Steigende Mieten und hohe Energiekosten machen das Wohnen für Familien immer teurer. Bis zu 40 Prozent des mittleren Nettoeinkommens muss eine Durchschnittsfamilie für die Warmmiete einer geräumigen Wohnung aufwenden. Das zeigt eine Analyse von immowelt, bei der die aktuellen Angebotsmieten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in 107 ausgesuchten deutschen Städten mit dem Medianeinkommen einer Familie (je ein Voll- und Teilverdiener plus 1 Kind) in der jeweiligen Stadt verglichen wurden. In 70 von 107 untersuchten Städten müssen Mieter für eine familiengerechte Wohnung mindestens 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete aufbringen. Gemeinhin wird oft empfohlen, maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Wohnkosten zu verwenden.

"Die weiter steigenden Mietpreise bedingt durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie die erhöhten Energiekosten setzen Familien finanziell stark unter Druck", erklärt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. "Selbst Familien mit mittlerem Gehalt, in denen beide Elternteile berufstätig sind, müssen einen großen Anteil ihres Einkommens für die Miete aufbringen. Für einkommensschwache Familien ist die Situation noch deutlich schwieriger."

Hohe Belastung in Bayern und den Metropolen

Spitzenreiter im Ranking ist München. Familien müssen hier besonders tief in die Tasche greifen. In der bayrischen Metropole muss eine Familie mit mittlerem Gehalt 40 Prozent ihres Verdienstes für die Wohnkosten aufbringen. Das Mediannettoeinkommen einer Familie ist in München zwar mit monatlich 5.196 Euro vergleichsweise gut. Allerdings sind die monatlichen Kosten für die Warmmiete einer 100-Quadratmeter-Wohnung mit durchschnittlich 2.072 Euro die mit Abstand höchsten aller untersuchten Städte. Eine ähnlich starke Belastung haben Familien auch in anderen Städten Bayerns. 5 der 10 Städte mit dem größten prozentualen Anteil der Mietkosten am Medianeinkommen einer Familie befinden sich im Freistaat. Neben München sind dies Lindau (38 Prozent), Rosenheim (37 Prozent), Landshut (37 Prozent) und Fürth (35 Prozent).

Auch in Metropolen wie Berlin ist das Wohnen für Durchschnittsfamilien kostenintensiv. Für eine familientaugliche Wohnung müssen in der Bundeshauptstadt im Durchschnitt 1.524 Euro Warmmiete aufgebracht werden. Bei einem mittleren Einkommen von 4.098 Euro ergibt sich eine monatliche Belastung von 37 Prozent. In Köln zahlen Familien im Schnitt eine Miete von 1.576 Euro zahlen, was 36 Prozent des Gehalts ausmacht. Ein Drittel ihres Medianeinkommens müssen Familien in Hamburg für die Warmmiete ausgeben. Im Vergleich zu Berlin und Köln ist die niedrigere Warmmiete in Hamburg (1.456 Euro) ausschlaggebend für die etwas geringere Belastung. In Frankfurt beläuft sich die Belastung für Familien auf 32 Prozent ihres Nettoeinkommens. In Stuttgart (31 Prozent) ist der Anteil nur unwesentlich geringer. Aufgrund der hohen Durchschnittsgehälter in beiden Städten ist die finanzielle Belastung dort sogar niedriger als in kleineren Städten wie Freiburg (36 Prozent) oder Offenbach (37 Prozent), die zwar ein ähnliches Mietniveau aufweisen, aber deutlich geringere Gehälter.

Osten: niedrige Mieten, aber auch niedrige Gehälter

Auch im Osten Deutschlands ist die Wohnkostenbelastung zum Teil sehr hoch. Zwar sind in den meisten Städten die Kaltmieten vergleichsweise niedrig, jedoch machen die Nebenkosten einen großen Anteil der Gesamtmiete aus. Zudem besteht eine große Diskrepanz zwischen den Gehältern in West- und Ostdeutschland. 7 der 10 Städte mit dem geringsten Medianeinkommen liegen im Osten der Bundesrepublik. Die finanzielle Belastung für Familien ist dementsprechend hoch. In Erfurt beläuft sich die Warmmiete für eine familiengerechte Wohnung auf 1.184 Euro. Mit einem mittleren Einkommen von 3.451 Euro entfallen 34 Prozent auf die Wohnkosten. Den gleichen Anteil des Einkommens verschlingt die Warmmiete in Jena, Rostock folgt mit 33 Prozent. In den großen Städten des Ostens, Dresden und Leipzig, belaufen sich die Wohnkosten für eine familienfreundliche Wohnung jeweils auf 30 Prozent des Einkommens einer durchschnittlichen Familie. Die für Familien erschwinglichsten Städte im Osten sind Dessau-Roßlau und Halle. Die Mietkosten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung belaufen sich auf 982 Euro in Dessau-Roßlau und auf 974 Euro in Halle. Dies stellt 28 Prozent bzw. 27 Prozent des Nettoeinkommens dar.

Geringe Belastung im Ruhrgebiet

Insgesamt geben Familien nur in 7 von 107 untersuchten Städten maximal 25 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete aus - 3 dieser Städte liegen in Nordrhein-Westfalen. Besonders die Städte im Ruhrgebiet überzeugen durch vergleichsweise niedrige Preise bei einem mittleren Gehaltsniveau. Die preisgünstigsten Städte sind Duisburg (1.035 Euro), Hagen (971 Euro) und Gelsenkirchen (960 Euro), wo Familien jeweils ein Viertel ihres Einkommens für die Warmmiete aufwenden müssen. Auch in den größten Ruhrgebietsstädten ist die Belastung moderat: In Dortmund beläuft sich die durchschnittliche monatliche Warmmiete für eine 100-Quadratmeter-Wohnung auf 1.131 Euro, was 28 Prozent des Median-Verdienstes entspricht. Ähnlich gestaltet sich die Situation in Essen. Dort machen die Mietkosten für eine familiengerechte Wohnung (1.111 Euro) 26 Prozent des Nettoeinkommens aus.

Autostädte mit höchsten Gehältern

Weitaus höhere Mediangehälter haben die Autostädte Ingolstadt und Wolfsburg. Aufgrund des hohen mittleren Einkommens von 5.590 Euro in Ingolstadt geben Familien selbst bei einer vergleichsweise hohen Warmmiete von 1.439 Euro lediglich 26 Prozent ihres Verdienstes für eine 100-Quadratmeter-Wohnung aus. Den geringsten Anteil vom Gehalt unter allen Städten müssen Familien in Wolfsburg ausgeben. Hier trifft ein hohes Gehaltsniveau (5.546 Euro) auf niedrige Mieten: Für eine familienfreundliche Wohnung (1.110 Euro) müssen lediglich 20 Prozent des Einkommens aufgebracht werden.

Beim Thema Bauzinsen gilt: Es gibt keinen Grund zu warten. "Seit der Zinswende vor anderthalb Jahren hatten sich Immobilienfinanzierungen zunächst kontinuierlich verteuert, der Zinssatz für zehnjährige Darlehen hat sich aber inzwischen in einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent eingependelt. Das wird auf absehbare Zeit so bleiben, auch wenn kurzfristige Ausschläge über die Marke von 4 Prozent möglich sind", erklärt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG. "Auch wenn die Notenbanken mit Blick auf die nach wie vor hartnäckige Inflation weitere Leitzinserhöhungen signalisiert haben, sehen wir die entsprechende Rhetorik im aktuellen Zinsniveau eingepreist", so Mohr. Für Kaufwillige gibt es also keinen Grund, auf sinkende Konditionen zu spekulieren. Die Mehrheit der monatlich von Interhyp im Bauzins-Trendbarometer befragten Zinsexpertinnen und -experten erwartet ebenfalls eine Seitwärtsbewegung und Zinssätze von rund 4 Prozent bis zum Herbst.

Laut Interhyp-Daten haben sich die Zinssätze für zehnjährige Darlehen im Juni wie bereits im April und Mai zwischen etwa 3,70 und 3,90 Prozent bewegt und liegen aktuell bei 3,79 Prozent. 15-jährige Kredite sind Anfang Juli nur rund 10 bis 15 Prozentpunkte teurer. Sie bieten im Gegenzug jedoch mehr Kalkulationssicherheit und eine gesetzliche Ausstiegsoption nach zehn Jahren.

Nach Meinung der im Rahmen des Trendbarometers befragten Expertinnen und Experten sollten angehende Immobilienkäuferinnen und -käufer die Entschlossenheit der amerikanischen Notenbank FED und der Europäischen Zentralbank EZB nicht unterschätzen. "So lange die Notenbanker derart deutlich weitere Zinsschritte in Aussicht stellen, sollte man nicht auf eine erneute Zinswende hoffen. Die jetzige Zinslandschaft könnte uns mit Blick auf die aktuellen wirtschaftlichen und konjunkturellen Rahmendaten längere Zeit begleiten", sagt Mirjam Mohr.

Für Immobilieninteressentinnen und -interessenten bietet der Markt aktuell Chancen, die vor der Zinswende in dieser Form nicht möglich gewesen wären. "Fallende Zinsen sind zwar vorerst unwahrscheinlich. Wir sehen aber gerade beim Thema Kaufpreisverhandlungen einen großen Hebel für unsere Kundinnen und Kunden. Die Energiekrise und das geplante Gebäudeenergiegesetz (GEG) verbessern die Verhandlungsposition gerade bei Bestandsgebäuden spürbar", rät Mirjam Mohr. "Es ist daher wichtig, die anfallenden Sanierungen in den Verhandlungen mit einzupreisen". Neben möglichen Abschlägen beim Preis profitieren Kaufwillige zudem seit einigen Monaten von einem generell größeren Angebot von Objekten am Markt.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich laut Interhyp frühzeitig über seine finanziellen Möglichkeiten informieren und konkrete Berechnungen anstellen. "Der Immobilientraum ist für viele Menschen nicht vorbei - der Weg dahin hat sich nur verändert. Und unser Job in der Beratung ist es, den Menschen diesen Weg aufzuzeigen. Jede Finanzierung ist individuell und häufig ist es ein Zusammenspiel aus vielen verschiedenen Parametern, wodurch der Traum schließlich in Erfüllung geht", erklärt Mohr. Konkrete Hebel sind: Preise zu verhandeln, verschiedene Tilgungsoptionen durchzuspielen, (regionale) Förderungen und das Nutzen von günstigen Einstiegspunkten im derzeit weiterhin volatilen Zinsumfeld. "All diese Hebel und weitere Möglichkeiten gehen wir im Rahmen einer Beratung detailliert durch. Und manchmal ist das Eigenheim dann doch näher, als man anfangs denkt", so Mohr.

Am 1. Mai startet in Deutschland das 49-Euro-Ticket. Die vergünstigte Nutzung von Bus und Bahn kann auch eine Chance für Immobilienkäufer sein. Denn wer bereit ist, aus den Großstädten hinauszuziehen, und bis zu einer Stunde Pendelzeit in Kauf nimmt, spart in 9 von 14 untersuchten Großstädten im Durchschnitt mindestens 25 Prozent vom Kaufpreis für eine Bestandswohnung. Je nach Stadt liegt die durchschnittliche Ersparnis sogar bei 44 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle immowelt Analyse, wofür die Immobilienpreise in den 14 Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern und deren Speckgürtel untersucht wurden. Dafür wurden die Kaufpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) im Stadtgebiet mit den Kaufpreisen in den Gemeinden verglichen, die binnen 60 Minuten mit dem öffentlichen Nahverkehr zu erreichen sind und weniger als 100.000 Einwohner haben.

"Das Deutschlandticket ist für viele Pendler eine finanzielle Entlastung und bietet großes Potenzial für die ländlichen Regionen. Je besser der öffentliche Nahverkehr dort ausgebaut wird, desto attraktiver wird das Land - auch in Kombination mit Home-Office für Großstädter", sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. "Das oftmals günstigere Umland bietet vielen Familien nach wie vor die Chance, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen."

Größter Sparfaktor in Hamburg

Am meisten können Immobilienkäufer im Hamburger Umland sparen. Der durchschnittliche Kaufpreis von Wohnungen, die innerhalb von einer Stunde per ÖPNV aus dem Stadtzentrum erreichbar sind, liegt aktuell bei 3.572 Euro pro Quadratmeter. Das sind 44 Prozent weniger als der Hamburger Durchschnittspreis von 6.404 Euro. Je nach Gemeinde ist das Sparpotenzial im 60-Minuten-Umkreis sogar noch größer. Wer mit der Regionalbahn in den Nordosten fährt, findet die kleine Gemeinde Bühnsdorf im Kreis Segeberg. In der sehr ländlich geprägten Gegend kosten gebrauchte Wohnungen im Durchschnitt 2.268 Euro pro Quadratmeter, also 65 Prozent weniger als in Hamburg. Generell sollten Käufer allerdings beachten, dass in derart kleinen Gemeinden deutlich seltener Immobilien verkauft werden als in Städten. Häufig lohnt sich daher auch der Blick in die umliegenden Ortschaften.

Neben Hamburg bieten auch das Umland anderer Großstädte günstigen Wohnraum. In Düsseldorf sind Bestandswohnungen im 60-Minuten-Umland im Schnitt 41 Prozent günstiger: Statt 4.779 Euro in der Großstadt kostet der Quadratmeter am Land im Durchschnitt 2.819 Euro. In der Gemeinde Kerken am Niederrhein, die dank eigenem Bahnhof bequem in 50 Minuten per Regionalexpress zu erreichen ist, liegt der aktuelle Durchschnittspreis bei 1.841 Euro - also 61 Prozent weniger.

Metropolen mit Sparpotenzial: Köln, Berlin und München

In Köln ist die durchschnittliche Ersparnis nur etwas geringer als in Düsseldorf: Wer bereit ist eine Stunde mit den Öffentlichen zu pendeln, trifft auf 39 Prozent niedrigere Preise. In Köln liegt der mittlere Angebotspreis bei 5.123 Euro und im Umland bei 3.107 Euro pro Quadratmeter. Im brandenburgischen Speckgürtel von Berlin ist das Preisniveau ebenfalls deutlich niedriger als in der Metropole. Während in der Hauptstadt aktuell Quadratmeterpreise von 5.150 Euro aufgerufen werden, ist der Durchschnittspreis eine Stunde mit Bus und Bahn vom Zentrum entfernt mit 3.181 Euro pro Quadratmeter 38 Prozent geringer. Doch auch im Berliner Umland lässt sich vereinzelt noch deutlich mehr Geld sparen. In Brandenburg an der Havel kostet Wohneigentum mit im Durchschnitt 2.514 Euro pro Quadratmeter nochmals deutlich weniger. Dank guter Zuganbindung kommt man mit dem 49-Euro-Ticket binnen 60 Minuten zum Berliner Hauptbahnhof. Per ICE ginge es sogar noch schneller.

In Frankfurt ist der durchschnittliche prozentuale Unterschied zum Speckgürtel mit 38 Prozent zwar genauso groß wie in Berlin, das Preisniveau ist aber spürbar höher. In der Bankenmetropole zahlen Käufer derzeit im Mittel 5.934 Euro pro Quadratmeter. Eine Stunde mit Bus und Bahn entfernt sind es aber nur noch durchschnittlich 3.711 Euro pro Quadratmeter. Noch hochpreisiger als Frankfurt ist München mit 8.778 Euro pro Quadratmeter. Und selbst der Durchschnittspreis des 60-Minuten-Umlands liegt mit 6.623 Euro pro Quadratmeter oberhalb von allen anderen untersuchten Städten. Das liegt unter anderem auch daran, dass im Radius auch die Gemeinden an den Seen des Alpenvorlands liegen, die zu den hochpreisigen Immobilienregionen Deutschlands zählen. Immerhin können Käufer aber durch das Ausweichen in den Speckgürtel mancherorts im Schnitt ein Viertel des Kaufpreises sparen. Die günstigste Gemeinde, die von München in unter 60 Minuten mit dem Deutschlandticket zu erreichen ist, ist Hohenkammer. In der nördlich der Landeshauptstadt gelegenen Gemeinde kosten Wohnungen mit durchschnittlich 4.407 Euro pro Quadratmeter halb so viel wie in München.

Große Unterschiede in Leipzig, geringe Differenz in Essen

Beim Blick auf die günstigsten Großstädte fällt auf, dass besonders im Osten Deutschlands großes Sparpotenzial vorhanden ist. So beträgt der Unterschied in Leipzig zum Umland im Schnitt 40 Prozent - obwohl Leipzig mit 2.571 Euro pro Quadratmeter bereits die günstigste Großstadt der Analyse ist. Wer eine Stunde Pendeln in Kauf nimmt, muss allerdings im Durchschnitt nur noch 1.549 Euro für den Quadratmeter zahlen. Auch in Dresden (2.718 Euro pro Quadratmeter; -28 Prozent) lohnt sich die Suche im Einzugsgebiet.

Im Ruhrgebiet gibt es aufgrund der dichten Besiedlung und der wenigen ländlichen Regionen hingegen nur geringe Preisunterschiede. Die Großstädte des Ballungsraumes grenzen zum Teil direkt an andere Großstädte, sodass oftmals gar kein echtes Umland mit dünnerer Besiedlung existiert. Essen ist mit im Durchschnitt 2.781 Euro pro Quadratmeter lediglich 13 Prozent teurer als das 60-Minuten-Umfeld mit 2.414 Euro pro Quadratmeter. Auch in Dortmund ist die Differenz mit 19 Prozent gering.

Die Bauzinsen haben nach dem Rekordanstieg Ende Oktober eine Verschnaufpause eingelegt und sind seither um mehr als 50 Basispunkte gesunken. Der Biallo-Baugeld-Index, der den Mittelwert von gut 80 an biallo.de gemeldeten Baufinanzierungsangeboten repräsentiert, weist für die zehnjährige Zinsbindung aktuell einen Zinssatz von 3,50 Prozent effektiv aus (Stand: 12. Dezember 2022). Ende Oktober markierte der Index noch ein Elfjahreshoch bei 4,02 Prozent.

Aufwärtstrend bei Hypothekenzinsen weiter intakt

Zum Jahresauftakt waren zehnjährige Baufinanzierungen noch für unter einem Prozent zu haben. Damit haben sich die Bauzinsen im Jahr 2022 in der Spitze mehr als vervierfacht. Das Verbraucherportal biallo.de hat Ende November zwölf große Kreditinstitute, Versicherer und Kreditvermittler befragt, wie sie die kurz- bis mittelfristige Zinsentwicklung einschätzen. Ergebnis: Die Hälfte der Befragten geht für 2023 von weiter steigenden Bauzinsen aus, allerdings mit geringerer Dynamik als im laufenden Jahr.

"Aufgrund der unter anderem künftig geforderten strengeren Risikovorsorge für die Kreditgeber ist damit zu rechnen, dass die Finanzierungszinsen weiter steigen, vor allem bei Anfragen mit einem hohen Beleihungsauslauf", sagt Jana Heeg-Rupprecht, Leiterin Immobilienfinanzierung bei der Hypovereinsbank. Auch Deutschlands größte Direktbank ING erwartet 2023 einen weiteren Zinsanstieg, zumal das aktuelle Zinsniveau im historischen Vergleich noch relativ günstig sei. "So war zum Beispiel das Zinsniveau um die Jahrtausendwende zwischen fünf und sieben Prozent", sagt Thomas Hein, Vertriebsleiter Immobilienfinanzierung bei der ING.

