Auszug: Rechte und Pflichten von Mietern

 

Was gilt bei Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten?

 

Ein Umzug ist immer stressig und mit einer langen To-do-Liste verbunden. Was viele dabei aber nicht auf dem Zettel haben: Mieter müssen vor der Übergabe ihrer alten Wohnung häufig sogenannte Schönheitsreparaturen durchführen. Doch ist das wirklich Pflicht? Sabine Brandl, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, klärt auf, welche Rechte und Pflichten Mieter beim Auszug haben.

 

Renovierungspflicht bei Auszug?

 

Kurz vor dem Auszug und damit dem Übergabetermin mit dem alten Vermieter, steigt bei Mietern nicht nur die Vorfreude auf die neue Wohnung, sondern auch der Stresspegel. Denn neben dem Kistenpacken stehen oft zusätzlich Renovierungsarbeiten auf der Agenda. Häufig ist Mietern allerdings unklar, was genau sie tun müssen und was nicht. „Eine allgemeine Renovierungspflicht besteht für sie nicht“, erklärt Sabine Brandl, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH. „Dennoch legt der Mietvertrag in der Regel bestimmte Pflichten fest – doch nicht immer sind diese rechtens.“ Unabhängig davon müssen Mieter Schäden an der Wohnung, die sie selbst verursacht haben, ersetzen. „Dies kann zum Beispiel eine gesprungene Fliese im Bad oder ein Brandloch im Bodenbelag sein“, ergänzt Brandl.

 

Gesetzliche Regelung zu Schönheitsreparaturen

 

Laut Gesetz sind Vermieter dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. „Allerdings können sie diese Pflicht über spezielle Klauseln im Mietvertrag an ihre Mieter übertragen“, erklärt die ERGO Juristin. „Um welche Arbeiten es sich dabei handelt, ist in den sogenannten Schönheitsreparaturen-Klauseln festgehalten.“ Dabei geht es allerdings nicht um Reparaturen, sondern um die Beseitigung der Spuren, die Wohnen in einer Wohnung hinterlässt. Was genau darunter zu verstehen ist, ergibt sich aus § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung und unterschiedlichen Gerichtsurteilen. „Nicht immer sind die Schönheitsreparaturen-Klauseln, die der Vermieter festgelegt hat, wirksam“, so Brandl.

 

Pflichten für Mieter

 

Wer eine Klausel zu Schönheitsreparaturen in seinem Mietvertrag findet, sollte daher genau prüfen, ob die aufgelisteten Renovierungsarbeiten rechtlich gültig sind. „Zu den Pflichten, die Mieter erfüllen müssen, gehören unter anderem das Streichen oder Tapezieren von Decken und Wänden“, so die Rechtsexpertin. „Aber auch Heizungsrohre, Heizkörper, Innentüren, Fenster und Außentüren jeweils auf der Innenseite sowie Fußböden müssen Mieter unter Umständen streichen, lackieren oder lasieren.“ Kleine Schäden im Putz oder Holz sowie selbst verursachte Bohrlöcher sind ebenfalls vor dem Auszug zu entfernen.

 

Unwirksame Klauseln

 

Allerdings enthalten viele Mietverträge Arbeiten, zu denen Mieter nicht verpflichtet sind. „Dazu gehören beispielsweise Klauseln, die vorschreiben, dass die Wohnung unabhängig vom Zustand beim Auszug in jedem Fall zu streichen oder zu tapezieren ist“, erklärt Brandl. Zudem ist es unwirksam, eine Renovierung der Räume in bestimmten, festen Zeitabständen während der Mietzeit ohne Rücksicht auf die Notwendigkeit zu fordern. Arbeiten außerhalb der Wohnung, zum Beispiel das Streichen von Fensterrahmen, dürfen Vermieter ebenfalls nicht verlangen. „Auch ein aufwendiges Abschleifen, Versiegeln oder Neuverlegen von Fußböden können sie nicht fordern, da sie übliche Gebrauchsspuren wie kleine Kratzer im Parkett oder abgenutzte Teppichböden hinnehmen müssen“, so die ERGO Juristin. Außerdem sind Klauseln, die Mieter dazu verpflichten, eine Fachfirma für die Arbeiten zu beauftragen, unwirksam. Die Ausführung muss aber trotzdem fachgerecht erfolgen. Wer die Wohnung unrenoviert übernommen hat, ist zu keinen Schönheitsreparaturen verpflichtet. Daher rät Brandl, beim Einzug auf ein gründliches und vollständiges Übergabeprotokoll zu achten. Übrigens: Erfüllen Mieter ihre rechtswirksamen Pflichten nicht, können Vermieter Schadenersatz für selbst durchgeführte beziehungsweise selbst gezahlte Renovierungsarbeiten fordern.

 

Großstadt-Mieten im Jahresvergleich: Bis zu 10 Prozent Teuerung in 56 von 80 Großstädten

 

Der Anstieg der Mietpreise hat sich in diesem Jahr in vielen deutschen Großstädten fortgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten in 56 von 80 untersuchten Städten - in der Spitze um gut 10 Prozent. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die Quadratmeterpreise von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.12.2023 mit dem Vorjahr verglichen wurden. In 21 Großstädten fallen die prozentualen Preiszuwächse demnach sogar stärker aus als die aktuelle Inflationsrate von 3,2 Prozent.

 

"Die Lage auf den meisten großstädtischen Mietmärkten hat sich in diesem Jahr erneut verschärft", sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. "Während der Nachfragedruck hoch geblieben ist, hat sich der Wohnungsmangel angesichts des dramatischen Einbruchs beim Neubau weiter zugespitzt. In der Folge sind die Angebotsmieten in vielen Großstädten erneut gestiegen."

 

Weitere Verteuerung in Berlin

 

In Berlin haben sich Mietwohnungen in den vergangenen 12 Monaten weiter verteuert. Kostete der Quadratmeter einer Bestandswohnung in der Hauptstadt vor einem Jahr bei Neuvermietung noch 11,27 Euro, sind es aktuell 11,56 Euro. Das entspricht einem Plus von 2,6 Prozent. Allerdings hat sich der Mietpreisanstieg in den vergangenen 12 Monaten spürbar abgeschwächt. Von 2021 auf 2022 haben sich die Berliner Angebotsmieten noch um 7,5 Prozent erhöht. Die nachlassende Preisdynamik in der Hauptstadt deutet darauf hin, dass Wohnungssuchende dort zunehmend an ihre finanziellen Grenzen stoßen.

 

Noch teurer als in Berlin sind Mietwohnungen in Stuttgart. Nach einem Anstieg von 2,3 Prozent binnen eines Jahres kostet der Quadratmeter in der Hauptstadt Baden-Württembergs aktuell 13,15 Euro. Auch in Hamburg (11,01 Euro) haben sich die Quadratmeterpreise weiter erhöht - das Plus in der Hansestadt fällt mit 1,2 Prozent allerdings schwächer aus als in Berlin und Stuttgart.

 

Leichte Rückgänge in München und Frankfurt

 

Während sich Mietwohnungen in den meisten Großstädten verteuert haben, ist es mancherorts auch zu Preisrückgängen gekommen. In 22 der 80 untersuchten Städte sind die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr gesunken.

 

"Besonders in einigen hochpreisigen Städten hat es Rückgänge bei den Angebotsmieten gegeben", sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. "Die Grenze des Bezahlbaren scheint dort für viele Wohnungssuchende zunehmend erreicht."

 

Verglichen mit dem Vorjahr haben die Angebotsmieten in 5 der 10 teuersten Großstädte nachgegeben. Das ist etwa in München der Fall, wo der durchschnittliche Mietpreis um 1,6 Prozent gesunken ist. Statt 16,36 Euro müssen Mieter bei Neuvermietung nun 16,10 Euro für den Quadratmeter im Bestand zahlen. Trotz des leichten Preisrückgangs ist die bayerische Landeshauptstadt nach wie vor die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt. Unter den bevölkerungsreichsten Städten verzeichneten auch Frankfurt am Main (12,13 Euro; -1,3 Prozent), Köln (11,48 Euro; -4,5 Prozent) und Düsseldorf (10,21 Euro; -1,4 Prozent) rückläufige Angebotsmieten. Möglicherweise ist eine wachsende Zahl von Wohnungssuchenden nicht mehr bereit, das hohe Preisniveau in diesen Städten zu bezahlen und weicht stattdessen auf günstigere Städte in deren unmittelbarer Umgebung aus.

 

Neben den Metropolen ist es auch in mehreren kleineren Großstädten mit hohem Preisniveau zu spürbaren Rückgängen bei den Mieten gekommen. In Freiburg (12,33 Euro) etwa haben sich Bestandswohnungen um 3,8 Prozent vergünstigt, in Heidelberg (11,31 Euro) sogar um 6,4 Prozent. Das größte prozentuale Minus der Analyse gibt es in Reutlingen (10,39 Euro), wo die durchschnittliche Angebotsmiete binnen eines Jahres um 8,3 Prozent gesunken ist.

 

Stärkste Anstiege in Kaiserslautern und im Ruhrgebiet

 

Die größten Anstiege verzeichneten dagegen Großstädte mit vergleichsweise niedrigem Mietpreisniveau. Das stärkste prozentuale Plus der Analyse gibt es im rheinland-pfälzischen Kaiserslautern. Dort legte die mittlere Angebotsmiete binnen eines Jahres um 10,5 Prozent auf 8,74 Euro pro Quadratmeter zu. Rheinland-Pfalz erlebte im vergangenen Jahr einen Rekord-Zuzug, wobei ein beträchtlicher Teil der Zugezogenen aus den angrenzenden Bundesländern stammt. Der günstige Wohnraum in Kaiserslautern und anderen Städten im Bundesland spielt dabei eine große Rolle.

 

Günstige Mietwohnungen finden Wohnungssuchende unter anderem auch im Ruhrgebiet: Dort verbuchen Hagen (+10,0 Prozent) und Dortmund (+8,1 Prozent) das zweit- beziehungsweise drittgrößte Plus der gesamten Analyse.

