Urteil vom 11. Oktober 2005, Az.: 13 O 192/03). Damit unterscheidet sich die aktuelle Rechtsprechung von der generellen Regelung. Roland Stecher rät: „Zum Schutz Ihrer Mitmenschen, sollten Sie die Wege bei Bedarf jedoch täglich kehren.“

Auch Mieter können sich vor Ansprüchen bei Vernachlässigung der Räumpflicht durch eine Privathaftpflichtversicherung schützen. Sie kommt für Schadensersatzansprüche auf und wehrt unbegründete Forderungen ab.

Laub zur Deponie

Das Laub dürfen Sie nicht einfach vom Gehweg auf die Straße kehren, wenn dadurch die Verkehrssicherheit gefährdet wird.

Verboten ist auch, Herbstlaub im nächsten Wald, Gulli oder Rinnstein zu entsorgen. Verwenden Sie stattdessen die Bio-Tonne, den eigenen Komposthaufen oder entsorgen Sie die Blätter als Grünabfall auf der nächsten Deponie.

Energiesparen ist angesagt

Das Bundesimmissionsschutzgesetz gibt vor: Die Nutzung von Laubbläsern und Laubsaugern ist nur an Werktagen von 9 Uhr bis 13 Uhr und von 15 Uhr bis 17 Uhr erlaubt, an Sonn- und Feiertagen ist der Gebrauch verboten. „Auf Laubbläser sollte aus energetischer und ressourcenschützender Sicht möglichst verzichtet werden“, rät Inse Ewen Energieberaterin der Verbraucherzentrale Bremen.

In einem Mietvertrag kann geregelt werden, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs oder erst nach einer bestimmten Mietzeit kündigen können. Dies müssen auch Käufer von vermieteten Immobilien beachten. Wer dagegen in einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwirbt, kann unabhängig von den Bestimmungen des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 76/20) hin.

Ein Ehepaar erwarb eine vermietete Eigentumswohnung in München in einer Zwangsversteigerung. Sie kündigten dem langjährigen Mieter wegen Eigenbedarfs, da sie die Wohnung für ihren Sohn benötigten. Der Mieter berief sich darauf, dass im Mietvertrag eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen sei. Das Gericht erklärte gleichwohl die Kündigung für rechtens.

Laut dem Urteil treten zwar Erwerberinnen und Erwerber von Immobilien in einen bestehenden Mietvertrag ein und müssen die vereinbarten Regelungen beachten. Eine gesetzliche Ausnahme bestehe jedoch beim Erwerb in der Zwangsversteigerung. In diesem Fall können die Erwerberinnen und Erwerber zum erstmöglichen Termin zu den gesetzlichen Bedingungen kündigen, auch wenn der Mietvertrag eine Kündigung einschränkt. Damit solle verhindert werden, dass eine vom Gesetz abweichende Gestaltung des Mietvertrags eine notwendige Zwangsversteigerung der Immobilie deutlich erschwert. Für den Regelfall, dass die Immobilie durch einen Notarvertrag veräußert wird, rät die Wüstenrot Immobilien GmbH, vor dem Kauf den Mietvertrag darauf zu prüfen, ob die Kündigungsmöglichkeiten eingeschränkt sind.

Wechsel auf erneuerbare Energie wird gefördert

Werden Ein- oder Zweifamilienhäuser verkauft oder vererbt, entstehen für die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer Pflichten zur energetischen Sanierung. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen Wohngebäude bezüglich der energetischen Effizienz erfüllen müssen.

Derzeit sind lediglich langjährige Hauseigentümer von vielen Pflichten zur Energieeffizienz befreit. „Bei einem Eigentümerwechsel müssen Altbauten innerhalb einer Frist von zwei Jahren so überholt werden, dass sie modernen energetischen Anforderungen genügen“, erläutert die Verbraucherzentrale Bayern. Das Gebäudeenergiegesetz regelt für die Bereiche Heizung und Gebäudehülle, welche Änderungen an Wohngebäuden verpflichtend sind.

Wechsel auf erneuerbare Energie wird gefördert

Gas- oder Ölheizkessel, die beim Hausverkauf älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden. Ausgenommen davon sind alte Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Ein Wechsel auf Heiztechniken, die erneuerbare Energie nutzen, wird dabei vom Staat mit bis zu 45 Prozent der Kosten unterstützt. Zu diesen zählen Wärmepumpen, Biomasseheizungen sowie Nah- und Fernwärme aus erneuerbarer Energie. „Die Zuschüsse müssen vor Auftragsvergabe beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden. Wer die Maßnahmen finanzieren will, kann anstelle eines direkten Zuschusses einen Förderkredit der KfW mit Tilgungszuschuss bei seiner Hausbank beantragen“, erklärt die Energieberatung der Verbraucherzentrale Bayern. Der zweite Bereich der Sanierungspflicht betrifft die oberste Geschossdecke. Fehlt dort bislang ein Wärmeschutz, muss die Decke nachträglich gedämmt werden. Werden die Vorschriften des GEG nicht erfüllt, drohen Bußgelder.

Heizsysteme für die Zukunft rüsten

Angesichts der hohen Energiepreise empfiehlt die Verbraucherzentrale Bayern sogar mehr zu tun, als der Gesetzgeber verlangt. „Neue Heizsysteme sollten zu erheblichen Teilen erneuerbare Energien nutzen. Ölheizkessel dürfen bis auf wenige Ausnahmen von 2026 an ohnehin nicht mehr eingebaut werden. Mit Blick auf die steigenden Preise verlieren auch Gasheizkessel zunehmend an Attraktivität“, so die Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Bei einer Gebäudesanierung geht es um hohe Investitionen und Fördermittel. Daher sollte vor einer Entscheidung stets eine Energieberatung in Anspruch genommen werden. Nützliche Tipps erhalten Verbraucherinnen und Verbraucher unter www.verbraucherzentrale-energieberatung.de und in den bundesweit kostenfreien Onlinevorträgen unter www.verbraucherzentrale-energieberatung.de/veranstaltungen.

Die Schlange der Interessenten wird länger und länger. Der Makler macht Druck. Trotz des vielerorts angespannten Immobilienmarktes ist es für Hauskäufer wichtig, dass vor dem Kauf ein unabhängiger Bausachverständiger ein begehrtes Objekt in Augenschein nimmt. Der Profi bewahrt Käufer vor finanziellen Schäden durch versteckte Baumängel.

277.000 Eigen­heim­transak­tionen zählten die Statistiker für 2018 in Deutschland. Wie viele Immobilien jedoch zum Kauf­zeit­punkt Bau­mängel hatten, ist nicht dokumentiert. Marode Elektro­leitungen unter dem Putz, überalterte Wärme­dämmung im Dach­geschoss, defekte Drainage im Außen­bereich. Die Verfärbungen an Keller­wänden, die auf Schimmel hindeuten, hatte der Vorbesitzer für Schönheits­fehler gehalten und übermalt. Manche Käufer zahlen deshalb nach ein paar Jahren zusätzlich zum Kauf­preis auch noch für umfassende Sanierungen.