Korrektur bei Immobilienpreisen dürfte anhalten

Bezüglich der Immobilienpreise herrscht nahezu einhellige Meinung, dass sich die bereits beginnende Preiskorrektur im nächsten Jahr fortsetzen wird. Einen Immobiliencrash erwartet allerdings kein Experte. "Ob die Preiskorrektur nachhaltig ist, hängt noch von weiteren Faktoren ab - wie der Schaffung von Wohnraum, Bevölkerungsentwicklung und Mietentwicklung", sagt Stefan Kohler, Leiter Allianz Baufinanzierung. Bei Immobilien-Kapitalanlagen sei mit einem stärkeren Rückgang zu rechnen.

Auch die Debeka beobachtet "bereits eine Stagnation der Immobilienpreisentwicklung bis hin zu leicht sinkenden Preisen". Dabei seien deutliche regionale Unterschiede zu verzeichnen. "Zudem spielen die Energieeffizienz und der Zustand der Objekte eine zunehmende Rolle", sagt Dr. Gerd Benner, Leiter Unternehmenskommunikation bei der Debeka.

Das Eigenheim im Alter zu Geld machen und weiter darin wohnen – das versprechen Anbieter Seniorinnen und Senioren mit Wohneigentum. Die Stiftung Warentest hat für ihre Zeitschrift Finanztest drei Modelle der Immobilienverrentung verglichen: Komplettverkauf, Teilverkauf sowie Kreditaufnahme mit Wohn- oder Nutzungsrecht. Besonders das Modell Teilverkauf ist risikoreich und nicht empfehlenswert.

Für Seniorinnen und Senioren mit Wohneigentum, die zusätzliches Kapital benötigen, aber in ihrem Eigenheim bleiben wollen, ist Immobilienverrentung eine Option. Besonders wenn sie keine Erben haben, diese die Immobilie nicht wollen oder Streit vermieden werden soll, können Verkauf oder Kreditaufnahme sinnvoll sein.

Allerdings sollten Interessenten stets fachkundigen Rat einholen, denn kein Anbieter im Test stellte für den Laien verständliche Informationen zur Verfügung. Vertragsentwürfe gaben sie nicht heraus.

Vom Teilverkauf einer Immobilie rät Finanztest grundsätzlich ab. Hierbei verkauft der Eigentümer einen Teil der Immobilie und erhält dafür eine Einmalzahlung und ein lebenslanges Wohnrecht. Dafür bezahlt man dem Investor ein monatliches Nutzungsentgelt. Das noch junge Finanzmodell wirkt attraktiv und dominiert aktuell den Markt, es bürdet dem Verkäufer aber viele Risiken auf. So kann das Nutzungsentgelt stark steigen. Und wer mit der Zahlung in Verzug gerät oder gar nicht mehr zahlen kann, kann schnell das Zuhause verlieren.

Mit einem Kredit oder dem Komplettverkauf der Immobilie fahren Seniorinnen und Senioren besser. Eine Kreditaufnahme ist bis zur Hälfte des Immobilienwerts möglich und verursacht weniger Kosten als der Teilverkauf. Stellt die Aufnahme von Schulden ein Problem dar, ist ein Komplettverkauf gegen Einmalzahlung, Leibrente oder einer Kombination aus beidem empfehlenswerter. Doch wie überprüft man, ob der Wert des lebenslangen Bleiberechts angemessen ermittelt wurde? Finanztest hat hierfür ein eigenes Rechenmodell entwickelt, das Alter, Geschlecht und Zinsniveau berücksichtigt.

Das Fazit der Tester: Wer finanziell schon gut dran ist und Wohneigentum in guter Lage besitzt, hat es leicht, sich durch eine Immobilienverrentung noch besser zu stellen. Immobilieneigentümer in ländlichen und strukturschwachen Gegenden müssen hingegen damit rechnen, gar keine oder nur schlechte Angebote zu bekommen.

Der Test „Immobilienverrentung“ findet sich in der Dezember-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und unter www.test.de/immobilienrente.

Durch herabgefallenes Laub wird es jetzt im Herbst rutschig auf unseren Straßen. Aufgepasst: Hauseigentümer:innen haben mit der sogenannten „Verkehrssicherungspflicht“ die Verantwortung, dass Gehwege gefahrlos genutzt werden können.

Laub fegen

Kommen Passanten auf einem Gehweg durch nicht geräumtes Laub zu Fall,  können Geschädigte Schadenersatz oder Schmerzensgeld verlangen

Die Räum- und Streupflicht kann per Zusatz im Mietvertrag auf die Mieter:innen übertragen werden

Hausbesitzer:innen und Mieter:innen können sich vor Ansprüchen bei Vernachlässigung der Räumpflicht durch eine Privathaftpflichtversicherung schützen

Die Blätter färben sich bunt und die dunkle Jahreszeit kündigt sich an. Das Herbstlaub fällt und es wird rutschig auf unseren Straßen. Die Pflicht, für sichere Wege vor einem Gebäude zu sorgen, obliegt grundsätzlich den Hauseigentümer:innen. Diese haben mit der sogenannten „Verkehrssicherungspflicht“ die Verantwortung, dass Gehwege gefahrlos genutzt werden können.

„Kommt ein Passant auf einem Gehweg durch nicht geräumtes Laub zu Fall, kann das für den Hausbesitzer teuer werden. Die Geschädigten können Schadenersatz oder Schmerzensgeld verlangen. Haftbar gemacht wird in der Regel die Eigentümer, denn sie sind für das Laubfegen verantwortlich“, so Roland Stecher, Finanzdienstleistungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Eigentümer:innen selbstgenutzter Einfamilienhäuser können sich mit einer Privathaftpflichtversicherung schützen. „Bei vermieteten Immobilien oder Eigentumswohnungen können Sie sich mit einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung absichern. Sie können ihre Verkehrssicherungspflichten aber auch auf Firmen zur Gehwegreinigung übertragen“, empfiehlt Roland Stecher.

Räum- und Streupflicht in Mietverträgen

In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel zur Kehrpflicht auf Bürgersteigen. Die Räum- und Streupflicht kann per Zusatz im Mietvertrag auf die Mieter:innen übertragen werden. Generell gilt die Regelung, dass wochentags zwischen 7 Uhr früh und 20 Uhr abends sowie am Wochenende zwischen 9 Uhr und 20 Uhr die Wege risikolos passierbar sein müssen. Hier entgegen gibt es Urteile über die Räumpflicht von Herbstlaub. Das Landgericht Berlin stellte fest, dass im 6-Tage-Rhythmus zu kehren ausreichend sei (Urteil vom 11. Oktober 2005, Az.: 13 O 192/03). Damit unterscheidet sich die aktuelle Rechtsprechung von der generellen Regelung. Roland Stecher rät: „Zum Schutz Ihrer Mitmenschen, sollten Sie die Wege bei Bedarf jedoch täglich kehren.“

Auch Mieter können sich vor Ansprüchen bei Vernachlässigung der Räumpflicht durch eine Privathaftpflichtversicherung schützen. Sie kommt für Schadensersatzansprüche auf und wehrt unbegründete Forderungen ab.

Laub zur Deponie

Das Laub dürfen Sie nicht einfach vom Gehweg auf die Straße kehren, wenn dadurch die Verkehrssicherheit gefährdet wird.

Verboten ist auch, Herbstlaub im nächsten Wald, Gulli oder Rinnstein zu entsorgen. Verwenden Sie stattdessen die Bio-Tonne, den eigenen Komposthaufen oder entsorgen Sie die Blätter als Grünabfall auf der nächsten Deponie.

Energiesparen ist angesagt

Das Bundesimmissionsschutzgesetz gibt vor: Die Nutzung von Laubbläsern und Laubsaugern ist nur an Werktagen von 9 Uhr bis 13 Uhr und von 15 Uhr bis 17 Uhr erlaubt, an Sonn- und Feiertagen ist der Gebrauch verboten. „Auf Laubbläser sollte aus energetischer und ressourcenschützender Sicht möglichst verzichtet werden“, rät Inse Ewen Energieberaterin der Verbraucherzentrale Bremen.

In einem Mietvertrag kann geregelt werden, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs oder erst nach einer bestimmten Mietzeit kündigen können. Dies müssen auch Käufer von vermieteten Immobilien beachten. Wer dagegen in einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwirbt, kann unabhängig von den Bestimmungen des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 76/20) hin.

Ein Ehepaar erwarb eine vermietete Eigentumswohnung in München in einer Zwangsversteigerung. Sie kündigten dem langjährigen Mieter wegen Eigenbedarfs, da sie die Wohnung für ihren Sohn benötigten. Der Mieter berief sich darauf, dass im Mietvertrag eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen sei. Das Gericht erklärte gleichwohl die Kündigung für rechtens.

Laut dem Urteil treten zwar Erwerberinnen und Erwerber von Immobilien in einen bestehenden Mietvertrag ein und müssen die vereinbarten Regelungen beachten. Eine gesetzliche Ausnahme bestehe jedoch beim Erwerb in der Zwangsversteigerung. In diesem Fall können die Erwerberinnen und Erwerber zum erstmöglichen Termin zu den gesetzlichen Bedingungen kündigen, auch wenn der Mietvertrag eine Kündigung einschränkt. Damit solle verhindert werden, dass eine vom Gesetz abweichende Gestaltung des Mietvertrags eine notwendige Zwangsversteigerung der Immobilie deutlich erschwert. Für den Regelfall, dass die Immobilie durch einen Notarvertrag veräußert wird, rät die Wüstenrot Immobilien GmbH, vor dem Kauf den Mietvertrag darauf zu prüfen, ob die Kündigungsmöglichkeiten eingeschränkt sind.

Wechsel auf erneuerbare Energie wird gefördert

Werden Ein- oder Zweifamilienhäuser verkauft oder vererbt, entstehen für die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer Pflichten zur energetischen Sanierung. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen Wohngebäude bezüglich der energetischen Effizienz erfüllen müssen.

Derzeit sind lediglich langjährige Hauseigentümer von vielen Pflichten zur Energieeffizienz befreit. „Bei einem Eigentümerwechsel müssen Altbauten innerhalb einer Frist von zwei Jahren so überholt werden, dass sie modernen energetischen Anforderungen genügen“, erläutert die Verbraucherzentrale Bayern. Das Gebäudeenergiegesetz regelt für die Bereiche Heizung und Gebäudehülle, welche Änderungen an Wohngebäuden verpflichtend sind.

Wechsel auf erneuerbare Energie wird gefördert

Gas- oder Ölheizkessel, die beim Hausverkauf älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden. Ausgenommen davon sind alte Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Ein Wechsel auf Heiztechniken, die erneuerbare Energie nutzen, wird dabei vom Staat mit bis zu 45 Prozent der Kosten unterstützt. Zu diesen zählen Wärmepumpen, Biomasseheizungen sowie Nah- und Fernwärme aus erneuerbarer Energie. „Die Zuschüsse müssen vor Auftragsvergabe beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden. Wer die Maßnahmen finanzieren will, kann anstelle eines direkten Zuschusses einen Förderkredit der KfW mit Tilgungszuschuss bei seiner Hausbank beantragen“, erklärt die Energieberatung der Verbraucherzentrale Bayern. Der zweite Bereich der Sanierungspflicht betrifft die oberste Geschossdecke. Fehlt dort bislang ein Wärmeschutz, muss die Decke nachträglich gedämmt werden. Werden die Vorschriften des GEG nicht erfüllt, drohen Bußgelder.

Heizsysteme für die Zukunft rüsten

Angesichts der hohen Energiepreise empfiehlt die Verbraucherzentrale Bayern sogar mehr zu tun, als der Gesetzgeber verlangt. „Neue Heizsysteme sollten zu erheblichen Teilen erneuerbare Energien nutzen. Ölheizkessel dürfen bis auf wenige Ausnahmen von 2026 an ohnehin nicht mehr eingebaut werden. Mit Blick auf die steigenden Preise verlieren auch Gasheizkessel zunehmend an Attraktivität“, so die Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Bei einer Gebäudesanierung geht es um hohe Investitionen und Fördermittel. Daher sollte vor einer Entscheidung stets eine Energieberatung in Anspruch genommen werden. Nützliche Tipps erhalten Verbraucherinnen und Verbraucher unter www.verbraucherzentrale-energieberatung.de und in den bundesweit kostenfreien Onlinevorträgen unter www.verbraucherzentrale-energieberatung.de/veranstaltungen.

Die Schlange der Interessenten wird länger und länger. Der Makler macht Druck. Trotz des vielerorts angespannten Immobilienmarktes ist es für Hauskäufer wichtig, dass vor dem Kauf ein unabhängiger Bausachverständiger ein begehrtes Objekt in Augenschein nimmt. Der Profi bewahrt Käufer vor finanziellen Schäden durch versteckte Baumängel.

277.000 Eigen­heim­transak­tionen zählten die Statistiker für 2018 in Deutschland. Wie viele Immobilien jedoch zum Kauf­zeit­punkt Bau­mängel hatten, ist nicht dokumentiert. Marode Elektro­leitungen unter dem Putz, überalterte Wärme­dämmung im Dach­geschoss, defekte Drainage im Außen­bereich. Die Verfärbungen an Keller­wänden, die auf Schimmel hindeuten, hatte der Vorbesitzer für Schönheits­fehler gehalten und übermalt. Manche Käufer zahlen deshalb nach ein paar Jahren zusätzlich zum Kauf­preis auch noch für umfassende Sanierungen.

Gut investiertes Geld

„Einen zertifizierten Sach­verständigen vor dem Kauf hinzu­zuziehen ist der richtige Weg beim Erwerb eines Altbaus“, sagt Holm Breitkopf von der BHW Bausparkasse. „Die Unter­stützung bei der Besichtigung kostet in etwa rund 500 Euro. Das ist gut angelegtes Geld.“ Der Profi hat Mess­instrumente dabei, um Feuchtigkeit in Wänden aufzuspüren. Möglichen Sanierungs­bedarf bei veralteten Elektro­installationen und Wasser­leitungen beurteilt der Gutachter ebenfalls.

Vorausschauende Planung

Stellt der Sach­verständige fest, dass Sanierungs­arbeiten anstehen, liefert er auch hierzu die notwendige Entscheidungs­grundlage für den Käufer. „Er kann einen lang­fristigen Fahrplan erstellen, der Bau­maß­nahmen in aufeinander abgestimmte Schritte ordnet“, so BHW Experte Breitkopf. So könnte etwa eine neue Wärme­dämmung bei fälligen Instand­setzungs­arbeiten an der Fassade gleich mit eingeplant werden.

Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland sind im 4. Quartal 2021 um durchschnittlich 12,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Dies ist erneut der stärkste Preisanstieg bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000, nachdem die Preise für Wohnimmobilien bereits im 2. Quartal 2021 um 10,8 % und im 3. Quartal 2021 um 12,0 % gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal gestiegen waren. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, haben sich Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal im Schnitt um 3,1 % verteuert.

Besonders stark stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen mit +15,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Eigentumswohnungen verteuerten sich dort um 13,2 %. In dichter besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 14,5 % und die Preise für Eigentumswohnungen um 11,2 %.

Überdurchschnittlich starke Preissteigerungen verzeichneten auch die TOP 7 Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf). In den Metropolen erhöhten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im 4. Quartal 2021 um 12,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal, die Preise für Eigentumswohnungen um 12,7 %. Am aktuellen Rand lässt sich hier jedoch eine Abschwächung der Dynamik beobachten: Gegenüber dem 3. Quartal stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Metropolen um 1,4 %, für Eigentumswohnungen um 0,7 %, während sie im 3. Quartal noch um 3,5 % beziehungsweise 3,8 % gegenüber dem Vorquartal gestiegen waren.

Im Jahresdurchschnitt 2021 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland insgesamt um 11,0 % gegenüber 2020 gestiegen. Im Jahr 2020 betrug der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr noch 7,8 %.

Im Winter gehören unter anderem Schneeräumen und Streuen zu meinen Verkehrssicherungspflichten als Hausbesitzer. Gibt es im Frühling ebenfalls Aufgaben, die ich beachten und erfüllen muss?

Verkehrssicherungspflicht im Frühling

Peter Schnitzler, Versicherungsexperte von ERGO: Die meisten Hausbesitzer wissen, dass Räumen und Streuen im Winter zu ihren Verkehrssicherungspflichten gehören. Doch auch im Frühling sollten sie Vorkehrungen treffen, damit von Immobilie und Grundstück keine Gefahren für Dritte ausgehen. Verursachen lose Dachziegel, morsche Äste oder eine defekte Außenbeleuchtung einen Sach- oder Personenschaden, müssen Hausbesitzer dafür haften.

Daher ist es ratsam, im Frühling unter anderem Folgendes regelmäßig auf Schäden zu kontrollieren: Dach, Fassade, Regenrinne, Schornstein, Fotovoltaikanlage, Antenne, Satellitenschüssel und Schneefanggitter. Außerdem alle Zäune, Stufen, Gehwegplatten und Blumenkästen, die Außenbeleuchtung sowie Bäume und Äste, die sich auf dem Grundstück befinden. Vor allem nach Stürmen und Unwettern ist ein Kontrollgang empfehlenswert. Wer dabei eine Gefahrenquelle ausmacht, muss diese umgehend beheben. Um im Schadensfall finanziell abgesichert zu sein, ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für Eigentümer absolut empfehlenswert. Das Aufstellen eines Warnschilds mit einer Aufschrift wie „Betreten auf eigene Gefahr!“ befreit Hausbesitzer übrigens nicht von ihrer Verkehrssicherungspflicht. Wichtig zu wissen: Die Verkehrssicherungspflicht schließt auch den Gehweg vor dem Haus mit ein. Befinden sich hier Gefahrenquellen wie Scherben oder Laub, müssen Eigentümer diese beseitigen. Das bedeutet allerdings nicht, dass sie auch für die sogenannte Instandhaltung zuständig sind. Wer lose Bordsteine oder Schlaglöcher feststellt, sollte dies bei der Gemeinde melden.

Käuferinnen und Käufer einer Immobilie können von der Verkäuferin oder dem Verkäufer Schadensersatz verlangen, wenn das überreichte Exposé falsche Angaben enthält. Das gilt unter Umständen sogar dann, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 119/20) hin.

Die Käuferin eines sanierungsbedürftigen Objekts verklagte die Verkäuferin auf Schadensersatz. Dabei berief sie sich darauf, dass das ihr übergebene Exposé falsche Angaben zur Sanierbarkeit der Immobilie enthielt. Zunächst wies das Oberlandesgericht Hamburg die Klage mit der Begründung ab, die Käuferin habe das Exposé erst erhalten, nachdem sie bereits ihre Bereitschaft zum Kauf des Objekts erklärt hatte. Die falschen Angaben hätten daher ihren Kaufentschluss nicht beeinflusst. Außerdem sei im notariellen Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen worden.

Das sah der BGH im Revisionsverfahren anders. Der Kaufvertrag komme erst mit der notariellen Beurkundung zustande. Bis dahin könne eine Käuferin oder ein Käufer die eigene Entscheidung überdenken und sich dabei auch von einem Exposé beeinflussen lassen. Trotz der ausgeschlossenen Haftung für Sachmängel komme ein Schadensersatzanspruch in Betracht, wenn die Verkäuferin wusste, dass das Exposé falsche Angaben enthielt und sie damit arglistig handelte. Da dies noch nicht abschließend geklärt war, verwies der BGH den Fall an das Oberlandesgericht Hamburg zurück.

In Zeiten steigender Immobilienpreise durch eine Aufspaltung von Grundstückskauf und Bauvertrag Grunderwerbsteuer und Notarkosten sparen? Klingt zunächst verlockend. Aber Vorsicht! Dies kann für Käufer ein großes Risiko bedeuten.

Was bedeutet "verdecktes Bauherrenmodell" überhaupt?