 

In mehreren ostdeutschen Großstädten ist es ebenfalls zu spürbaren Preiszuwächsen gekommen. Neben dem niedrigen Preisniveau sorgt auch die Ansiedlung großer Unternehmen dafür, dass der Osten zunehmend an Beliebtheit gewinnt. Durch den verstärkten Zuzug wächst die Nachfrage nach Mietwohnungen, was die Preise anziehen lässt. In Dresden etwa hat sich die mittlere Angebotsmiete von Bestandswohnungen binnen eines Jahres um 5,1 Prozent auf 8,07 Euro erhöht. Leipzig (7,38 Euro) verbuchte im selben Zeitraum ein Plus von 3,4 Prozent. In anderen ostdeutschen Großstädten fallen die Mietanstiege moderater aus. In Magdeburg lag die Verteuerung bei 2,3 Prozent und in Halle (Saale) bei 0,6 Prozent. Chemnitz, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5,58 Euro die günstigste Großstadt der Analyse, verzeichnete einen Anstieg von 2,8 Prozent.

 

Feuerlöscher alle zwei Jahre warten lassen

 

Sei es die nicht abgeschaltete Herdplatte, die glimmende Glut einer Zigarette, das vergessene Bügeleisen oder die umgekippte Kerze: Aufgrund der zahlreichen Gefahrenquellen und einer Vielzahl brennbarer Stoffe verbirgt sich in jedem Haushalt ein nicht zu unterschätzendes Brandrisiko. Da aber ein Feuer klein anfängt, lässt sich dieses Risiko begrenzen. Rechtzeitig erkannt, kann ein Entstehungsbrand mit einem Feuerlöscher schnell und sicher gelöscht werden.

 

Doch auch ein Feuerlöscher bietet nur dann einen zuverlässigen Schutz, wenn er alle zwei Jahre - so wie das Auto beim "TÜV" - regelmäßig einem Funktions-Check unterzogen wird. In Gewerbebetrieben ist dies Vorschrift. Für Privathaushalte eine Empfehlung des Bundesverband Brandschutz-Fachbetriebe e. V. (bvbf). Denn nur so ist gewährleistet, dass sich im Ernstfall ein entstehender Brand mit dem Feuerlöscher erfolgreich bekämpfen lässt.

 

Prüfplakette verschafft Klarheit

 

Da die Wirkung der Lösch- und Treibmittel - bedingt durch chemische und physikalische Prozesse - mit der Zeit abnimmt und Korrosion oder Materialermüdung zudem auch die Funktionsfähigkeit des Feuerlöschers beeinträchtigen können, sollten die "roten Helfer" regelmäßig überprüft werden. Ein kurzer Blick auf die Prüfplakette zeigt, wann das Gerät zum letzten Mal untersucht wurde. Liegt die letzte Wartung länger als zwei Jahre zurück oder ist er womöglich noch nie geprüft worden, sollte ein qualifizierter Brandschutz-Fachbetrieb verständigt werden. Die Kundendienstmitarbeiter kontrollieren die Dichtungen und Ventile, erkennen Verschleiß und Materialermüdung und analysieren die Lösch- und Treibmittel hinsichtlich Volumen, Gewicht und Konsistenz. Festgestellte Mängel werden sachgemäß behoben. Anschließend ist gewährleistet, dass der Feuerlöscher für weitere zwei Jahre einsatzbereit ist.

 

Brandschutz-Fachbetriebe helfen weiter

 

Tragbare Feuerlöscher werden mit Schaummittel, Wasser, Pulver oder Kohlendioxid für unterschiedliche Brandklassen befüllt und fassen zwischen einem und zwölf Kilogramm Löschmittel. Im Beratungsgespräch kann festgestellt werden, welcher Feuerlöscher - je nach Umstand und Wohnsituation - am besten geeignet ist. Außerdem übernimmt der Fachbetrieb auch die umweltgerechte Entsorgung von defekten oder älteren und auch sonst aus Sicherheitsgründen auszusondernden Feuerlöschern. In diesem Zusammenhang weist der bvbf darauf hin, dass vielfach Schaumlöscher mit synthetischen Fluorverbindungen befüllt sind, die biologisch nicht abbaubar sind. Die Verwendung von fluorhaltigen Löschmitteln ist umweltgefährdend, sodass diese Feuerlöscher im Rahmen der sachkundigen Prüfung direkt ausgetauscht und fachgerecht entsorgt werden können. Adressen lokaler Fachbetriebe finden sich - nach PLZ-Bereichen sortiert - zum Beispiel im Internet unter www.bvbf.de.

 

Mit der Nebenkostenabrechnung können Mieter steuerlich was rausholen

 

Strom ist nicht absetzbar, die Reparatur der Waschmaschine im Haushalt schon

 

Die Kosten für Gas und Strom sind in den vergangenen Monaten explodiert. Viele Mieter fürchten daher die jährliche Nebenkostenabrechnung ihres Vermieters oder der Hausverwaltung, weil diese mit einer gewaltigen Nachzahlung verbunden sein kann. Verbrauchsabhängige Kosten wie Gas, Wasser und Strom lassen sich leider nicht steuerlich absetzen. Aber es gibt zahlreiche andere Wohnnebenkosten, an denen Mieter oder Eigentümer gleichermaßen das Finanzamt beteiligen können. Deshalb lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung genau unter die Lupe zu nehmen und einzelne Beträge den haushaltsnahen Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen zuzuschlüsseln, rät die Lohnsteuerhilfe Bayern.

 

In die Steuererklärung gehören alle Ausgaben, die für Reinigungs-, Wartungs-, Reparatur- oder Renovierungsarbeiten in der Wohnung, in Gemeinschaftseinrichtungen, am Haus, im Garten, am Grundstück oder angrenzenden Bürgersteig angefallen sind. Wurden die Kosten per Überweisung oder Lastschrift aus eigener Tasche beglichen, können sie steuerlich geltend gemacht werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob eine Zahlung anteilig an den Vermieter oder an eine Firma geflossen ist.

 

Was sind Handwerker- und was haushaltsnahe Dienstleistungen?

 

Gerade in Mehrfamilienhäusern gibt es zahlreiche technische Anlagen, die regelmäßig überprüft und gewartet werden müssen. Zudem werden die Pflege und Bewirtschaftung von Mietshäusern oftmals an externe Dienstleister vergeben, damit sich der Vermieter nicht laufend kümmern muss. Solche Kosten legt der Vermieter üblicherweise auf die Wohnparteien um.

 

Zu den gängigsten Handwerkerleistungen zählen:

 

Schornsteinfeger

Dachrinnen- und Abflussrohrreinigung

Wartung von Aufzügen, Feuerlöschern und Rauchmeldern

Wartung der Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen

Austausch von Verbrauchsmessungszählern

Beseitigung von Graffitis

Weißeln vom Treppenhaus

Wärmedämmung oder Fassadenanstrich

Beseitigung von Wasserschäden

Schönheitsreparaturen

 

Als haushaltsnahe Dienstleistungen gelten Arbeiten, die man für gewöhnlich auch selbst erledigen könnte. Hier ein paar Beispiele

 

Hausmeister, Gärtner und Gebäudereinigungsdienste

Reinigung Treppenhaus und Gemeinschaftsräume

Rasen mähen, Hecke stutzen und Austausch von Pflanzen

Laubentfernung von Bürgersteig und Zufahrten

Winterdienst mit Räumen und Streuen von Gehwegen

Schimmel- und Schädlingsbekämpfung

 

Insgesamt winkt ein Steuerbonus von 5.200 Euro pro Jahr

 

Nach dem Einkommensteuergesetz können von Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen jeweils 20 Prozent der Arbeitskosten einschließlich der Fahrt- und Maschinenkosten bis zu den jeweils gültigen Höchstbeträgen von der Einkommensteuer abgezogen werden. Für Handwerkerleistungen ist ein Steuervorteil von maximal 1.200 Euro pro Jahr, für haushaltsnahe Dienstleistungen von 4.000 Euro drin. Im besten Fall können Mieter ihre Steuerlast also um 5.200 Euro in einem Jahr direkt senken. Ein ordentlicher Steuernachlass, der nicht verschenkt werden sollte.

 

Mieter haben das Recht auf eine steuerkonforme Nebenkostenabrechnung

 

Nicht abzugsfähig sind die Kosten für Material und Entsorgung. Daher ist es bei der Rechnungslegung wichtig, dass die Kosten für Arbeitszeit, Anfahrt, Maschinennutzung und Verbrauchsmaterialien getrennt voneinander ausgewiesen werden. Nur dann erkennt sie das Finanzamt an. Ist die Nebenkostenabrechnung nicht ausreichend transparent, sollten Mieter diese reklamieren und eine Bescheinigung nach § 35a anfordern. Im BMF- Schreiben vom 9.11.2016 in der Anlage 2 ist ein Muster vorzufinden, an dem sich der Vermieter oder die Hausverwaltung orientieren können, so die Lohnsteuerhilfe Bayern, lohi.

 

Vermieter müssen Ladestationen für E-Mobile erlauben

 

Vermieterinnen und Vermieter müssen ihren Mietparteien erlauben, dass sie in eigener Regie und auf ihre Kosten eine Ladestation für ihre E-Fahrzeuge errichten. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein Urteil des Landgerichts München I (31 S 12015/21) hin.

 

Im entschiedenen Fall ging es um einen größeren Mietkomplex mit einer Tiefgarage. Die Mieter einer Wohnung wollten in ihrer Garage eine Ladestation einrichten und eine bestimmte Firma damit beauftragen. Der Vermieter war nicht bereit, dies sofort zu gestatten, da er abwarten wollte, welche weiteren Mietparteien ebenfalls eine Ladestation wünschten. Bei mehr als zehn Ladestationen hätte dies nämlich nur durch die Stadtwerke realisiert werden können. Die Mieter wollten jedoch nicht länger warten und verklagten den Vermieter.

