Immobilienkauf zur Vermietung absetzen

 

Stark ansteigende Immobilienpreise und niedrige Zinsen führen bei vielen zu der Überlegung, eine Immobile als Kapitalanlage anzuschaffen. Wird eine Immobilie mit der Absicht diese zu vermieten gekauft, können die Ausgaben für die Immobilie steuerlich abgesetzt werden. In den ersten Jahren nach dem Kauf entstehen meistens Verluste, die in Folge die persönliche Steuerlast mindern. Steuerlich betrachtet lassen sich die Ausgaben grob in zwei Positionen unterteilen, nämlich, ob sie sofort für das Jahr der Zahlung geltend gemacht werden können oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

 

Kauf einer Immobilie

 

Am Anfang steht die Suche nach einer geeigneten Immobilie, welche mit einem zeitlichen Aufwand und bereits mit Kosten verbunden ist. Es entstehen Fahrtkosten, um die Immobilie zu besichtigen, zum Büro des Maklers, zur Bank und zum Notar. Für jeden gefahrenen Kilometer können 30 Cent sofort geltend gemacht werden. Liegt die Immobilie vom Wohnort des künftigen Vermieters weiter entfernt, dann können zusätzlich die Übernachtungskosten und eine Verpflegungspauschale berücksichtigt werden.

 

Weiterhin sind der Kaufpreis des Gebäudes, die Maklergebühren, die Gebühren für den Notar, gegebenenfalls Kosten für einen Sachverständigen, die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer in der Steuererklärung absetzbar. Diese Aufwendungen zählen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und werden mit der Immobile gemeinsam abgeschrieben. Nicht absetzbar sind die Kosten für das Grundstück.

 

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie können - je nach Baujahr - in unterschiedlichem Maße steuerlich berücksichtigt werden. So kann beispielsweise eine Immobilie, die vor 1925 erbaut wurde, 40 Jahre lang zu jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt werden. Für eine Immobilie, die nach 1924 erbaut wurde und heute angeschafft wird, können 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Kosten geltend gemacht werden.

 

Renovierung und Sanierung

 

Im Gegensatz zu Eigentümern oder Mietern dürfen Vermieter die Kosten für Maßnahmen der Instandhaltung und Modernisierung inklusive der Materialkosten auf den Fiskus abwälzen. Renovierungsmaßnahmen sind Erhaltungsaufwendungen, die entweder gleich voll abgesetzt oder wahlweise über einen Zeitraum von zwei bis maximal fünf Jahren verteilt werden dürfen. Vorsicht, finden größere Renovierungsarbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Zeitpunkt der Anschaffung statt und überschreiten diese Kosten ohne Umsatzsteuer den Kaufpreis um mehr als 15 Prozent, so ist die schnelle Abschreibung dahin. Die Abschreibung hat dann gemeinsam mit den Anschaffungskosten über viele Jahre zu erfolgen.

 

Maßnahmen der Immobiliensanierung stellen eine Erweiterung oder Verbesserung der vorhandenen Sanitär-, Heizungs- oder Elektroanlagen oder Fenster dar. Werden drei der vier genannten Maßnahmen durchgeführt und kommt es dabei zu einer Hebung des Standards der Wohnung, werden die Kosten als Herstellungskosten betrachtet. Diese werden gemeinsam mit den Anschaffungskosten der Immobilie über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Das gilt auch für die Schaffung neuen Wohnraums, z. B. wenn nachträglich ein Balkon oder Wintergarten angebaut oder das Dachgeschoss ausgebaut wird. Bleiben die Kosten einer Sanierungsmaßnahme jedoch unter 4.000 Euro netto, so dürfen sie als Erhaltungsaufwand sofort abgeschrieben werden.

 

Ausstattung und Möblierung

 

Liegt der Anschaffungspreis, z. B. für ein neues Waschbecken, eine Duschkabine oder einen Rauchmelder, unter 800 Euro netto, handelt es sich um ein geringwertiges Wirtschaftsgut. Dessen Kaufpreis kann komplett für das Jahr des Kaufs abgesetzt werden. Anschaffungen mit einem höheren Kaufpreis müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wird die Wohnung komplett möbliert und mit Schrank, Tisch, Stühlen, Sofa, Bett und Lampen vermietet, ist ebenfalls die Höhe des Kaufpreises des Möbels entscheidend. Die Kosten für die Anschaffung einer Einbauküche mit Elektrogeräten sind mit zehn Jahren Nutzungsdauer abzuschreiben.

 

Immobilien: Beim Renovieren den Fiskus beteiligen und die Kosten richtig abschreiben

 

Vermieter können die Kosten ihrer Immobilie steuerlich absetzen. Allerdings unterscheidet das Finanzamt, ob die Ausgaben beim Kaufen, Bauen oder bei Arbeiten zum Erhalt von Haus oder Wohnung entstehen. Also ob es sich um Renovierungskosten handelt. „Bei der Steuer macht das einen Riesenunterschied“, sagt Daniel Frischkorn, Steuerberater bei Ecovis in Berlin.