Gut investiertes Geld

„Einen zertifizierten Sach­verständigen vor dem Kauf hinzu­zuziehen ist der richtige Weg beim Erwerb eines Altbaus“, sagt Holm Breitkopf von der BHW Bausparkasse. „Die Unter­stützung bei der Besichtigung kostet in etwa rund 500 Euro. Das ist gut angelegtes Geld.“ Der Profi hat Mess­instrumente dabei, um Feuchtigkeit in Wänden aufzuspüren. Möglichen Sanierungs­bedarf bei veralteten Elektro­installationen und Wasser­leitungen beurteilt der Gutachter ebenfalls.

Vorausschauende Planung

Stellt der Sach­verständige fest, dass Sanierungs­arbeiten anstehen, liefert er auch hierzu die notwendige Entscheidungs­grundlage für den Käufer. „Er kann einen lang­fristigen Fahrplan erstellen, der Bau­maß­nahmen in aufeinander abgestimmte Schritte ordnet“, so BHW Experte Breitkopf. So könnte etwa eine neue Wärme­dämmung bei fälligen Instand­setzungs­arbeiten an der Fassade gleich mit eingeplant werden.

Käuferinnen und Käufer einer Immobilie können von der Verkäuferin oder dem Verkäufer Schadensersatz verlangen, wenn das überreichte Exposé falsche Angaben enthält. Das gilt unter Umständen sogar dann, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 119/20) hin.

Die Käuferin eines sanierungsbedürftigen Objekts verklagte die Verkäuferin auf Schadensersatz. Dabei berief sie sich darauf, dass das ihr übergebene Exposé falsche Angaben zur Sanierbarkeit der Immobilie enthielt. Zunächst wies das Oberlandesgericht Hamburg die Klage mit der Begründung ab, die Käuferin habe das Exposé erst erhalten, nachdem sie bereits ihre Bereitschaft zum Kauf des Objekts erklärt hatte. Die falschen Angaben hätten daher ihren Kaufentschluss nicht beeinflusst. Außerdem sei im notariellen Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen worden.

Das sah der BGH im Revisionsverfahren anders. Der Kaufvertrag komme erst mit der notariellen Beurkundung zustande. Bis dahin könne eine Käuferin oder ein Käufer die eigene Entscheidung überdenken und sich dabei auch von einem Exposé beeinflussen lassen. Trotz der ausgeschlossenen Haftung für Sachmängel komme ein Schadensersatzanspruch in Betracht, wenn die Verkäuferin wusste, dass das Exposé falsche Angaben enthielt und sie damit arglistig handelte. Da dies noch nicht abschließend geklärt war, verwies der BGH den Fall an das Oberlandesgericht Hamburg zurück.

Tapezieren, streichen, Teppichboden verlegen: Viele nutzen die Corona-Zeit, um die heimischen vier Wände zu renovieren. Doch was tun mit Resten von Farben, Lacken und Tapeten? Das Infocenter der R+V Versicherung gibt Tipps für die Entsorgung und die Reinigung.

Lösungsmittel schädigen Gewässer

Beim Renovieren fallen Abfälle an. Doch nicht immer ist klar, was wo entsorgt werden muss. Grundsätzlich gilt: Abfälle mit Lösungsmitteln sind Sondermüll und gehören auf den Wertstoffhof. "Wurden Pinsel für Lack oder Verdünner verwendet, dürfen Heimwerker sie nicht im Waschbecken auswaschen. Die Chemikalien schädigen die Gewässer und können sogar Abflussrohre verstopfen", sagt Torben Thorn, Beauftragter für Arbeitssicherheit, Gesundheitsschutz und Umweltmanagement bei der R+V Versicherung. Ein Blick auf das Etikett verrät, ob ein Produkt Lösungsmittel enthält.

Eingetrocknete Wandfarben sind Hausmüll

Wand- und Deckenfarben sowie wasserlösliche Lacke und Lasuren kommen hingegen ohne Lösungsmittel aus. "Deshalb dürfen Pinsel und Farbrollen im Waschbecken gesäubert werden. Die leeren Eimer gehören in die gelbe Tonne, eintrocknete Farbreste oder Pinsel in den Hausmüll", erklärt R+V-Experte Thorn. Das gilt allerdings nicht für flüssige Farben. Heimwerker können sie auf den Wertstoffhof bringen. "Wer flüssige Farbreste anderweitig entsorgt, muss selbst bei geringen Mengen mit Bußgeldern rechnen." Berlin verlangt hierfür beispielsweise 120 Euro, Essen 100 Euro.

Tapeten bestehen nicht nur aus Papier

Alte Tapeten gehören ebenso wie Reste und Verschnitte neuer Rollen in den Hausmüll - und nicht ins Altpapier. "Der Grund: An abgerissenen Tapeten hängen noch Farb- und Kleisterreste. Und neue Tapeten bestehen meist nicht nur aus Papier, sondern enthalten auch Kunststoffe", erklärt Thorn. Größere Tapetenmengen können Heimwerker problemlos beim Wertstoffhof abgeben. Dahin gehören auch Glasfasertapeten: Sie bestehen aus künstlichen Mineralfasern und gelten als Sondermüll. Kleisterreste dürfen hingegen in die häusliche Restmülltonne.

Bei Bodenbelägen hängt die Entsorgung vom Material und der Größe ab. Alte Teppiche, Linoleum oder Laminat sind Sperrmüll. "Kleine Teppichreste ohne Kleber oder kleine Parkettstücke dürfen auch in die Restmülltonne", sagt Thorn. Beim Teppichkleber gilt: Enthalten die Produkte Lösungsmittel, gehören sie zum Sondermüll.

Weitere Tipps:

-  Einige Kommunen bieten für die Entsorgung von schadstoffhaltigen Abfällen neben Wertstoffhöfen auch Umweltmobile an. Hier kann der Sondermüll kostenfrei abgegeben werden. Informationen über Abgabestellen und Termine gibt finden Heimwerker auf den Internetseiten der Kommunen und/oder Abfallbetriebe.

-  Für spätere Ausbesserungen empfiehlt es sich, Farbreste aufzubewahren. Damit die Farbe nicht austrocknet, den Deckel gut verschließen oder die Farbe in ein gereinigtes Schraubdeckelglas umfüllen. 

Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt meist ein Bankdarlehen. Die Bank ist zur Auszahlung des Darlehens aber nur bereit, wenn sie hierfür eine Sicherheit erhält. Steht als Sicherheit nur das Kaufgrundstück zur Verfügung, beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Käufer möchte das Grundstück zwar bezahlen, kann das Grundstück aber nicht zugunsten der Bank belasten, da im Grundbuch noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Umgekehrt will der Verkäufer das Eigentum erst übertragen, wenn er den vollen Kaufpreis erhalten hat.