 

Laut dem Urteil kann jede Mietpartei verlangen, dass ihr eine derzeit technisch mögliche Ladestation gestattet wird. Sie müssen nicht warten, bis sich auch die übrigen Mieterinnen und Mieter entschieden haben und eine einheitliche Lösung für den gesamten Mietkomplex gefunden ist. Wie die Wüstenrot Bausparkasse hierzu mitteilt, wäre der Fall differenziert zu betrachten, wenn es sich um eine Wohnanlage handelt, die in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt ist. Zwar kann auch hier jede Eigentümer- und Mieterpartei verlangen, dass Ladestationen eingerichtet werden. Soweit dies jedoch eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert, müsste die Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung beschließen, auf welche Weise dies erfolgt.

 

Haushalte wendeten 2022 durchschnittlich 27,8 % ihres Einkommens für die Miete auf

 

Im Jahr 2022 haben die rund 19,9 Millionen Hauptmieterhaushalte in Deutschland durchschnittlich 27,8 % ihres Einkommens für die Miete ausgegeben. Diese Mietbelastungsquote gibt den Anteil der Bruttokaltmiete (Nettokaltmiete zuzüglich verbrauchsunabhängiger Betriebskosten) am Haushaltsnettoeinkommen an. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach Erstergebnissen der Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation 2022 weiter mitteilt, war die Mietbelastungsquote für die rund 6,6 Millionen Haushalte, die ihre Wohnung 2019 oder später angemietet haben, mit 29,5 % um 2,7 Prozentpunkte höher als für die rund 2,7 Millionen Haushalte, die ihren Mietvertrag bereits vor 1999 abgeschlossen haben (26,8 %). 

 

3,1 Millionen Haushalte mit einer Mietbelastung von 40 % oder mehr

 

Rund 1,5 Millionen Mieterhaushalte wiesen 2022 eine Mietbelastung von 50 % oder mehr auf. Etwa 1,6 Millionen weitere Mieterhaushalte wendeten für die Bruttokaltmiete zwischen 40 % und 50 % ihres Haushaltseinkommens auf. Insgesamt hatten somit 16 % aller Haushalte, die zur Miete wohnten, eine Mietbelastung von mehr als 40 %.

 

Besonders belastet waren Einpersonenhaushalte, deren Mietbelastungsquote im Durchschnitt bei knapp einem Drittel (32,7 %) ihres Einkommens lag. Haushalte mit zwei Personen mussten dagegen weniger als ein Viertel (22,8 %) ihres Einkommens für die Miete einplanen.

 

Mietbelastung und Miete pro Quadratmeter in Großstädten überdurchschnittlich

 

In Großstädten mit mehr als 100 000 Einwohnerinnen und Einwohnern mussten Mieterhaushalte im Jahr 2022 mit durchschnittlich 28,9 % mehr von ihrem Einkommen für die Bruttokaltmiete verwenden als in Kleinstädten beziehungsweise Orten mit bis zu 20 000 Einwohnerinnen und Einwohnern, wo die Mietbelastungsquote lediglich 25,9 % betrug. Nah am Durchschnitt war hingegen die Belastung von Haushalten in einer mittelgroßen Stadt mit einer Einwohnerzahl zwischen 20 000 und 100 000. Dort zahlten die Haushalte im Schnitt 27,6 % ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete.

 

Neben dem Verhältnis von Miete zu Einkommen lassen sich auch für die Miete je Quadratmeter Unterschiede feststellen. Diese unterscheidet sich beispielsweise nach der Lage der Wohnung sowie dem Einzugsjahr. So betrug die Bruttokaltmiete je Quadratmeter im Jahr 2022 bundesweit im Schnitt 8,70Euro. Wer in einer Großstadt lebte, musste auf den Quadratmeter gerechnet mit 9,60 Euro jedoch eine deutlich höhere Miete zahlen als in mittelgroßen Städten (8,20 Euro) oder kleineren Orten (7,50 Euro). Dies bedeutet beispielsweise, dass zwei Haushalte mit Mietwohnungen von je 75 Quadratmetern Größe, von denen einer in einer Großstadt und einer in einer Mittelstadt wohnt, im Durchschnitt allein durch diesen Umstand einen Mietunterschied von etwa 105 Euro aufwiesen. Beim Vergleich zwischen Groß- und Kleinstadt betrug der Mietunterschied in diesem Beispiel sogar rund 158 Euro, so das Statistische Bundesamt.

 

Kaution als Streitpunkt: Wie deutsche Gerichte zu dieser Spezialfrage urteilen

 

Sie steht am Anfang und am Ende eines Mietverhältnisses: die Frage nach der Kaution. Im ersten Falle geht es darum, ob sie rechtzeitig bezahlt wurde und der Höhe nach angemessen war, im zweiten Falle geht es um den Zeitpunkt und den Umfang der Rückerstattung. Dahinter verbirgt sich manche juristische Stolperfalle. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat mehrere Urteile deutscher Gerichte zu diesem mietrechtlichen Spezialproblem gesammelt und stellt sie in seiner Extra-Ausgabe vor.

 

Wenn der Mieter die Kaution bezahlt hat, dann muss sie nach dem Ende des Vertragsverhältnisses auch an ihn zurückerstattet werden - und nicht an einen Dritten. Ein Vermieter hatte den fälligen Betrag an den Makler ausgehändigt. Das Amtsgericht Bergheim (Aktenzeichen 27 C 165/15) betrachtete dies nicht als eine ordnungsgemäße Rückerstattung - und zwar selbst dann nicht, wenn der Mieter die Kaution ursprünglich an den Makler übergeben hatte.

 

Immer wieder gibt es Streit um die Frage, welchen Teil der Mietkaution der Vermieter nach Vertragsende wegen noch offener Betriebskostenabrechnungen einbehalten darf. Das Amtsgericht Ludwigsburg (Aktenzeichen 1 C 351/18) stellte fest: Wenn die Ablesewerte zur Verfügung stehen und bei einem Vergleich mit früheren Abrechnungen der erwartete Nachzahlungsbetrag zuverlässig ermittelt werden kann, dann darf der Einbehaltungsbetrag nur etwa diese Größenordnung ausmachen.

 

Manchmal kommt es im Zusammenhang mit der Kaution zu einer wundersamen Geldvermehrung. So hatte eine Wohnungsgesellschaft in den 60er Jahren den Betrag von 800 Mark (etwa 400 Euro) in Aktien angelegt. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 203 C 199/21) gab dem Mieter recht, der Jahrzehnte später diese Kaution in Aktien zurückerhalten wollte. Schließlich war die Summe auch 2005 in einem neuen Vertrag übernommen worden. Die Besonderheit: Der Kurswert war bis 2021 auf etwa 115.000 Euro angestiegen.

 

Eines sollte der Vermieter keinesfalls tun - die ihm übergebene Kaution nicht ordnungsgemäß anlegen. Ein Mieter bekam heraus, dass dies der Fall war und dass gegen den Eigentümer außerdem eine Mietpfändung wegen Steuerschulden vorlag sowie eine Vorstrafe wegen eines Vermögensdelikts. Daraufhin entschied das Landgericht Konstanz (Aktenzeichen C 61 S 58/15), dass der Mietvertrag erfolgreich angefochten werden könne.

 

Der Eigentümer kann den Kautionsrückforderungsanspruch des Mieters nicht mit allen vermeintlichen Gegenforderungen verrechnen. So hatte im konkreten Fall ein Vermieter noch vor Ablauf einer dem Mieter gesetzten Frist zur Beseitigung eine Schimmelanalyse in Auftrag gegeben. Das Amtsgericht Ottweiler (Aktenzeichen 16 C 170/15) verneinte, dass die dabei entstandenen Kosten auf den Rückforderungsanspruch anzurechnen seien.

 

Alleine schon die Tatsache, dass ein Vermieter beabsichtigt, nach Beendigung des Vertragsverhältnisses die Kaution wegen einer strittigen Forderung einzubehalten, eröffnet dem Mieter rechtliche Möglichkeiten. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 67 S 111/17) kann er dieses Vorhaben mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter verhindern.

 

Wenn die für eine Mietwohnung hinterlegte Kaution vom Eigentümer nicht getrennt von dessen Vermögen angelegt wurde, dann hat der Käufer des Objekts grundsätzlich einen Anspruch auf Übergabe dieses Betrages an ihn. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Wuppertal (Aktenzeichen 9 S 282/14) in einem Streitfall. Das müsse unabhängig von dem konkreten Zeitpunkt geschehen, zu dem die Kaution tatsächlich an den Mieter übergeben werden müsse.

 

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten fälligen Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 432 C 1707/16) bezeichnete dieses "Abwohnen" der Kaution als rechtswidrig. Die beiden rückständigen Mieten in Höhe von gut 4.600 Euro mussten unabhängig von der vorliegenden Mietkaution bezahlt werden. Sonst sei der Sicherungszweck der Kaution ausgehebelt, urteilte der zuständige Richter.

 

Prüfunternehmen Mineko: 81 Prozent der Nebenkostenabrechnungen sind in Deutschland fehlerhaft

 

Der digitale Mietnebenkostenprüfer Mineko erwartet einen Anstieg der Mietnebenkosten von aktuell durchschnittlich ca. 3.000 Euro pro Wohnung auf über 7.000 Euro noch in diesem Jahr. Gründe für den Anstieg sind die gestiegenen Energiepreise, die Inflation und zusätzlichen Umlagen der Vermieter. 

 

Warum Mieter ihre Nebenkostenabrechnungen unbedingt prüfen lassen sollten

 

Das Berliner Unternehmen Mineko prüft seit mehr als fünf Jahren Nebenkostenabrechnungen. Interne Daten des Unternehmens zeigen, dass 81 Prozent der Abrechnungen fehlerhaft sind. Für Mieter kann jeder gefundene Fehler bares Geld bedeuten, da sie in diesen Fällen Rückzahlungsansprüche gegenüber den Vermietenden geltend machen können.