 

 

 

Das Finanzamt beteiligt sich an den Kosten, wenn Eigentümer eine vermietete Wohnung oder ein Haus renovieren. Allerdings sind nur Ausgaben, die dem Erhalt dienen, sofort als Werbungskosten abziehbar. Alle anderen sind über die Nutzungsdauer abzuschreiben – meist über 50 Jahre. Das mindert den abzugsfähigen Betrag pro Jahr erheblich. Denn das Finanzamt unterscheidet penibelst zwischen Erhaltungsaufwand sowie Anschaffungs- und Herstellungskosten.

 

Was Immobilienbesitzer sofort steuerlich geltend machen können

 

Zu den steuerlich sofort abziehbaren Kosten gehören Reparaturen, die bereits vorhandene Einrichtungen in ihrer Funktion erneuern. Wenn ein Immobilienbesitzer beispielsweise Fenster und Türen austauscht, Sicherheitsschlösser oder eine Türsprechanlage einbaut, das Bad renoviert oder das Dach neu deckt. Die Kosten fürs Innenwände Streichen, Tapezieren oder eine Teppichgrundreinigung sind ebenfalls sofort abzugsfähig.

 

Was über die Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben ist

 

Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten spricht das Finanzamt, wenn der Besitzer etwas Neues an der Immobilie schafft, also beispielsweise das Dach ausbaut oder das Haus dämmt und damit das Objekt wesentlich verbessert. Dazu zählen nicht nur alle Ausgaben für den Kauf, sondern auch das, was Besitzer rund um den Erwerb der Immobilie ausgeben. Zu diesen anschaffungsnahen Aufwendungen gehören

 

-Ausgaben, um beschädigte Gebäudeteile wiederherzustellen, zum Beispiel wenn Mauerrisse zu verputzen sind,

-Arbeiten, die die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich aufwerten sowie

-Schönheitsreparaturen.

 

In drei Urteilen aus dem Jahr 2016 entschied der Bundesfinanzhof, dass die Kosten fürs Kaufen, Renovieren oder Modernisieren inklusive der Kosten für Schönheitsreparaturen zu den Herstellungskosten zählen. Bleibt die Summe sämtlicher Nettokosten innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb unter 15 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie, dann sind die Kosten steuerlich als Werbungskosten abziehbar. Sonst sind die Ausgaben grundsätzlich über die angenommene Nutzungsdauer abzuschreiben. „Wir empfehlen daher, beim Kauf einer Immobilie die zusätzlichen Arbeiten gut zu planen und am besten etwas Puffer zu lassen“, rät Ecovis-Steuerberater Daniel Frischkorn, „wenn etwa die Heizung in den ersten drei Jahren kaputt geht und der Betrag überschritten ist, dann sind plötzlich die ganzen Kosten über die 50-jährige Nutzungsdauer abzuschreiben und der Steuervorteil ist futsch.“ Ebenfalls möglich ist es, scheibchenweise vorzugehen. „Kostet eine Baumaßnahme unter 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer, dann lässt sie sich auf Antrag steuerlich immer als Reparatur behandeln. Besser ist es, in mehreren kleineren Schritten zu renovieren, falls das technisch machbar ist“, empfiehlt Ecovis-Steuerberater Frischkorn. 

 

Gekauft wie gesehen? Aufklärungspflichten beim Verkauf von Immobilien

Ehrlich währt am längsten - das gilt auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem Käufer "auf gut Glück" wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.

 

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch Privatleute kann es schnell zu Streit kommen, wenn der Käufer nach der Übergabe Mängel feststellt, die ihm zuvor nicht bekannt waren. Das Dach ist undicht, das Fundament nicht solide, Schimmel taucht auf - manche Probleme zeigen sich erst nach jahrelanger Nutzung oder bei Umbauten. Kann der Käufer dann Schadensersatz verlangen? "In der Praxis wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen, so dass grundsätzlich keine Ansprüche geltend gemacht werden können", sagt Dr. Stephan Schneider, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. "In aller Regel besichtigt der Käufer das Objekt vor seiner Kaufentscheidung gemeinsam mit dem Verkäufer. Etwaige hierbei festgestellte Mängel fließen in die Verhandlungen über den Kaufpreis ein. Der soll dann aber auch endgültig sein."