Durchbrechung des Teufelskreises: Die Belastungsvollmacht

"Um dem Käufer die Beleihung des Grundstücks als Sicherheit für das Kaufpreisdarlehen zu ermöglichen, sieht der Notar im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht vor", erklärt Benedikt Mack, Notarassessor von der Landesnotarkammer Bayern. Der Verkäufer ermächtigt hierbei den Käufer, das Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung zu beleihen, mit der Einschränkung, dass die Beleihung allein zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung erfolgen darf. Im Verhältnis zu der Bank wird der Verkäufer durch eine sogenannte "eingeschränkte Sicherungsabrede" abgesichert: Die Bank darf das Grundstück nur insoweit als Sicherheit verwerten, als der Käufer das Darlehen tatsächlich für die Kaufpreiszahlung verwendet hat. Im Regelfall bezahlt die Bank die Darlehenssumme direkt an den Verkäufer oder dessen Gläubiger.

Die Grundschuldbestellung beim Notar

Das häufigste Sicherungsmittel für einen Immobilienkredit ist die Grundschuld. Oft findet der Termin zur Grundschuldbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags statt. "Das Interesse an den einzelnen Regelungen in der Grundschuldbestellung ist bei Vielen eher gering, weil sie ihren Kredit planmäßig zurückzahlen können", sagt Mack. "Für die Käufer scheint der Darlehensvertrag meist wichtiger, weil sich hieraus die einzelnen Zahlungsbestimmungen wie Tilgung und laufende Zinsen ergeben." Doch tritt die Grundschuld dann umso mehr in den Vordergrund, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Wegen der dann gravierenden Folgen muss die Grundschuldbestellung - anders als der Abschluss des Darlehensvertrags - beim Notar vorgenommen werden. Denn der Notar weist als unabhängiger Berater auf alle mit der Grundschuld verbundenen Risiken hin und führt den Beteiligten die Bedeutung der von ihnen unterschriebenen Erklärungen deutlich vor Augen.

Kaufinteressenten, die bereits vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags Ausgaben tätigen, um den Wert der Immobilie zu prüfen, tun dies auf eigenes Risiko. Sie bekommen die Kosten beim Scheitern der Kaufverhandlungen im Normalfall nicht vom Eigentümer ersetzt. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (24 U 21/19) hin.

Der Eigentümer eines seit Jahren unbewohnten baufälligen Hauses beauftragte einen Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten. Dieser verhandelte mit einem Bauunternehmen, das vor Abgabe eines Kaufangebots die Bebaubarkeit des Grundstücks mit einem Neubau nach Abriss des vorhandenen Gebäudes prüfen wollte. Das Bauunternehmen beauftragte hiermit einen Architekten, der nach der Planung eines Fünffamilienhauses einen Bauvorbescheid herbeiführte. Anschließend bot das Bauunternehmen dem Eigentümer einen Kaufpreis an, den dieser ablehnte. Daraufhin verklagte ihn das Bauunternehmen, die entstandenen Planungskosten von rund 40.000 Euro zu ersetzen. Die Klage wurde in zweiter Instanz abgewiesen.

Laut dem Urteil ist es im Normalfall das eigene Risiko von Kaufinteressenten, wenn sie bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags Kosten investieren, um den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zu ermitteln. Sie müssen damit rechnen, dass der Eigentümer die Verkaufsabsicht aufgibt oder an einen anderen Interessenten verkauft. Eine Haftung des Eigentümers für die aufgewendeten Kosten komme nur ausnahmsweise in Betracht. Dies sei etwa der Fall, wenn der Eigentümer zusagt, er werde sein Haus an den Interessenten mit Sicherheit zu einem bestimmten Preis verkaufen, dann aber ohne triftigen Grund vom Verkauf Abstand nimmt. Eine Haftung komme außerdem in Betracht, wenn der Eigentümer oder der Makler den Interessenten ermuntert hat, die Planungen durchzuführen. Diese Voraussetzungen lagen jedoch im entschiedenen Fall nicht vor.

Vermieter können ihren Mietern schriftlich zusichern, dass sie wegen Eigenbedarfs auf Dauer oder bis zu einem bestimmten Termin nicht kündigen werden. Daran ist auch ein späterer Erwerber der vermieteten Wohnung oder des Mietshauses gebunden. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 22/19) hin.

Vermieter können ihren Mietern schriftlich zusichern, dass sie wegen Eigenbedarfs auf Dauer oder bis zu einem bestimmten Termin nicht kündigen werden.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter seiner Mieterin schriftlich zugesichert, dass er für die Dauer des Mietverhältnisses auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichte. Jahre später verkaufte der Vermieter die vermietete Wohnung. Der Erwerber kündigte der Mieterin wegen Eigenbedarfs und verklagte diese auf Räumung. Damit kam er jedoch nicht durch. Laut der Gerichtsentscheidung habe der frühere Vermieter wirksam auf sein Recht verzichtet, die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Dazu bedurfte es nicht einmal der Unterschrift des Mieters. Damit sei der Mietvertrag modifiziert worden, woran auch ein späterer Erwerber gebunden ist.

Die Wüstenrot Immobilien GmbH rät daher Kaufinteressenten von vermieteten Wohnungen, sich nicht nur den Mietvertrag vorlegen zu lassen, sondern sich auch nach eventuellen Ergänzungen des Mietvertrags zu erkundigen, an die Erwerber der Wohnung gebunden sind. Verkäufer wiederum sollten auf solche Ergänzungen vor Abschluss des Kaufvertrags hinweisen, um eventuelle Schadensersatzforderungen des Käufers zu vermeiden. In Betracht kommt auch eine Klausel im Kaufvertrag, dass der vorliegende Mietvertrag bekannt ist und hierzu keine Nebenabsprachen bestehen.

Betongold statt Sparbuch? Angesichts drohender Negativzinsen für Sparer eigentlich eine gute Idee. Allerdings lässt die enorme Nachfrage nach Immobilien auch deren Preise immer weiter ansteigen. Wann und wo lohnt sich also eine Immobilie als Kapitalanlage? Bernd Schatz ist Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Überlingen und gibt Tipps für die richtige Entscheidung. 

Die älteren von uns erinnern sich vielleicht noch an das gute alte Sparbuch. Damals galt: Wer spart und viel Geld bei seiner Bank „parkt“, der bekommt zur Belohnung Zinsen. Wer Schulden macht und einen Kredit aufnimmt, der zahlt dafür Zinsen. Diese Logik wird durch die Niedrigzinsphase ad absurdum geführt: Wer sich heute Geld leiht – zum Beispiel für den Kauf einer Immobilie –, der zahlt kaum noch Zinsen und wer sein Erspartes auf das Sparbuch legt, macht mindestens aufgrund der Inflation Verluste. Wer besonders viel Geld auf der hohen Kante hat, zahlt unter Umständen sogar zusätzlich Strafzinsen.

Sind Anlageimmobilien also eine sinnvolle Alternative in der aktuellen Situation? Auch wenn es auf den ersten Blick so aussieht, ist eine allgemeingültige Antwort auf diese Frage nicht leicht: Aufgrund der niedrigen Zinsen erhalten Immobilienkäufer die Finanzierung zwar nahezu zum Nulltarif. Andererseits schmälern die stark steigenden Preise die mögliche Rendite. Die folgenden Tipps von Spezialist Bernd Schatz helfen bei der Einschätzung, wann und wo sich die Investition in eine Anlageimmobilie lohnt.