Beim Kauf einer Neubau-Immobilie vom Bauträger erwirbt der Käufer üblicherweise das schlüsselfertige Haus und das Grundstück, auf dem das Haus errichtet wird, in einem einheitlichen Bauträgervertrag. Bei dem sogenannten verdeckten Bauherrenmodell wird dagegen der Erwerb in zwei getrennte Verträge aufgespalten: den Kaufvertrag über das Grundstück und einen separaten Werkvertrag/Bauvertrag mit dem Bauunternehmer über die schlüsselfertige Errichtung des Hauses auf dem Grundstück. Der Grundstückskaufvertrag wird wie üblich notariell beurkundet, während der Werkvertrag mitunter nur privatschriftlich von Käufer und Bauunternehmer unterzeichnet wird. Dabei gibt es häufig auch Fälle, in denen der Verkäufer und der Bauunternehmer verschiedene Personen sind, die teilweise aber eng miteinander verbunden sind.

Der hohe Preis für die scheinbare Kostenersparnis

"Verbraucher sollten bei solchen Gestaltungen vorsichtig sein, weil die Aufspaltung der Verträge mit erheblichen Risiken verbunden ist", warnt Nadine Lüttchens, Geschäftsführerin der Notarkammer Koblenz. Während für Bauträgerverträge die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt, die den Käufer besonders schützt (zum Beispiel bei Insolvenz des Bauträgers), ist das bei aufgespaltenen Verträgen meistens nicht der Fall. Im Regelfall will der Käufer das Grundstück nur dann erwerben, wenn das von ihm beauftragte Haus auf dem Grundstück auch errichtet werden kann. Dann müssen jedoch zwingend beide Verträge notariell beurkundet werden. Geschieht dies nicht, sind die Verträge wegen der Verletzung der Beurkundungspflicht nichtig. Das kann für den Käufer nicht nur zum Verlust beispielsweise seiner Mängelgewährleistungsrechte gegenüber dem Bauunternehmer, sondern im schlimmsten Fall zum Totalverlust der an diesen geleisteten Zahlungen führen. "Die Beurkundung beider Verträge ist daher zwingend, aber darüber hinaus stets sinnvoll, weil Notarinnen und Notare nur dann den Käufer ausreichend informieren und Vorsorge für mögliche Störfälle, wie beispielsweise das Fehlen einer Baugenehmigung oder die Insolvenz des Bauunternehmers, treffen können", gibt Lüttchens zu bedenken.

Dabei spart man mit dem verdeckten Bauherrenmodell auch nur scheinbar Steuern. Die Finanzämter betrachten verdeckte Bauherrenmodelle als einheitliche Erwerbsvorgänge und erheben Grunderwerbsteuer auf die Gesamtsumme aus Kaufpreis und Werklohn. Auf die Bauleistung aus dem Werkvertrag muss der Käufer zudem die Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19% entrichten. Das ist bei einem Bauträgervertrag anders. Hier fällt nur die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis an.

Notarielle Beratung kann helfen

Bei Unklarheiten sollten Käufer das Gespräch mit ihrer Notarin oder ihrem Notar suchen. Diese sind in der Lage die Situation rechtlich einzuschätzen und Käufer vor den beschriebenen Risiken zu schützen.

Mehr Platz, vielleicht auch einen Garten oder eine Terrasse – die Corona-Pandemie verstärkt bei vielen Menschen den Wunsch nach dem Eigenheim. Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, ganz besonders im Umland der Metropolen. Ist das passende Traumobjekt gefunden, sollten die Wohnungs- oder Hausbesitzer in spe jedoch einiges beachten. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Thiemo Loof von der Kanzlei Kahlert Padberg, Partneranwalt von ROLAND Rechtsschutz, erklärt die rechtlichen Schritte, bis man sich stolzer Immobilieneigentümer nennen kann.

1. Objekt gefunden: An die Kaufnebenkosten denken!

Das Traumhaus oder die perfekte Eigentumswohnung ist gefunden und der Kaufpreis liegt auch noch im Rahmen dessen, was man sich leisten kann und will. Doch Vorsicht: „Zum Kaufpreis kommen noch diverse Kaufnebenkosten für die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und den Notar hinzu“, erklärt Rechtsanwalt Thiemo Loof. In Summe können sich diese je nach Objekt und Bundesland auf bis zu 13 Prozent des Immobilien-Kaufpreises belaufen.

Im Hinblick auf die Maklerprovision gibt es für Käufer immerhin gute Nachrichten: „Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das ‚Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser‘“, so der ROLAND-Partneranwalt. Danach muss derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens 50 Prozent der Maklerprovision tragen. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer also die Courtage. Die Höhe der Maklerprovision fällt unterschiedlich aus; meist liegt sie bei 7,14 Prozent des Kaufpreises. Für Käufer macht eine um die Hälfte reduzierte Courtage also schnell mehrere tausend Euro aus. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland übrigens unterschiedlich geregelt.

Jeder finanzielle „Puffer“ ist schnell verplant, wenn Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. „Gerade wer eine Eigentumswohnung erwerben will, sollte sich vorab sehr genau über die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft informieren“, rät Rechtsanwalt Thiemo Loof. Sei diese sehr hoch, wurde möglicherweise lange nicht saniert. Sei die Rücklage wiederum sehr gering, müssen Neu-Eigentümer mit einer ungeplanten Sonderumlage rechnen, falls Sanierungsmaßnahmen notwendig werden.

2. Hopp oder Top: Finanzierungszusage von der Bank beschaffen

Ist die Entscheidung für das Wunschobjekt getroffen, müssen die Eigentümer in spe das Kaufprojekt einer Bank vorstellen. „Zu den benötigten Unterlagen gehören Daten zur Lage, Größe und zum Zustand der Immobilie, zum Kaufpreis sowie Einkommensnachweise und Informationen zu Sicherheiten wie etwa Eigenkapital, bereits vorhandene Immobilien oder eine Lebensversicherung“, sagt Thiemo Loof. Anschließend erteilt das Kreditinstitut in der Regel innerhalb weniger Tage eine Finanzierungszusage.

Wichtig: Eine Finanzierungsbestätigung darf nicht mit einem verbindlichen Darlehensvertrag verwechselt werden. Der Rechtsexperte: „Je mehr Unterlagen Sie einreichen und je expliziter Sie die Bank um eine verbindliche Finanzierungszusage bitten, desto sicherer haben Sie am Ende auch das entsprechende Darlehen. Achten Sie auf Formulierungen wie ‚bestätigen wir verbindlich‘.“

3. Timing ist alles: Notartermin vereinbaren

Die Finanzierung steht, nun kann es zum Notar gehen. Bei der Terminvereinbarung sollten künftige Immobilieneigentümer darauf achten, dass zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrags und dem Notartermin möglichst nicht mehr als zwei Wochen liegen. Denn: Platzt der Notartermin aus irgendeinem Grund, hat der Kreditnehmer dann in der Regel noch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen zu widerrufen.

4. Jetzt wird es ernst: Notartermin durchführen

Immobilienkaufverträge sind in der Regel umfangreich und für Nicht-Juristen nicht immer einfach zu verstehen. Beim Notartermin sollte man sich daher nicht scheuen, den Vertrag gründlich zu lesen und offene Fragen mit dem Notar zu klären. „Dabei sollten Sie zum Beispiel auch darauf achten, dass das Inventar des Vorbesitzers, das Sie übernehmen, gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen ist“, rät ROLAND-Partneranwalt Thiemo Loof. Auf diese Weise reduziert sich der Kaufpreis und damit auch die Grunderwerbsteuer.

Neuer Eigentümer wird man allerdings noch nicht mit der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Da dies erst nach Zahlung des Kaufpreises geschieht und in der Regel einige Wochen dauert, wird nach dem Notartermin in der Regel jedoch eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen, sodass das Haus oder die Wohnung nicht anderweitig nochmal verkauft werden kann.

5. Bares für Betongold: Kaufpreis zahlen

Im Anschluss an die Unterzeichnung des Kaufvertrags durch Verkäufer und Käufer überweist letzterer den Kaufpreis. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Käufer beauftragt seine Bank, den Betrag direkt an den Käufer zu überweisen. Oder er überweist zunächst auf ein sogenanntes Notaranderkonto – ein Treuhänderkonto, das durch einen Notar verwaltet wird. Von dort fließt das Geld an den Käufer. Dies gilt als die sicherste Form für die Abwicklung eines Immobiliengeschäfts, ist aber natürlich auch mit entsprechenden Kosten verbunden.

„Nach Zahlung des Kaufpreises wird die Änderung des Grundbuchs vorgenommen. Erst wenn Sie hier eingetragen sind, sind Sie tatsächlich Eigentümer Ihrer eigenen vier Wände“, sagt Rechtsanwalt Thiemo Loof. Aber dann kann man endgültig auf den neuen Wohntraum anstoßen!

Angesichts steigender Immobilienpreise stehen viele Deutsche vor der Frage: Lohnt sich der Immobilienkauf noch oder ist Mieten aktuell sinnvoller? Eine immowelt Analyse zeigt, wie groß die Unterschiede bei der monatlichen Belastung bei der Miete und der Tilgungsrate beim Immobilienkauf in 75 deutschen Großstädten sind. Demnach ist in 51 Städten die finanzielle Belastung beim Wohnen zur Miete niedriger als beim Immobilienkauf. In 35 Städten liegen sogar mehr als 100 Euro dazwischen. Dennoch kann der Wechsel in die eigenen vier Wände vor allem mit Blick auf die Altersvorsorge und Mietfreiheit sinnvoll sein.

Für die Analyse wurden die monatlichen Raten auf Grundlage der Angebotspreise (Miete und Kauf) für eine familientaugliche Wohnung zwischen 80 und 120 Quadratmetern berechnet. Zudem wurde bei der Tilgungsrate eine 100-Prozent-Finanzierung mit einer Laufzeit von 15 Jahren mit einem Zinssatz von 1,6 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von 2,0 Prozent angenommen.

Mieten bis zu 660 Euro günstiger

Besonders in den beliebten Großstädten haben sich die Kaufpreise so weit von den Mieten entfernt, dass für viele Familien der Immobilienkauf nicht mehr realisierbar ist - trotz niedriger Zinsen bei kurzer Darlehensdauer. In München ist die Differenz bei der monatlichen Belastung am größten. Die Tilgungsrate ist 660 Euro höher als die Miete. Eine Wohnung kostet im Median 1.740 Euro Miete, die Annuität liegt indes bei 2.400 Euro. Bei mittleren Kaufpreisen von 800.000 Euro plus Kaufnebenkosten kann der Immobilienerwerb somit nur noch im Einzelfall unter finanziellen Aspekten sinnvoll sein. Hinzu kommt, dass nach den 15 Jahren Darlehenslaufzeit eine große Restschuld wartet - im Fall von München rund 530.000 Euro. Ob die Konditionen für Darlehen bis dahin noch so gut wie aktuell sind, ist nicht sicher.

Doch nicht nur in München haben die steigenden Kaufpreise zu großen Unterschieden geführt: In Hamburg leben Mieter 440 Euro günstiger, in Frankfurt 420 Euro. Auch in kleineren Städten müssen Käufer mit einer hohen Monatsrate rechnen: In Potsdam zahlen sie 520 Euro mehr, in Ingolstadt und Lübeck sind es über 300 Euro oben drauf.

Vorteile des Immobilienkaufs rechtfertigen teils höhere Belastung

Obwohl die Belastung beim Immobilienkauf höher ist als die Miete, kann sich der Weg ins Eigenheim dennoch lohnen. Denn besonders das Thema Altersvorsorge spielt eine gewichtige Rolle bei der Entscheidung der Wohnform. Während Mieter ihr ganzes Leben lang hohe Ausgaben fürs Wohnen kalkulieren müssen, haben viele Eigentümer den Kredit bis zum Rentenalter abbezahlt, sodass sie im Alter geringere Ausgaben haben. Ein weiteres Plus für den Wohnungskauf ist der gestalterische Spielraum. Käufer können ohne Zustimmung das Aussehen der Wohnung verändern und investieren zudem in die eigenen vier Wände. Selbst wenn in einigen Jahren ein Wohnortwechsel ansteht, kann die Immobilie entweder vermietet oder wahrscheinlich sogar mit Wertzuwachs verkauft werden.

Welche Mehrkosten ein Käufer für diese Vorzüge in Kauf nimmt, ist eine rein individuelle Entscheidung. Es gibt aber viele Städte, in denen die sich die Mehrbelastung im Rahmen hält. In Köln zahlen Mieter gerade einmal 10 Euro weniger als Eigentümer. Selbst in der Hauptstadt ist der Unterschied gering: In Berlin zahlen Käufer für die Darlehensrückzahlung 100 Euro mehr als Mieter. Auch in anderen Großstädten wie Essen (40 Euro), Dortmund (50 Euro), Bremen, Hannover (je 90 Euro) sind die Unterschiede noch relativ gering. Selbst in Düsseldorf oder Nürnberg (je 180 Euro) kann der Wechsel ins Wohneigentum aus finanzieller Sicht noch sinnvoll sein.

Von Oberhausen bis Chemnitz: Hier wohnen Käufer günstiger

In 24 der 75 untersuchten Städte ist Kaufen sogar günstiger als Mieten. Viele der Städte liegen im Ruhrgebiet, da dort die Kaufpreise noch vergleichsweise niedrig sind. In Oberhausen kostet eine Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern im Median nur 137.000 Euro. Bei der Finanzierung über 15 Jahre würde das eine monatliche Rate von 410 Euro ergeben. Demgegenüber stehen mittlere Mieten von 580 Euro, also 170 Euro mehr als die Tilgung. Das unweit entfernte Bochum (170 Euro) sowie Gelsenkirchen (120 Euro) und Krefeld (100 Euro) haben ähnliche Kaufvoraussetzungen. Doch nicht nur in NRW gibt es Städte, in denen die Annuität die Miete schlägt. Kaiserslautern, Hildesheim (je 140 Euro), Saarbrücken (110 Euro), Chemnitz (100 Euro) und Mainz (80 Euro) sind einige Beispiel dafür.

Eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage kann sich lohnen. Doch wer nicht aufpasst, zahlt drauf. Welche Voraussetzungen gegeben sein sollten, wie sich die Mietrendite errechnet und wie Anleger Risiken vermeiden, erläutert die Zeitschrift Finanztest in ihrer Februar-Ausgabe. Ein Praxistest zeigt außerdem, dass rentable Wohnungen derzeit nicht leicht zu finden sind.

Viele Kapitalanleger stürzten sich in den vergangenen Jahren auf Eigentumswohnungen und trieben die Kaufpreise in die Höhe. Weil die Mieten gerade in Topstädten bei Weitem nicht Schritt hielten, müssen sich Käufer selbst in günstigsten Fällen mit weit weniger Ertrag zufriedengeben als früher. Sie können froh sein, wenn sie langfristig 3 Prozent Rendite schaffen. Dafür binden sie viel Kapital auf lange Zeit, haben hohe Nebenkosten und viel Aufwand. Grundsätzlich rentiert sich der Kauf nur dann, wenn der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur erzielbaren Miete steht. Mit dem Renditerechner unter test.de/vermietete-eigentumswohnung ist es einfach, Investitionspläne unter die Lupe zu nehmen.

Finanztest gibt Tipps, wie man das richtige Objekt auswählt und erläutert, welche Pflichten Vermieter und Miteigentümer haben. Eine Stichprobe von Wohnungsangeboten in verschiedenen Städten zeigt: Anleger müssen momentan damit rechnen, dass ihnen Immobilien angeboten werden, die viel kosten, aber wenig Miete bringen. Ein Schnäppchen zu finden ist nicht einfach.

Der Test Wohnung als Kapitalanlage findet sich in der Februar-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und ist online unter www.test.de/vermietete-eigentumswohnung abrufbar.

Tapezieren, streichen, Teppichboden verlegen: Viele nutzen die Corona-Zeit, um die heimischen vier Wände zu renovieren. Doch was tun mit Resten von Farben, Lacken und Tapeten? Das Infocenter der R+V Versicherung gibt Tipps für die Entsorgung und die Reinigung.

Lösungsmittel schädigen Gewässer

Beim Renovieren fallen Abfälle an. Doch nicht immer ist klar, was wo entsorgt werden muss. Grundsätzlich gilt: Abfälle mit Lösungsmitteln sind Sondermüll und gehören auf den Wertstoffhof. "Wurden Pinsel für Lack oder Verdünner verwendet, dürfen Heimwerker sie nicht im Waschbecken auswaschen. Die Chemikalien schädigen die Gewässer und können sogar Abflussrohre verstopfen", sagt Torben Thorn, Beauftragter für Arbeitssicherheit, Gesundheitsschutz und Umweltmanagement bei der R+V Versicherung. Ein Blick auf das Etikett verrät, ob ein Produkt Lösungsmittel enthält.

Eingetrocknete Wandfarben sind Hausmüll

Wand- und Deckenfarben sowie wasserlösliche Lacke und Lasuren kommen hingegen ohne Lösungsmittel aus. "Deshalb dürfen Pinsel und Farbrollen im Waschbecken gesäubert werden. Die leeren Eimer gehören in die gelbe Tonne, eintrocknete Farbreste oder Pinsel in den Hausmüll", erklärt R+V-Experte Thorn. Das gilt allerdings nicht für flüssige Farben. Heimwerker können sie auf den Wertstoffhof bringen. "Wer flüssige Farbreste anderweitig entsorgt, muss selbst bei geringen Mengen mit Bußgeldern rechnen." Berlin verlangt hierfür beispielsweise 120 Euro, Essen 100 Euro.

Tapeten bestehen nicht nur aus Papier

Alte Tapeten gehören ebenso wie Reste und Verschnitte neuer Rollen in den Hausmüll - und nicht ins Altpapier. "Der Grund: An abgerissenen Tapeten hängen noch Farb- und Kleisterreste. Und neue Tapeten bestehen meist nicht nur aus Papier, sondern enthalten auch Kunststoffe", erklärt Thorn. Größere Tapetenmengen können Heimwerker problemlos beim Wertstoffhof abgeben. Dahin gehören auch Glasfasertapeten: Sie bestehen aus künstlichen Mineralfasern und gelten als Sondermüll. Kleisterreste dürfen hingegen in die häusliche Restmülltonne.

Bei Bodenbelägen hängt die Entsorgung vom Material und der Größe ab. Alte Teppiche, Linoleum oder Laminat sind Sperrmüll. "Kleine Teppichreste ohne Kleber oder kleine Parkettstücke dürfen auch in die Restmülltonne", sagt Thorn. Beim Teppichkleber gilt: Enthalten die Produkte Lösungsmittel, gehören sie zum Sondermüll.

Weitere Tipps:

-  Einige Kommunen bieten für die Entsorgung von schadstoffhaltigen Abfällen neben Wertstoffhöfen auch Umweltmobile an. Hier kann der Sondermüll kostenfrei abgegeben werden. Informationen über Abgabestellen und Termine gibt finden Heimwerker auf den Internetseiten der Kommunen und/oder Abfallbetriebe.

-  Für spätere Ausbesserungen empfiehlt es sich, Farbreste aufzubewahren. Damit die Farbe nicht austrocknet, den Deckel gut verschließen oder die Farbe in ein gereinigtes Schraubdeckelglas umfüllen. 