 

Ein Gewährleistungsausschluss gilt jedoch nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Er haftet dann bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels an der Immobilie. "Die Auffassung vieler Verkäufer, Mängel müssten dem Käufer nicht offenbart werden, da dieser das Objekt besichtigen konnte, ist unzutreffend", sagt Dr. Schneider. "Auch wenn es den Kaufpreis drücken kann - auf bestimmte Mängel muss der Verkäufer aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Gewährleistungsansprüchen zu schützen." Die Rechtsprechung ist hier streng. Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Nach der Rechtsprechung muss der Verkäufer sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen solchen Verdacht begründen könnten. Doch die Aufklärungspflicht hat auch Grenzen: "Der Verkäufer muss nicht über Mängel aufklären, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind oder die der Käufer ohnehin schon kennt", ergänzt Dr. Schneider.

 

In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Beispiele für solche Offenbarungspflichten. So muss der Verkäufer etwa darauf hinweisen, dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliegt, gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet wurden, das Objekt in der Vergangenheit von holzzerstörenden Pilzen befallen war und die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, die Zufahrt zur Immobilie über das Nachbargrundstück nicht gesichert ist, das Gebäude unter Denkmalschutz steht, größere Bauvorhaben in der unmittelbaren Umgebung geplant sind, bei vermieteten Objekten erhebliche Mietrückstände bestehen, eine frühere gewerbliche Nutzung des Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet oder wesentliche Arbeiten am Gebäude durch Laien ohne Hinzuziehung von Facharbeitern durchgeführt wurden.

 

Der Verkäufer muss außerdem Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten, und darf - wenn ihm selbst die nötigen Informationen fehlen - nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit machen. "Bevor man Angaben ins Blaue hinein macht, sollte man lieber offen eingestehen, dass man sich nicht sicher ist", empfiehlt Dr. Schneider.

 

Wird im Vorfeld des Vertragsschlusses über wesentliche Mängel gesprochen, empfiehlt es sich, dies dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag dokumentieren zu lassen. Als unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten gewährleistet der Notar, dass die besprochenen Mängel des Kaufobjekts und die dazu notwendigen Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag rechtssicher erfasst werden.

 

Langfristige Geldanlagen im 10-Jahres-Vergleich:

Immobilienkauf hängt Gold, DAX-Fonds und Sparbuch ab

 

Immowelt hat die Wertentwicklung bei einer Investition mit einem Eigenkapitalanteil von 30.000 Euro in verschiedene Anlageformen über 10 Jahre untersucht:

 

Größter Gewinn bei Immobilien in München (+283.900 Euro), Hamburg (+173.000 Euro), Frankfurt (+162.300 Euro) / Gold (+29.100 Euro) und 10-jährige Bundesanleihen (+12.000 Euro) im unteren Mittelfeld / Schlusslichter: Sparbuch (+3.600 Euro) und Immobilie in Essen (-700 Euro) / DAX-Fonds (+44.800 Euro) durchaus lukrativ, aber noch deutlich hinter dem Immobilienkauf in Bremen (+54.900 Euro)

 

Anleger profitieren vom anhaltenden Immobilienboom. Wer im Jahr 2008 den Betrag von 30.000 Euro in eine Immobilie in München gesteckt hat und den Rest finanzierte, konnte sich nach 10 Jahren beim Verkauf über 313.900 Euro Verkaufserlös freuen. Die Investition hatte nahezu das Zehnfache an Gewinn abgeworfen. Das ergibt eine aktuelle Analyse von immowelt.de, in der mehrere langfristige Anlageformen miteinander verglichen wurden, darunter der Immobilienkauf in den 14 größten deutschen Städten. Insgesamt war der Vermögenszuwachs bei Immobilien in 11 der 14 Städte größer als bei anderen Anlageformen wie einem passiven ETF DAX-Fonds, dem Sparbuch oder Gold in Form von Münzen.

 

Immobilien in München, Hamburg und Frankfurt führen das Ranking an Die Zeiten für Anleger sind wegen der Niedrigzinsphase seit Jahren hart. Trotzdem gibt es rückblickend betrachtet sehr lukrative Investmentoptionen. Wer 2008 über ein Vermögen von 30.000 Euro verfügte und sich für eine Investition in eine Immobilie in München, Hamburg oder Frankfurt entschied, hat alles richtig gemacht. Beim Verkauf im Jahr 2017 bleiben in München im Schnitt 283.900 Euro als reiner Gewinn - dabei wurde von keinerlei Tilgung, sondern von einer Kreditaufnahme und dadurch anfallenden Zinszahlungen ausgegangen. Für die Analyse wurde eine 3- bis 4-Zimmerwohnung mit 80 bis 100 Quadratmetern betrachtet und anfallende Aufwendungen wie Kaufnebenkosten, Zinsen, Rücklagen für Reparaturen, aber auch Mieteinnahmen miteingerechnet.

 

Die Immobilie in Hamburg (173.000 Euro Gewinn) und Frankfurt (162.300 Euro Gewinn) schlägt andere langfristige Anlagen ebenfalls bei weitem: Wer sein Geld lieber in Gold (Krügerrand-Münzen) steckte, hat seinen Einsatz nach 10 Jahren in etwa verdoppelt (29.100 Euro Gewinn). Beim Kauf von 10-jährigen Bundesanleihen hat sich der Wert nicht ganz veranderthalbfacht (12.000 Euro Gewinn). Am schlechtesten kommt bei der Analyse das Sparbuch weg: Es kann gerade einmal mit 12 Prozent Wertzuwachs in 10 Jahren aufwarten (3.600 Euro Gewinn).