Für Mieter mit einer Rechtsschutzversicherung und dem Baustein Wohnen geht die Prüfung der Abrechnung ohne Risiko einher, da Mineko mit einer Vielzahl von Versicherern kooperiert, die die Kosten der Prüfung übernehmen. Für Selbstzahler kann sich der Dienst ebenfalls lohnen, da die Rückerstattungsbeträge durchschnittlich bei 221 Euro liegen. Die Abrechnung für 2022 wird den Mieter bis zum 31.12.2023 zugestellt. Die Prüffrist läuft dann bis zum Ende des Jahres 2024, sogar wenn die Nachzahlung bereits geleistet wurde.

 

„Die erwartete Verdoppelung der Mietnebenkosten wird viele Haushalte stark unter Druck setzen. Gerade deshalb ist es wichtig zu wissen, dass Mieter in über 80 Prozent der Fälle Rückzahlungsansprüche aufgrund von Fehlern geltend machen können. Das steigende Preisniveau wird Verbraucher:innen dazu verleiten, mehr auf ihr Geld zu achten, weshalb wir von einem 20-fachen Anstieg des Abrechnungsaufkommens ausgehen und unser Team von Prüfer:innen jetzt präventiv ausbauen,” erklärt Chris Möller, Gründer und Geschäftsführer von Mineko.

 

Chef des Mieterbunds: Vermieter dürfen Zimmertemperatur nicht eigenmächtig senken und das warme Wasser abdrehen

 

Vermieter dürfen nicht einseitig die Raumtemperatur senken oder das warme Wasser stundenweise abstellen. "Mieter haben einen Anspruch darauf, dass die Vermieter die Mietverträge erfüllen", sagte der Präsident des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten, dem Tagesspiegel.

 

Eine Absenkung der Zimmertemperatur und eine Drosselung der Warmwassertemperatur seien nur auf einer gesetzlichen Grundlage möglich, betonte der Mieterschützer. Der Gesetzgeber könne aber durchaus festlegen, dass die Mindesttemperatur für Wohnraum nur bei 19 oder 20 Grad liegt. Gleiches gelte für das Warmwasser, das per Gesetz dann nur zu bestimmten Zeiten zur Verfügung stehen müsse. "Aber das muss dann nicht nur für Mieter, sondern auch für Eigentümer gelten", sagte Siebenkotten.

 

Dürfen Mieter eine Solaranlage auf dem Balkon installieren?

 

Ich möchte aufgrund der steigenden Energiekosten Geld sparen und meinen eigenen Strom erzeugen. Darf ich dafür als Mieterin eine Mini-Fotovoltaikanlage auf meinem Balkon installieren?

 

Solaranlage Balkon

 

Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH: Mieter müssen aktuell mit erheblichen Mehrkosten für Energie rechnen und sehen sich daher zunehmend nach Einsparpotenzialen um. Eine eigene Solaranlage kann da eine gute Lösung sein. Mittlerweile gibt es auch sogenannte Stecker-Solargeräte, die sich auf dem Balkon montieren oder aufstellen lassen und Strom für den Eigenbedarf produzieren. Mieter sollten aber auf jeden Fall vor dem Kauf den Vermieter um Erlaubnis bitten. Wenn die Anlage baurechtlich zulässig ist, optisch nicht stört, sich leicht zurückbauen lässt und fachmännisch installiert ist, darf er die Aufstellung einer Solaranlage auf dem Balkon nicht pauschal ablehnen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn ein triftiger und sachlicher Grund vorliegt. Beim Anbringen müssen Mieter außerdem darauf achten, die Bausubstanz nicht zu beschädigen – etwa durch Bohrlöcher in den Wänden – und es darf keine Brand- oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgehen. Ein entsprechendes Urteil hat das Amtsgericht Stuttgart am 30. März 2021 gefällt (Az. 37 C 2283/20). Ist die Solaranlage allerdings von außen zu sehen und verändert den optischen Eindruck des Hauses, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Sind im Mietvertrag bereits Regelungen dazu festgelegt, sind Mieter dazu verpflichtet, sich daran zu halten oder das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Übrigens: Bevor Mieter mit der Stromerzeugung starten, müssen sie zunächst ihren Netzbetreiber über die Anlage informieren. Einige Anbieter stellen dafür auf ihrer Website Musterformulare zur Verfügung, alternativ können Mieter auch den Musterbrief des Verbands der Elektrotechnik nutzen. In manchen Fällen ist zudem der Austausch des Stromzählers notwendig. Denn: Alte Zähler zählen bei Stromeinspeisung oft rückwärts, wenn gerade nichts verbraucht wird. Dies ist aus Sicht der Stromversorger unzulässig.

 

Dürfen Mieter ukrainische Flüchtlinge aufnehmen?

 

Geflüchtete in der Mietwohnung

 

Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH:

Mieter haben in ihrer Wohnung das Hausrecht. Das heißt, sie dürfen Besucher für einen begrenzten Zeitraum von circa sechs Wochen aufnehmen, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen. Dies gilt natürlich auch für Flüchtlinge aus der Ukraine.

 

Aber spätestens nach drei Monaten handelt es sich in keinem Fall mehr um Besuch. Wer also längerfristig Flüchtlinge bei sich aufnehmen möchte, sollte dies rechtzeitig mit dem Vermieter abklären. Denn für eine dauerhafte Aufnahme weiterer Personen in der Mietwohnung, die keine nahen Angehörigen sind, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Ansonsten drohen eine Abmahnung und womöglich eine Kündigung.

 

Außerdem ist es wichtig, dass die Wohnung nicht überbelegt ist. Das heißt: Jedem Erwachsenen müssen mehr als zehn bis zwölf Quadratmeter zur Verfügung stehen und auch die Anzahl der Zimmer spielt eine Rolle. Sonst droht auch hier eine Kündigung. Neben vielen regionalen Angeboten und Plattformen für die Wohnungsvermittlung gibt es bundesweite Initiativen wie „#Unterkunft Ukraine“. Wer Platz in seiner Wohnung hat, kann sich hier unter Angabe der Anzahl an Schlafplätzen und der Dauer – es müssen mindestens zwei Wochen sein – anmelden.

 

Übrigens: Alle geflüchteten Menschen aus der Ukraine, die über #Unterkunft Ukraine eine Bleibe gefunden haben, erhalten automatisch kostenlos eine Haftpflichtversicherung von ERGO für die Dauer des Aufenthaltes in der Unterkunft beziehungsweise bis zu einem Jahr. ERGO bietet geflüchteten Ukrainern außerdem eine kostenlose anwaltliche Rechtsberatung.

 

Mieter dürfen Wäsche in der Wohnung trocknen

 

Frisch gewaschene Kleidung auf dem Wäscheständer in der Wohnung: Das unterbinden viele Vermieter per Mietvertrag oder Hausordnung - weil sie Angst vor Schimmelbildung haben. Doch eine solche Klausel ist in der Regel ungültig. Darauf macht das Infocenter der R+V Versicherung aufmerksam.

 

Waschen gehört zu den Kernbereichen des Wohnens. "Deshalb ist das Trocknen normaler Wäschemengen in der Wohnung oder auf dem Balkon grundsätzlich erlaubt", sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung. "Das gilt auch, wenn ein Trockenboden oder eine Waschküche vorhanden sind." Zudem kann niemand von den Mietern verlangen, dass sie sich einen elektrischen Wäschetrockner zulegen.

 

Regelmäßig lüften hilft gegen Schimmel

 

Allerdings haben die Bewohner auch Pflichten. Sie müssen zum Beispiel ausreichend lüften, damit die Feuchtigkeit, die durch die Wäsche entsteht, abziehen kann. Das soll verhindern, dass sich an Wänden und Decken Schimmel bildet. Entstehen durch das Wäschetrocknen Feuchtigkeitsschäden, haftet unter Umständen der Mieter. "Das wird allerdings immer im Einzelfall entschieden", so R+V-Experte Rempel.

 

Weitere Tipps:

 

Wäsche nicht in fensterlosen Badezimmern oder kalten, unbeheizten Zimmern trocknen. Hier ist die Gefahr von Schimmelbildung groß.

Regelmäßiges kurzes Stoßlüften ist grundsätzlich wichtig, um feuchte Luft nach draußen zu befördern.

Waschmaschinen mit hoher Schleuderdrehzahl helfen, die Feuchtigkeit erheblich zu reduzieren.

 

Nebenkosten: Worauf sollten Mieter achten?

 

Trudelt die Nebenkostenabrechnung ein, verschwindet sie bei vielen Mietern erst mal in der Schublade. Doch häufig kann es sich lohnen, einen genauen Blick darauf zu werfen. Denn Nebenkostenabrechnungen können durchaus fehlerhaft sein. Mietern bleiben ab Zustellung der Abrechnung zwölf Monate Zeit, um dagegen vorzugehen. Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, erklärt, was dabei wichtig ist.

 

Nebenkostenabrechnung prüfen

 

Was sind Nebenkosten?

 

Nebenkosten, auch als Betriebskosten bezeichnet, entstehen für Vermieter durch den laufenden Betrieb einer Immobilie. Diese gibt er zusätzlich zur Kaltmiete über eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung an seine Mieter weiter. Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung stellt sich dann heraus, ob ein Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ein Guthaben ausgezahlt bekommt. Gemäß der gesetzlichen Betriebskostenverordnung (BetrKV) darf ein Vermieter zum Beispiel Gebühren für Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Hausreinigung und Gartenpflege an seine Mieter weitergeben. Aber: „Kosten für Verwaltung und Instandhaltung sowie für Reparaturen an einer Mietwohnung muss der Vermieter selbst bezahlen. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag eine anders lautende Regelung enthält“, so Michaela Rassat.