Seit Beginn der Corona-Krise können viele Deutsche aus dem Home-Office arbeiten. Etliche Unternehmen stellen auch für die Zukunft bereits komplett oder teilweise auf Arbeit von Zuhause um. Wohnen direkt am Arbeitsort ist häufig nicht mehr zwingend notwendig. Das macht vor allem den Hauskauf am Land attraktiv. Denn im Umland der Großstädte können Käufer mehr als die Hälfte der Kosten sparen. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, für die die Preise von Einfamilienhäusern in 8 ausgewählten Großstädten und deren Umland untersucht wurden. Am größten ist die Ersparnis demnach im Umland von Frankfurt. Wer eine Stunde aus der Stadt hinauszieht, kann 52 Prozent der Kosten sparen. Statt 695.000 Euro im Stadtgebiet kosten Häuser in der 60-Minuten-Zone im Mittel 337.000 Euro. Neben der Finanzmetropole ist der prozentuale Unterschied in Hamburg (49 Prozent) und Stuttgart (47 Prozent) am größten.

Allerdings bestehen die Häuser in den ländlichen Umlandgemeinden häufig aus älterer Bausubstanz als in der Stadt. Schon bereits ab 100.000 Euro lassen sich im Umland vieler Städte Immobilien finden. Käufer sollten bei diesen Objekten aber nochmal die gleiche Summe an Renovierungskosten einkalkulieren. Hinzu kommt, dass gerade in den kleineren Ortschaften die Häuser zudem gerne direkt an der Durchfahrtstraße liegen. Dennoch gibt es auch zahlreiche Objekte, die entweder neu gebaut oder kernsaniert sind und trotzdem deutlich günstiger als innerhalb der Stadtgrenze sind.

Halbe Million im Umland von München sparen

Auch in München lohnt sich der Blick weit aus der Stadt hinaus. Während in der Stadt Einfamilienhäuser im Median 1,19 Millionen Euro kosten, sind es bei einer einfachen Pendelstrecke von einer Stunde 649.000 Euro. Das ist eine Ersparnis von 45 Prozent oder umgerechnet von gut einer halben Million Euro. Auch dort gilt: Bei bestehenden Häusern im Umland sind häufig noch Sanierungen notwendig, die auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden müssen. Wie weit München anderen Großstädten preislich enteilt zeigt, dass ein Haus im 60-Minuten-Umkreis teurer ist als direkt in Berlin, Hamburg oder Köln.

Große Preisanstiege und kaum Ersparnis im nahen Umland

Wer hingegen näher an der Großstadt ein Haus kaufen möchte, muss mit sinkender Entfernung immer mehr Geld bezahlen. In Hamburg kostet beispielsweise ein Einfamilienhaus in der 60-Minuten-Zone 285.000 Euro, 50 Minuten entfernt sind es schon 325.000 Euro und bei einer halben Stunde Distanz 445.000 Euro. Die Ersparnis zum Preis in der Stadt von 558.000 Euro beträgt dann nur noch 20 Prozent. In anderen Großstädten sind die Unterschiede noch geringer. Wer 30 Minuten außerhalb von Berlin kauft, spart nur noch 5 Prozent. In Nürnberg sind Häuser im 20-Minuten-Umkreis sogar 9 Prozent teurer als in der Stadt. In den an München angrenzenden Gemeinden sind genauso wie im Stadtgebiet Preise jenseits der Millionenmarke normal.

Dass Häuser im unmittelbaren Umland inzwischen fast so teuer sind wie in den Städten, liegt an der großen Nachfrage in den vergangenen Jahren. Immer weniger Familien können sich ein Eigenheim innerhalb der Stadtgrenzen leisten. Das direkte Umland war bislang für viele die einzige Möglichkeit, um die finanziellen und beruflichen Aspekte zu vereinen. Dementsprechend sind die Kaufpreise oftmals stärker gestiegen als in der Stadt selbst. In Berlin haben sich Häuser im 30-Minuten-Umkreis binnen eines Jahres um 13 Prozent verteuert, in der Stadt lediglich um 3 Prozent. Die Kölner 20-Minuten-Zone verzeichnet einen Anstieg von 12 Prozent, während die Preise im Stadtgebiet um 4 Prozent steigen. Die Corona-Krise und die Einführung von Home-Office bieten vielen Familien nun die Chance, noch weiter außerhalb der Städte den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Dadurch könnte sich künftig die Nachfrage mehr verteilen und sich die Preise wieder mehr angleichen.

Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt meist ein Bankdarlehen. Die Bank ist zur Auszahlung des Darlehens aber nur bereit, wenn sie hierfür eine Sicherheit erhält. Steht als Sicherheit nur das Kaufgrundstück zur Verfügung, beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Käufer möchte das Grundstück zwar bezahlen, kann das Grundstück aber nicht zugunsten der Bank belasten, da im Grundbuch noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Umgekehrt will der Verkäufer das Eigentum erst übertragen, wenn er den vollen Kaufpreis erhalten hat.

Durchbrechung des Teufelskreises: Die Belastungsvollmacht

"Um dem Käufer die Beleihung des Grundstücks als Sicherheit für das Kaufpreisdarlehen zu ermöglichen, sieht der Notar im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht vor", erklärt Benedikt Mack, Notarassessor von der Landesnotarkammer Bayern. Der Verkäufer ermächtigt hierbei den Käufer, das Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung zu beleihen, mit der Einschränkung, dass die Beleihung allein zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung erfolgen darf. Im Verhältnis zu der Bank wird der Verkäufer durch eine sogenannte "eingeschränkte Sicherungsabrede" abgesichert: Die Bank darf das Grundstück nur insoweit als Sicherheit verwerten, als der Käufer das Darlehen tatsächlich für die Kaufpreiszahlung verwendet hat. Im Regelfall bezahlt die Bank die Darlehenssumme direkt an den Verkäufer oder dessen Gläubiger.

Die Grundschuldbestellung beim Notar

Das häufigste Sicherungsmittel für einen Immobilienkredit ist die Grundschuld. Oft findet der Termin zur Grundschuldbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags statt. "Das Interesse an den einzelnen Regelungen in der Grundschuldbestellung ist bei Vielen eher gering, weil sie ihren Kredit planmäßig zurückzahlen können", sagt Mack. "Für die Käufer scheint der Darlehensvertrag meist wichtiger, weil sich hieraus die einzelnen Zahlungsbestimmungen wie Tilgung und laufende Zinsen ergeben." Doch tritt die Grundschuld dann umso mehr in den Vordergrund, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Wegen der dann gravierenden Folgen muss die Grundschuldbestellung - anders als der Abschluss des Darlehensvertrags - beim Notar vorgenommen werden. Denn der Notar weist als unabhängiger Berater auf alle mit der Grundschuld verbundenen Risiken hin und führt den Beteiligten die Bedeutung der von ihnen unterschriebenen Erklärungen deutlich vor Augen.

Kaufinteressenten, die bereits vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags Ausgaben tätigen, um den Wert der Immobilie zu prüfen, tun dies auf eigenes Risiko. Sie bekommen die Kosten beim Scheitern der Kaufverhandlungen im Normalfall nicht vom Eigentümer ersetzt. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (24 U 21/19) hin.

Der Eigentümer eines seit Jahren unbewohnten baufälligen Hauses beauftragte einen Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten. Dieser verhandelte mit einem Bauunternehmen, das vor Abgabe eines Kaufangebots die Bebaubarkeit des Grundstücks mit einem Neubau nach Abriss des vorhandenen Gebäudes prüfen wollte. Das Bauunternehmen beauftragte hiermit einen Architekten, der nach der Planung eines Fünffamilienhauses einen Bauvorbescheid herbeiführte. Anschließend bot das Bauunternehmen dem Eigentümer einen Kaufpreis an, den dieser ablehnte. Daraufhin verklagte ihn das Bauunternehmen, die entstandenen Planungskosten von rund 40.000 Euro zu ersetzen. Die Klage wurde in zweiter Instanz abgewiesen.

Laut dem Urteil ist es im Normalfall das eigene Risiko von Kaufinteressenten, wenn sie bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags Kosten investieren, um den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zu ermitteln. Sie müssen damit rechnen, dass der Eigentümer die Verkaufsabsicht aufgibt oder an einen anderen Interessenten verkauft. Eine Haftung des Eigentümers für die aufgewendeten Kosten komme nur ausnahmsweise in Betracht. Dies sei etwa der Fall, wenn der Eigentümer zusagt, er werde sein Haus an den Interessenten mit Sicherheit zu einem bestimmten Preis verkaufen, dann aber ohne triftigen Grund vom Verkauf Abstand nimmt. Eine Haftung komme außerdem in Betracht, wenn der Eigentümer oder der Makler den Interessenten ermuntert hat, die Planungen durchzuführen. Diese Voraussetzungen lagen jedoch im entschiedenen Fall nicht vor.

Ein neues Gesetz regelt bundesweit die Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Gesetzgeber will Käufer vor Ausnutzung einer Zwangslage schützen

Nach Ansicht des Gesetzgebers befanden sich Käufer bisher häufig in einer Zwangslage, erklärt Dr. Fanny Wehrstedt, Geschäftsführerin der Notarkammer Sachsen-Anhalt: "Entweder akzeptierten sie, allein oder überwiegend die Kosten für den vom Verkäufer beauftragten Makler zu tragen oder sie schieden aus dem Kreis der potentiellen Käufer aus. Diese Situation hat der Gesetzgeber nun beendet."

Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er mindestens die Hälfte der Maklerkosten

Was teilweise, aber nicht überall ortsübliche Praxis war, ist nun bundeseinheitlich Gesetz - die Teilung der Maklerprovision. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser - so der vollständige Titel - schreibt die Teilung konkret vor:

-  Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.

-  Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen. 

Das Gesetz passierte am 05.06.2020 den Bundesrat und wird sechs Monate nach Verkündung in Kraft treten, also im Dezember 2020.

Kostenteilung gilt nicht in allen Fällen

Der Gesetzgeber will mit der Kostenteilung den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. "Diesem Zweck entsprechend gelten die Regelungen zur Maklerkostenteilung nur beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und wenn der Käufer eine natürliche Person ist", ergänzt Wehrstedt.

Aus Sicht des Gesetzgebers erschweren die teils hohen Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen (sogenannte Erwerbsnebenkosten), den Erwerb von Wohneigentum. Zu diesen Kosten zählen:

-  Maklercourtage: in den meisten Bundesländern bis zu 7,14 % des Kaufpreises

-  Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 %, je nach Bundesland

-  Gerichts- und Notargebühren: abhängig vom Kaufpreis und den angefallenen Tätigkeiten, im Durchschnitt Notarkosten von unter 1,0 % des Kaufpreises und Gerichtskosten von 0,5 % des Kaufpreises

-  ggfs. Vermessungskosten, Finanzierungskosten u.ä. 

Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notarkosten sowie etwaige Vermessungskosten sind nicht verhandelbar, sondern gesetzlich festgelegt.

Rentner, die in den eigenen vier Wänden wohnen, sparen im Schnitt monatlich 669 Euro Miete. Das entspricht rund 35 Prozent ihrer durchschnittlichen gesetzlichen Rente von 1.930 Euro pro Haushalt. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Sonderauswertung* des Statistischen Bundesamtes im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen.

Deutliche Unterschiede zeigen sich zwischen West- und Ostdeutschland aufgrund von Mietpreisen und Rentenhöhen. In Westdeutschland müsste im Schnitt eine fiktive Miete in Höhe von 692 Euro pro Monat gezahlt werden. Die Mietersparnis macht hier 36,7 Prozent der pro Rentnerhaushalt gezahlten durchschnittlichen gesetzlichen Rente von 1.887 Euro aus. In den neuen Bundesländern (inklusive Berlin) beläuft sich die unterstellte monatliche Zahlung auf 548 Euro oder 25,4 Prozent der monatlichen Rentenleistung, die hier bei 2.155 Euro pro Rentnerhaushalt liegt, der im Wohneigentum lebt.

*Grundlage für die Berechnungen ist die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 2018

Eine Umfrage von Immosolve unter Vermietern und Wohnungsunternehmen zeigt:

- 12 Prozent der Mieter haben derzeit Zahlungsprobleme - bis zu 23 Prozent könnten es noch werden

- Wohnungswirtschaft zeigt Kulanz: 80 Prozent der Unternehmen stunden Mietzahlungen

- Vermieter wählen Interessenten gezielter aus, für drei Viertel ist persönliche Kontakt dafür unverzichtbar

Nahezu ein Viertel der Mieter (23 Prozent) in Deutschland wird in Folge der Corona-Krise Probleme mit ihren Mietzahlungen bekommen. Das schätzen Vermieter und Führungskräfte deutscher Wohnungsunternehmen in einer aktuellen Umfrage des Softwareanbieters Immosolve. Derzeit beziffern die über 100 Befragten den Anteil der Mieter, der bereits jetzt in Zahlungsschwierigkeiten steckt, auf 12 Prozent.

Die deutsche Wohnungswirtschaft zeigt sich der Erhebung zufolge kulant: 80 Prozent der Vermieter stunden Mietzahlungen. Rund die Hälfte der Unternehmen verschiebt Ein- und Auszugstermine auf Mieterwunsch und verzichtet in der aktuellen Lage auf Räumungen.

Bewerber werden gezielter ausgewählt

Das Vermietungsgeschäft läuft unterdessen nahezu ungebrochen weiter: Nur 18 Prozent der Vermieter melden einen Rückgang des Interesses. 8 von 10 Unternehmen reduzieren aber wegen der Corona-Gefahr die Teilnehmerzahl bei Wohnungsbesichtigungen. Damit steht jetzt die gezieltere Auswahl von Bewerbern im Vorfeld von Besichtigungen (40 Prozent) und die Vermarktung an bereits bekannte Interessenten (38 Prozent) im Fokus. Denn der persönliche Kontakt bleibt für die Wohnungswirtschaft wichtig: Knapp drei Viertel (72 Prozent) der Befragten halten das persönliche Kennenlernen des neuen Mieters weiterhin für unverzichtbar.

Eine schnelle Rückkehr zur Normalität erwartet die Branche nicht: Drei Viertel der Teilnehmer der Immosolve-Umfrage gehen davon aus, frühestens im Herbst wieder wie vor der Pandemie zu arbeiten.

Jahrelang wurde in Deutschlands Großstädten wenig gebaut. Inzwischen hat sich die Bauaktivität zwar stark erhöht, aufgrund der gestiegenen Baupreise ziehen Neubauten das Preisniveau aber weiter nach oben. Eine Immowelt-Analyse verdeutlicht das. Dafür wurden die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in 80 deutschen Großstädten untersucht. In 36 Städten haben sie sich die Preise seit 2009 mindestens verdoppelt. Darunter befinden sich Hotspots wie München oder Berlin, aber auch kleinere Städte wie Oldenburg oder Offenbach. Allesamt Städte, in denen viele neue Wohnungen errichtet wurden.

"Eine große Zahl an Neubauten klingt zwar positiv, allerdings treiben deren hohe Baukosten zusammen mit den teuren innerstädtischen Grundstückspreisen das Preisniveau stark nach oben. Große Wohnungen mit guter Ausstattung sind innerhalb der Metropolen und zahlreicher Großstädte für viele Familien trotz niedriger Zinsen inzwischen schwer zu finanzieren. Zur Miete zu wohnen ist häufig die einzige Option", sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der Immowelt. "Um die Eigentumsquote nachhaltig zu erhöhen, muss die Abwanderung aus den ländlichen und strukturschwachen Regionen, wo sowohl Bestandsimmobilien als auch Bauland noch vergleichsweise günstig sind, gestoppt werden. Das kann zum Beispiel durch steuerliche Vorteile für Unternehmen und daraus resultierende Arbeitsplätze oder die Ansiedlung von Behörden und Universitäten erreicht werden."

Baukosten und Grundstücke als Preistreiber

Wie stark die Entwicklung der Neubaupreise von den Kosten für Rohstoffe und Handwerker beeinflusst wird, zeigt die Entwicklung des Baupreises: In den vergangenen 10 Jahren ist dieser um 28 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass die zum Bauen nötigen Grundstücke innerhalb der Städte sehr begrenzt sind und sich aufgrund der gestiegenen Nachfrage stark verteuert haben. In Berlin beträgt zum Beispiel der Bodenrichtwert, der den Durschnitt vergangener Grundstücksverkäufe abbildet, im Zentrum bis zu 60.000 Euro pro Quadratmeter. Dass das Interesse an Wohneigentum so stark gestiegen ist, liegt zudem am Kurs der Europäischen Zentralbank, die den Leitzins immer weiter gesenkt hat und seit 2016 bei 0 Prozent belässt. Dadurch sind die Zinsen für Wohnbaukredite sehr niedrig, gleichzeitig erhalten Sparer aber auch kaum Zinsen auf ihre Einlagen. Für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren betrug 2009 der durchschnittliche Zinssatz 4,43 Prozent, 2019 waren es nur noch 1,39 Prozent. Immobilien sind daher eine beliebte Wertanalage.

Berlin mit größtem Plus

Die größte Steigerung der Analyse verzeichnet Berlin, was auch daran liegt, dass das Preisniveau in der Hauptstadt jahrelang sehr niedrig war. 2009 mussten Immobilienkäufer noch im Median 1.510 Euro pro Quadratmeter zahlen. Nach einem Preisanstieg von 181 Prozent sind es aktuell 4.250 Euro. Neben dem niedrigen Ausgangsniveau liegt der enorme Sprung daran, dass die Bevölkerung und somit Nachfrage stark gestiegen sind. Für Investoren wurde Berlin folglich immer attraktiver und es wurde zunehmend im hochpreisigen Segment gebaut. Wie sich die Kaufpreise infolge des Mietendeckels weiterentwickeln, bleibt abzuwarten. Eine Studie von Immowelt und dem ifo Institut (http://ots.de/COK9zE) zeigt auf, dass die Preise bereits etwas langsamer steigen als in den übrigen Großstädten Deutschlands.

Kein Ende in Sicht in München

Der Abstand zu München könnte der Analyse zufolge noch größer werden. Aktuell kostet der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung 7.610 Euro. Obwohl München schon vor 10 Jahren die teuerste Stadt war, hat der Preisanstieg nicht nachgelassen. Um 163 Prozent haben sich Immobilien seitdem verteuert - der drittgrößte prozentuale Anstieg aller Städte. Dank anhaltender Niedrigzinsen und teurer Neubauprojekte ist wohl auch vorerst nicht mit einem Abschwächen der Preiskurve zu rechnen. Diese zeichnet sich auch für Hamburg (4.820 Euro) und Frankfurt am Main (4.700 Euro) nicht ab. In den vergangenen 10 Jahren sind die Angebotspreise in der Hansestadt um 139 Prozent und in der Finanzmetropole um 97 Prozent nach oben geklettert.

Zweitstärkste Steigerung in Oldenburg

Dass nicht nur die größten Städte vom Immobilienboom betroffen sind, zeigt sich unter anderem an Oldenburg. Die niedersächsische Gemeinde verbucht einen Anstieg von 177 Prozent und liegt damit nur knapp hinter Berlin. Wer derzeit auf Wohnungssuche ist, muss mit mittleren Preisen von 3.050 Euro kalkulieren, 2009 kostete Wohneigentum noch rund ein Drittel so viel. Der Bevölkerungszuwachs der Universitätsstadt aufgrund der guten wirtschaftlichen Lage und zahlreicher Jobs in der Wissenschaftsbranche hat zu den steigenden Angebotspreisen beigetragen. Hinzu kommt, dass zwar neuer Wohnraum entsteht, dieser aufgrund der hohen Baukosten aber teuer am Markt angeboten wird. Neben Oldenburg weisen auch Offenbach am Main (+160 Prozent) und Augsburg (+159 Prozent) große Steigerungen auf. Zusätzlich zu den zahlreichen Neubauten wirkt sich dort die relative Nähe zu Frankfurt beziehungsweise München preistreibend aus.