 

DAX-Fonds lukrativ - Immobilien in Bremen attraktiver

 

Auch der untersuchte ETF DAX-Fonds kann sich sehen lassen. Ein sogenannter passiver DAX-Fonds bildet den Deutschen Aktien-Index ab, indem er in Aktien der dort vertretenen Unternehmen investiert. Wer als privater Anleger in einen solchen Fonds investiert, profitiert vom Kursgewinn der Aktien sowie von den Dividendenzahlungen der Unternehmen. 44.800 Euro Gewinn waren hierbei nach einer Dekade drin. Übertroffen wird dieser Wert allerdings selbst bei Immobilienkäufen in Bremen (54.900 Euro Gewinn), wo die Preise nach wie vor vergleichsweise moderat sind. Bremer Immobilien schlagen selbst Einzelaktien der Deutschen Telekom (38.100 Euro Gewinn). Lediglich in Essen hätte eine Investition in Immobilien Verlust gebracht: Bei Verkauf der Wohnung oder des Hauses nach 10 Jahren, wären von den 30.000 Euro lediglich 29.300 Euro übrig.

 

Bei Einzelaktien gilt zu bedenken: Wer alles auf ein Pferd setzt, riskiert den Totalverlust. Deswegen wurden derartige Anlagen in der Analyse lediglich als Vergleichswert herangezogen. Das Ergebnis ist trotzdem interessant: Selbst die Aktie der Deutschen Post, die in den letzten Jahren stark zugelegt hat (127.700 Euro Gewinn), schaffte es nicht in die Top 5. Hier platzierten sich ausnahmslos Immobilien in den Städten München, Hamburg, Frankfurt, Berlin und Stuttgart.

 

Der Blick zurück lässt jedoch keine automatischen Schlüsse auf die Zukunft zu: Gerade in den Topstädten München, Hamburg und Frankfurt sind die Kaufpreise inzwischen derart gestiegen, dass ein Kauf und damit der Kredit sehr hoch ausfallen. Ob der Wert einer Immobilie an diesen Standorten in den kommenden Jahren in gleicher Weise weitersteigt, ist ungewiss.

 

Bundesweite Prognose: Immobilienpreise steigen bis 2030

Die Kaufpreise für Immobilien werden vor allem in und um die urbanen Zentren weiter ansteigen. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 an Wert zulegt. Ein Grund für die große Nachfrage am Wohnungsmarkt sind vor allem steigende Einwohnerzahlen in den Metropolen und in Süddeutschland. Allerdings gibt es große regionale Unterschiede. Dies sind Ergebnisse einer Studie zur zukünftigen Preisentwicklung im Postbank Wohnatlas 2018, die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) durchgeführt haben.

 

Den stärksten Preisanstieg bis 2030 wird demnach Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt verzeichnen: Für München prognostizieren die Experten ein jährliches Plus von real 1,5 Prozent. Durchschnittlich 6.789 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche müssen Immobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt investieren. Im vergangenen Jahr sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr erneut um 8,6 Prozent in die Höhe geklettert. „Die Zeiten der Preissprünge in den Metropolen dürften aber dem Ende entgegengehen. Wertsteigerungen sind weiterhin drin, aber die Preisentwicklung flacht zunehmend ab“, sagt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-Ranking folgen Düsseldorf mit einer Steigerungsrate von 1,02 Prozent und Hamburg mit 0,96 Prozent. Berlin hatte im Vergleich 2016-2017 den stärksten Preisanstieg der sogenannten „Big Seven“ – der sieben größten deutschen Metropolen – verzeichnet: In der deutschen Hauptstadt kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent auf 3.676 Euro. In der Zukunft wird das Preis-Plus aber vergleichsweise klein ausfallen: Bis 2030 liegt die jährliche Steigerungsrate laut Prognose bei 0,53 Prozent. Das ist der langsamste Anstieg unter den „Big Seven“.

 

5-Jahresvergleich: Immobilien-Preise in Hannover steigen am stärksten

Rückgänge in NRW und Sachsen

 

Die Immobilien-Kaufpreise steigen auf immer neue Höchststände. Seit 2012 war das in 76 der 79 deutschen Großstädten über 100.000 Einwohner der Fall. Diese Entwicklung belegt das Kaufpreisbarometer von immowelt.de. Dafür wurden die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern ausgewertet.