 

So sieht eine korrekte Betriebskostenabrechnung aus

 

Der Vermieter muss dem Mieter seine Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum Ende des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums schriftlich zustellen. In der Regel läuft diese Frist zum 31.12. des Folgejahres ab. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 müssen Mieter daher bis 31.12.2022 erhalten. Sie muss folgende Angaben enthalten: den Abrechnungszeitraum, die genaue Bezeichnung der abzurechnenden Wohnung, den Namen des ausstellenden Vermieters oder Verwalters, eine übersichtliche Darstellung der Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel inklusive Erläuterung sowie die bisher geleisteten Vorauszahlungen des Mieters und die Berechnung seines Guthabens oder seiner Nachzahlung. „Fehlt eine dieser Angaben oder ist beispielsweise der Verteilerschlüssel nicht erklärt, sollte der Mieter seinen Vermieter zur Nachbesserung auffordern“, so die ERGO Juristin. Außerdem muss die Abrechnung auch für Laien verständlich sein. Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht eingehalten, muss der Mieter nicht nachzahlen. Steht dem Mieter jedoch eine Rückzahlung zu, hat er trotz verspäteter Abrechnung ein Anrecht darauf, diese innerhalb von 30 Tagen zu erhalten.

 

Belege überprüfen

 

Mieter haben auch das Recht, die Belege einzusehen, auf denen die Betriebskosten basieren. Wer zum Beispiel die Kosten für die Hausreinigung ungewöhnlich hoch findet, kann bei seinem Vermieter eine sogenannte Belegeinsicht fordern. „Allerdings sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, Kopien anzufertigen und diese den Mietern auszuhändigen“, ergänzt die Rechtsexpertin. Das bedeutet für Mieter: Sie müssen den Vermieter aufsuchen, um die Belege durchzusehen. Jedoch räumen die Gerichte Mietern das Recht ein, sich – gegen Erstattung der Kosten – vom Vermieter Kopien zuschicken zu lassen, wenn Mieter und Vermieter sehr weit entfernt voneinander wohnen.

 

Wichtige Fristen für Mieter

 

Mieter können nach Erhalt der Abrechnung innerhalb einer zwölfmonatigen Frist die Nebenkostenabrechnung prüfen und Widerspruch einlegen. Wichtig dabei: „Offene Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung, also eine Nachzahlung, müssen Mieter trotzdem innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung begleichen“, so Rassat. Wer es nicht innerhalb dieser Frist schafft, die Abrechnung zu prüfen, sollte eine Nachzahlung nur unter Vorbehalt tätigen und dies dem Vermieter schriftlich mitteilen. Übrigens: Oft erstellen Abrechnungsunternehmen und nicht der Vermieter selbst die Abrechnung. „Wer einen Fehler in seiner Abrechnung vermutet, sollte aber in jedem Fall zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen, um den Sachverhalt zu klären“, rät die Rechtsexpertin.

 

Haustiere im Mietrecht: Kleintiere dürfen immer einziehen

 

Oft dürfen Mieter tierische Mitbewohner haben – manchmal trotz Verbot im Mietvertrag. Denn pauschale Haltungsverbote sind unzulässig. Darauf weist die Zeitschrift Finanztest in ihrer aktuellen Ausgabe hin.

 

Unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, dürfen alle grundsätzlich harmlose Kleintiere wie Goldhamster, Zierfische oder Schildkröten halten. Für Gift- oder Würgeschlangen gilt die pauschale Haltungserlaubnis aber nicht.

 

Bei Hunden und Katzen dürfen Vermieter die Haltung nicht pauschal verbieten, können aber verlangen, dass ihre Zustimmung eingeholt wird. Bei einer Katze müssen sie in der Regel zustimmen, bei Hunden hängt es von einer Interessenabwägung aller Beteiligten ab. Verbieten dürfen Vermieter die Tierhaltung etwa dann, wenn ein Mieter schon zu viele Haustiere hat.

 

Selbst wenn die Haltung eines Haustieres erlaubt wurde, kann es später Ärger geben: Stört ein Hund die Nachbarn, weil er zu lang und laut bellt, kann die Erlaubnis widerrufen werden.

 

Der detaillierte Bericht zu Haustieren im Mietrecht findet sich in der August-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und ist unter www.test.de/haustiere-mietrecht online abrufbar.

 

Mehr als 200 Prozent: Große Unterschiede bei CO2-Kosten für Mieter

 

Bei der CO2-Steuer für Mietwohnungen gibt es sehr große Unterschiede. Je nach energetischem Zustand des Gebäudes unterscheiden sich die Mehrkosten bei gleicher Raumgröße um über 200 Prozent. Das zeigen Berechnungen des Vergleichsportals Verivox.

 

Fast doppelt so hohe Kosten im unsanierten Altbau

 

Die Höhe der CO2-Kosten hängt in erster Linie vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. Für eine 70-qm-Wohnung, die mit Gas beheizt wird, beläuft sich die Belastung für das Jahr 2021 auf durchschnittlich 52 Euro. Wer in einem unsanierten Altbau wohnt, muss mit bis zu 95 Euro fast doppelt so hohe Kosten stemmen. Bewohner eines Hauses mit KfW-40-Standard erwartet eine jährliche Mehrbelastung von bis zu 28 Euro. Die Differenz zwischen niedrigem und hohen Energieverbrauch liegt bei rund 230 Prozent.

 

Das Heizen mit Öl verursacht mehr Treibhausgasemissionen, der CO2-Zuschlag fällt entsprechend höher aus. Im Vergleich zur Gasheizung werden durchschnittlich rund 45 Prozent höhere CO2-Kosten fällig.

 

CO2-Preis von 60 Euro: Bis zu 570 Euro Mehrkosten

 

In den kommenden Jahren steigt der CO2-Preis sukzessive an und damit auch die Kosten. Bei einem Preis von 60 Euro je Tonne CO2, wie es beispielsweise die Grünen fordern, würden die Mehrkosten für den 70-qm-Haushalt mit Gasheizung auf durchschnittlich 126 Euro steigen. Im Altbau würden bis zu 227 Euro fällig werden, in einem gut gedämmten Gebäude bis zu 68 Euro pro Jahr.

 

Bisher tragen Mieter die CO2-Kosten in voller Höhe

 

„Die Rechnung zeigt: Vor allem Bewohner von unsanierten Häusern werden durch den CO2-Preis stark belastet“, sagt Thorsten Storck, Energieexperte von Verivox. Bisher gilt beim CO2-Preis das Verursacherprinzip – Vermieter können die CO2-Kosten somit komplett an ihre Mieter weiterreichen. Der Entwurf zum neuen Klimaschutzgesetz sieht jedoch vor, die CO2-Steuer künftig hälftig zwischen Mieter und Vermieter zu teilen.

 

„Denkbar wäre in diesem Zusammenhang eine Vermieterbeteiligung abhängig von der Gebäudeenergieeffizienz. Vermieter von Gebäuden, die in einem energetisch schlechten Zustand sind, müssten dann einen Großteil des CO2-Preises tragen und Vermieter von sehr energieeffizienten Häusern einen deutlich geringeren Anteil“, so Storck weiter.

 

Methodik

Verivox hat die Mehrkosten, die durch den CO2-Preis im Bereich Wärme fällig werden, mithilfe der auf dem Energieausweis für Wohngebäude angegebenen Verbrauchswerte ermittelt. Die Energieeffizienzklassen wurden entsprechend zusammengefasst: niedriger Energieverbrauch (A+, A, B), mittlerer Energieverbrauch (C, D, E) sowie hoher Energieverbrauch (F, G, H).

 

Trotz Mietpreisbremse: Mieten seit Einführung um bis zu 51 Prozent gestiegen

 

Vor 6 Jahren ist in Deutschland die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Mit dem Gesetz sollten angespannte Wohnungsmärkte entlastet werden. Doch die Angebotsmieten sind seitdem unbeirrt weiter gestiegen, wie eine immowelt Analyse zeigt. In allen untersuchten Städten sind die Mieten seit der Einführung deutlich teurer geworden - überall mit zweistelligen prozentualen Anstiegen. 29 Großstädte weisen sogar ein Plus von 20 Prozent und mehr auf. Damit haben sich die Mieten in allen Städten stärker verteuert als die Inflation von 8 Prozent im gleichen Zeitraum. Für die Analyse wurden die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) in Großstädten mit Mietpreisbremse jeweils von Januar bis April in den Jahren 2015 und 2021 untersucht.

 

Den stärksten Anstieg weist Berlin auf: In den 6 Jahren des Bestehens der Mietpreisbremse klettern die Angebotsmieten um 51 Prozent. Im Jahr 2015 wurden für den Quadratmeter noch im Median 8,50 Euro verlangt, aktuell liegt der Preis bei 12,80 Euro. Auf den großen Anstieg hat der Berliner Senat zuletzt mit einem weiteren Instrument, dem Mietendeckel, reagiert. Dieser wurde aber nach einem Jahr vom Verfassungsgericht gekippt. Eine immowelt Prognose rechnet in der Folge der Entscheidung mit einem Plus von 11 Prozent bis Jahresende für Wohnungen, die vom Mietendeckel betroffen sind.

 

"Die Mietpreisbremse ist nicht das richtige Instrument, um angespannte Immobilienmärkte in den Griff zu bekommen. Die Mieten steigen hingegen sogar weiter", sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler. "Die einzige Möglichkeit, um nachhaltig ein stabiles Mietniveau zu bekommen, ist bauen. Besonders im preisgebundenen Segment ist die Politik gefragt, Lösungen für Geringverdiener zu schaffen."

 

Teuerste Städte mit großen Anstiegen

 

Auch in den teuersten deutschen Städten hat die Mietpreisbremse zu keiner Entlastung geführt. In München haben sich die Mieten seit der Gesetzeseinführung von 14,50 auf 19,20 Euro pro Quadratmeter verteuert - ein Plus von 32 Prozent. Damit konnte sich München preislich noch weiter von Frankfurt (+19 Prozent; 14,40 Euro) und Stuttgart (+28 Prozent; 13,90 Euro) absetzen. Gleiches gilt für Hamburg (+18 Prozent;12,50 Euro) und Köln (+21 Prozent; 12,00 Euro).