Boom in Halle, Stagnation in Chemnitz

Im Osten Deutschlands zeichnet sich ein stark unterschiedliches Bild ab. In den meisten Großstädten steigen die Kaufpreise stark an. In Halle an der Saale (+101 Prozent) verdoppeln sich die Angebotspreise auf aktuell 1.970 Euro pro Quadratmeter. Auch Rostock (+99 Prozent), Leipzig (+88 Prozent) und Dresden (+81 Prozent) machen einen großen Sprung. Alle Städte vereint, dass sie sich seit einigen Jahren wieder im Aufschwung befinden - die Einwohnerzahlen und die Nachfrage nach Immobilien steigen. Andere Regionen haben hingegen mit Abwanderungen zu kämpfen und die Preise stagnieren in der Folge. Davon sind nicht nur ländliche Regionen, sondern auch die Großstadt Chemnitz betroffen. In 10 Jahren gleicht die Veränderung von 17 Prozent gerade einmal die Inflation von 14 Prozent aus. Aufgrund des hohen Leerstands hält sich die Neubautätigkeit in Grenzen. Das Preisniveau bleibt mit 960 Euro pro Quadratmeter somit niedrig.

Kaum Veränderung im Ruhrgebiet

Auch in einigen strukturschwachen Städten des Ruhrgebiets stehen viele Wohnungen leer. Die Kaufpreise haben sich geringer als die Inflation entwickelt: Hagen (+5 Prozent), Gelsenkirchen (+6 Prozent), Oberhausen und Bochum (je +11 Prozent) sind einige Beispiele. Herne (-4 Prozent) ist die einzige Stadt der Untersuchung, die sogar einen leichten Rückgang aufweist. Ein anderes Bild zeigt sich hingegen im restlichen Nordrhein-Westfalen. Die Universitätsstädte Aachen (+119 Prozent) und Münster (+101 Prozent) zählen aufgrund ihrer großen Attraktivität genauso wie die Rheinmetropolen Düsseldorf (+111 Prozent) und Köln (+80 Prozent) zu den teuersten Gegenden in NRW.

Vermieter können ihren Mietern schriftlich zusichern, dass sie wegen Eigenbedarfs auf Dauer oder bis zu einem bestimmten Termin nicht kündigen werden. Daran ist auch ein späterer Erwerber der vermieteten Wohnung oder des Mietshauses gebunden. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 22/19) hin.

Vermieter können ihren Mietern schriftlich zusichern, dass sie wegen Eigenbedarfs auf Dauer oder bis zu einem bestimmten Termin nicht kündigen werden.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter seiner Mieterin schriftlich zugesichert, dass er für die Dauer des Mietverhältnisses auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichte. Jahre später verkaufte der Vermieter die vermietete Wohnung. Der Erwerber kündigte der Mieterin wegen Eigenbedarfs und verklagte diese auf Räumung. Damit kam er jedoch nicht durch. Laut der Gerichtsentscheidung habe der frühere Vermieter wirksam auf sein Recht verzichtet, die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Dazu bedurfte es nicht einmal der Unterschrift des Mieters. Damit sei der Mietvertrag modifiziert worden, woran auch ein späterer Erwerber gebunden ist.

Die Wüstenrot Immobilien GmbH rät daher Kaufinteressenten von vermieteten Wohnungen, sich nicht nur den Mietvertrag vorlegen zu lassen, sondern sich auch nach eventuellen Ergänzungen des Mietvertrags zu erkundigen, an die Erwerber der Wohnung gebunden sind. Verkäufer wiederum sollten auf solche Ergänzungen vor Abschluss des Kaufvertrags hinweisen, um eventuelle Schadensersatzforderungen des Käufers zu vermeiden. In Betracht kommt auch eine Klausel im Kaufvertrag, dass der vorliegende Mietvertrag bekannt ist und hierzu keine Nebenabsprachen bestehen.

Wer mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie liebäugelt, sollte Befürchtungen ernst nehmen, aber sich von ihnen nicht allzu sehr verunsichern lassen. Das legen die Ergebnisse der aktuellen Wohntraumstudie der Interhyp AG nahe. Im Rahmen der repräsentativen Erhebung unter 2.600 Bundesbürgern wurden die Ängste von Mietern rund um den Wohneigentumserwerb mit den tatsächlichen Erfahrungen von Käufern und Bauherren verglichen. "Wer eine Immobilie kaufen möchte, macht sich vorab viele Gedanken. Für die Befragten, die den Schritt gewagt haben, stellten sich Bedenken jedoch oft als unbegründet heraus", erklärt Mirjam Mohr, Vorständin bei der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Die Expertin stellt dabei aber klar: "Ein Immobilienkauf sollte immer wohlüberlegt sein." Um auf der sicheren Seite zu sein, rät die Baufinanzierungsexpertin zu einer vorsichtigen Kalkulation.

Die Befürchtungen betreffen sowohl finanzielle Aspekte als auch Themen wie den Kauf selbst oder die Marktlage. Laut Studie glauben im deutschlandweiten Schnitt 84 Prozent der Mieter, dass die hohe Nachfrage das Finden einer geeigneten Immobilie erschwert. Im Nachgang sagen aber nur 24 Prozent der Eigentümer, dass sie kein Objekt finden konnten, das ihren Vorstellungen entsprach, und dass sie deshalb Kompromisse eingehen mussten.

Diskrepanzen gibt es auch bei der Finanzierung. Laut Studie fürchten 83 Prozent der Mieter eine hohe finanzielle Belastung durch den Kredit. Bei den Käufern war eine hohe Darlehensbelastung bei 32 Prozent tatsächlich ein Thema. Und während 68 Prozent der Mieter im Vorfeld die Finanzierung als kompliziert einschätzen oder Angst vor Fehlern haben, bestätigen im Nachhinein nur 12 Prozent der Eigentümer diese Erfahrung. Mirjam Mohr: "Vielen Mietern ist nicht bewusst, dass sich die aktuell niedrigen Bauzinsen von oft unter einem Prozent sehr günstig auf die Gesamtbelastung auswirken." Dennoch sei es auch im Zinstief weiterhin wichtig, die Finanzierung wohlüberlegt zu gestalten und, etwa im Gespräch mit einem Baufinanzierungsexperten, die finanziellen Möglichkeiten genau einzuschätzen. Das bedeutet zum Beispiel für Eigennutzer, die Einnahmen und Ausgaben genau zu ermitteln. Kapitalanleger sollten bei ihrer Kalkulation die aktuellen gesetzlichen Vorgaben zu erzielbaren Mieten beachten.

Wie aus der Studie außerdem hervorgeht, werden unkalkulierbare Zusatz- und Nebenkosten mit 79 Prozent häufiger angenommen, als sie auf Käufer tatsächlich zugekommen sind (30 Prozent). Zudem sorgen sich 71 Prozent, dass ein vereinbarter Preis nicht eingehalten wird - was in der Realität in 15 Prozent der Fälle eingetreten ist.

Expertin Mirjam Mohr rät auch angesichts dieser Zahlen, das Thema Kosten weiterhin ernst zu nehmen. "Besonders beim Kauf von Bestandsimmobilien mit Umbaumaßnahmen oder beim Bau in Eigenregie kann eine zu knappe Kalkulation problematisch werden. Die Studie zeigt, dass eine nicht passgenaue Kalkulation und unerwartete Kosten in etwa jedem dritten Fall vorkommen und der Immobilienerwerb dann teurer wird als geplant. Wer von Anbeginn realistisch kalkuliert und den Kauf oder Bau sowie die Kreditsumme entsprechend plant, kann eine Nachfinanzierung von vornherein umgehen."

Pflegeapartments werden als Sorglos-Immobilien mit Renditegarantie beworben. Doch die Ertragschancen sind eher mäßig und die Risiken beachtlich, berichtet die Februar-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest. Pflegeapartments seien keine Basisanlage zur Vermögensbildung oder für die Altersvorsorge, so die Finanzexperten.

In den Prospekten von Bauträgern und Anlagevermittlern ist der Kauf eines Pflegeapartments die perfekte Kapitalanlage: Anleger erzielen scheinbar mühelos Renditen von 4 Prozent und mehr – bis zu 25 Jahre lang und nahezu ohne Risiko. Weil immer mehr Menschen pflegebedürftig werden, solle ein späterer Verkauf der einzelnen Apartments problemlos möglich sein. Laut Anbieter winkt sogar ein Wertgewinn. Finanztest hat bundesweit neun Angebote für Pflegeapartments samt Prospekten und Verträgen unter die Lupe genommen. Das Ergebnis ist ernüchternd: Pflegeapartments sind als Kapitalanlage längst nicht so sicher und rentabel, wie es die Verkäufer hinstellen.

Fraglich ist schon die versprochene Rendite. Nicht eingerechnet sind die Nebenkosten, durch die die anfängliche Nettomietrendite um rund 0,5 Prozentpunkte sinkt. Pflegeimmobilien altern zudem schnell, weil sich die Anforderungen an ihre Ausstattung und Konzeption ständig ändern. Sie werden zudem stark beansprucht. Je älter das Pflegeheim ist, desto schwieriger wird es daher, das Apartment zu einem guten Preis zu verkaufen. Ein weiteres Risiko ist eine mögliche Insolvenz des Betreibers. Das Fazit von Finanztest: Pflegeapartments sind weder einfache noch risikolose Kapitalanlagen.

Betongold statt Sparbuch? Angesichts drohender Negativzinsen für Sparer eigentlich eine gute Idee. Allerdings lässt die enorme Nachfrage nach Immobilien auch deren Preise immer weiter ansteigen. Wann und wo lohnt sich also eine Immobilie als Kapitalanlage? Bernd Schatz ist Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Überlingen und gibt Tipps für die richtige Entscheidung. 

Die älteren von uns erinnern sich vielleicht noch an das gute alte Sparbuch. Damals galt: Wer spart und viel Geld bei seiner Bank „parkt“, der bekommt zur Belohnung Zinsen. Wer Schulden macht und einen Kredit aufnimmt, der zahlt dafür Zinsen. Diese Logik wird durch die Niedrigzinsphase ad absurdum geführt: Wer sich heute Geld leiht – zum Beispiel für den Kauf einer Immobilie –, der zahlt kaum noch Zinsen und wer sein Erspartes auf das Sparbuch legt, macht mindestens aufgrund der Inflation Verluste. Wer besonders viel Geld auf der hohen Kante hat, zahlt unter Umständen sogar zusätzlich Strafzinsen.

Sind Anlageimmobilien also eine sinnvolle Alternative in der aktuellen Situation? Auch wenn es auf den ersten Blick so aussieht, ist eine allgemeingültige Antwort auf diese Frage nicht leicht: Aufgrund der niedrigen Zinsen erhalten Immobilienkäufer die Finanzierung zwar nahezu zum Nulltarif. Andererseits schmälern die stark steigenden Preise die mögliche Rendite. Die folgenden Tipps von Spezialist Bernd Schatz helfen bei der Einschätzung, wann und wo sich die Investition in eine Anlageimmobilie lohnt.

Tipp 1 – Stadt, Land, Speckgürtel? Den richtigen Standort finden

Lage, Lage, Lage – die scheinbar triviale Weisheit ist auch heute noch von enormer Bedeutung. Die Lage ist und bleibt der zentrale Faktor für die Bewertung einer Immobilie. Doch wie identifiziere ich einen guten Standort? Um diese Frage zu beantworten, müssen sowohl die Makrolage (Region/Stadt) als auch die Mikrolage (Stadtviertel/Umgebung) der Immobilie betrachtet werden.

Makrolage  

Einwohner:   Generell gilt, je mehr Einwohner, desto mehr potenzielle Mieter.

Einwohnerentwicklung:   Schrumpft die Anzahl der Einwohner, sinkt die Nachfrage nach Wohnraum.

Arbeitsmarkt/Infrastruktur:       Die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit der Region hängen von einem gesunden, lokalen Arbeitsmarkt und einer guten infrastrukturellen Anbindung (auch kulturelle, soziale und digitale Infrastruktur) ab.

Image/Beliebtheit:   Städte wie Berlin oder München haben ein positives Image und sind als Wohnort besonders begehrt.

Umweltgefahren:   In Zeiten des Klimawandels wird dieser Faktor an Bedeutung zunehmen. Liegt die Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet? Ist mit starken Stürmen oder Sturmfluten zu rechnen? Stellen Erdrutsche und -senkungen oder Lawinen eine mögliche Gefahr dar?

Mikrolage   

Attraktivität der Umgebung:      Lärmpegel, Nähe zu Parks/Grünflächen, Nachbarschaft, Straßenbild

Infrastruktur:         Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV-Anbindung, Kitas/Schulen, medizinische Versorgung, Freizeit-, Sport- und Kulturangebote

Lichtverhältnisse:   Sonneneinfall, v.a. in den Bergen bzw. bei Hanglage interessant

Parkmöglichkeiten:   Neben den verfügbaren Stellplätzen sind auch deren Preise ein interessanter Indikator für Anleger. Hohe Preise sprechen für eine große Nachfrage und zahlungskräftige Mieter.

Image/Beliebtheit:   Viertel und Straßenzüge haben i.d.R. einen positiven oder negativen Ruf.

Auch bei Immobilien gilt die generelle Anleger-Regel: Je höher das Risiko, desto größer sind die möglichen Renditen. Beim Thema Lage spielt daher die eigene Risikobereitschaft eine wichtige Rolle: „Wer aktuell in eine Wohnung in der Münchener Innenstadt investiert, hat zwar eine Top-Lage und nahezu kein Risiko eines totalen Mietausfalls, darf angesichts der enormen Preise allerdings auch wenig bis keine Rendite erwarten“, meint Bernd Schatz. „Wer dagegen in eine weniger begehrte Stadt investiert, der hat zwar höhere Renditechancen, nimmt allerdings auch größere Risiken in Kauf.“

Tipp 2 – Die passende Immobilie: Finden, sichten, kaufen

Mindestens genauso wichtig wie die Lage ist natürlich die Immobilie selbst. Die erste Frage, die sich stellt, ist: Was für eine Immobilie soll es sein? „Einsteiger interessieren sich häufig für eine einzelne Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses, da die Investitionssumme deutlich geringer ist“, weiß Spezialist Schatz. Ein möglicher Nachteil dabei: „Die Absprachen mit der Eigentümergemeinschaft des gesamten Hauses bergen ein gewisses Konfliktpotenzial.“ Die Investition in ein gesamtes Haus ist zwar kostenintensiver, dafür sind zum einen die möglichen Mieteinnahmen höher.

Wer sich entscheidet, eine Bestandsimmobilie zu erwerben, sollte zudem den Zustand genau begutachten. Wenn man sich dabei nicht nur auf den Makler verlassen will, ist es sinnvoll, weitere Meinungen einzuholen – beispielsweise von Vermittlern. Die Spezialisten von Dr. Klein nutzen dieselben Systeme wie Banken, um Immobilienwerte zu ermitteln. Bei älteren Immobilien empfiehlt Bernd Schatz zusätzlich einen Gutachter zu beauftragen.

Wichtig ist es in jedem Fall, zeitliche und finanzielle Puffer für mögliche Renovierungen einzuplanen. Auch der energetische Zustand der Immobilie sollte in die Bewertung mit einfließen, denn: Eine schlechte Dämmung kann zu dauerhaft höheren Energiekosten führen und macht die Immobilie für potentielle Mieter unter Umständen weniger attraktiv. Beides muss bei der Ermittlung der möglichen Rendite berücksichtigt werden.

Tipp 3 – Drei Wege führen zur Rendite

Um mit einem Immobilieninvestment Rendite zu erzielen, gibt es drei Möglichkeiten: Man kann die erworbene Immobilie entweder dauerhaft vermieten, sie nur einige Jahre vermieten und anschließend verkaufen oder eine Bestandsimmobilie kaufen, sie sanieren und direkt weiterverkaufen. Viele Privatanleger entscheiden sich für die erste Variante. Um die mögliche Rendite für dieses Szenario zu errechnen, wird der Kaufpreis inklusive aller Kosten – wie Modernisierungs- oder Kaufnebenkosten – den Mieteinnahmen und Steuervorteilen gegenübergestellt. Wer keine komplexe Rechnung aufstellen will, sondern nur einen ersten Anhaltspunkt erhalten möchte, kann auch den sogenannten Mietpreismultiplikator ermitteln:

Formel        Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator

Beispielrechnung  350.000 Euro / 14.500 Euro = 24

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 14.500 Euro liegt der Mietpreismultiplikator beispielsweise bei 24. Das heißt: Der Kaufpreis ist in 24 Jahren über die Mieteinnahmen refinanziert. Je schneller die Ausgaben durch die Einnahmen erwirtschaftet sind, desto rentabler ist das Investment. Viele Faktoren wie mögliche Mietausfälle, zusätzliche Kosten oder mögliche Steuervorteile bleiben bei dieser Rechnung allerdings unberücksichtigt. Sie dient daher lediglich als grobe Faustformel.

Fazit: Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wenn man ein paar Punkte beachtet, sind Immobilien eine durchaus lohnenswerte Anlageform. Eine detaillierte Planung im Vorfeld ist allerdings unerlässlich, denn immerhin handelt es sich um eine große Investitionssumme, die wohl überlegt sein muss. Von zentraler Bedeutung ist, dass die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Zusätzlich sollte ein finanzielles Polster vorhanden sein, dass bei möglichen Zusatzkosten oder Mietausfällen zum Einsatz kommen kann. Auch die Finanzierung selbst erfordert spezielle Fachkenntnisse: „Wird die Immobilie nicht selbst genutzt, wird beispielsweise das vorhandene Budget anders beurteilt. Gleichzeitig sollten nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital eingesetzt werden, da sich die Zinskosten des Darlehens steuerlich absetzen lassen“, fasst Spezialist Schatz zusammen.

Ein Kaufinteressent findet ein Angebot, das fast zu schön ist, um wahr zu sein. Ein signifikant günstigeres Angebot verglichen mit den Marktpreisen und versehen mit dem Hinweis: Erbbaurecht. Aus diesem Vermerk ergeben sich eine Reihe von Fallstricken, die Kaufwillige unbedingt kennen sollten, bevor sie ein Objekt mit Erbbaurecht erwerben. Timo Handwerker, Spezialist für Baufinanzierungen bei Dr. Klein in Hagen, kennt die Probleme genau.

Erbbaurecht? Was bedeutet das eigentlich genau? Vereinfacht heißt es, dass ein Bauherr mit dem Kauf eines Erbrechts ein Grundstück zeitlich befristet „pachtet“, um darauf ein Haus zu errichten oder ein bereits bestehendes Haus zu erwerben. Anstatt die Kosten für den Bau und das Grundstück bedienen zu müssen, zahlen die Bauherren lediglich einen jährlichen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Diese Eigentümer sind häufig Städte, Kommunen oder kirchliche Institutionen, aber auch private Personen. Was sich günstig anhört, bedeutet in der Praxis oft Probleme: „Aus meiner Sicht ist das Thema Erbbaurecht schwierig – aus einer Reihe von Gründen. Zentrales Problem bei einer Finanzierung ist vor allem, dass der Erbbaurechtgeber ein Mitspracherecht hat“, berichtet Timo Handwerker, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hagen. 

Das Problem mit dem Mitspracherecht

Denn ein Käufer verliert bei einer Erbbaufinanzierung seine Souveränität und ist bei wichtigen Aspekten vom Erbbaurechtgeber abhängig. Dies gilt insbesondere für relevante Unterschriften, die bei einer Finanzierung von beiden zu leisten sind. „Verweigert der Erbbaurechtgeber die Unterschrift bei relevanten Dokumenten - etwa bei einer Belastungszustimmung oder einer Stillhalteerklärung - kann das massive finanzielle Auswirkungen für den Käufer haben. Hier ist höchste Vorsicht geboten“, so Timo Handwerker. Nicht selten kommt es auch zu Konstellationen, bei denen der Erbbaurechtgeber seine Bereitschaft zu unterschreiben an einen höheren Erbbauzins knüpft – damit gehen zusätzliche finanzielle Belastungen für den Käufer einher. Darüber hinaus kann der Erbbaurechtgeber auch maßgeblich beeinflussen, ob die Immobilie vermietet oder baulich verändert werden darf.