 

Die höchste Steigerung verzeichnet Hannover mit 85 Prozent. Die Kaufpreise gingen von 1.240 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf jetzt 2.290 Euro in die Höhe. Die Halbmillionen-Metropole in Niedersachsen entwickelt sich damit genauso dynamisch wie weitere Großstädte des Bundeslandes. Braunschweig (2.060 Euro, +78 Prozent) und Wolfsburg (2.000 Euro, +68 Prozent) liegen auf ähnlichem Preisniveau wie Hannover. Ursache für den Aufstieg ist die Tatsache, dass es den Unternehmen in Niedersachsen blendend geht. 2018 sollen weitere 60.000 neue Arbeitsplätze entstehen. Dieses Wachstum sorgt für Zuzüge. Seit 2011 ist die Zahl der Einwohner Hannovers um mehr als 5 Prozent gestiegen.

 

Auf dem zweiten Platz bei den Preissteigerungen folgt Augsburg (3.000 Euro, +84 Prozent), das sich ebenfalls wirtschaftlich stark entwickelt. Jährlich ziehen 5.000 Menschen in die Fuggerstadt, doch nur 1.500 Wohnungen werden im Schnitt neu gebaut. Die Arbeitslosenquote liegt mit 4,9 Prozent auf einem 30-Jahres-Tief. Entsprechend begehrt sind daher auch Immobilien.

 

Starker Anstieg auch in der Bundeshauptstadt

 

Auf Platz 3 folgt Berlin. In der Bundeshauptstadt legten die Preise in den vergangenen 5 Jahren um 79 Prozent zu. Aktuell kostet der Quadratmeter 3.370 Euro. Hauptgrund: Berlin boomt. Allein 2016 kamen laut den Zahlen des Landesamtes für Statistik 54.200 Neuberliner in die Stadt. Aber mit diesem Zuzug kann der Neubau von Wohnungen nicht mithalten. Hält die starke Dynamik bei der Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien weiter an, dürfte Berlin in wenigen Jahren zu Frankfurt aufschließen. Dort kostet der Quadratmeter im Schnitt 4.040 Euro - was eine Zunahme gegenüber 2012 von 55 Prozent bedeutet.

 

München behauptet Spitzenplatz bei absoluten Kaufpreisen

 

Die bayerische Landeshauptstadt München liegt bei der prozentualen Zunahme mit 65 Prozent der Preise zwar nur auf Platz 11 aller deutschen Großstädte. Aber bei den absoluten Preisen ist die Stadt mit 6.580 Euro am teuersten. Im Jahr 2012 mussten für den Quadratmeter Wohnfläche dort 4.000 Euro bezahlt werden. Auf den Rängen hinter München folgen Ingolstadt (4170 Euro, +65 Prozent) sowie Freiburg (4.050 Euro; +50 Prozent).

 

Preisrückgänge in drei Städten

 

Doch nicht überall sorgt die starke wirtschaftliche Entwicklung für eine gute Nachfrage bei Immobilien. So gaben in 3 Großstädten die Kaufpreise im 5-Jahres-Vergleich für Immobilien nach. Und zwar in Oberhausen (1.270 Euro, -3 Prozent), Chemnitz (860 Euro, -3 Prozent) und Gelsenkirchen (910 Euro, -5 Prozent). Gerade in Gelsenkirchen scheint sich der Preisverfall zu beschleunigen. Ändert man den Betrachtungszeitraum und vergleicht die Preise zwischen 2016 und 2017, so lag das Minus sogar bei 7 Prozent. Während in Oberhausen und Chemnitz sich Immobilien im selben Zeitraum leicht verteuerten.

 

Energiewende auf dem eigenen Dach - was trägt der Fiskus mit?

Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise kann die Option auf Eigenversorgung im privaten Haushalt ein ökonomisch und ökologisch sinnvolles Unterfangen sein. Darüber hinaus bescheren privat installierte Photovoltaikanlagen ihrem Betreiber neben einem guten Gewissen in aller Regel noch garantierte Einspeisevergütungen, auch wenn die nicht mehr so üppig ausfallen, wie das früher der Fall war. Finanziell interessant können außerdem die steuermindernden Vorteile sein. Aber der  Betrieb einer Photovoltaikanlage kann noch andere steuerliche Konsequenzen haben, über die sich der Betreiber vorher im Klaren sein sollte.

Steuerpflicht beachten

Hausbesitzer werden steuerlich prinzipiell dann zum Unternehmer, wenn sie eine Photovoltaikanlage auf ihrem Privathaus errichten und den dort erzeugten Strom ins öffentliche Netz einspeisen. Jedoch ist die Erzeugung und Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz einkommensteuerlich nur relevant, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, sich also langfristig und dauerhaft Gewinne erwirtschaften lassen. In solch einem Fall ist der Betrieb einer Photovoltaikanlage als gewerbliche Tätigkeit anzusehen und es ergeben sich eine Vielzahl einkommensteuerlicher Pflichten aber auch steuermindernde Gestaltungsmöglichkeiten. Bei Photovoltaikanlagen, die ausschließlich für den Eigenbedarf betrieben werden, spielen diese Überlegungen keine Rolle.