 

Neben den großen Ballungsgebieten sind besonders kleinere Städte mit starker Wirtschaft und Infrastruktur von steigenden Mieten betroffen. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum und das geringe Angebot an freien Wohnungen bestimmen den Markt. Die Mietpreisbremse kann ihre Wirkung nicht entfalten. So verzeichnet Heilbronn den zweitstärksten Anstieg aller untersuchten Städte. Seit 2015 klettern die Angebotsmieten um 40 Prozent auf aktuell 10,90 Euro pro Quadratmeter. In Augsburg müssen Wohnungsmieter nach einem Anstieg von 38 Prozent mit 11,20 Euro pro Quadratmeter rechnen. Noch teurer ist Wohnen in Studentenstädten wie Freiburg (+25 Prozent; 13,00 Euro) und Heidelberg (+22 Prozent, 12,20 Euro).

 

Das besagt die Mietpreisbremse

 

Generell wird mit der Mietpreisbremse beabsichtigt, die Preisanstiege einzudämmen. Dafür dürfen Vermieter bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen die Miete maximal 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Neubauten, umfassend sanierte und möblierte Wohnungen sind ausgenommen. Zunächst sollten die Regelungen nur bis Ende 2020 gelten, die Große Koalition entschied sich jedoch dafür, die Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre zu verlängern. In diesem Zuge wurden außerdem die Möglichkeiten der Mieter, zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen, erweitert. 

 

Neue Regeln für Mieter, Vermieter und Bauherren

 

Zum Jahreswechsel treten regelmäßig neue Gesetze in Kraft. In diesem Jahr gibt es außergewöhnlich viele Änderungen, die alle Bürger betreffen. Die neuen Regelungen rund ums Wohnen fasst die Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. zusammen. Ob Mieter oder Eigentümer, die alten Umsatzsteuersätze gelten wieder und erhöhen die Wohnnebenkosten. Zusätzlich wird das Heizen mit fossilen Brennstoffen aufgrund der neuen CO2-Bepreisung für alle teurer. Pro Tonne Gas oder Heizöl kommen 25 Euro hinzu. Als Ausgleich können einkommensschwache Bürger Wohngeld erhalten. Um die höheren Heizkosten abzudecken, wird es 2021 um rund 15 Euro monatlich erhöht.

 

Aufteilung der Maklerkosten

 

Bisher konnten Käufer von Immobilien mit den gesamten Kosten für den Makler allein belastet werden, wenn ein Kaufvertrag zustande kam. Und das, obwohl der Verkäufer den Makler damit beauftragt hat, einen Käufer für seine Immobilie zu finden. Bei Maklergebühren handelt es häufig um Summen im fünfstelligen Bereich. Nun wurde dieser Sachverhalt neu geregelt. Die Kosten sind zwischen dem Käufer und Verkäufer jeweils zur Hälfte aufzuteilen. Das gilt bereits für alle Maklerverträge, die seit dem 23.12.2020 geschlossen wurden. Diese Regelung betrifft allerdings nur private Käufer von Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Baugrundstücke, ganze Mietshäuser oder gewerbliche Immobilien sind davon ausgenommen. Hier können die Käufer weiterhin vollumfänglich belastet werden.

 

Verbilligte Vermietung

 

Inhaber von Immobilien vermieten ihre Objekte häufig an Verwandte oder Freunde günstiger als an fremde Mieter. Lag die Miete bisher bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, konnten Vermieter im Rahmen der Einkommensteuererklärung ihre Werbungskosten weiterhin ungekürzt absetzen. Mit dem Jahressteuergesetz 2020 wurde die Mietgrenze auf 50 Prozent gesenkt, damit sich die Mieten nicht aus steuerlichen Gründen verteuern. Beträgt die Miete weniger als die Hälfte der ortsüblichen Miete, muss geprüft werden, ob Überschüsse zu erwarten sind. Hierfür ist dem Finanzamt eine Prognoserechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren vorzulegen. Ergibt die Prognose einen Überschuss über 30 Jahre, können die Werbungskosten vollständig abgezogen werden, fällt sie negativ aus, werden die Werbungskosten nur im Verhältnis der ortsüblichen Miete anerkannt.

 

Wohnungsbauprämie erhöht

 

Bausparen ist seit diesem Jahr attraktiver geworden. Es gibt zum einen höhere Prämien vom Staat, zum anderen sind die Einkommensgrenzen für die Prämienberechtigung angehoben worden. Für Singles von 25.600 Euro auf 35.000 Euro und für Ehepaare von 51.200 Euro auf 70.000 Euro. Liegt das Jahreseinkommen unter der zutreffenden Grenze, gibt es auf die angesparten Beträge einen Zuschuss in Höhe von zehn Prozent anstatt der bisherigen 8,8 Prozent bis zu einem Höchstbetrag. Dieser wurde für Unverheiratete auf 700 Euro und für Verheiratete auf 1.400 Euro neu festgelegt. Somit gibt es für Singles bis zu 70 Euro und für Ehepaare bis zu 140 Euro pro Jahr geschenkt. Das ergibt für Singles im Vergleich zur bisherigen Förderung jährlich eine Erhöhung von rund 25 Euro, bei Ehepaaren von rund 50 Euro, wenn die Sparbeiträge voll ausgeschöpft werden

 

Baukindergeld läuft aus

 

Das Baukindergeld sollte Ende 2020 auslaufen, wurde jedoch wegen der Corona-Krise bis Ende März 2021 verlängert. Mit dem Baukindergeld werden Familien unterstützt, die sich eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus anschaffen. Der Zuschuss beträgt für jedes Kind 12.000 Euro. Diese Summe wird in jährliche Raten von 1.200 Euro über zehn Jahre hinweg ausbezahlt, so dass die Eltern die Baukredite leichter bedienen können. Die eigene Immobilie wird also nur noch gefördert, wenn der Kaufvertrag bis 31.03.21 unterschrieben ist oder die Baugenehmigung bis zu diesem Termin vorliegt. Der Förderantrag selbst kann noch bis Ende 2023 gestellt werden.

 

Berliner Mieterverein: Selbst überprüfen, ob Miete zu hoch ist

 

Der Berliner Mieterverein hat den Mietern in der Hauptstadt empfohlen, selbst zu überprüfen, ob sie zu viel für ihre Wohnung zahlen.

 

"Es wird einen großen Teil von Vermietern geben, die das missachten wollen und deshalb müssen Mieter überprüfen, ob tatsächlich ab 23.11. eine Senkung vorgenommen wird", sagte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, am Montag im Inforadio vom rbb. "Wir empfehlen den Mietern, zunächst noch ein paar Tage zu warten und wenn bis zum 2. Dezember keine Reaktion des Vermieters da ist, dann selbst aktiv zu werden." Dann müsse man den Vermieter auffordern, die Miete zu senken.

 

Wild hat außerdem empfohlen, das eingesparte Geld erst einmal zurückzulegen. "Hier ist es so, dass das Bundesverfassungsgericht im zweiten Quartal des nächsten Jahres eine Entscheidung treffen will. Bis dahin sollte man gerade größere Beträge beiseitelegen", so Wild. Allerdings sei noch unklar, ob Mieter die Einsparungen zurückzahlen müssen, sollte das Gericht den Mietendeckel für verfassungswidrig erklären.

 

Kündigung bei Störung des Hausfriedens

 

Stören Mieter empfindlich den Hausfrieden, müssen sie mit der Kündigung der gemieteten Wohnung rechnen. Dabei müssen sie sich auch das Verhalten ihrer Besucher zurechnen lassen. Wüstenrot weist auf einen kürzlich vom Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 59/20) entschiedenen Fall hin.

 

Eine Mieterin lag jahrelang mit den anderen Mietern des Hauses im Streit. Trotz Abmahnung durch die Vermieterinnen änderte sie ihr Verhalten nicht. Die Auseinandersetzungen eskalierten, als der Lebensgefährte der Mieterin bei einem seiner häufigen Besuche andere Mieter schwer beleidigte und bedrohte. Darauf kündigten die Vermieterinnen das Mietverhältnis. Die dagegen eingelegte Klage der Mieterin blieb vor sämtlichen Instanzen erfolglos.

 

Laut dem BGH kann ein Vermieter die Wohnung kündigen, wenn ein Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Da Mieter gegenseitig Rücksicht nehmen müssten, dürften die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden. Besonders schwerwiegend sei es, wenn ein Vermieter dem störenden Mieter mit einer Abmahnung die Kündigung androht und dieser dennoch sein Verhalten nicht dauerhaft ändert. Ein Mieter müsse sich auch das Verhalten seiner Gäste zurechnen lassen. Eine Kündigung könne also auch dann erfolgen, wenn die Störungen in erster Linie von Besuchern ausgingen.

 

14 % der Bevölkerung im Jahr 2019 durch Wohnkosten überlastet

 

Im Durchschnitt geben Menschen in Deutschland 26 % ihres Einkommens für Wohnen aus

 

11,4 Millionen Menschen in Deutschland lebten im Jahr 2019 in durch ihre Wohnkosten überlasteten Haushalten. Das waren rund 14 % der Bevölkerung. Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt dann vor, wenn ein Haushalt mehr als 40 % seines verfügbaren Einkommens für Wohnen ausgibt - unabhängig davon, ob die Betroffenen zur Miete oder in den eigenen vier Wänden leben. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach aktuellen Ergebnissen der Erhebung Leben in Europa (EU-SILC) weiter mitteilt, ist die Überbelastungsquote seit dem Jahr 2014 leicht gesunken. Damals waren noch rund 16 % der Bevölkerung (12,7 Millionen) durch ihre Wohnkosten überlastet.

 

Im Durchschnitt wendete die Bevölkerung in Deutschland im Jahr 2019 rund 26 % ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und Nebenkosten beziehungsweise den Unterhalt ihres Wohneigentums auf. 2014 hatte der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen bei 27 % gelegen.