Finanzierende Banken zunehmend vorsichtig

Aber was können interessierte Käufer tun, um sich vor Abschluss einer Finanzierung abzusichern? „Wichtig ist, im Vorfeld abzufragen, ob die Bank sowohl eine Belastungszustimmung als auch eine Stillhalteerklärung verlangt. Sollte dies der Fall sein, unbedingt den zuständigen Notar kontaktieren. Dieser kann meist eine verbindliche Einschätzung zur Bereitschaft des Erbbaugebers abgeben. Aber es bleiben beim Erbbaurecht immer Unwägbarkeiten“, so Handwerker. Das gilt insbesondere im Hinblick auf die Perspektive der finanzierenden Bank: „Die Banken sind beim Erbbaurecht vorsichtig geworden. Erbbauverträge mit einer Restlaufzeit von weniger als 40 Jahren werden de facto nicht mehr finanziert. Zudem gibt es in den letzten Jahren die Entwicklung, dass sich die Banken komplett aus Finanzierungen von privatem Erbbaurecht zurückziehen.“

Hürden bei Sanierungsvorhaben

Auch die Taxierung des Verkehrswertes wird häufig zum Problem – vor allem bei Sanierungsvorhaben des Käufers. Normalerweise setzt die finanzierende Bank den Beleihungswert in diesen Sanierungsfällen nach oben und definiert damit den Verkehrswert der Immobilie neu. Dies widerspricht den Interessen des Erbbaugebers, der nach Ablauf des Erbpachtvertrages die Immobilie für zwei Drittel des Verkehrswertes vom Käufer erwerben kann. Daher wird sich der Erbbaugeber meist gegen eine offizielle Erhöhung des Verkehrswertes bei Sanierungsvorhaben stemmen. „Der finanzielle Nachteil der Käufer kann in diesen Fällen immens sein“, warnt der Spezialist von Dr. Klein.

Sollten sich Kunden trotz dieser zahlreichen Beeinträchtigungen für eine Finanzierung mit Erbbaurecht interessieren, ist eine umfangreiche Beratung unerlässlich: „Ich persönlich würde vom Erbbaurecht abraten, da die Nachteile für den Erbbaurechtnehmer deutlich überwiegen. Letztlich bleibt auf der Habenseite lediglich der geringere Kapitalbedarf. Und der wird mit der Aufgabe von persönlichen Unabhängigkeiten bei der Finanzierung mehr als teuer erkauft“, schließt Timo Handwerker.

Viele Bauherren schrecken davor zurück, ihr Haus zu sanieren. Gerade bei alten Immobilien halten sie den Aufwand für zu hoch, zu langwierig und zu teuer, ohne dass es sich am Ende lohnt. Die Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg räumt mit den fünf typischen Irrtümern über die Sanierung im Altbau auf.

Immer erst die Fassade dämmen

Es ist ein Mythos, dass die Dämmung zuerst erfolgen muss. Wichtiger ist zunächst zu prüfen, inwieweit eine Fassadendämmung effektiv und sinnvoll ist. Eine allgemeine Pflicht für Bauherren, welche die Durchführung von Dämmungsarbeiten vorschreibt, gibt es nicht. Aber: Wenn bei anstehenden Arbeiten mehr als zehn Prozent der Fläche neu verputzt werden, benötigt die Fassade eine Dämmung entsprechend der Energieeinsparverordnung.

Aus einem Altbau wird nie ein Effizienzhaus

Durch eine Sanierung im Altbau kann sogar Passivhausstandard erreicht werden! Kombiniert werden dabei in der Regel eine nachträgliche Wärmedämmung, neue Fenster und eine optimierte Heizung. Welcher Energiestandard erreicht wird, hängt vor allen Dingen von der Dicke der Dämmung und dem Anteil Erneuerbaren Energien an der Wärmeerzeugung ab.

Alternative Heizsysteme rechnen sich im Altbau nicht

Einige moderne Heizsysteme funktionieren in der Tat besser in Bauten, welche einen geringen Wärmebedarf haben. Doch entsprechende Heizflächen und eine Dämmung schaffen auch im Altbau die nötigen Voraussetzungen für alternative Systeme.

Altbausanierung – ein Fass ohne Boden

Nicht, wenn man sie gut vorbereitet. Damit eine Sanierung nicht zu einer Verkettung endloser Maßnahmen wird, sollte der erste Schritt immer die Beratung sein.

Keine Fördergelder für die Sanierung

Dass es für Sanierungen kaum Fördergelder gibt, ist ein großer Irrtum. Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW - können Bauherren Zuschüsse oder Kredite mit niedrigem Zinssatz beziehen. Die KfW bietet ein breites Förderspektrum von der Einzelmaßnahme bis hin zur Komplettsanierung.

Bei einem 45 Jahre alten Haus sind Risse in den Wänden kein Sachmangel. Der Käufer hat dementsprechend keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Verkäufer. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Landgericht Coburg entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Die Kläger hatten ein Wohnhaus aus den 70er Jahren gekauft. Um es zu renovieren, entfernten sie die reichlich vorhandenen Holzvertäfelungen und die Tapeten. Dabei kamen an den Wänden diverse Risse zum Vorschein. Im Obergeschoss fand sich auch ein Schimmelfleck, denn das Dach war an einer Stelle undicht. Die Hauskäufer forderten daraufhin von den Verkäufern die Kosten für die Beseitigung der Risse, für die Reparatur des Daches und für den von ihnen mit der Schadensfeststellung beauftragten Gutachter. Die Verkäufer waren aber der Meinung, nicht zahlen zu müssen. Ihrer Ansicht nach waren die Risse für ein Haus dieses Alters normal. Der Schaden am Dach sei ihnen nicht bekannt gewesen. Er falle daher unter den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag, der die Haftung für verborgene Mängel ausschließe.

Das Urteil

Das Landgericht Coburg gab den Verkäufern recht und wies die Klage ab. Beide Seiten hätten im Kaufvertrag nichts Besonderes zur Beschaffenheit des Hauses vereinbart. Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe ausgesagt, dass Risse in geputzten Wandflächen bei einem 45 Jahre alten Haus vollkommen normal und kein Mangel seien. Zu diesem Zeitpunkt sei die Lebensdauer des Innenwandputzes erreicht oder gar überschritten. Das Loch im Dach sah der Gutachter durchaus als Mangel an. Hier griff allerdings tatsächlich der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss. „Nur im Fall einer arglistigen Täuschung hätten die Käufer hier Ansprüche geltend machen können“, erklärt Michaela Rassat. Dazu hätten sie jedoch den Verkäufern nachweisen müssen, dass diese von dem Loch im Dach wussten – was sie nicht konnten.

Was bedeutet das für Mieter?

Wer ein älteres Haus kauft, sollte nicht davon ausgehen, jeden nachträglich festgestellten Schaden dem Verkäufer in Rechnung stellen zu können. Oft scheitert es daran, dass solche Schäden dem Alter des Hauses entsprechen. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist unter Privatleuten normal und üblich. Eine arglistige Täuschung ist meist nicht zu beweisen. „Daher empfiehlt es sich, vor dem Kauf einer Immobilie einen Gutachter heranzuziehen, der das Objekt untersucht. Das kostet zwar, kann aber helfen, einen teuren Fehlkauf zu vermeiden“, so der Tipp der Rechtsexpertin.

Landgericht Coburg, Urteil vom 25. März 2019, Az. 14 O 271/17

Fast jeder fünfte Deutsche plant, in den nächsten fünf Jahren eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Der wichtigste Beweggrund dafür ist die eigene Altersvorsorge. Das hat eine repräsentative YouGov-Umfrage im Auftrag von CHECK24 ergeben. 

"Eine Immobilie, egal ob selbst genutzt oder vermietet, ist eine beliebte Form der Altersvorsorge", sagt Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24. "Verbraucher sollten aber darauf achten, dass sie sich die Immobilie wirklich leisten können, gerade bei den aktuell verlockend niedrigen Zinssätzen."

Auch die Steigerung der Lebensqualität (44 Prozent) und die familiäre Situation (35 Prozent) sind für jeweils mehr als ein Drittel der Befragten ein Grund für die eigenen vier Wände.

Gut ein Viertel der Befragten (28 Prozent) bewegen auch die aktuell günstigen Zinsen zum Immobilienbau oder -kauf. Je älter die Befragten sind, desto eher wollen sie die Gunst der Stunde nutzen: Bei den unter 25-Jährigen sind es nur zwölf Prozent, bei Befragten ab 55 Jahren 35 Prozent.

Mieter haben im Alter doppelt so hohe Wohnkosten

Ein eigenes Zuhause ist die beste Möglichkeit, um für das Alter vorzusorgen: Davon sind laut einer aktuellen Umfrage von Kantar TNS zwei Drittel der Deutschen überzeugt. Das Wohnen zur Miete hält nur knapp jeder Fünfte gegenüber einer eigenen Immobilie für finanziell vorteilhafter.

Diese Ergebnisse stammen aus dem Trendindikator 2019, einer Untersuchung von Kantar TNS unter anderem im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS). Befragt wurden 2.000 Personen im Alter ab 14 Jahren.

Die Immobilie als Altersvorsorge ist bei den Befragten weitaus beliebter als etwa die private Renten- oder Lebensversicherung, die lediglich auf eine Zustimmung von knapp 30 Prozent kommt.

Zudem zeigt die Umfrage, dass die Mehrheit der Deutschen eine zusätzliche Altersvorsorge für erforderlich hält. Das gilt vor allem für die jüngere Generation: Drei Viertel der unter 30-Jährigen glauben, dass eigene Anstrengungen erforderlich seien, um den Lebensstandard im Ruhestand halten zu können.

Allerdings klaffen hier Anspruch und Wirklichkeit deutlich auseinander: Zwei Drittel der jungen Bevölkerung haben ihre private Altersvorsorge noch nicht geregelt.

"Hier bietet Wohneigentum gerade für jungen Menschen eine nahezu ideale Vorsorgestrategie. Denn wer in den eigenen vier Wänden lebt, genießt seine Altersvorsorge quasi sofort und leidet später nicht unter einer wesentlichen Einkommensbelastung im Alter - der Miete", erklärt Dr. Rüdiger Kamp, Vorstandsvorsitzender der LBS Nord.

Eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zur Wohnkostenbelastung der über 65-Jährigen bestätigt diese Einschätzung. So verwendeten ältere Mieterhaushalte im Jahr 2016 im Schnitt rund 34 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Wohnkosten. Eigentümer mussten hingegen nur 15 Prozent aufwenden. Zudem ist seit 1996 die Wohnkostenbelastung bei Mietern mit plus 7 Prozentpunkten deutlich stärker als bei Eigentümern gestiegen (plus 4 Prozentpunkte).

"Mit Blick auf die Altersvorsorge ist die Politik gefordert, die Bildung von Wohneigentum zu erleichtern. Vor allem die Anhebung der Wohnungsbauprämie würde ein deutliches Signal geben, dass es sich lohnt, möglichst früh mit dem Sparen für eine eigene Immobilie zu beginnen", betont Dr. Kamp.

Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt der Notar die "rechtliche Beschaffenheit" des Grundstücks. "Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran", weiß David Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben. Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.

Rechte Dritter? - Das Grundbuch gibt Aufschluss

Aus dem Grundbuch ergibt sich nicht nur, wer Eigentümer der Immobilie ist. Auch Rechte Dritter, also anderer Personen als dem Eigentümer, sind als "Belastungen" im Grundbuch vermerkt. Der Notar sieht vor jeder Grundstücksübertragung das Grundbuch ein. Die Rechte anderer Personen sind in Abteilung II (z. B. Leitungsrechte, Wegerechte, Wohnungsrechte und Vorkaufsrechte) und in Abteilung III (v. a. Grundschulden und Hypotheken) des Grundbuchs eingetragen. Der Notar prüft im Zusammenwirken mit den Vertragsparteien und den eingetragenen Berechtigten, welche Schritte im Hinblick auf die eingetragenen Rechte veranlasst sind. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar um die Löschung der Belastungen, die nicht im Grundbuch bestehen bleiben sollen.

Vorsicht vor Abteilung III!

Relevant ist die Lastenfreistellung vor allem bei den Rechten aus Abteilung III, die für Kreditgeber eingetragen sind. Hat der Verkäufer die Immobilie seinerseits finanziert, ist das Bankdarlehen meist durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ohne weitere Vorkehrungen würde diese Grundschuld beim Weiterverkauf bestehen bleiben. Die Grundschuld sichert möglicherweise nach wie vor Schulden des Verkäufers. Die Bank des Verkäufers könnte dann auf die Immobilie des Käufers zugreifen, wenn der Verkäufer seine Schulden nicht zurückbezahlt. "Der Notar wird deshalb eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach welcher der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass solche Belastungen mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden", erklärt Sommer. Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers ab, begleicht der Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den Kreditgeber. Der Verkäufer erhält dann nur noch den Restbetrag. Der Käufer zahlt so insgesamt nie mehr als den vereinbarten Kaufpreis und erhält gleichzeitig eine lastenfreie Immobilie.

Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Bayern sind enorm gefragt. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren teils deutlich gestiegen. Und die historisch niedrigen Zinsen vergünstigen die Finanzierung. In diesem Umfeld ist es besonders attraktiv, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen.Die LBS Bayern erklärt, was dabei zu beachten ist.

Optimaler Preis

Wer sein Objekt zu billig anbietet, verschenkt Geld. Doch auch wer beim Preis zu hoch greift, kann einen teuren Fehler machen. Denn dann muss womöglich nachträglich der Preis gesenkt werden. Das kann ein Objekt zu Unrecht wie einen Ladenhüter aussehen lassen und potentielle Interessenten abschrecken. "Neben Lage, Größe und Alter kommt es bei der Ermittlung des Verkaufswerts einer Immobilie auf weitere Faktoren an", erklären die Experten der LBS Bayern. "Eine große Rolle spielen auch die aufgrund der Vorschriften mögliche Bebauung, die Bodenbeschaffenheit, der Zustand der verschiedenen Gebäudeteile wie Dach und Keller, die sanitäre wie die elektrische Installation und viele weitere Aspekte."

Aussagekräftige Unterlagen

Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf ist ein Exposé, das sowohl Kopf als auch Herz der Interessenten anspricht. Wichtige Unterlagen sind etwa ein Lageplan und aktuelle Grundrisse. Ebenso gehören ein Begleittext über das Objekt, Fotos oder Illustrationen dazu. All dieses Material sollte ansprechend gestaltet sein.

Treffsichere Werbung

Einen guten Preis erzielt nur, wer die richtigen Interessenten auf sich aufmerksam macht. Die Zielgruppen können sich je nach Lage und Art des Objekts stark unterscheiden. Immobilienexperten der Bayerischen Landesbausparkasse setzen deshalb auf eine vielschichtige Strategie. Ob Anzeigen in der Zeitung oder im Internet, Verkaufsschilder oder Flugblätter - unterschiedliche Zielgruppen lassen sich auf unterschiedlichen Wegen erreichen.

Richtig vorbereitete Besichtigung

Bei Besichtigungen entscheidet sich, für welche Interessenten das Objekt tatsächlich in Frage kommt. Gerade bei bewohnten Objekten sind Besichtigungen aber auch heikel. Neben Besuchern, die keine ernste Kaufabsicht, sondern Neugier treibt, können im schlimmsten Fall auch Kriminelle angezogen werden. Zudem hängt vom Besichtigungstermin ab, ob der gewünschte Preis tatsächlich erzielt werden kann. Deshalb sollten zunächst kleine Schönheitsreparaturen durchgeführt und die Zimmer aufgeräumt oder entrümpelt werden, um für einen guten ersten Eindruck zu sorgen. Bei der Terminvereinbarung sollte man nicht zu viel über die Anwesenheit im Objekt verraten, um nicht zu offenbaren, wann womöglich niemand zu Hause ist, rät die LBS Bayern. Von allen Interessenten sollte man die Adresse kennen und überprüfen.

Zuverlässige Abwicklung

Verkäufer einer Immobilie haben es mit vielen Herausforderungen zu tun, wenn es um den tatsächlichen Verkaufsvorgang geht. Es gilt, die Preisverhandlungen mit dem Käufer erfolgreich zu führen, sich gegebenenfalls über dessen Bonität zu informieren, sich um den Kaufvertrag zu kümmern und den Notartermin sowie die Übergabe vorzubereiten. All das erfordert Genauigkeit und zumindest rechtliches Grundwissen. Viele Details müssen geklärt werden. Ein Makler kann bei all diesen Schritten helfen.

Was zu beachten ist, damit Haus oder Wohnung finanzierbar sind

Das eigene Zuhause ist ein Lebensziel für viele Menschen. Trotz der Preisanstiege der vergangenen Jahre ist die monatliche Rate für eine Immobilienfinanzierung oft nicht höher als die Miete. Das liegt am historisch günstigen Zinsniveau. Wieviel Immobilie sich Bauherren und Käufer leisten können, muss aber im Einzelfall sorgfältig bedacht werden. Worauf zu achten ist, erklärt die LBS Bayern.

Die Rate für eine Finanzierung kann in der Regel mindestens so hoch sein wie die bisherige monatliche Kaltmiete. Gibt es darüber hinaus finanziellen Spielraum, kann auch eine höhere Rate möglich sein. Aber Vorsicht: Die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben im Haushalt sollten sorgfältig gegenübergestellt werden, um zu ermitteln, wie groß der Spielraum tatsächlich ist. Ebenso sollten staatliche Förderungen wie Wohnriester, die bayerische Eigenheimzulage oder das Baukindergeld berücksichtigt werden. Diese können bei einer Immobilienfinanzierung Vorteile von mehreren zehntausend Euro bringen.

Zusätzlich ist zu prüfen, wieviel Eigenkapital für den Immobilienkauf zur Verfügung steht. Guthaben auf Bausparverträgen zählen dazu. Der Anteil des Eigenkapitals sollte etwa 20 Prozent der Investitionssumme betragen, empfiehlt die Bayerische Landesbausparkasse. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie noch Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder auch Makler anfallen. Diese Nebenkosten können bei etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises liegen und unterscheiden sich je nach Bundesland. Außerdem sollte noch etwas Spielraum für zusätzliche Anschaffungen bestehen - etwa für zusätzliche Möbel, Kaminofen, Gartengestaltung oder andere Ausstattungswünsche.

Dank niedriger Zinsen kann sich der Kauf einer Immobilie immer noch lohnen. Dabei sollte man auf ein angemessenes Verhältnis des Kaufpreises zur Miete für eine vergleichbare Wohnung achten. Preise und Mieten für Wohnungen in 50 Städten und Landkreisen sowie Preise für Häuser in 25 Städten und Kreisen listet die Zeitschrift Finanztest in ihrer August-Ausgabe auf. Dabei zeigt sich eine bemerkenswerte Veränderung: In den sieben größten deutschen Städten, bislang als Preistreiber unangefochten, hat sich der Anstieg klar abgeschwächt.