Die Einspeisevergütungen ins öffentliche Netz sind in aller Regel für 20 Jahre festgeschrieben. Für jede spätere Neuanlage aber werden diese kontinuierlich, in Abhängigkeit vom eingespeisten Volumen und anderen Parametern, abgesenkt. Je später man sich also für den Bau einer Photovoltaikanlage entscheidet, desto geringer fallen die Abnahmeentgelte aus.

Einkommensteuer

Einerseits sind die Einnahmen aus der Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz einkommensteuerpflichtig. Andererseits können die Ausgaben, die durch den Betrieb der Photovoltaikanlage entstehen, als Betriebsausgaben abgezogen werden. Dazu zählen u.a. die laufenden Betriebskosten einer Anlage, die Kosten für Wartung, Reparatur, Finanzierung und Versicherung sowie die Stromzählermiete und die Abschreibungen für die Solaranlage oder auch die Schuldzinsen aus einem Darlehen zur Finanzierung der ökologischen Investition. Einnahmen und Ausgaben sind folglich vom privaten Betreiber in seiner Einkommensteuererklärung anzugeben.

Abschreibungsmöglichkeiten

Grundsätzlich können die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage über die übliche Nutzungsdauer der Anlage - dabei geht die Finanzverwaltung von 20 Jahren aus - abgeschrieben werden. Zu diesen Kosten gehören u.a. auch die Planungs- und Transportkosten sowie die Kosten für die Abnahme der Anlage, die nicht sofort in voller Höhe zum Abzug gebracht werden können. In aller Regel kommt die lineare Abschreibung zur Anwendung, die 5 % jährlich beträgt. Für bewegliche Wirtschaftsgüter - so werden die Solaranlagen eingestuft - gilt außerdem, dass private Stromproduzenten ebenso wie Unternehmen, die bestimmte Größenklassen nicht überschreiten, im Jahr der Anschaffung eine Sonderabschreibung von 20 % der Anschaffungskosten geltend machen können, die aber auch auf die ersten fünf Jahre nach Anschaffung verteilt werden kann. Außerdem besteht die Möglichkeit, bis zu drei Jahren vor Anschaffung der Anlage einen sog. Investitionsabzugsbetrag von maximal 40 % der Anschaffungskosten steuermindernd in Ansatz zu bringen.

Kleinunternehmer oder nicht?

Ein (privater) Betreiber einer Photovoltaikanlage, der den mit seiner Anlage erzeugten Strom kontinuierlich an einen Energieversorger veräußert, ist insoweit umsatzsteuerrechtlich Unternehmer. Die meisten privaten Betreiber von Photovoltaikanlagen dürften allerdings zu den Kleinunternehmern gehören, für die keine Umsatzsteuer erhoben wird. Dies gilt, wenn der Vorjahresumsatz 17.500 Euro und der Umsatz im laufenden Kalenderjahr voraussichtlich 50.000 Euro nicht übersteigt. Ein Vorteil dieser Regelung besteht darin, dass der Photovoltaikanlagenbetreiber sich nicht mit den zum Teil aufwendigen Formalien der Umsatzsteuer beschäftigen muss. Aber andererseits entgeht ihm der Abzug sämtlicher Vorsteuerbeträge (z.B. für die Anschaffung der Anlage). Somit könnte die Anwendung der Kleinunternehmerregelung ein schlechtes Geschäft sein. Der Betreiber kann selbst wählen, welche Regelung er für sich in Anspruch nehmen möchte.

Wird die Kleinunternehmerregelung nicht angewendet, muss der Unternehmer entscheiden, ob er die Photovoltaikanlage ganz oder teilweise seinem Unternehmen zuordnet. Wird für den gesamten erzeugten Strom eine Einspeisevergütung nach § 33 Abs. 1 oder Abs. 2 EEG gezahlt, ist die Photovoltaikanlage in vollem Umfang Unternehmensvermögen. Hier sind verschiedene Voraussetzungen zu beachten. Wird die Photovoltaikanlage ganz oder teilweise dem Unternehmen zugeordnet, muss der Anlagenbetreiber die Umsatzsteuer, die er vom Stromnetzbetreiber neben der Einspeisevergütung erhält, an das Finanzamt abführen. Gleichzeitig kann er aus den Anschaffungskosten sowie den laufenden Kosten die Vorsteuer abziehen. Wird ein Teil des Stroms im eigenen Wohnhaus verbraucht und hat der Unternehmer die Photovoltaikanlage im vollen Umfang seinem Unternehmen zugeordnet, so ist der an den nichtunternehmerischen Bereich abgegebene Strom als unentgeltliche Wertabgabe der Besteuerung zu unterwerfen.