Tipp 1 – Stadt, Land, Speckgürtel? Den richtigen Standort finden

Lage, Lage, Lage – die scheinbar triviale Weisheit ist auch heute noch von enormer Bedeutung. Die Lage ist und bleibt der zentrale Faktor für die Bewertung einer Immobilie. Doch wie identifiziere ich einen guten Standort? Um diese Frage zu beantworten, müssen sowohl die Makrolage (Region/Stadt) als auch die Mikrolage (Stadtviertel/Umgebung) der Immobilie betrachtet werden.

Makrolage  

Einwohner:   Generell gilt, je mehr Einwohner, desto mehr potenzielle Mieter.

Einwohnerentwicklung:   Schrumpft die Anzahl der Einwohner, sinkt die Nachfrage nach Wohnraum.

Arbeitsmarkt/Infrastruktur:       Die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit der Region hängen von einem gesunden, lokalen Arbeitsmarkt und einer guten infrastrukturellen Anbindung (auch kulturelle, soziale und digitale Infrastruktur) ab.

Image/Beliebtheit:   Städte wie Berlin oder München haben ein positives Image und sind als Wohnort besonders begehrt.

Umweltgefahren:   In Zeiten des Klimawandels wird dieser Faktor an Bedeutung zunehmen. Liegt die Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet? Ist mit starken Stürmen oder Sturmfluten zu rechnen? Stellen Erdrutsche und -senkungen oder Lawinen eine mögliche Gefahr dar?

Mikrolage   

Attraktivität der Umgebung:      Lärmpegel, Nähe zu Parks/Grünflächen, Nachbarschaft, Straßenbild

Infrastruktur:         Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV-Anbindung, Kitas/Schulen, medizinische Versorgung, Freizeit-, Sport- und Kulturangebote

Lichtverhältnisse:   Sonneneinfall, v.a. in den Bergen bzw. bei Hanglage interessant

Parkmöglichkeiten:   Neben den verfügbaren Stellplätzen sind auch deren Preise ein interessanter Indikator für Anleger. Hohe Preise sprechen für eine große Nachfrage und zahlungskräftige Mieter.

Image/Beliebtheit:   Viertel und Straßenzüge haben i.d.R. einen positiven oder negativen Ruf.

Auch bei Immobilien gilt die generelle Anleger-Regel: Je höher das Risiko, desto größer sind die möglichen Renditen. Beim Thema Lage spielt daher die eigene Risikobereitschaft eine wichtige Rolle: „Wer aktuell in eine Wohnung in der Münchener Innenstadt investiert, hat zwar eine Top-Lage und nahezu kein Risiko eines totalen Mietausfalls, darf angesichts der enormen Preise allerdings auch wenig bis keine Rendite erwarten“, meint Bernd Schatz. „Wer dagegen in eine weniger begehrte Stadt investiert, der hat zwar höhere Renditechancen, nimmt allerdings auch größere Risiken in Kauf.“

Tipp 2 – Die passende Immobilie: Finden, sichten, kaufen

Mindestens genauso wichtig wie die Lage ist natürlich die Immobilie selbst. Die erste Frage, die sich stellt, ist: Was für eine Immobilie soll es sein? „Einsteiger interessieren sich häufig für eine einzelne Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses, da die Investitionssumme deutlich geringer ist“, weiß Spezialist Schatz. Ein möglicher Nachteil dabei: „Die Absprachen mit der Eigentümergemeinschaft des gesamten Hauses bergen ein gewisses Konfliktpotenzial.“ Die Investition in ein gesamtes Haus ist zwar kostenintensiver, dafür sind zum einen die möglichen Mieteinnahmen höher.

Wer sich entscheidet, eine Bestandsimmobilie zu erwerben, sollte zudem den Zustand genau begutachten. Wenn man sich dabei nicht nur auf den Makler verlassen will, ist es sinnvoll, weitere Meinungen einzuholen – beispielsweise von Vermittlern. Die Spezialisten von Dr. Klein nutzen dieselben Systeme wie Banken, um Immobilienwerte zu ermitteln. Bei älteren Immobilien empfiehlt Bernd Schatz zusätzlich einen Gutachter zu beauftragen.

Wichtig ist es in jedem Fall, zeitliche und finanzielle Puffer für mögliche Renovierungen einzuplanen. Auch der energetische Zustand der Immobilie sollte in die Bewertung mit einfließen, denn: Eine schlechte Dämmung kann zu dauerhaft höheren Energiekosten führen und macht die Immobilie für potentielle Mieter unter Umständen weniger attraktiv. Beides muss bei der Ermittlung der möglichen Rendite berücksichtigt werden.

Tipp 3 – Drei Wege führen zur Rendite

Um mit einem Immobilieninvestment Rendite zu erzielen, gibt es drei Möglichkeiten: Man kann die erworbene Immobilie entweder dauerhaft vermieten, sie nur einige Jahre vermieten und anschließend verkaufen oder eine Bestandsimmobilie kaufen, sie sanieren und direkt weiterverkaufen. Viele Privatanleger entscheiden sich für die erste Variante. Um die mögliche Rendite für dieses Szenario zu errechnen, wird der Kaufpreis inklusive aller Kosten – wie Modernisierungs- oder Kaufnebenkosten – den Mieteinnahmen und Steuervorteilen gegenübergestellt. Wer keine komplexe Rechnung aufstellen will, sondern nur einen ersten Anhaltspunkt erhalten möchte, kann auch den sogenannten Mietpreismultiplikator ermitteln:

Formel        Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator

Beispielrechnung  350.000 Euro / 14.500 Euro = 24

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 14.500 Euro liegt der Mietpreismultiplikator beispielsweise bei 24. Das heißt: Der Kaufpreis ist in 24 Jahren über die Mieteinnahmen refinanziert. Je schneller die Ausgaben durch die Einnahmen erwirtschaftet sind, desto rentabler ist das Investment. Viele Faktoren wie mögliche Mietausfälle, zusätzliche Kosten oder mögliche Steuervorteile bleiben bei dieser Rechnung allerdings unberücksichtigt. Sie dient daher lediglich als grobe Faustformel.

Fazit: Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wenn man ein paar Punkte beachtet, sind Immobilien eine durchaus lohnenswerte Anlageform. Eine detaillierte Planung im Vorfeld ist allerdings unerlässlich, denn immerhin handelt es sich um eine große Investitionssumme, die wohl überlegt sein muss. Von zentraler Bedeutung ist, dass die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Zusätzlich sollte ein finanzielles Polster vorhanden sein, dass bei möglichen Zusatzkosten oder Mietausfällen zum Einsatz kommen kann. Auch die Finanzierung selbst erfordert spezielle Fachkenntnisse: „Wird die Immobilie nicht selbst genutzt, wird beispielsweise das vorhandene Budget anders beurteilt. Gleichzeitig sollten nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital eingesetzt werden, da sich die Zinskosten des Darlehens steuerlich absetzen lassen“, fasst Spezialist Schatz zusammen.