Zu den Top Ten der Städte mit den höchsten Preissteigerungen gehörten 2018 nicht mehr München, Köln und Stuttgart, sondern Dortmund, Essen und Bayreuth. Auch Hamburg ist nicht mehr unter den ersten zehn, stärker stiegen die Preise in den Landkreisen Pinneberg und Segeberg, ebenso in Kiel und Flensburg. Bundesweit mussten Immobilienkäufer im vierten Quartal 2018 durchschnittlich 5,6 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor, Einfamilienhäuser sind sogar um 8,2 Prozent teurer geworden. Die Daten basieren auf tatsächlichen Immobilienkäufen, die von rund 630 Banken finanziert und vom Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ausgewertet wurden.

Trotz des Preisanstiegs lohnt sich in vielen Fällen der Kauf einer Immobilie. In den meisten Städten und Landkreisen ist ein Wohnungskauf zum Preis von weniger als 25 Jahresmieten drin. Das gilt für Großstädte wie Düsseldorf, Köln und Nürnberg oder die Region Hannover. Wer sich dort eine neue Mietwohnung leisten kann, wird sich mit einem ausreichenden Grundstock an Eigenkapital auch den Kauf einer Wohnung leisten können. Die Zeit läuft für den Käufer. Solange er für Kreditraten und laufende Kosten nicht mehr ausgibt als für eine Mietwohnung, hat er irgendwann die Kaufnebenkosten durch den Vermögenszuwachs wieder reingeholt und ist dann im Plus.

Dagegen werden Immobilienbeteiligungen, bei denen sich Anleger über viele Jahre ab Summen von 10.000 Euro und mehr beispielsweise an Einkaufszentren, Wohn- und Bürogebäuden oder Seniorenheimen beteiligen, von Finanztest als riskant eingestuft. Anleger solcher sogenannter „Alternativen Investmentfonds“ (AIF) sind als Mitunternehmer nicht nur an den Gewinnen, sondern auch an möglichen Verlusten des Fonds beteiligt. Der test von aktuell am Markt angebotenen AIF zeigt, dass zwei von sechs Fonds befriedigend sind. Die anderen vier sind nur ausreichend. In allen Fällen schlugen die hohen Kosten zu Buche. Finanztest empfiehlt Anlegern, höchsten einen kleinen Teil ihres vorhandenen Barvermögens in AIF zu investieren, um notfalls Verluste verkraften zu können.

In Zeiten von Dauerniedrigzinsen stellen Immobilien oftmals eine begehrte Form der Geldanlage dar. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und steuerliche Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.

"So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert", sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. "Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden", sagt Dr. Raff. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.

Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Das Eigenheim ist für viele Menschen einer der größten Träume im Leben - und einer der kostspieligsten: Rund 1.600 Euro Gesamtkosten pro Quadratmeter sollten künftige Eigentümer für ihren Neubau einplanen. Mit einer durchdachten Wahl von Grundstück, Haustyp und Gestaltung lassen sich die Kosten erheblich reduzieren.

Für das eigene Zuhause müssen Bauherren aktuell tiefer in die Tasche greifen als noch vor ein paar Jahren. Das fängt beim Grundstück an: Das Statistische Bundesamt verzeichnet einen Preisanstieg für baureifes Land in Deutschland von durchschnittlich 130 EUR/m2 im Jahr 2010 auf 175 EUR/m2 im Jahr 2017. Doch Bauherren können Einfluss auf die Höhe der Kosten nehmen. Denn beim Grundstück ist vor allem die Lage entscheidend: "In der Regel gilt: Bauland in ländlicheren Regionen kostet deutlich weniger als in Stadtnähe", erklärt Albrecht Luz von der LBS und verweist auf die LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien": "Wer beispielsweise ein Grundstück in Köln kaufen möchte, muss dafür im Schnitt 560 EUR/m2 einkalkulieren. Schon 30 Kilometer weiter westlich in Bergheim zahlen Käufer mit 240 EUR/m2 nur noch knapp die Hälfte."

Einsparpotenzial bietet auch ein kleineres Grundstück. Die Größe bestimmt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die davon abhängigen Nebenkosten wie Steuern oder Notargebühren. Zugleich wird auf einem kleineren Grundstück auch kleiner gebaut. Jeder Quadratmeter Haus weniger reduziert die Kosten laut Statistischem Bundesamt um knapp 1.600 Euro. Darin enthalten sind etwa Grundstücks- und Erschließungskosten, Kosten für Rohbau, technische Installationen und Außenanlagen, sowie die Baunebenkosten.

"Wie viel Bauland benötigt wird, hängt auch vom Haustyp ab. Ein Doppel- oder Reihenhaus kann eine Alternative zum freistehenden Eigenheim sein", so Luz. Denn während für das klassische Einfamilienhaus ein Grundstück von etwa 400 m2 erforderlich ist, kann ein Doppelhaus schon auf rund 300 m2 gebaut werden. Für ein Reihenhaus reichen sogar 150 bis 250 m2. Durch einen günstigeren Materialeinkauf oder gemeinsame Hausanschlüsse und -trennwände sind auch die Bau- sowie die späteren Unterhaltungskosten bei flächensparsamer Bauweise geringer. Außerdem lassen sich mit einer schlichten und geradlinigen Bauform mehrere Tausend Euro einsparen. Extras wie Erker oder Nischen steigern die Handwerkerkosten und langfristig den Energieverbrauch. Der Verzicht auf einen Keller entlastet das Budget noch einmal um 10.000 bis 20.000 Euro.

Laut DEGIV, der Gesellschaft für Immobilienverrentung, stehen immer mehr Rentner vor einem Dilemma: Einerseits besitzen sie eine oftmals lastenfreie Immobilie, andererseits fehlt mitunter Liquidität für das tägliche Leben. Gleichzeitig wollen die wenigsten im Alter das oft jahrzehntelang bewohnte Eigenheim verkaufen und umziehen. Das Sprichwort "Einen alten Baum verpflanzt man nicht" bestätigen Studien. Demnach möchten 70 Prozent der Senioren auf keinen Fall noch einmal umziehen, selbst wenn sie pflegebedürftig sind. Finanzielle Mittel mithilfe von Banken zu beschaffen, ist aber gerade für ältere Menschen unter anderem durch die seit 2016 deutlich rigider gewordene Kreditvergabe seitens der Banken schwieriger geworden. Um das in der Immobilie gebundene Vermögen dennoch nutzen zu können, entscheiden sich im demographisch alternden Deutschland immer mehr Menschen für die Immobilienverrentung. Auch bei Immobilienbesitzern ohne Erben ist das Modell gefragt. Die Grundidee: Immobilie gegen Geld und Wohnrecht.

Das Grundprinzip funktioniert wie folgt: Der Wert der Immobilie wird genau ermittelt und ein Unternehmen, Investor oder eine Stiftung kauft das Objekt. Der bisherige Eigentümer darf jedoch bis zum Ableben mietfrei darin wohnen. Laut DEGIV sind die gängigsten Varianten in Deutschland die Leibrente mit Wohnrecht oder die Einmalzahlung mit Nießbrauch.

Die DEGIV empfiehlt Senioren das Modell des Nießbrauchs, weil es Vorteile birgt und älteren Menschen mehr Rechte zusichert. Anders als bei der Leibrente, bei der der Kaufpreis in Form einer monatlichen Rente ausbezahlt wird, bekommt der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis auf einen Schlag und verfügt über mehr Rechte als bei der Leibrente im Umgang mit der Immobilie. Der Verkäufer hat damit größtmögliche Flexibilität und sofortige Liquidität. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch an erster Stelle hinterlegt. Dadurch bleibt es bei jedem Weiterverkauf der Immobilie an Dritte bestehen und ist zusätzlich insolvenzsicher. Selbst im Fall einer Zwangsversteigerung bleibt der eingetragene Nießbrauch bestehen. So endet der Nießbrauch immer erst mit dem Tod - im Gegensatz zum Wohnrecht, das befristet sein kann. Zieht der Bewohner etwa ins Pflegeheim, kann er als Nießbrauchberechtigter sein Zuhause vermieten und die Einnahmen behalten - das dürfen Bewohner bei der Variante Leibrente mit Wohnrecht nicht.

31 % der privaten Haushalte in Deutschland besaßen Anfang 2018 Einfamilienhäuser. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) anhand der Ergebnisse der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) weiter mitteilt, war das Einfamilienhaus damit weiterhin die häufigste Form des Immobilienbesitzes, gefolgt von Eigentumswohnungen (14 %) und Zweifamilienhäusern (5 %). Unbebaute Grundstücke (4 %), sonstige Gebäude (4 %) und Wohngebäude mit drei und mehr Wohnungen (2 %) gehörten zu den selteneren Formen des Immobilieneigentums bei den Privathaushalten.

Insgesamt konnte Anfang 2018 fast jeder zweite Haushalt (48 %) mindestens eine Immobilie sein Eigen nennen. Mit zunehmender Haushaltsgröße steigt der Anteil der Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer. So hatten knapp 31 % der Einpersonenhaushalte Haus- und Grundbesitz.

Bei Haushalten mit 2 Personen und solchen mit 3 Personen betrugen die Quoten 55 % beziehungsweise 60 %. Von den Haushalten mit 4 sowie 5 und mehr Personen besaßen 71 % beziehungsweise 70 % Häuser oder Grundstücke.

Eigenheimbesitzer zahlen nach Tilgung des Hypothekendarlehens keine Miete. Das heißt aber nicht, dass die eigenen vier Wände nichts kosten! Auch nach der Entschuldung bleiben die laufenden Ausgaben hoch.

Die selbst bewohnte Immobilie gilt als attraktiver Baustein der Altersvorsorge. Dies umso mehr, seitdem die niedrigen Zinsen die Finanzierung erleichtern. Ist das Haus einmal abbezahlt, wohnen Eigentümer mietfrei und haben deutlich mehr Geld zum Leben als Mieter.

Doch Vorsicht: Mietfrei heißt nicht kostenfrei! Hausbesitzer zahlen Steuern, Versicherungen und Nebenkosten, außerdem müssen Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen gebildet werden.

Der Verband Privater Bauherren (VPB) setzt hierzu einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat an, für ein Haus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche also 1.800 Euro jährlich. Ältere Häuser erfordern sogar bis zu zwei Euro pro Quadratmeter. Müssen Senioren mit dem Älterwerden ihre Immobilie altersgerecht Umbauten, können weitere Zusatzkosten entstehen.

Berechnungen des VZ VermögensZentrums zeigen, wie teuer der langfristige Unterhalt eines Hauses wirklich ist. So kostet die Renovierung des Badezimmers nach 15 bis 20 Jahren bis zu 25.000 Euro. Für neue Fußböden werden bis zu 120 Euro pro Quadratmeter fällig, ein hochwertiges Wohnzimmerparkett mit 25 Quadratmetern kommt demnach auf 3.000 Euro. Die Erneuerung der Heizung wird mit 10.000 bis 20.000 Euro veranschlagt (siehe Tabelle). Senioren mit geringem Vermögen oder niedrigen Renteneinkünfte kommen hier schnell an ihre finanziellen Grenzen.

Betongold bindet Kapital

Investitionen sind notwendig, damit das Haus seinen Wert behält. Wer mit 30 Jahren gebaut hat, wohnt mit 70 in einer 40 Jahre alten Immobilie. Wird das Haus nicht regelmäßig modernisiert, erleidet es Wertverluste. Das Problem dabei: In der Regel ist ein Großteil des Vermögens im Eigenheim gebunden. So steckt der Kaufpreis in den eigenen vier Wänden, werden die Rücklagen für Reparaturen benötigt und die regelmäßigen Wohn-Nebenkosten belasten die Haushaltskasse. Bei erhöhtem Finanzbedarf fehlt es dann häufig an flüssigen Mitteln.

Aktien sorgen für Dividenden plus Wertsteigerung

Wer im Alter allein auf mietfreies Wohnen baut, der kann eine böse Überraschung erleben, wenn die Hauskosten höher sind als erwartet. „Vorsorgesparer sollten deshalb nicht alles auf die Eigenheim-Karte setzen“, rät VZ-Geschäftsführer Tom Friess. Der Finanzexperte empfiehlt, zweigleisig zu fahren. Neben der Immobilie sollte man auch mit flexiblen Anlageformen fürs Alter ansparen. „Aktien und Fonds haben nicht nur hohe Renditechancen, sie erfordern auch keinen laufenden Unterhalt und weisen eine geringe Steuerbelastung auf“, betont Friess. Während ein Haus regelmäßige Investitionen erfordere, damit es seinen Wert behält, gewinne ein Aktienportfolio ohne weiteres zutun langfristig an Wert. In den letzten 30 Jahren erzielten DAX-Aktien zum Beispiel knapp 8 Prozent Durchschnittsrendite. Die jährlichen Dividenden sorgen für zusätzliches Einkommen.

Finanzvermittler und Anbieter verkaufen zunehmend Beteiligungen an Wohnungsbaugenossenschaften als Geldanlage. Doch bei der Verbraucherzentrale Bayern häufen sich die Beschwerden von Anlegern. Sie beklagen, die Mitgliedschaften bei Genossenschaften unwissentlich abgeschlossen zu haben. Tatsächlich wird nach Erfahrung der Verbraucherzentrale in vielen Vermittlungsgesprächen nicht klar, dass die Verbraucher keinen Sparvertrag abschließen, sondern Genossenschaftsanteile kaufen. Auch auf mögliche Gefahren weisen die Anbieter oft nicht hin. „Eine Beteiligung an einer Genossenschaft ist aber keine einfache Geldanlage, sondern stellt eine spekulative Beteiligung dar“, warnt Matthias Schmid, Finanzjurist der Verbraucherzentrale Bayern. „Es drohen unbekannte Risiken. Im schlimmsten Fall kann es zum Totalverlust des investierten Geldes führen.“ Die Verbraucherzentrale Bayern rät daher, diese Angebote sehr kritisch zu hinterfragen.

Wie Finanzexperte Schmid aus Beratungen weiß, findet das Vermittlungsgespräch häufig im Zusammenhang mit der Arbeitsstelle statt. Offenbar sollen Sparer im gewohnten Umfeld zu Vertragsabschlüssen bewegt werden. „Die Beteiligungen haben meist lange Laufzeiten und Kündigungsfristen, sodass man nach einer Unterschrift unter Umständen Jahrzehnte an die Verträge gebunden ist“, gibt der Finanzexperte zu bedenken. 

"Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das alleinige Eigentum an einer Wohnung. Er wird Teil einer Gemeinschaft und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum.", erläutert Dr. Christian Grüner, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen. "Hier lauern Kostenfallen, die oft übersehen werden."

1. Größe des Miteigentumsanteils

Käufer erwerben stets einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören etwa wichtige Gebäudeteile, wie Dach oder tragende Wände, aber auch die Außenanlage. Die Verteilung der Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum richtet sich im Regelfall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Demgegenüber spielt der individuelle Nutzen, der z.B. bei einem Fahrstuhl für die Erdgeschosswohnung kaum besteht, keine Rolle.

2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum jeweiligen Sondereigentum, also dem Alleineigentum an einer Wohnung, gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan. Die Unterscheidung ist nicht nur für die Frage relevant, wer welche Gebäudeteile wie nutzen kann, sondern auch für die Kostenverteilung. Achten Sie zudem darauf, dass tatsächliche Bauausführung und Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen zwischen Plan und Realität können Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen. Jede Anlage hat ferner eine Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Wohnungseigentümer regelt. Dort finden sich oft spezielle Kostenregelungen, die von der Grundregel der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Machen Sie sich also unbedingt mit der Gemeinschaftsordnung vertraut! Zudem können sich Regeln zur Kostentragung auch aus Beschlüssen ergeben. Daher sollten Sie sich zurückliegende Beschlüsse ansehen, und zwar vor dem Beurkundungstermin.

3. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Bei einer Wohnungseigentumsanlage fallen stets Kosten für Instandhaltung, Betriebskosten und Bildung einer Rücklage an. Hierfür zahlen die Eigentümer ein monatliches Wohn- bzw. Hausgeld. Diese laufenden Kosten sollten Käufer unbedingt kennen. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist außerdem die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage wichtig, da diese ein finanzielles Polster für anstehende Maßnahmen bildet.

4. Sonderumlagen und Kredite

Speziell bei größeren baulichen Maßnahmen in der Anlage reicht die Instandhaltungsrücklage aber oft nicht aus. Dann wird eine Sonderumlage beschlossen. "Jeder Käufer muss bedenken, dass eine solche Umlage regelmäßig erst fällig wird, wenn der Verwalter sie tatsächlich anfordert. Für den Käufer als neuen Eigentümer besteht daher die Gefahr, aufgrund von Beschlüssen, die zeitlich vor seinem Eigentumserwerb liegen, erhebliche Zahlungen leisten zu müssen. Informieren Sie sich also stets vor einem Kauf, ob bereits Sonderumlagen beschlossen, jedoch noch nicht eingefordert wurden.", rät Dr. Grüner und ergänzt: "Die Gemeinschaft kann ebenso einen Kredit aufgenommen haben, für den der Erwerber mithaftet."

Fazit: Informieren Sie sich immer über die Folgekosten, die eine Eigentumswohnung verursacht. Der Blick in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung ist hierfür unerlässlich.

Vermieter können die Kosten ihrer Immobilie steuerlich absetzen. Allerdings unterscheidet das Finanzamt, ob die Ausgaben beim Kaufen, Bauen oder bei Arbeiten zum Erhalt von Haus oder Wohnung entstehen. Also ob es sich um Renovierungskosten handelt. „Bei der Steuer macht das einen Riesenunterschied“, sagt Daniel Frischkorn, Steuerberater bei Ecovis in Berlin.

Das Finanzamt beteiligt sich an den Kosten, wenn Eigentümer eine vermietete Wohnung oder ein Haus renovieren. Allerdings sind nur Ausgaben, die dem Erhalt dienen, sofort als Werbungskosten abziehbar. Alle anderen sind über die Nutzungsdauer abzuschreiben – meist über 50 Jahre. Das mindert den abzugsfähigen Betrag pro Jahr erheblich. Denn das Finanzamt unterscheidet penibelst zwischen Erhaltungsaufwand sowie Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Was Immobilienbesitzer sofort steuerlich geltend machen können

Zu den steuerlich sofort abziehbaren Kosten gehören Reparaturen, die bereits vorhandene Einrichtungen in ihrer Funktion erneuern. Wenn ein Immobilienbesitzer beispielsweise Fenster und Türen austauscht, Sicherheitsschlösser oder eine Türsprechanlage einbaut, das Bad renoviert oder das Dach neu deckt. Die Kosten fürs Innenwände Streichen, Tapezieren oder eine Teppichgrundreinigung sind ebenfalls sofort abzugsfähig.

Was über die Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben ist

Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten spricht das Finanzamt, wenn der Besitzer etwas Neues an der Immobilie schafft, also beispielsweise das Dach ausbaut oder das Haus dämmt und damit das Objekt wesentlich verbessert. Dazu zählen nicht nur alle Ausgaben für den Kauf, sondern auch das, was Besitzer rund um den Erwerb der Immobilie ausgeben. Zu diesen anschaffungsnahen Aufwendungen gehören Ausgaben, um beschädigte Gebäudeteile wiederherzustellen, zum Beispiel wenn Mauerrisse zu verputzen sind,Arbeiten, die die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich aufwerten sowie Schönheitsreparaturen.