 

Europäischer Vergleich: Menschen in Griechenland am stärksten durch Wohnkosten überlastet

 

Im europäischen Vergleich war die Bevölkerung Griechenlands im Jahr 2019 mit 36 % am stärksten von der Überbelastung durch Wohnkosten betroffen. Für Zypern hingegen lag diese Quote bei 2 %. Auch der durchschnittliche Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen war 2019 in Griechenland mit knapp 39 % am höchsten. In Malta gaben die Menschen im Durchschnitt hingegen nur 8 % ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und Nebenkosten aus. Das war europaweit der geringste Anteil vor Zypern (11 %).

 

12 % der Bevölkerung fühlen sich durch Wohnkosten wirtschaftlich stark belastet

 

Inwieweit Wohnkosten eine (Über-)Belastung darstellen, ist nicht nur eine Frage objektiver Kriterien, sondern auch der subjektiven Wahrnehmung. Demnach fühlten sich 12 % der Menschen in Deutschland im Jahr 2019 nach eigener Einschätzung durch ihre monatlichen Wohnkosten wirtschaftlich stark belastet. 2014 hatten noch 17 % der Bevölkerung ihre Wohnkosten als starke Belastung empfunden. Damit hat sich sowohl die subjektiv wahrgenommene Wohnkostenbelastungsquote als auch die objektive Wohnkostenüberbelastungsquote verringert, so das Statistische Bundesamt.

 

Stecker-Solar-Geräte – als Mieter Solarstrom selbst erzeugen

 

Die Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg informiert über Funktion und Nutzung von Stecker-Solar-Geräten

 

Solarstrom vom Dach ist längst günstiger als Strom aus dem Netz. Doch in der Vergangenheit konnten hauptsächlich Hausbesitzer Solarstrom selbst erzeugen. Seit einiger Zeit können nun Mieter und Bewohner von Mehrfamilienhäusern mit Stecker-Solar-Geräten Strom produzieren. Andere Bezeichnungen für Stecker-Solar-Geräte lauten Balkonkraftwerk und Plug-and-Play-Solar. Hierbei handelt es sich um vergleichsweise kleine und steckerfertige Photovoltaik-Systeme, zwischen etwa 1,5 und drei Quadratmeter. Balkonbrüstungen, Außenwände, Dächer, Terrassen und Gärten kommen für die Anbringung oder Aufstellung in Frage. Die Geräte werden möglichst unverschattet zur Sonne (nach Süden) geneigt. Der Anschluss von bis zu 600 Watt an eine spezielle Einspeisesteckdose ist möglich. Der Strom dieser kleinen Stromerzeuger wird meistens im eigenen Haushalt verbraucht. Dadurch wird der Strombezug aus dem Netz und damit die Stromkosten reduziert. „Durch ein Stecker-Solar-Gerät habe ich als Verbraucher die Möglichkeit, eigenen Strom aus erneuerbaren Energien zu gewinnen. Das macht Freude und leistet einen Beitrag zur Energiewende und zum Klimaschutz.", erläutert Birgt Groh, Expertin der Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

 

Über den Betrieb eines Stecker-Solar-Gerätes muss der örtliche Stromnetzbetreiber informiert werden. Immer mehr Stromnetzbetreiber vereinfachen die Anmeldung. Verbieten können sie den Betrieb nicht. Damit der Haushaltsstromzähler nicht rückwärts zählt, werden in der Regel herkömmliche Zähler durch die neuen „modernen Messeinrichtungen“ ersetzt, die bis zum Jahr 2032 in allen Haushalten verbaut sein müssen. Ob ein Zweirichtungszähler eingebaut werden muss, ist umstritten und wird von lokalen Stromnetzbetreibern unterschiedlich gehandhabt. Mit einem Zweirichtungszähler werden Strommengen erfasst, die in das Netz eingespeist werden. Die Anschaffungskosten eines Stecker-Solar-Geräts richten sich nach der Größe. Die Preisspanne reicht von wenigen 100 bis etwa 1000 Euro. Die jährliche Stromerzeugung liegt je nach Größe bei etwa 170 bis 500 Kilowattstunden.

 

Fragen zu Stecker-Solar-Geräten und zum Energiesparen beantworten die Energieberater der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg kompetent und anbieterneutral. Informationen finden Sie auf www.verbraucherzentrale-energieberatung.de oder kostenlos unter: 0800 - 809 802 400.

 

Miete frisst Haushaltseinkommen: Jede 2. deutsche Großstadt für Familien kaum bezahlbar

 

Für Familien ist das Wohnen in vielen deutschen Großstädten zur finanziellen Herausforderung geworden. Für Arbeitnehmer ohne Hochschulabschluss erreichen die Mietkosten für eine familientaugliche Wohnung vielerorts die Grenzen des Leistbaren. In München und Berlin müssen selbst Eltern mit anerkanntem Berufsabschluss bei Neuvermietungen über 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufwenden. Doch nicht nur Metropolen sind betroffen: In Heidelberg, Freiburg im Breisgau und Rostock beläuft sich die monatliche Belastung trotz Berufsabschluss auf 38 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von immowelt. Hierfür wurde für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern die monatliche Belastung durch Miet- und Nebenkosten einer Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern in Relation zum mittleren Haushaltsnettoeinkommen einer 4-köpfigen Familie berechnet. Als Grundlage dienen die von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichten Bruttoeinkommen, unterschieden nach Berufsabschlüssen (ohne, anerkannter, akademischer). Diese wurden in entsprechende Nettogehälter umgerechnet.

 

Hohe Wohnkostenbelastung in jeder 2. deutschen Stadt

 

Ein Mietanteil von mehr als 25 Prozent am Haushaltsnettoeinkommen gilt als hohe Belastung. Mehr als 33 Prozent gelten gemeinhin als Überbelastung, weil dann nur noch wenig Geld zum Leben bleibt. In jeder 2. untersuchten deutschen Stadt müssen sogar Eltern mit anerkanntem Berufsabschluss mehr als ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens aufwenden, um eine familientaugliche Wohnung anzumieten. Sind beide Elternteile ohne Berufsabschluss, trifft das gar in 71 von 79 untersuchten Städten zu. Angesichts der hohen Mietkosten in deutschen Großstädten bliebt vielen Familien, wenn die Wohnung zu klein wird, oftmals nur noch Wohngeld zu beantragen, in der aktuellen Wohnung zu bleiben, oder aufs Land zu ziehen. Es mangelt in vielen Städten an Sozialwohnungen, die für Familien günstigen Wohnraum bieten.

 

Trotz Berufsabschluss: Mietquote in 11 Städten über 33 Prozent

 

Für Familien, in denen beide Elternteile einen anerkannten Berufsabschluss vorweisen können, ist eine geräumige Wohnung bei Neuvermietung in deutschen Großstädten fast nicht mehr zu bezahlen: Selbst mit einem mittleren Verdienst belaufen sich in 11 Städten die Wohnausgaben auf über ein Drittel des Budgets eines Haushalts mit einem Voll- und einem Halbverdiener - so etwa in Hamburg (36 Prozent), Frankfurt (37 Prozent), Berlin (42 Prozent) und München (46 Prozent). In kleineren Großstädten wie Heidelberg, Freiburg im Breisgau und Rostock (je 38 Prozent) sind es vor allem die geringeren Einkommen, die das Wohnen schwere bezahlbar machen. Im Ruhrgebiet hingegen sind familientaugliche Wohnungen mit einem Berufsabschluss noch bezahlbar: In Gelsenkirchen, Duisburg oder Recklinghausen beispielsweise liegt die Wohnquote bei unter 20 Prozent.

 

Besonders schwer wird es in vielen Städten für Familien ohne Berufsabschluss: In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte belaufen sich Miete und laufende Kosten auf mehr als 33 Prozent des mittleren Nettoeinkommens eines Haushalts. Besonders hoch ist die Belastung in Berlin (49 Prozent) und München (55 Prozent).

 

München und Berlin: hohe Belastung auch für Akademikerfamilien

 

Akademikerfamilien verfügen tendenziell über ein höheres Haushaltseinkommen, daher ist für sie die monatliche Belastung durch Miete und Nebenkosten auch geringer. In Frankfurt, Hamburg (jeweils 27 Prozent) und Stuttgart (26 Prozent) ist die Mietbelastung zwar hoch, aber kann noch als leistbar gelten. In München (33 Prozent) und Berlin (31 Prozent) ist aber auch für Akademiker fast die Grenze dessen erreicht, was gemeinhin als noch zumutbare Wohnkostenbelastung gilt. Das tendenziell höhere Einkommen in diesen Metropolen wird durch die hohen Mietpreise wieder aufgefressen - Eltern haben am Ende des Monats sogar oftmals weniger übrig als in kleineren Städten, obwohl sie dort weniger verdienen.

 

5 Jahre Mietpreisbremse: In nahezu allen Großstädten steigen die Preise weiter - plus 44 Prozent in Berlin

 

Eine Analyse von immowelt zeigt, wie sich die Angebotsmieten in 40 Großstädten in den jeweils 5 Jahren vor und nach Einführung der Mietpreisbremse verändert haben:

 

- In 39 Städten steigen die Mieten seit 2015 weiter, 37 sogar mit zweistelligem prozentualem Wachstum

- Berlin mit einem Plus von 44 Prozent - auch in München (+30 Prozent), Stuttgart und Düsseldorf (je +24 Prozent) konnten die Preisanstiege nicht gestoppt werden

- In 26 Städten sind die prozentualen Anstiege nach der Einführung geringer als vorher, darunter auch Hamburg und Köln

 

Seit 5 Jahren gilt in deutschen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse. Doch die Mieten steigen teilweise weiterhin stark an. Eine immowelt Analyse zeigt, dass die Angebotsmieten in 39 von 40 untersuchten Großstädten seit Einführung des Gesetzes weiter gestiegen sind, in 37 davon sogar mit einem prozentual zweistelligen Wachstum. Für die Analyse wurden die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) in Großstädten mit Mietpreisbremse jeweils im 1. Halbjahr 2010, 2015 und 2020 untersucht. Am stärksten sind die Kaltmieten demnach in Berlin gestiegen: ein Plus von 44 Prozent seit 2015 - und damit genauso stark wie im gleichen Zeitraum vor Einführung des Gesetzes. Als Folge wurde im Februar dieses Jahres mit dem Mietendeckel ein weiteres Instrument zur Eindämmung der Preissteigerungen eingeführt.