Ein Kaufinteressent findet ein Angebot, das fast zu schön ist, um wahr zu sein. Ein signifikant günstigeres Angebot verglichen mit den Marktpreisen und versehen mit dem Hinweis: Erbbaurecht. Aus diesem Vermerk ergeben sich eine Reihe von Fallstricken, die Kaufwillige unbedingt kennen sollten, bevor sie ein Objekt mit Erbbaurecht erwerben. Timo Handwerker, Spezialist für Baufinanzierungen bei Dr. Klein in Hagen, kennt die Probleme genau.

Erbbaurecht? Was bedeutet das eigentlich genau? Vereinfacht heißt es, dass ein Bauherr mit dem Kauf eines Erbrechts ein Grundstück zeitlich befristet „pachtet“, um darauf ein Haus zu errichten oder ein bereits bestehendes Haus zu erwerben. Anstatt die Kosten für den Bau und das Grundstück bedienen zu müssen, zahlen die Bauherren lediglich einen jährlichen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Diese Eigentümer sind häufig Städte, Kommunen oder kirchliche Institutionen, aber auch private Personen. Was sich günstig anhört, bedeutet in der Praxis oft Probleme: „Aus meiner Sicht ist das Thema Erbbaurecht schwierig – aus einer Reihe von Gründen. Zentrales Problem bei einer Finanzierung ist vor allem, dass der Erbbaurechtgeber ein Mitspracherecht hat“, berichtet Timo Handwerker, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hagen. 

Das Problem mit dem Mitspracherecht

Denn ein Käufer verliert bei einer Erbbaufinanzierung seine Souveränität und ist bei wichtigen Aspekten vom Erbbaurechtgeber abhängig. Dies gilt insbesondere für relevante Unterschriften, die bei einer Finanzierung von beiden zu leisten sind. „Verweigert der Erbbaurechtgeber die Unterschrift bei relevanten Dokumenten - etwa bei einer Belastungszustimmung oder einer Stillhalteerklärung - kann das massive finanzielle Auswirkungen für den Käufer haben. Hier ist höchste Vorsicht geboten“, so Timo Handwerker. Nicht selten kommt es auch zu Konstellationen, bei denen der Erbbaurechtgeber seine Bereitschaft zu unterschreiben an einen höheren Erbbauzins knüpft – damit gehen zusätzliche finanzielle Belastungen für den Käufer einher. Darüber hinaus kann der Erbbaurechtgeber auch maßgeblich beeinflussen, ob die Immobilie vermietet oder baulich verändert werden darf.

Finanzierende Banken zunehmend vorsichtig

Aber was können interessierte Käufer tun, um sich vor Abschluss einer Finanzierung abzusichern? „Wichtig ist, im Vorfeld abzufragen, ob die Bank sowohl eine Belastungszustimmung als auch eine Stillhalteerklärung verlangt. Sollte dies der Fall sein, unbedingt den zuständigen Notar kontaktieren. Dieser kann meist eine verbindliche Einschätzung zur Bereitschaft des Erbbaugebers abgeben. Aber es bleiben beim Erbbaurecht immer Unwägbarkeiten“, so Handwerker. Das gilt insbesondere im Hinblick auf die Perspektive der finanzierenden Bank: „Die Banken sind beim Erbbaurecht vorsichtig geworden. Erbbauverträge mit einer Restlaufzeit von weniger als 40 Jahren werden de facto nicht mehr finanziert. Zudem gibt es in den letzten Jahren die Entwicklung, dass sich die Banken komplett aus Finanzierungen von privatem Erbbaurecht zurückziehen.“

Hürden bei Sanierungsvorhaben

Auch die Taxierung des Verkehrswertes wird häufig zum Problem – vor allem bei Sanierungsvorhaben des Käufers. Normalerweise setzt die finanzierende Bank den Beleihungswert in diesen Sanierungsfällen nach oben und definiert damit den Verkehrswert der Immobilie neu. Dies widerspricht den Interessen des Erbbaugebers, der nach Ablauf des Erbpachtvertrages die Immobilie für zwei Drittel des Verkehrswertes vom Käufer erwerben kann. Daher wird sich der Erbbaugeber meist gegen eine offizielle Erhöhung des Verkehrswertes bei Sanierungsvorhaben stemmen. „Der finanzielle Nachteil der Käufer kann in diesen Fällen immens sein“, warnt der Spezialist von Dr. Klein.

Sollten sich Kunden trotz dieser zahlreichen Beeinträchtigungen für eine Finanzierung mit Erbbaurecht interessieren, ist eine umfangreiche Beratung unerlässlich: „Ich persönlich würde vom Erbbaurecht abraten, da die Nachteile für den Erbbaurechtnehmer deutlich überwiegen. Letztlich bleibt auf der Habenseite lediglich der geringere Kapitalbedarf. Und der wird mit der Aufgabe von persönlichen Unabhängigkeiten bei der Finanzierung mehr als teuer erkauft“, schließt Timo Handwerker.

Viele Bauherren schrecken davor zurück, ihr Haus zu sanieren. Gerade bei alten Immobilien halten sie den Aufwand für zu hoch, zu langwierig und zu teuer, ohne dass es sich am Ende lohnt. Die Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg räumt mit den fünf typischen Irrtümern über die Sanierung im Altbau auf.

Immer erst die Fassade dämmen

Es ist ein Mythos, dass die Dämmung zuerst erfolgen muss. Wichtiger ist zunächst zu prüfen, inwieweit eine Fassadendämmung effektiv und sinnvoll ist. Eine allgemeine Pflicht für Bauherren, welche die Durchführung von Dämmungsarbeiten vorschreibt, gibt es nicht. Aber: Wenn bei anstehenden Arbeiten mehr als zehn Prozent der Fläche neu verputzt werden, benötigt die Fassade eine Dämmung entsprechend der Energieeinsparverordnung.

Aus einem Altbau wird nie ein Effizienzhaus

Durch eine Sanierung im Altbau kann sogar Passivhausstandard erreicht werden! Kombiniert werden dabei in der Regel eine nachträgliche Wärmedämmung, neue Fenster und eine optimierte Heizung. Welcher Energiestandard erreicht wird, hängt vor allen Dingen von der Dicke der Dämmung und dem Anteil Erneuerbaren Energien an der Wärmeerzeugung ab.

Alternative Heizsysteme rechnen sich im Altbau nicht

Einige moderne Heizsysteme funktionieren in der Tat besser in Bauten, welche einen geringen Wärmebedarf haben. Doch entsprechende Heizflächen und eine Dämmung schaffen auch im Altbau die nötigen Voraussetzungen für alternative Systeme.

Altbausanierung – ein Fass ohne Boden

Nicht, wenn man sie gut vorbereitet. Damit eine Sanierung nicht zu einer Verkettung endloser Maßnahmen wird, sollte der erste Schritt immer die Beratung sein.

Keine Fördergelder für die Sanierung

Dass es für Sanierungen kaum Fördergelder gibt, ist ein großer Irrtum. Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW - können Bauherren Zuschüsse oder Kredite mit niedrigem Zinssatz beziehen. Die KfW bietet ein breites Förderspektrum von der Einzelmaßnahme bis hin zur Komplettsanierung.