Gewerbesteuerliche Behandlung

Private Stromproduzenten mit einer Anlage in üblicher Größe und Leistung auf ihrem Dach müssen in der Regel kein Gewerbe anmelden, weil der jährliche Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro kaum überschritten werden dürfte. Erst bei einem darüber liegenden Gewerbeertrag wird eine Anmeldung erforderlich und in aller Regel auch Gewerbesteuern fällig. Diese können aber, zumindest teilweise, auf die Einkommensteuer angerechnet werden, so dass sich eine gewisse Kompensation ergibt. 

Hauskaufnebenkosten Sachsen und Bayern billigstes Pflaster

Seit der jüngsten Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf bis zu 6,5 Prozent in Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein müssen Immobilienkäufer mit bis zu 15 Prozent der Kaufsumme für Nebenkosten rechnen. Nur in Bayern und Sachsen liegen die Nebenkosten seit Jahren stabil bei rund 9 Prozent. "Wie unsere Grafik zeigt, ist das regionale Gefälle enorm: Seit Januar zahlen Berliner bei einer 300.000-Euro-Wohnung bis zu 45.000 Euro für die Kaufnebenkosten, Münchner beim gleichen Kaufpreis 27.200 Euro", rechnet Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, vor. Die Reduzierung dieser Kosten ist nur begrenzt möglich. Die Grunderwerbsteuern wurden zum 1. Januar 2014 in vier Bundesländern erhöht. Zusammen mit den Notarkosten und den im aktuellen Marktumfeld häufig nötigen Maklergebühren können sich Kaufnebenkosten in Deutschland auf bis zu 15 Prozent aufsummieren. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgesetzt und unterscheidet sich deshalb deutlich. Derzeit beträgt diese Abgabe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Außerdem müssen Immobilienkäufer die Notargebühren einkalkulieren und bei der Vermittlung über einen Makler dessen Provision. Die Berechnung der Notarkosten wurde im August 2013 neu geregelt, sie betragen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Anders als Grunderwerbssteuer und Notarkosten sind die Maklerprovisionen nicht verbindlich festgelegt. Es haben sich aber ortsübliche Entgelte etabliert, die ebenfalls regional stark variieren. Sie liegen bei 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. "Der Spielraum bei den Kaufnebenkosten ist gering. Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind festgelegt. Und mit dem Makler kann man zwar grundsätzlich verhandeln, aber in den Ballungsräumen mit hoher Nachfrage wird dies kaum Erfolg haben", so Experte Michiel Goris und ergänzt: "Umso wichtiger ist es, nicht unnötig viel für die Finanzierung der Immobilie auszugeben, sondern diese optimal auf die eigene Lebenssituation und an individuelle Bedürfnisse anzupassen. Denn maßgeschneiderte Angebote bieten oftmals kleine Zinsvorteile, die sich im Laufe der Jahre zu einer großen Ersparnis von Tausenden von Euro aufsummieren und so die Kaufnebenkosten abmildern können."

 

Deutsche setzen auf Betongold

Die Bundesbürger besitzen Häuser und Eigentumswohnungen im Wert von fast 6 Billionen Euro. Das ist mehr als doppelt so viel wie noch vor 20 Jahren. Das zeigt eine jetzt vorgelegte Analyse des „Kompetenzfelds Immobilienökonomik“ beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Danach sind Immobilien nach wie vor die wichtigste Vermögensgrundlage der privaten Haushalte. Denn rund die Hälfte des materiellen privaten Vermögens ist in Betongold investiert. Insgesamt verfügen 18,8 Millionen Haushalte (48 Prozent) über Haus- und Grundbesitz. In Ostdeutschland liegt die Quote mit 39 Prozent deutlich niedriger als im Westen (50 Prozent).

 

Wer wie viele Häuser und Grundstücke hat, hängt dabei stark vom Einkommen ab. So verfügen gut 80 Prozent der Haushalte mit mehr als 4.500 Euro netto im Monat über Immobilienbesitz; bei Haushalten mit weniger als 1.300 Euro netto monatlich sind es hingegen nur 20 Prozent. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Haushaltsgröße: Je mehr Personen in einem Haushalt leben, desto größer ist sowohl der Anteil als auch die Höhe des Immobilienvermögens. In der Gruppe der Rentner verfügen 60 Prozent über Haus und Grund. Bei der Verteilung des Immobilienvermögens hat sich in den
vergangenen Jahren kaum etwas geändert. Nach wie besitzt das reichste Fünftel der Haushalte rund 75 Prozent des gesamten Netto-Immobilienvermögens. 