 

Auch in weiteren angespannten Wohnungsmärkten zeigt die Mietpreisbremse kaum Wirkung: In München kletterten die Preise in den 5 Jahren seit Einführung um 30 Prozent. In Düsseldorf und Stuttgart beträgt der Anstieg jeweils 24 Prozent.

 

"In Städten mit Zuzug und folglich einer steigenden Nachfrage können die Mietanstiege nur durch gezielte Neubaumaßnahmen gebremst werden", sagt Prof. Dr. Cai Nicolas Ziegler. "Die alleinige Erhöhung des Angebots reicht aufgrund der hohen Baukosten aber nicht aus. Vielmehr ist es die Aufgabe der Städte Sozialwohnungen mit Preisbindung zu schaffen."

 

Hamburg und Köln mit geringeren Anstiegen

 

Welche Auswirkungen ein planvoller sozialer Wohnungsbau hat, zeigt sich an Hamburg. In der Hansestadt kletterten die Angebotsmieten von 2010 auf 2015 noch um 29 Prozent. In den vergangenen 5 Jahren konnte die Steigerungen auf 14 Prozent begrenzt werden. Die gestiegene Nachfrage durch den Zuzug konnte Hamburg im Gegensatz zu anderen Großstädten durch gezielte Wohnbauprogramme abfangen. Auch in Köln konnten größere Preissprünge vermieden werden: Dort ging der Anstieg von 27 auf 11 Prozent zurück.

 

Insgesamt in 26 Städten sind die Anstiege nach Einführung der Mietpreisbremse geringer als vorher. In vielen sind die Unterschiede allerdings gering. In Hannover ist die Steigerung zum Beispiel von 24 auf 23 Prozent zurückgegangen, in Nürnberg von 24 auf 22 Prozent.

 

In Heilbronn und Offenbach beschleunigt sich das Wachstum

 

In einigen Großstädten hat sich die Situation nach Einführung der Mietpreisbremse sogar verschärft. In Heilbronn sind die Preise in den 5 Jahren vor der Einführung um 22 Prozent gestiegen, in den 5 Jahren danach sogar um 37 Prozent. Eine vergleichbare Entwicklung lässt sich auch in Offenbach feststellen, wo der Anstieg von 18 auf 31 Prozent angewachsen ist. Auch in Mainz (von 17 auf 25 Prozent) und Düsseldorf (von 16 auf 24 Prozent) beschleunigte sich das Preiswachstum merklich.

 

Generell wird mit der Mietpreisbremse beabsichtigt, die Preisanstiege einzudämmen. Dafür dürfen Vermieter bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen die Miete maximal 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Neubauten, umfassend sanierte und möblierte Wohnungen sind ausgenommen. Zunächst sollten die Regelungen nur bis Ende 2020 gelten, die Große Koalition entschied sich jedoch dafür, die Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre zu verlängern. In diesem Zuge wurden außerdem die Möglichkeiten der Mieter, zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen, erweitert.

 

Wohnkostenbelastung steigt für unterdurchschnittlich Verdienende immer weiter an

 

"Die Ergebnisse der aktuellen Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zur Wohnkostenbelastung der Mieterhaushalte in Deutschland spiegelt nicht die Realität von Millionen von Mieterinnen und Mieter wider", kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. Auch wenn laut IW die Wohnkostenbelastung für den Durchschnittsmieterhaushalt in den letzten Jahren konstant geblieben ist, ist sie es für einen großen Teil der Mieterinnen und Mieter, deren Finanzkraft unter dem Durchschnitt liegt - also zum Beispiel Polizisten, Pflegepersonal und Verkäufer/-innen - nicht.

 

Dies ergibt sich auch aus der Studie des IW selbst, wonach die Wohnkostenbelastung nicht nur für Arbeitslose, sondern auch für unregelmäßig oder geringfügig Beschäftige in den letzten Jahren gestiegen ist. "Wenn man weiß, dass allein rund 10 Prozent der Arbeitnehmer in Deutschland geringfügig beschäftigt sind, wird sehr klar, wie viele Menschen mit zu hohen Mieten konfrontiert sind", erklärt Siebenkotten.

 

Das IW geht von einer Wohnkostenbelastung für Arbeitslose von 37 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aus, für geringfügig Beschäftigte von 33 Prozent. In diesen Zahlen sind die Heizkosten noch nicht einmal enthalten. Auch das Statistische Bundesamt kam zuletzt zu dem Ergebnis, dass die immer höheren Durchschnittsmieten in den Metropolen und größeren Städten dazu beitragen, dass die betroffenen Mieterhaushalte mit überdurchschnittlichen Mietbelastungsquoten zu kämpfen haben. Bei den Neuvertragsmieten in den Metropolen verschärft sich diese Belastung sogar noch. Mieter in Großstädten wie Berlin, Hamburg München und Köln müssen durchschnittlich mindestens 37 Prozent ihres Gehalts für das Wohnen ausgeben. Auch in Uni Städten ist das Wohnen teuer: So liegt die Mietbelastung in Freiburg beispielsweise bei 41 Prozent.

 

Eine aktuelle Studie des Sachverständigenrates für Verbraucherfragen (SVRV) zeigt, dass ein Viertel aller Haushalte in Deutschland, also etwa 10 Millionen Haushalte, nicht über flüssige finanzielle Rücklagen verfügen.

 

Erleiden diese Haushalte einen Einkommensverlust von "nur" 100 Euro pro Monat, müssen sie eine Gesamtmietbelastung von 40 Prozent schultern, ab einem Einkommensverlust von 200 Euro pro Monat wird diese Grenze sogar deutlich überschritten. Ab einer Mietbelastungsquote von 40 Prozent spricht man von einer Wohnkostenüberlastung, die zu Verschuldung und im schlimmsten Fall zu Wohnungslosigkeit führt.

 

Beet, Schaukel, Pool: Was dürfen Mieter im Garten?

 

In der warmen Jahreszeit ist ein Garten Gold wert - besonders wenn Kinder im Haushalt leben. Doch welche Rechte und Pflichten haben die Mieter bei der Gartennutzung? Das Infocenter der R+V Versicherung gibt Tipps.

 

Bei baulichen Veränderungen den Vermieter fragen

 

Entspannen, Spielen oder Gemüse anbauen: Familien können einen gemieteten Garten fast genauso nutzen wie einen eignen. Dazu gehört, dass sie Gartenzwerge, Sandkästen, Schaukeln oder Spielhäuser aufstellen dürfen. "Auch gegen ein Planschbecken ist nichts einzuwenden, solange die Kinder Ruhezeiten einhalten", sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung. Bei der Bepflanzung haben Mieter ebenfalls nahezu freie Hand. "Gemüsegärten, Blumenbeete und Beerensträucher sind kein Problem." Falls jedoch bereits größere Büsche und Bäume im Garten stehen, darf ein Mieter sie nicht einfach entfernen. "Auch für den Bau eines Gartenschuppens braucht er die Zustimmung des Vermieters, teilweise auch behördliche Genehmigungen", erklärt R+V-Experte Rempel. Zusammengefasst heißt das: Mieter dürfen ohne Zustimmung nur solche Veränderungen vornehmen, die sie bei Auszug mit vertretbarem Aufwand wieder rückgängig machen können.

 

Gartenpflege ist Sache des Mieters

 

Normalerweise ist der Mieter zudem verpflichtet, den Garten zu pflegen. Dazu muss er nicht über Fachkenntnisse verfügen oder besonders viel Zeit und Geld aufbringen. "Zumutbar sind zum Beispiel regelmäßig Rasenmähen, Hecke schneiden, Unkraut jäten und Laub entfernen", so Michael Rempel. Über den genauen Umfang der Arbeiten entscheidet die Art und die Anlage des Gartens. Wenn das notwendige Werkzeug wie Rasenmäher, Heckenschere oder Spaten nicht vorhanden sind, muss der Mieter dies selbst besorgen. "Kompliziertere Gartenarbeiten wie Düngen und Bäume schneiden sind jedoch meist Sache des Vermieters, außer es ist etwas anderes vereinbart."

 

Weitere Tipps:

 

-  Wenn nichts Gegenteiliges im Mietvertrag steht, gehört der Garten eines Einfamilienhauses zur Mietsache. Anders sieht es bei Mehrfamilienhäusern aus: Hier muss die Gartennutzung oder Gartenmitbenutzung vertraglich vereinbart oder in der Hausordnung geregelt sein.

-  Dürfen alle Parteien eines Mehrfamilienhauses den Garten nutzen, müssen sie sich untereinander absprechen und gegenseitig Rücksicht nehmen. Zudem kann der Vermieter Verhaltensregeln für die Gartennutzung aufstellen, etwa in der Hausordnung.

-  Bauliche Veränderungen wie ein festes Gartenhaus oder eine Terrasse müssen immer mit dem Vermieter abgestimmt werden. Für möglicherweise erforderliche Genehmigungen ist dann der Mieter verantwortlich.

-  Grillen ist im Garten grundsätzlich erlaubt. Beschränkungen können sich jedoch durch den Nachbarschutz und die Rücksichtnahme auf Mitmieter im Mehrfamilienhaus ergeben.

-  Beauftragt der Vermieter einen Gärtner mit der Pflege des gemeinschaftlichen Gartens, kann er angemessene Kosten auf die Mieter umlegen.

-  Beim Auszug müssen Mieter alle Spielgeräte wieder abbauen und den Garten so weit wie möglich in den Ursprungszustand versetzen. 

 

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