Bei einem 45 Jahre alten Haus sind Risse in den Wänden kein Sachmangel. Der Käufer hat dementsprechend keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Verkäufer. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Landgericht Coburg entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Die Kläger hatten ein Wohnhaus aus den 70er Jahren gekauft. Um es zu renovieren, entfernten sie die reichlich vorhandenen Holzvertäfelungen und die Tapeten. Dabei kamen an den Wänden diverse Risse zum Vorschein. Im Obergeschoss fand sich auch ein Schimmelfleck, denn das Dach war an einer Stelle undicht. Die Hauskäufer forderten daraufhin von den Verkäufern die Kosten für die Beseitigung der Risse, für die Reparatur des Daches und für den von ihnen mit der Schadensfeststellung beauftragten Gutachter. Die Verkäufer waren aber der Meinung, nicht zahlen zu müssen. Ihrer Ansicht nach waren die Risse für ein Haus dieses Alters normal. Der Schaden am Dach sei ihnen nicht bekannt gewesen. Er falle daher unter den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag, der die Haftung für verborgene Mängel ausschließe.

Das Urteil

Das Landgericht Coburg gab den Verkäufern recht und wies die Klage ab. Beide Seiten hätten im Kaufvertrag nichts Besonderes zur Beschaffenheit des Hauses vereinbart. Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe ausgesagt, dass Risse in geputzten Wandflächen bei einem 45 Jahre alten Haus vollkommen normal und kein Mangel seien. Zu diesem Zeitpunkt sei die Lebensdauer des Innenwandputzes erreicht oder gar überschritten. Das Loch im Dach sah der Gutachter durchaus als Mangel an. Hier griff allerdings tatsächlich der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss. „Nur im Fall einer arglistigen Täuschung hätten die Käufer hier Ansprüche geltend machen können“, erklärt Michaela Rassat. Dazu hätten sie jedoch den Verkäufern nachweisen müssen, dass diese von dem Loch im Dach wussten – was sie nicht konnten.

Was bedeutet das für Mieter?

Wer ein älteres Haus kauft, sollte nicht davon ausgehen, jeden nachträglich festgestellten Schaden dem Verkäufer in Rechnung stellen zu können. Oft scheitert es daran, dass solche Schäden dem Alter des Hauses entsprechen. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist unter Privatleuten normal und üblich. Eine arglistige Täuschung ist meist nicht zu beweisen. „Daher empfiehlt es sich, vor dem Kauf einer Immobilie einen Gutachter heranzuziehen, der das Objekt untersucht. Das kostet zwar, kann aber helfen, einen teuren Fehlkauf zu vermeiden“, so der Tipp der Rechtsexpertin.

Landgericht Coburg, Urteil vom 25. März 2019, Az. 14 O 271/17

Fast jeder fünfte Deutsche plant, in den nächsten fünf Jahren eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Der wichtigste Beweggrund dafür ist die eigene Altersvorsorge. Das hat eine repräsentative YouGov-Umfrage im Auftrag von CHECK24 ergeben. 

"Eine Immobilie, egal ob selbst genutzt oder vermietet, ist eine beliebte Form der Altersvorsorge", sagt Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24. "Verbraucher sollten aber darauf achten, dass sie sich die Immobilie wirklich leisten können, gerade bei den aktuell verlockend niedrigen Zinssätzen."

Auch die Steigerung der Lebensqualität (44 Prozent) und die familiäre Situation (35 Prozent) sind für jeweils mehr als ein Drittel der Befragten ein Grund für die eigenen vier Wände.

Gut ein Viertel der Befragten (28 Prozent) bewegen auch die aktuell günstigen Zinsen zum Immobilienbau oder -kauf. Je älter die Befragten sind, desto eher wollen sie die Gunst der Stunde nutzen: Bei den unter 25-Jährigen sind es nur zwölf Prozent, bei Befragten ab 55 Jahren 35 Prozent.

Mieter haben im Alter doppelt so hohe Wohnkosten

Ein eigenes Zuhause ist die beste Möglichkeit, um für das Alter vorzusorgen: Davon sind laut einer aktuellen Umfrage von Kantar TNS zwei Drittel der Deutschen überzeugt. Das Wohnen zur Miete hält nur knapp jeder Fünfte gegenüber einer eigenen Immobilie für finanziell vorteilhafter.

Diese Ergebnisse stammen aus dem Trendindikator 2019, einer Untersuchung von Kantar TNS unter anderem im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS). Befragt wurden 2.000 Personen im Alter ab 14 Jahren.

Die Immobilie als Altersvorsorge ist bei den Befragten weitaus beliebter als etwa die private Renten- oder Lebensversicherung, die lediglich auf eine Zustimmung von knapp 30 Prozent kommt.

Zudem zeigt die Umfrage, dass die Mehrheit der Deutschen eine zusätzliche Altersvorsorge für erforderlich hält. Das gilt vor allem für die jüngere Generation: Drei Viertel der unter 30-Jährigen glauben, dass eigene Anstrengungen erforderlich seien, um den Lebensstandard im Ruhestand halten zu können.

Allerdings klaffen hier Anspruch und Wirklichkeit deutlich auseinander: Zwei Drittel der jungen Bevölkerung haben ihre private Altersvorsorge noch nicht geregelt.

"Hier bietet Wohneigentum gerade für jungen Menschen eine nahezu ideale Vorsorgestrategie. Denn wer in den eigenen vier Wänden lebt, genießt seine Altersvorsorge quasi sofort und leidet später nicht unter einer wesentlichen Einkommensbelastung im Alter - der Miete", erklärt Dr. Rüdiger Kamp, Vorstandsvorsitzender der LBS Nord.

Eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zur Wohnkostenbelastung der über 65-Jährigen bestätigt diese Einschätzung. So verwendeten ältere Mieterhaushalte im Jahr 2016 im Schnitt rund 34 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Wohnkosten. Eigentümer mussten hingegen nur 15 Prozent aufwenden. Zudem ist seit 1996 die Wohnkostenbelastung bei Mietern mit plus 7 Prozentpunkten deutlich stärker als bei Eigentümern gestiegen (plus 4 Prozentpunkte).

"Mit Blick auf die Altersvorsorge ist die Politik gefordert, die Bildung von Wohneigentum zu erleichtern. Vor allem die Anhebung der Wohnungsbauprämie würde ein deutliches Signal geben, dass es sich lohnt, möglichst früh mit dem Sparen für eine eigene Immobilie zu beginnen", betont Dr. Kamp.

Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt der Notar die "rechtliche Beschaffenheit" des Grundstücks. "Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran", weiß David Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben. Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.

Rechte Dritter? - Das Grundbuch gibt Aufschluss

Aus dem Grundbuch ergibt sich nicht nur, wer Eigentümer der Immobilie ist. Auch Rechte Dritter, also anderer Personen als dem Eigentümer, sind als "Belastungen" im Grundbuch vermerkt. Der Notar sieht vor jeder Grundstücksübertragung das Grundbuch ein. Die Rechte anderer Personen sind in Abteilung II (z. B. Leitungsrechte, Wegerechte, Wohnungsrechte und Vorkaufsrechte) und in Abteilung III (v. a. Grundschulden und Hypotheken) des Grundbuchs eingetragen. Der Notar prüft im Zusammenwirken mit den Vertragsparteien und den eingetragenen Berechtigten, welche Schritte im Hinblick auf die eingetragenen Rechte veranlasst sind. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar um die Löschung der Belastungen, die nicht im Grundbuch bestehen bleiben sollen.