Ahnungslos: Über 60 Prozent der Immobilienbesitzer wissen nicht genau, was ihre Immobilie wert ist

Immobilien gelten als relativ sichere Wertanlage und werden gerade seit Beginn der Wirtschaftskrise zunehmend nachgefragt. Umso erstaunlicher ist, dass die Mehrheit der Immobilienbesitzer den genauen Wert ihrer Immobilie gar nicht kennt. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage von ImmobilienScout24 unter 1.022 privaten Immobilienbesitzern. Nur 39 Prozent der Befragten können genau sagen, was ihr Eigenheim wert ist. Jeder zweite Immobilienbesitzer ist der Meinung, den Wert in etwa einschätzen zu können. 13 Prozent der Umfrageteilnehmer sind total ahnungslos, was den Preis ihres Wohneigentums betrifft. Mehr als die Hälfte der "Unwissenden" sagt, dass eine Wertermittlung bis dato nicht nötig war, da weder ein Verkauf noch eine Finanzierung ansteht. Doch aus Sicht der Experten ist es zu jeder Zeit wichtig, über den Wert der eigenen Immobilie informiert zu sein. "Immobilien sind immer eine große und langfristige Investition. Bei den meisten Immobilienbesitzern stellen sie den Großteil des Vermögens dar", erläutert Michael Kiefer, öffentlich bestellter Sachverständiger und Leiter Immobilienbewertung bei ImmobilienScout24. "Deshalb hat das Thema Immobilienbewertung und Immobilienmarktinformation für jeden eine große Bedeutung."

 

Weitere Gründe für die Unkenntnis des Immobilienwertes:

 

  1. Keine Lust, sich darum zu kümmern (32 Prozent)
  2. Unwissenheit, wie Immobilienwert ermittelt wird (26 Prozent)
  3. Immobiliengutachten zu teuer und aufwändig (26 Prozent)
  4. Kein Interesse (9 Prozent) Einfache Wege zur Immobilienwertermittlung

 

Es gibt vielfältige Möglichkeiten, den Immobilienpreis zu ermitteln. Diejenigen, die den Marktwert ihrer Immobilie überblicken, haben am häufigsten einen Vergleich ihres Objektes mit anderen Angeboten im Internet vorgenommen (35 Prozent). Ein Fünftel kennt den Wert, da die Immobilie erst kürzlich erworben wurde oder der Preis über die Familie oder Vorbesitzer der Immobilie übermittelt wurde. Ebenfalls 20 Prozent der Immobilienbesitzer, die den Wert ihres Wohneigentums kennen, haben einen Gutachter beauftragt. Eine schnelle und günstige Alternative zum Immobiliengutachten ist die Wertermittlung im Internet. Jeder zehnte befragte Eigentümer mit Kenntnis seines Immobilienwertes hat eine solche Onlinebewertung durchgeführt. Auch ImmobilienScout24 bietet einen Bewertungsservice an: Unter www.immobilienscout24.de/bewertung können Immobilienkäufer und -verkäufer für 29,90 Euro in wenigen Schritten den Wert ihrer Immobilie ermitteln. Der Bewertungsservice basiert auf der größten Immobilien-Datenbank Deutschlands und wurde von einem Expertenteam für Objektbewertung entwickelt.

Mietkauf: Ohne Kapital ins Eigenheim

Raus aus der Miete und rein ins Eigenheim - Fast Jeder hat schon einmal vom eigenen Häuschen im Grünen geträumt. Allerdings mangelt es häufig am geforderten Eigenkapital. Die Alternative lautet: Mietkauf. "Das Modell ist vergleichbar mit einem Ratenkauf. Denn die zunächst als Mietobjekt bewohnte Immobilie wird erst zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt Eigentum. Allerdings ist hier Vorsicht angesagt, da der Mietkauf nicht für Jeden geeignet ist", sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

 

Wenige Vorteile, viele Nachteile

 

Der positive Aspekt vom Mietkauf liegt eindeutig auf der Hand: Zukünftige Besitzer kennen die Immobilie ganz genau, unangenehme Überraschungen sind so ausgeschlossen. Denn im Gegensatz zum Neubau oder dem Kauf einer Bestandsimmobilie sind alle Vor- und Nachteile bekannt. Auch die vorher festgesetzten Raten bleiben stabil und somit ist die Kalkulation der Kosten überschaubar. "So gut sich die Vorteile zunächst anhören, Mietkäufe sind häufig deutlich teurer als vergleichbare Neubauten. Denn die Miete wird nur zu einem Teil auf den späteren Kaufpreis angerechnet und bei der momentan Niedrigzinslage zahlen künftige Eigentümer in der Regel deutlich drauf", so Scharfenorth.

 

Teurer als angenommen

 

Da nur ein Teil der bezahlten Miete später angerechnet wird, müssen zukünftige Eigentümer neben einer hohen finanziellen Belastung zusätzlich Eigenkapital ansparen. Ein hohes Einkommen ist also hierfür Voraussetzung. Und: "Objekte, die zum Mietkauf angeboten werden, sind häufig Ladenhüter: Viele sind modernisierungsbedürftig, ungünstig gelegen oder schlicht überteuert", ergänzt Scharfenorth. 

 

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