Verkauf gegen Leibrente: Vorsicht!

 

In den eigenen vier Wänden wohnen bleiben - und dabei am besten noch monatliche Einkünfte aus der Immobilie erzielen - das ist der Wunsch vieler älterer Menschen. Um sich diesen erfüllen zu können, locken Angebote, die das Versilbern des Familienheims gegen eine Leibrente bewerben . Das Konzept klingt auf den ersten Blick verlockend, vor allem für Alleinstehende oder Paare, die nicht an Angehörige zu denken haben: Das Haus verkaufen und mit einer monatlichen Rente unentgeltlich bis ans Lebensende in dem Haus wohnen. Das kann eine Lösung sein. Doch es ist Vorsicht geboten. Der Schritt will gut überlegt und gut umgesetzt sein.

 

Die Rechnung geht oft nicht auf

 

Schaut man genauer hin, lauern Fallstricke. "Geschätzter Kaufpreis geteilt durch statistische Lebenserwartung - so einfach ist die Rechnung nicht", erläutert Notar Michael Uerlings, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer: "Die Leibrente, welche die Verkäufer erhalten, fällt oft nicht so hoch aus wie erhofft." Das gilt erst recht, wenn Reparaturen oder altersbedingte Umbauten anstehen. Auch auf dem Objekt lastende Schulden reduzieren den Betrag, der monatlich bei den Verkäufern ankommt.

 

"Das wesentliche Problem eines Verkaufs gegen Leibrente liegt in dem Verlust an Flexibilität, während die Last mit dem Objekt bleibt", weiß Notar Uerlings. Die Verkäufer sind keine Eigentümer mehr. Sie können daher nicht mehr frei entscheiden, was mit dem Haus geschieht. Auch an den Wertsteigerungen der Immobilie nehmen die Verkäufer nicht mehr teil - diese verwirklichen sich beim Käufer. Wenn die Verkäufer ins Pflegeheim ziehen, ist das Wohnungsrecht für sie oft nutzlos, für einen allein das Haus möglicherweise zu groß. Ein Verkauf des Hauses, um ohne Geldsorgen in die neue Wohnsituation zu starten, ist dann nicht mehr möglich - das Haus ist bereits verkauft.

 

Und was passiert, wenn der Käufer insolvent wird und die Leibrente nicht zahlt? Die Leibrente kann zwar durch eine Eintragung im Grundbuch gesichert werden. Auch dann kommen die Verkäufer aber erst an ihr Geld, wenn das Haus versteigert wird und der neue Käufer sie auszahlt. Keine verlockende Vorstellung, erst recht nicht im fortgeschrittenen Alter.

 

Wenn ein Haus gegen Leibrente verkauft werden soll, muss der Vertrag genau durchdacht sein. "Neben den rechtlichen Fragen sollte ein Verkauf gegen Leibrente auch wirtschaftlich gut durchgerechnet und sollten seine steuerlichen Folgen geprüft sein", betont Notar Uerlings: "Der Käufer muss auf Dauer wirtschaftlich verlässlich sein!"

 

Alternativen prüfen

 

Ist nicht doch ein normaler Verkauf und der Umzug in eine kleinere Wohnung passender? Hier erhalten die Verkäufer ohne komplizierte Berechnung und Statistik den Kaufpreis "auf die Hand" und können über seine Verwendung frei entscheiden. In jedem Fall gilt: Setzen Sie sich rechtzeitig mit den möglichen Modellen und Anbietern auseinander. Für die wirtschaftlichen und steuerlichen Fragen empfiehlt sich der Gang zum Steuer- oder Anlageberater. Zur rechtlichen Gestaltung berät Sie der Notar. Er sorgt dafür, dass Ihre Entscheidung möglichst rechtssicher umgesetzt wird.

 

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen zu Corona-Zeiten? 

 

Besonders die anstehenden Besichtigungstermine machen vielen Verkäufern Sorgen. Dank Kaufempfehlungen des Maklers und virtueller Rundgänge lassen sich die Pflichttermine auf ein Minimum reduzieren.

Auch mitten in der Krise ist die Sehnsucht nach Wohneigentum ungebrochen. Banken melden steigende Abschlusszahlen von Hypothekendarlehen, Verkaufsportale verzeichnen erhöhte Zugriffsraten auf Immobilieninserate. „Gerade in Krisenzeiten investieren die Menschen verstärkt in sichere Sachwerte, wie die eigenen vier Wände“, erklärt Florian Schüler, Sprecher der Geschäftsführung von Postbank Immobilien. „Die Bedeutung der eigenen vier Wände hat im Zuge des Lockdowns zugenommen. Und die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen für Immobilienkredite befeuern den Markt zusätzlich.“ Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. „In den meisten Regionen sind die Aussichten für den Verkauf von Immobilien rosig“, so Florian Schüler. Trotzdem zögern viele Verkäufer, jetzt einen Interessenten für ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung zu suchen. Wer möchte schon in Zeiten von Abstandsregeln und Mundschutzpflicht größere Menschenmengen durch die – meist noch vom Verkäufer selbst bewohnten – vier Wände lotsen?