Vorsicht vor Abteilung III!

Relevant ist die Lastenfreistellung vor allem bei den Rechten aus Abteilung III, die für Kreditgeber eingetragen sind. Hat der Verkäufer die Immobilie seinerseits finanziert, ist das Bankdarlehen meist durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ohne weitere Vorkehrungen würde diese Grundschuld beim Weiterverkauf bestehen bleiben. Die Grundschuld sichert möglicherweise nach wie vor Schulden des Verkäufers. Die Bank des Verkäufers könnte dann auf die Immobilie des Käufers zugreifen, wenn der Verkäufer seine Schulden nicht zurückbezahlt. "Der Notar wird deshalb eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach welcher der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass solche Belastungen mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden", erklärt Sommer. Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers ab, begleicht der Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den Kreditgeber. Der Verkäufer erhält dann nur noch den Restbetrag. Der Käufer zahlt so insgesamt nie mehr als den vereinbarten Kaufpreis und erhält gleichzeitig eine lastenfreie Immobilie.

Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Bayern sind enorm gefragt. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren teils deutlich gestiegen. Und die historisch niedrigen Zinsen vergünstigen die Finanzierung. In diesem Umfeld ist es besonders attraktiv, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen.Die LBS Bayern erklärt, was dabei zu beachten ist.

Optimaler Preis

Wer sein Objekt zu billig anbietet, verschenkt Geld. Doch auch wer beim Preis zu hoch greift, kann einen teuren Fehler machen. Denn dann muss womöglich nachträglich der Preis gesenkt werden. Das kann ein Objekt zu Unrecht wie einen Ladenhüter aussehen lassen und potentielle Interessenten abschrecken. "Neben Lage, Größe und Alter kommt es bei der Ermittlung des Verkaufswerts einer Immobilie auf weitere Faktoren an", erklären die Experten der LBS Bayern. "Eine große Rolle spielen auch die aufgrund der Vorschriften mögliche Bebauung, die Bodenbeschaffenheit, der Zustand der verschiedenen Gebäudeteile wie Dach und Keller, die sanitäre wie die elektrische Installation und viele weitere Aspekte."

Aussagekräftige Unterlagen

Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf ist ein Exposé, das sowohl Kopf als auch Herz der Interessenten anspricht. Wichtige Unterlagen sind etwa ein Lageplan und aktuelle Grundrisse. Ebenso gehören ein Begleittext über das Objekt, Fotos oder Illustrationen dazu. All dieses Material sollte ansprechend gestaltet sein.

Treffsichere Werbung

Einen guten Preis erzielt nur, wer die richtigen Interessenten auf sich aufmerksam macht. Die Zielgruppen können sich je nach Lage und Art des Objekts stark unterscheiden. Immobilienexperten der Bayerischen Landesbausparkasse setzen deshalb auf eine vielschichtige Strategie. Ob Anzeigen in der Zeitung oder im Internet, Verkaufsschilder oder Flugblätter - unterschiedliche Zielgruppen lassen sich auf unterschiedlichen Wegen erreichen.

Richtig vorbereitete Besichtigung

Bei Besichtigungen entscheidet sich, für welche Interessenten das Objekt tatsächlich in Frage kommt. Gerade bei bewohnten Objekten sind Besichtigungen aber auch heikel. Neben Besuchern, die keine ernste Kaufabsicht, sondern Neugier treibt, können im schlimmsten Fall auch Kriminelle angezogen werden. Zudem hängt vom Besichtigungstermin ab, ob der gewünschte Preis tatsächlich erzielt werden kann. Deshalb sollten zunächst kleine Schönheitsreparaturen durchgeführt und die Zimmer aufgeräumt oder entrümpelt werden, um für einen guten ersten Eindruck zu sorgen. Bei der Terminvereinbarung sollte man nicht zu viel über die Anwesenheit im Objekt verraten, um nicht zu offenbaren, wann womöglich niemand zu Hause ist, rät die LBS Bayern. Von allen Interessenten sollte man die Adresse kennen und überprüfen.

Zuverlässige Abwicklung

Verkäufer einer Immobilie haben es mit vielen Herausforderungen zu tun, wenn es um den tatsächlichen Verkaufsvorgang geht. Es gilt, die Preisverhandlungen mit dem Käufer erfolgreich zu führen, sich gegebenenfalls über dessen Bonität zu informieren, sich um den Kaufvertrag zu kümmern und den Notartermin sowie die Übergabe vorzubereiten. All das erfordert Genauigkeit und zumindest rechtliches Grundwissen. Viele Details müssen geklärt werden. Ein Makler kann bei all diesen Schritten helfen.

Was zu beachten ist, damit Haus oder Wohnung finanzierbar sind

Das eigene Zuhause ist ein Lebensziel für viele Menschen. Trotz der Preisanstiege der vergangenen Jahre ist die monatliche Rate für eine Immobilienfinanzierung oft nicht höher als die Miete. Das liegt am historisch günstigen Zinsniveau. Wieviel Immobilie sich Bauherren und Käufer leisten können, muss aber im Einzelfall sorgfältig bedacht werden. Worauf zu achten ist, erklärt die LBS Bayern.

Die Rate für eine Finanzierung kann in der Regel mindestens so hoch sein wie die bisherige monatliche Kaltmiete. Gibt es darüber hinaus finanziellen Spielraum, kann auch eine höhere Rate möglich sein. Aber Vorsicht: Die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben im Haushalt sollten sorgfältig gegenübergestellt werden, um zu ermitteln, wie groß der Spielraum tatsächlich ist. Ebenso sollten staatliche Förderungen wie Wohnriester, die bayerische Eigenheimzulage oder das Baukindergeld berücksichtigt werden. Diese können bei einer Immobilienfinanzierung Vorteile von mehreren zehntausend Euro bringen.

Zusätzlich ist zu prüfen, wieviel Eigenkapital für den Immobilienkauf zur Verfügung steht. Guthaben auf Bausparverträgen zählen dazu. Der Anteil des Eigenkapitals sollte etwa 20 Prozent der Investitionssumme betragen, empfiehlt die Bayerische Landesbausparkasse. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie noch Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder auch Makler anfallen. Diese Nebenkosten können bei etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises liegen und unterscheiden sich je nach Bundesland. Außerdem sollte noch etwas Spielraum für zusätzliche Anschaffungen bestehen - etwa für zusätzliche Möbel, Kaminofen, Gartengestaltung oder andere Ausstattungswünsche.