In drei Urteilen aus dem Jahr 2016 entschied der Bundesfinanzhof, dass die Kosten fürs Kaufen, Renovieren oder Modernisieren inklusive der Kosten für Schönheitsreparaturen zu den Herstellungskosten zählen. Bleibt die Summe sämtlicher Nettokosten innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb unter 15 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie, dann sind die Kosten steuerlich als Werbungskosten abziehbar. Sonst sind die Ausgaben grundsätzlich über die angenommene Nutzungsdauer abzuschreiben. „Wir empfehlen daher, beim Kauf einer Immobilie die zusätzlichen Arbeiten gut zu planen und am besten etwas Puffer zu lassen“, rät Ecovis-Steuerberater Daniel Frischkorn, „wenn etwa die Heizung in den ersten drei Jahren kaputt geht und der Betrag überschritten ist, dann sind plötzlich die ganzen Kosten über die 50-jährige Nutzungsdauer abzuschreiben und der Steuervorteil ist futsch.“ Ebenfalls möglich ist es, scheibchenweise vorzugehen. „Kostet eine Baumaßnahme unter 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer, dann lässt sie sich auf Antrag steuerlich immer als Reparatur behandeln. Besser ist es, in mehreren kleineren Schritten zu renovieren, falls das technisch machbar ist“, empfiehlt Ecovis-Steuerberater Frischkorn.

Stark ansteigende Immobilienpreise und niedrige Zinsen führen bei vielen zu der Überlegung, eine Immobile als Kapitalanlage anzuschaffen. Wird eine Immobilie mit der Absicht diese zu vermieten gekauft, können die Ausgaben für die Immobilie steuerlich abgesetzt werden. In den ersten Jahren nach dem Kauf entstehen meistens Verluste, die in Folge die persönliche Steuerlast mindern. Steuerlich betrachtet lassen sich die Ausgaben grob in zwei Positionen unterteilen, nämlich, ob sie sofort für das Jahr der Zahlung geltend gemacht werden können oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

Kauf einer Immobilie

Am Anfang steht die Suche nach einer geeigneten Immobilie, welche mit einem zeitlichen Aufwand und bereits mit Kosten verbunden ist. Es entstehen Fahrtkosten, um die Immobilie zu besichtigen, zum Büro des Maklers, zur Bank und zum Notar. Für jeden gefahrenen Kilometer können 30 Cent sofort geltend gemacht werden. Liegt die Immobilie vom Wohnort des künftigen Vermieters weiter entfernt, dann können zusätzlich die Übernachtungskosten und eine Verpflegungspauschale berücksichtigt werden.

Weiterhin sind der Kaufpreis des Gebäudes, die Maklergebühren, die Gebühren für den Notar, gegebenenfalls Kosten für einen Sachverständigen, die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer in der Steuererklärung absetzbar. Diese Aufwendungen zählen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und werden mit der Immobile gemeinsam abgeschrieben. Nicht absetzbar sind die Kosten für das Grundstück.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie können - je nach Baujahr - in unterschiedlichem Maße steuerlich berücksichtigt werden. So kann beispielsweise eine Immobilie, die vor 1925 erbaut wurde, 40 Jahre lang zu jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt werden. Für eine Immobilie, die nach 1924 erbaut wurde und heute angeschafft wird, können 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Kosten geltend gemacht werden.

Renovierung und Sanierung

Im Gegensatz zu Eigentümern oder Mietern dürfen Vermieter die Kosten für Maßnahmen der Instandhaltung und Modernisierung inklusive der Materialkosten auf den Fiskus abwälzen. Renovierungsmaßnahmen sind Erhaltungsaufwendungen, die entweder gleich voll abgesetzt oder wahlweise über einen Zeitraum von zwei bis maximal fünf Jahren verteilt werden dürfen. Vorsicht, finden größere Renovierungsarbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Zeitpunkt der Anschaffung statt und überschreiten diese Kosten ohne Umsatzsteuer den Kaufpreis um mehr als 15 Prozent, so ist die schnelle Abschreibung dahin. Die Abschreibung hat dann gemeinsam mit den Anschaffungskosten über viele Jahre zu erfolgen.

Maßnahmen der Immobiliensanierung stellen eine Erweiterung oder Verbesserung der vorhandenen Sanitär-, Heizungs- oder Elektroanlagen oder Fenster dar. Werden drei der vier genannten Maßnahmen durchgeführt und kommt es dabei zu einer Hebung des Standards der Wohnung, werden die Kosten als Herstellungskosten betrachtet. Diese werden gemeinsam mit den Anschaffungskosten der Immobilie über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Das gilt auch für die Schaffung neuen Wohnraums, z. B. wenn nachträglich ein Balkon oder Wintergarten angebaut oder das Dachgeschoss ausgebaut wird. Bleiben die Kosten einer Sanierungsmaßnahme jedoch unter 4.000 Euro netto, so dürfen sie als Erhaltungsaufwand sofort abgeschrieben werden.

Ausstattung und Möblierung

Liegt der Anschaffungspreis, z. B. für ein neues Waschbecken, eine Duschkabine oder einen Rauchmelder, unter 800 Euro netto, handelt es sich um ein geringwertiges Wirtschaftsgut. Dessen Kaufpreis kann komplett für das Jahr des Kaufs abgesetzt werden. Anschaffungen mit einem höheren Kaufpreis müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wird die Wohnung komplett möbliert und mit Schrank, Tisch, Stühlen, Sofa, Bett und Lampen vermietet, ist ebenfalls die Höhe des Kaufpreises des Möbels entscheidend. Die Kosten für die Anschaffung einer Einbauküche mit Elektrogeräten sind mit zehn Jahren Nutzungsdauer abzuschreiben.

Ehrlich währt am längsten - das gilt auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem Käufer "auf gut Glück" wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch Privatleute kann es schnell zu Streit kommen, wenn der Käufer nach der Übergabe Mängel feststellt, die ihm zuvor nicht bekannt waren. Das Dach ist undicht, das Fundament nicht solide, Schimmel taucht auf - manche Probleme zeigen sich erst nach jahrelanger Nutzung oder bei Umbauten. Kann der Käufer dann Schadensersatz verlangen? "In der Praxis wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen, so dass grundsätzlich keine Ansprüche geltend gemacht werden können", sagt Dr. Stephan Schneider, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. "In aller Regel besichtigt der Käufer das Objekt vor seiner Kaufentscheidung gemeinsam mit dem Verkäufer. Etwaige hierbei festgestellte Mängel fließen in die Verhandlungen über den Kaufpreis ein. Der soll dann aber auch endgültig sein."

Ein Gewährleistungsausschluss gilt jedoch nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Er haftet dann bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels an der Immobilie. "Die Auffassung vieler Verkäufer, Mängel müssten dem Käufer nicht offenbart werden, da dieser das Objekt besichtigen konnte, ist unzutreffend", sagt Dr. Schneider. "Auch wenn es den Kaufpreis drücken kann - auf bestimmte Mängel muss der Verkäufer aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Gewährleistungsansprüchen zu schützen." Die Rechtsprechung ist hier streng. Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Nach der Rechtsprechung muss der Verkäufer sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen solchen Verdacht begründen könnten. Doch die Aufklärungspflicht hat auch Grenzen: "Der Verkäufer muss nicht über Mängel aufklären, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind oder die der Käufer ohnehin schon kennt", ergänzt Dr. Schneider.

In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Beispiele für solche Offenbarungspflichten. So muss der Verkäufer etwa darauf hinweisen, dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliegt, gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet wurden, das Objekt in der Vergangenheit von holzzerstörenden Pilzen befallen war und die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, die Zufahrt zur Immobilie über das Nachbargrundstück nicht gesichert ist, das Gebäude unter Denkmalschutz steht, größere Bauvorhaben in der unmittelbaren Umgebung geplant sind, bei vermieteten Objekten erhebliche Mietrückstände bestehen, eine frühere gewerbliche Nutzung des Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet oder wesentliche Arbeiten am Gebäude durch Laien ohne Hinzuziehung von Facharbeitern durchgeführt wurden.

Der Verkäufer muss außerdem Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten, und darf - wenn ihm selbst die nötigen Informationen fehlen - nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit machen. "Bevor man Angaben ins Blaue hinein macht, sollte man lieber offen eingestehen, dass man sich nicht sicher ist", empfiehlt Dr. Schneider.

Wird im Vorfeld des Vertragsschlusses über wesentliche Mängel gesprochen, empfiehlt es sich, dies dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag dokumentieren zu lassen. Als unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten gewährleistet der Notar, dass die besprochenen Mängel des Kaufobjekts und die dazu notwendigen Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag rechtssicher erfasst werden.

Immobilienkauf hängt Gold, DAX-Fonds und Sparbuch ab

Immowelt hat die Wertentwicklung bei einer Investition mit einem Eigenkapitalanteil von 30.000 Euro in verschiedene Anlageformen über 10 Jahre untersucht:

Größter Gewinn bei Immobilien in München (+283.900 Euro), Hamburg (+173.000 Euro), Frankfurt (+162.300 Euro) / Gold (+29.100 Euro) und 10-jährige Bundesanleihen (+12.000 Euro) im unteren Mittelfeld / Schlusslichter: Sparbuch (+3.600 Euro) und Immobilie in Essen (-700 Euro) / DAX-Fonds (+44.800 Euro) durchaus lukrativ, aber noch deutlich hinter dem Immobilienkauf in Bremen (+54.900 Euro)

Anleger profitieren vom anhaltenden Immobilienboom. Wer im Jahr 2008 den Betrag von 30.000 Euro in eine Immobilie in München gesteckt hat und den Rest finanzierte, konnte sich nach 10 Jahren beim Verkauf über 313.900 Euro Verkaufserlös freuen. Die Investition hatte nahezu das Zehnfache an Gewinn abgeworfen. Das ergibt eine aktuelle Analyse von immowelt.de, in der mehrere langfristige Anlageformen miteinander verglichen wurden, darunter der Immobilienkauf in den 14 größten deutschen Städten. Insgesamt war der Vermögenszuwachs bei Immobilien in 11 der 14 Städte größer als bei anderen Anlageformen wie einem passiven ETF DAX-Fonds, dem Sparbuch oder Gold in Form von Münzen.

Immobilien in München, Hamburg und Frankfurt führen das Ranking an Die Zeiten für Anleger sind wegen der Niedrigzinsphase seit Jahren hart. Trotzdem gibt es rückblickend betrachtet sehr lukrative Investmentoptionen. Wer 2008 über ein Vermögen von 30.000 Euro verfügte und sich für eine Investition in eine Immobilie in München, Hamburg oder Frankfurt entschied, hat alles richtig gemacht. Beim Verkauf im Jahr 2017 bleiben in München im Schnitt 283.900 Euro als reiner Gewinn - dabei wurde von keinerlei Tilgung, sondern von einer Kreditaufnahme und dadurch anfallenden Zinszahlungen ausgegangen. Für die Analyse wurde eine 3- bis 4-Zimmerwohnung mit 80 bis 100 Quadratmetern betrachtet und anfallende Aufwendungen wie Kaufnebenkosten, Zinsen, Rücklagen für Reparaturen, aber auch Mieteinnahmen miteingerechnet.

Die Immobilie in Hamburg (173.000 Euro Gewinn) und Frankfurt (162.300 Euro Gewinn) schlägt andere langfristige Anlagen ebenfalls bei weitem: Wer sein Geld lieber in Gold (Krügerrand-Münzen) steckte, hat seinen Einsatz nach 10 Jahren in etwa verdoppelt (29.100 Euro Gewinn). Beim Kauf von 10-jährigen Bundesanleihen hat sich der Wert nicht ganz veranderthalbfacht (12.000 Euro Gewinn). Am schlechtesten kommt bei der Analyse das Sparbuch weg: Es kann gerade einmal mit 12 Prozent Wertzuwachs in 10 Jahren aufwarten (3.600 Euro Gewinn).

DAX-Fonds lukrativ - Immobilien in Bremen attraktiver

Auch der untersuchte ETF DAX-Fonds kann sich sehen lassen. Ein sogenannter passiver DAX-Fonds bildet den Deutschen Aktien-Index ab, indem er in Aktien der dort vertretenen Unternehmen investiert. Wer als privater Anleger in einen solchen Fonds investiert, profitiert vom Kursgewinn der Aktien sowie von den Dividendenzahlungen der Unternehmen. 44.800 Euro Gewinn waren hierbei nach einer Dekade drin. Übertroffen wird dieser Wert allerdings selbst bei Immobilienkäufen in Bremen (54.900 Euro Gewinn), wo die Preise nach wie vor vergleichsweise moderat sind. Bremer Immobilien schlagen selbst Einzelaktien der Deutschen Telekom (38.100 Euro Gewinn). Lediglich in Essen hätte eine Investition in Immobilien Verlust gebracht: Bei Verkauf der Wohnung oder des Hauses nach 10 Jahren, wären von den 30.000 Euro lediglich 29.300 Euro übrig.

Bei Einzelaktien gilt zu bedenken: Wer alles auf ein Pferd setzt, riskiert den Totalverlust. Deswegen wurden derartige Anlagen in der Analyse lediglich als Vergleichswert herangezogen. Das Ergebnis ist trotzdem interessant: Selbst die Aktie der Deutschen Post, die in den letzten Jahren stark zugelegt hat (127.700 Euro Gewinn), schaffte es nicht in die Top 5. Hier platzierten sich ausnahmslos Immobilien in den Städten München, Hamburg, Frankfurt, Berlin und Stuttgart.

Der Blick zurück lässt jedoch keine automatischen Schlüsse auf die Zukunft zu: Gerade in den Topstädten München, Hamburg und Frankfurt sind die Kaufpreise inzwischen derart gestiegen, dass ein Kauf und damit der Kredit sehr hoch ausfallen. Ob der Wert einer Immobilie an diesen Standorten in den kommenden Jahren in gleicher Weise weitersteigt, ist ungewiss.

Die Bundesbürger besitzen Häuser und Eigentumswohnungen im Wert von fast 6 Billionen Euro. Das ist mehr als doppelt so viel wie noch vor 20 Jahren. Das zeigt eine jetzt vorgelegte Analyse des „Kompetenzfelds Immobilienökonomik“ beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Danach sind Immobilien nach wie vor die wichtigste Vermögensgrundlage der privaten Haushalte. Denn rund die Hälfte des materiellen privaten Vermögens ist in Betongold investiert. Insgesamt verfügen 18,8 Millionen Haushalte (48 Prozent) über Haus- und Grundbesitz. In Ostdeutschland liegt die Quote mit 39 Prozent deutlich niedriger als im Westen (50 Prozent).

Wer wie viele Häuser und Grundstücke hat, hängt dabei stark vom Einkommen ab. So verfügen gut 80 Prozent der Haushalte mit mehr als 4.500 Euro netto im Monat über Immobilienbesitz; bei Haushalten mit weniger als 1.300 Euro netto monatlich sind es hingegen nur 20 Prozent. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Haushaltsgröße: Je mehr Personen in einem Haushalt leben, desto größer ist sowohl der Anteil als auch die Höhe des Immobilienvermögens. In der Gruppe der Rentner verfügen 60 Prozent über Haus und Grund. Bei der Verteilung des Immobilienvermögens hat sich in den
vergangenen Jahren kaum etwas geändert. Nach wie besitzt das reichste Fünftel der Haushalte rund 75 Prozent des gesamten Netto-Immobilienvermögens. 

Immobilien gelten als relativ sichere Wertanlage und werden gerade seit Beginn der Wirtschaftskrise zunehmend nachgefragt. Umso erstaunlicher ist, dass die Mehrheit der Immobilienbesitzer den genauen Wert ihrer Immobilie gar nicht kennt. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage von ImmobilienScout24 unter 1.022 privaten Immobilienbesitzern. Nur 39 Prozent der Befragten können genau sagen, was ihr Eigenheim wert ist. Jeder zweite Immobilienbesitzer ist der Meinung, den Wert in etwa einschätzen zu können. 13 Prozent der Umfrageteilnehmer sind total ahnungslos, was den Preis ihres Wohneigentums betrifft. Mehr als die Hälfte der "Unwissenden" sagt, dass eine Wertermittlung bis dato nicht nötig war, da weder ein Verkauf noch eine Finanzierung ansteht. Doch aus Sicht der Experten ist es zu jeder Zeit wichtig, über den Wert der eigenen Immobilie informiert zu sein. "Immobilien sind immer eine große und langfristige Investition. Bei den meisten Immobilienbesitzern stellen sie den Großteil des Vermögens dar", erläutert Michael Kiefer, öffentlich bestellter Sachverständiger und Leiter Immobilienbewertung bei ImmobilienScout24. "Deshalb hat das Thema Immobilienbewertung und Immobilienmarktinformation für jeden eine große Bedeutung."

Weitere Gründe für die Unkenntnis des Immobilienwertes:

1. Keine Lust, sich darum zu kümmern (32 Prozent)
2. Unwissenheit, wie Immobilienwert ermittelt wird (26 Prozent)
3. Immobiliengutachten zu teuer und aufwändig (26 Prozent)
4. Kein Interesse (9 Prozent) Einfache Wege zur Immobilienwertermittlung

Es gibt vielfältige Möglichkeiten, den Immobilienpreis zu ermitteln. Diejenigen, die den Marktwert ihrer Immobilie überblicken, haben am häufigsten einen Vergleich ihres Objektes mit anderen Angeboten im Internet vorgenommen (35 Prozent). Ein Fünftel kennt den Wert, da die Immobilie erst kürzlich erworben wurde oder der Preis über die Familie oder Vorbesitzer der Immobilie übermittelt wurde. Ebenfalls 20 Prozent der Immobilienbesitzer, die den Wert ihres Wohneigentums kennen, haben einen Gutachter beauftragt. Eine schnelle und günstige Alternative zum Immobiliengutachten ist die Wertermittlung im Internet. Jeder zehnte befragte Eigentümer mit Kenntnis seines Immobilienwertes hat eine solche Onlinebewertung durchgeführt. Auch ImmobilienScout24 bietet einen Bewertungsservice an: Unter www.immobilienscout24.de/bewertung können Immobilienkäufer und -verkäufer für 29,90 Euro in wenigen Schritten den Wert ihrer Immobilie ermitteln. Der Bewertungsservice basiert auf der größten Immobilien-Datenbank Deutschlands und wurde von einem Expertenteam für Objektbewertung entwickelt.

Raus aus der Miete und rein ins Eigenheim - Fast Jeder hat schon einmal vom eigenen Häuschen im Grünen geträumt. Allerdings mangelt es häufig am geforderten Eigenkapital. Die Alternative lautet: Mietkauf. "Das Modell ist vergleichbar mit einem Ratenkauf. Denn die zunächst als Mietobjekt bewohnte Immobilie wird erst zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt Eigentum. Allerdings ist hier Vorsicht angesagt, da der Mietkauf nicht für Jeden geeignet ist", sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Wenige Vorteile, viele Nachteile

Der positive Aspekt vom Mietkauf liegt eindeutig auf der Hand: Zukünftige Besitzer kennen die Immobilie ganz genau, unangenehme Überraschungen sind so ausgeschlossen. Denn im Gegensatz zum Neubau oder dem Kauf einer Bestandsimmobilie sind alle Vor- und Nachteile bekannt. Auch die vorher festgesetzten Raten bleiben stabil und somit ist die Kalkulation der Kosten überschaubar. "So gut sich die Vorteile zunächst anhören, Mietkäufe sind häufig deutlich teurer als vergleichbare Neubauten. Denn die Miete wird nur zu einem Teil auf den späteren Kaufpreis angerechnet und bei der momentan Niedrigzinslage zahlen künftige Eigentümer in der Regel deutlich drauf", so Scharfenorth.

Teurer als angenommen

Da nur ein Teil der bezahlten Miete später angerechnet wird, müssen zukünftige Eigentümer neben einer hohen finanziellen Belastung zusätzlich Eigenkapital ansparen. Ein hohes Einkommen ist also hierfür Voraussetzung. Und: "Objekte, die zum Mietkauf angeboten werden, sind häufig Ladenhüter: Viele sind modernisierungsbedürftig, ungünstig gelegen oder schlicht überteuert", ergänzt Scharfenorth.