 

In der Hinterhand

 

Die Angst könne man potenziellen Verkäufern nehmen, meint der Postbank Experte. „Viele attraktive Angebote werden heute direkt an Interessenten vermittelt, die ihre Kaufabsicht bereits konkret mit dem Makler besprochen haben“, so Florian Schüler. Da sich der Makler im persönlichen Gespräch mit potenziellen Käufern ein detailliertes Bild von der Wunschimmobilie macht, kann er Interessenten passgenau neu angebotene Objekte vorschlagen. Einen Besichtigungstermin nehmen dann nur wenige ausgewählte Personen wahr. Im Idealfall haben diese die Finanzierung bereits geklärt, kennen ihren finanziellen Spielraum und haben eine Bestätigung der Finanzierbarkeit schnell zur Hand. Neben professionellen Fotos und Grundrissen erstellen viele Makler heute auch eine virtuelle 360-Grad-Besichtigung. Interessenten können sich bequem am Computer, Tablet oder Smartphone durch das angebotene Haus oder die Wohnung navigieren. In Kombination mit einem Telefonat oder Video-Chat mit dem Makler erhält man bei der Online-Tour einen guten Eindruck von den Gegebenheiten vor Ort. „Theoretisch können sich die Interessenten bereits nach dem digitalen Rundgang für den Kauf entscheiden. In der Praxis schließt sich jedoch meist noch eine ‚reale‘ Besichtigung an – allerdings nur mit potenziellen Käufern, die ein ernsthaftes Interesse an der Immobilie haben, und unter Einhaltung der Hygiene- und Abstandsregelungen.“

 

So profitieren Immobilienkäufer und Bauherren von der Mehrwertsteuersenkung

 

Die Mehrwertsteuersenkung reduziert für Immobilienkäufer und Bauherren Kosten bei der Maklercourtage und bei erbrachten Bauleistungen, berichtet Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen. Allerdings sollten Bauherren wissen, dass sich die Mehrwertsteuer für Bauleistungen nach dem Datum der Bauabnahme richtet. Bauwerkverträge mit reduzierter Mehrwertsteuer in Höhe von 16 Prozent können zu Problemen führen, wenn die Bauabnahme erst in 2021 stattfindet. Denn aller Voraussicht nach fallen dann wieder die erhöhten Sätze an. "Um im nächsten Jahr Nachforderungen vom Bauträger und damit Finanzierungslücken zu vermeiden, sollten Häuslebauer und Käufer von Bauträgerobjekten genau in die Verträge schauen. Selbst wenn in diesen ein reduzierter Satz von 16 Prozent ausgewiesen ist, raten wir dazu, bei der Kreditkalkulation von 19 Prozent Mehrwertsteuer auszugehen und Puffer einzuplanen", sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. Interhyp hat zusammengestellt, was Bauherren und Käufer jetzt wissen sollten.

 

Weniger Mehrwertsteuer auf Maklerprovision

 

Die reduzierte Mehrwertsteuer gilt von Anfang Juli bis Ende Dezember 2020. Davon ist auch die Maklerprovision betroffen, die Immobilienkäufer zahlen. Interhyp gibt ein Beispiel für die Kostenreduktion: Bei einer exemplarischen Netto-Maklerprovision von 25.000 Euro beträgt die Umsatzsteuer beim alten Satz von 19 Prozent 4.750 Euro, beim reduzierten Satz von 16 Prozent aber nur 4.000 Euro. Das macht immerhin eine Ersparnis von 750 Euro. Mirjam Mohr: "Hier kann die Mehrwertsteuersenkung einen kleinen Beitrag zum Wohneigentumserwerb leisten." Käufer von Eigentumswohnungen oder Häusern können von den niedrigeren Kosten für die Maklercourtage profitieren, wenn ihr Kaufvertrag zwischen dem 1. Juli und 31. Dezember 2020 wirksam geschlossen wurde. Allerdings: Wenn der zugehörige Maklervertrag ab dem 1. März und vor dem 1. Juli 2020 abgeschlossen wurde, hat der Kunde laut Maklerverband IVD keinen gesetzlichen Anspruch auf Weitergabe des Steuervorteils. Viele Makler geben den Vorteil aber dennoch an den Kunden weiter. Interhyp rät, in solchen Fällen mit dem Makler dazu ins Gespräch zu gehen.