Laut DEGIV, der Gesellschaft für Immobilienverrentung, stehen immer mehr Rentner vor einem Dilemma: Einerseits besitzen sie eine oftmals lastenfreie Immobilie, andererseits fehlt mitunter Liquidität für das tägliche Leben. Gleichzeitig wollen die wenigsten im Alter das oft jahrzehntelang bewohnte Eigenheim verkaufen und umziehen. Das Sprichwort "Einen alten Baum verpflanzt man nicht" bestätigen Studien. Demnach möchten 70 Prozent der Senioren auf keinen Fall noch einmal umziehen, selbst wenn sie pflegebedürftig sind. Finanzielle Mittel mithilfe von Banken zu beschaffen, ist aber gerade für ältere Menschen unter anderem durch die seit 2016 deutlich rigider gewordene Kreditvergabe seitens der Banken schwieriger geworden. Um das in der Immobilie gebundene Vermögen dennoch nutzen zu können, entscheiden sich im demographisch alternden Deutschland immer mehr Menschen für die Immobilienverrentung. Auch bei Immobilienbesitzern ohne Erben ist das Modell gefragt. Die Grundidee: Immobilie gegen Geld und Wohnrecht.

Das Grundprinzip funktioniert wie folgt: Der Wert der Immobilie wird genau ermittelt und ein Unternehmen, Investor oder eine Stiftung kauft das Objekt. Der bisherige Eigentümer darf jedoch bis zum Ableben mietfrei darin wohnen. Laut DEGIV sind die gängigsten Varianten in Deutschland die Leibrente mit Wohnrecht oder die Einmalzahlung mit Nießbrauch.

Die DEGIV empfiehlt Senioren das Modell des Nießbrauchs, weil es Vorteile birgt und älteren Menschen mehr Rechte zusichert. Anders als bei der Leibrente, bei der der Kaufpreis in Form einer monatlichen Rente ausbezahlt wird, bekommt der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis auf einen Schlag und verfügt über mehr Rechte als bei der Leibrente im Umgang mit der Immobilie. Der Verkäufer hat damit größtmögliche Flexibilität und sofortige Liquidität. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch an erster Stelle hinterlegt. Dadurch bleibt es bei jedem Weiterverkauf der Immobilie an Dritte bestehen und ist zusätzlich insolvenzsicher. Selbst im Fall einer Zwangsversteigerung bleibt der eingetragene Nießbrauch bestehen. So endet der Nießbrauch immer erst mit dem Tod - im Gegensatz zum Wohnrecht, das befristet sein kann. Zieht der Bewohner etwa ins Pflegeheim, kann er als Nießbrauchberechtigter sein Zuhause vermieten und die Einnahmen behalten - das dürfen Bewohner bei der Variante Leibrente mit Wohnrecht nicht.

Ehrlich währt am längsten - das gilt auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem Käufer "auf gut Glück" wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch Privatleute kann es schnell zu Streit kommen, wenn der Käufer nach der Übergabe Mängel feststellt, die ihm zuvor nicht bekannt waren. Das Dach ist undicht, das Fundament nicht solide, Schimmel taucht auf - manche Probleme zeigen sich erst nach jahrelanger Nutzung oder bei Umbauten. Kann der Käufer dann Schadensersatz verlangen? "In der Praxis wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen, so dass grundsätzlich keine Ansprüche geltend gemacht werden können", sagt Dr. Stephan Schneider, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. "In aller Regel besichtigt der Käufer das Objekt vor seiner Kaufentscheidung gemeinsam mit dem Verkäufer. Etwaige hierbei festgestellte Mängel fließen in die Verhandlungen über den Kaufpreis ein. Der soll dann aber auch endgültig sein."

Ein Gewährleistungsausschluss gilt jedoch nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Er haftet dann bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels an der Immobilie. "Die Auffassung vieler Verkäufer, Mängel müssten dem Käufer nicht offenbart werden, da dieser das Objekt besichtigen konnte, ist unzutreffend", sagt Dr. Schneider. "Auch wenn es den Kaufpreis drücken kann - auf bestimmte Mängel muss der Verkäufer aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Gewährleistungsansprüchen zu schützen." Die Rechtsprechung ist hier streng. Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Nach der Rechtsprechung muss der Verkäufer sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen solchen Verdacht begründen könnten. Doch die Aufklärungspflicht hat auch Grenzen: "Der Verkäufer muss nicht über Mängel aufklären, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind oder die der Käufer ohnehin schon kennt", ergänzt Dr. Schneider.

In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Beispiele für solche Offenbarungspflichten. So muss der Verkäufer etwa darauf hinweisen, dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliegt, gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet wurden, das Objekt in der Vergangenheit von holzzerstörenden Pilzen befallen war und die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, die Zufahrt zur Immobilie über das Nachbargrundstück nicht gesichert ist, das Gebäude unter Denkmalschutz steht, größere Bauvorhaben in der unmittelbaren Umgebung geplant sind, bei vermieteten Objekten erhebliche Mietrückstände bestehen, eine frühere gewerbliche Nutzung des Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet oder wesentliche Arbeiten am Gebäude durch Laien ohne Hinzuziehung von Facharbeitern durchgeführt wurden.

Der Verkäufer muss außerdem Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten, und darf - wenn ihm selbst die nötigen Informationen fehlen - nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit machen. "Bevor man Angaben ins Blaue hinein macht, sollte man lieber offen eingestehen, dass man sich nicht sicher ist", empfiehlt Dr. Schneider.

Wird im Vorfeld des Vertragsschlusses über wesentliche Mängel gesprochen, empfiehlt es sich, dies dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag dokumentieren zu lassen. Als unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten gewährleistet der Notar, dass die besprochenen Mängel des Kaufobjekts und die dazu notwendigen Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag rechtssicher erfasst werden.

Raus aus der Miete und rein ins Eigenheim - Fast Jeder hat schon einmal vom eigenen Häuschen im Grünen geträumt. Allerdings mangelt es häufig am geforderten Eigenkapital. Die Alternative lautet: Mietkauf. "Das Modell ist vergleichbar mit einem Ratenkauf. Denn die zunächst als Mietobjekt bewohnte Immobilie wird erst zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt Eigentum. Allerdings ist hier Vorsicht angesagt, da der Mietkauf nicht für Jeden geeignet ist", sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Wenige Vorteile, viele Nachteile

Der positive Aspekt vom Mietkauf liegt eindeutig auf der Hand: Zukünftige Besitzer kennen die Immobilie ganz genau, unangenehme Überraschungen sind so ausgeschlossen. Denn im Gegensatz zum Neubau oder dem Kauf einer Bestandsimmobilie sind alle Vor- und Nachteile bekannt. Auch die vorher festgesetzten Raten bleiben stabil und somit ist die Kalkulation der Kosten überschaubar. "So gut sich die Vorteile zunächst anhören, Mietkäufe sind häufig deutlich teurer als vergleichbare Neubauten. Denn die Miete wird nur zu einem Teil auf den späteren Kaufpreis angerechnet und bei der momentan Niedrigzinslage zahlen künftige Eigentümer in der Regel deutlich drauf", so Scharfenorth.

Teurer als angenommen

Da nur ein Teil der bezahlten Miete später angerechnet wird, müssen zukünftige Eigentümer neben einer hohen finanziellen Belastung zusätzlich Eigenkapital ansparen. Ein hohes Einkommen ist also hierfür Voraussetzung. Und: "Objekte, die zum Mietkauf angeboten werden, sind häufig Ladenhüter: Viele sind modernisierungsbedürftig, ungünstig gelegen oder schlicht überteuert", ergänzt Scharfenorth.