 

Reduzierte Mehrwertsteuer auf Bauleistungen

 

Bauherren, deren Bauabnahme in das zweite Halbjahr 2020 fällt, profitieren ebenfalls von der Mehrwertsteuersenkung. Dasselbe gilt für Eigentümer, die eine Modernisierung beauftragt habe. Ein Beispiel: Bei Bau- oder Modernisierungskosten von 100.000 Euro macht die Mehrwertsteuerreduzierung um 3 Prozent 3.000 Euro aus. Bauherren sollten aber wissen: Bei jetzt erfolgtem Vertragsabschluss für einen Neubau fallen Fertigstellungen, Bauabnahmen und Zahlungen oft erst in 2021 oder später an und werden eventuell wieder mit 19 Prozent versteuert. Möglich sei zum Beispiel, dass der Handwerker oder Bauunternehmer jetzt eine Mehrwertsteuer von 16 Prozent kalkuliert, aber die Bauabnahme dann erst 2021 stattfindet. Dadurch könnten im nächsten Jahr Nachforderungen und somit Finanzierungslücken entstehen. Laut Interhyp gehen die Kreditinstitute hier unterschiedlich vor. Einige Kreditinstitute verlangen beispielsweise einen Nachweis vom Bauträger, aus dem ersichtlich wird, dass die Mehrwertsteuererhöhung ab 2021 eingeplant ist. So lässt sich eine Unterdeckung von vornherein erkennen und vermeiden. Andere Institute erwarten, dass Eigenkapital vorgehalten wird, oder setzen bei Neuanfragen alle Baukosten mit 19 Prozent Mehrwertsteuer an.

 

Besser mit Puffer kalkulieren

 

Interhyp rät daher, so zu kalkulieren, dass aufgrund einer möglichen höheren Mehrwertsteuer keine Nachfinanzierungen nötig werden. "Angesichts niedriger Kreditzinsen von unter einem Prozent sollte niemand seinen Immobilienwunsch unnötig knapp kalkulieren", erklärt Mirjam Mohr. "Wir raten bei Bauvorhaben grundsätzlich einen Puffer von zehn Prozent der Baukosten einzuplanen. Ein finanzieller Puffer ist bei Bauvorhaben immer sinnvoll, weil hier oft ungeplante Zusatzkosten entstehen." Wenn die Summe doch nicht benötigt wird, lasse sie sich häufig in Form einer Stornierung oder einer Sondertilgung wieder einbringen, so dass darauf keine Zinszahlungen mehr fällig werden.

 

Beim Laub von Nachbars Garten kommt es auf Grenzabstand an

 

Haben Bäume den vorgeschriebenen Abstand von der Grundstücksgrenze, kann sich der Nachbar nicht gegen das herüberfallende Laub oder Zapfen, Pollen und Samen wehren. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 218/18) hin.

 

Haben Bäume den vorgeschriebenen Abstand von der Grundstücksgrenze, kann sich der Nachbar nicht gegen das herüberfallende Laub oder Zapfen, Pollen und Samen wehren. 

 

Im entschiedenen Fall ging es um drei 18 Meter hohe Birken in Baden-Württemberg, die den im Nachbarrechtsgesetz des Bundeslandes vorgeschriebenen Grenzabstand von mindestens zwei Metern hatten. Trotzdem verlangte der Nachbar eine Beseitigung der Bäume oder eine monatliche Zahlung von 230 Euro in den Monaten Juni bis November. Er berief sich darauf, dass er durch den Pollenflug und durch die herüberfallenden Samen, Früchte, Zapfen und das Laub erheblich beeinträchtigt sei, weil er deshalb Dachboden, Dachrinnen und Lichtschächte mehrmals im Jahr reinigen müsse. Damit kam er jedoch vor Gericht nicht durch.

 

Laut dem Urteil kommt es darauf an, ob der Baumbesitzer sein Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet. Dies sei gegeben, wenn die Bäume den im jeweiligen Landesgesetz geregelten Grenzabstand haben. Der Nachbar könne in dem Fall nur dann eine Beseitigung der Bäume oder einen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Bäume eine ungewöhnlich schwere Beeinträchtigung für ihn bedeuteten. Dies sei jedoch bei einem erhöhten Reinigungsaufwand noch nicht der Fall.

 

Eigentumswohnung: Klimaanlage ist bauliche Veränderung

 

Installiert ein Wohnungseigentümer eine Klimaanlage auf seiner Terrasse, ist dies eine bauliche Veränderung. Hat der Eigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht, darf er dort nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen durchführen. Er muss zuvor die Zustimmung seiner Miteigentümer einholen. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Amtsgericht München entschieden.

 

Worum ging es bei Gericht?

 

Ein Wohnungseigentümer wollte seine Wohnung in einem Münchner Mehrfamilienhaus im Sommer besser kühlen. Er installierte dazu eine Klimaanlage, deren Außeneinheit er auf seiner Terrasse aufstellte. Die dazugehörigen Leitungen verlegte er durch Bohrlöcher in den Fensterrahmen ins Haus. Die Außenanlage verkleidete er mit weißen Holzlatten. Die Zustimmung der anderen Miteigentümer holte er dafür nicht ein. Diese beschwerten sich: Die Terrasse sei laut Teilungserklärung eine Sondernutzungsfläche, die er zwar nutzen, an der er jedoch nicht einseitig bauliche Veränderungen vornehmen dürfe. Die Klimaanlage störe das optische Erscheinungsbild des Hauses und mit den Bohrungen in den Fensterrahmen habe er Gemeinschaftseigentum beschädigt. Obendrein sei das Gerät zu laut. Die anderen Wohnungseigentümer verlangten daher den Rückbau.

 

Das Urteil

 

Das Amtsgericht München gab ihnen Recht. „Eine Sondernutzungsfläche gehört bei einer Eigentümergemeinschaft zum Gemeinschaftseigentum“, erläutert Michaela Rassat. „Die Nutzung steht zwar allein dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung zu. Er kann damit jedoch nicht machen, was er will.“ Das Gericht erklärte, dass auch die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Der einzelne Eigentümer dürfe nicht einfach Löcher in die Fensterrahmen bohren, um Leitungen zu verlegen. Insgesamt liege hier eine bauliche Veränderung vor, die das Maß dessen überschreite, was die anderen Eigentümer noch dulden müssten. „Schon, dass er die Anlage ohne Genehmigung der Miteigentümer installiert hatte, rechtfertigte aus Sicht des Gerichts die Forderung nach einem Rückbau“, erläutert Rassat.

 

Was bedeutet das für Mieter?

 

Wohnungseigentümer müssen bei Veränderungen an ihrer Wohnung sehr genau darauf achten, ob diese das Gemeinschaftseigentum berühren. Die Eigentümerversammlung hat in vielen Fällen ein Mitspracherecht, ganz besonders bei baulichen Veränderungen. Wichtig ist auch, die Teilungserklärung genau zu kennen. Dort ist zum Beispiel geregelt, welche Flächen Sondernutzungsflächen sind. „Es ist daher empfehlenswert, sich vor einer geplanten Veränderung darüber zu informieren, was erlaubt ist und was nicht. So ersparen sich Eigentümer womöglich einen teuren Rückbau“, sagt die Rechtsexpertin.

Amtsgericht München, Urteil vom 26. März 2019, Az. 484 C 17510/18 WEG

 

Verkehrssicherungspflichten bei Grundstücksgeschäften - Wer haftet wann?

 

Herunterfallende Äste, abrutschende Dachziegel, Glatteis auf ungeräumten Gehwegflächen - gerade im Herbst und im Winter steigen die Risiken witterungsbedingter Unfälle. Grundstückseigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass niemand Schaden nimmt, der das Grundstück passiert oder es betritt. Doch wer haftet, wenn das Grundstück veräußert wird?

 

Grundstück veräußert - Verkehrssicherungspflicht entfällt?

 

"Die Verantwortung für Gefahren fasst man unter dem Begriff der Verkehrssicherungspflicht zusammen. Sie liegt grundsätzlich beim Eigentümer", erklärt Manuel Kahlisch, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Überträgt der Eigentümer sein Grundstück, geht die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Doch zu welchem Zeitpunkt geschieht dies genau?

 

"Der Moment, in dem nicht mehr der Veräußerer, sondern der Erwerber für die Verkehrssicherungspflicht einstehen soll, fällt nicht automatisch mit dem Abschluss des Notarvertrages zusammen", gibt Kahlisch zu bedenken. Neben dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs kommt in der Praxis im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber vor allem eine Vorverlagerung auf den Besitzübergang in Betracht.

 

Besitz ist nicht gleich Eigentum

 

"Besitz und Eigentum werden zwar im Alltag gleichbedeutend verwendet, rechtlich sind es zwei Paar Schuhe", sagt Kahlisch und ergänzt: "Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Besitzer hingegen ist, wer über die tatsächliche Sachherrschaft verfügt." Eigentum und Besitz können auseinanderfallen. So ist der Mieter eines Hauses zwar Besitzer, aber nicht Eigentümer.

 

Wer ist wann verantwortlich?

 

Wann Verkehrssicherungspflichten auf den Erwerber übergehen, wird in notariellen Verträgen ausdrücklich geregelt.

 

Wird ein Grundstück verschenkt, vereinbaren die Beteiligten zumeist, dass Besitz und Verantwortlichkeit mit Beurkundung auf den Erwerber übergehen. "Bei einem Kaufvertrag verhält es sich oft anders", weiß Kahlisch und erläutert: "Für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung sind verschiedene Genehmigungen und Löschungsunterlagen alter Gläubiger notwendig, von deren Vorliegen die Zahlung des Kaufpreises abhängig ist. Der Verkäufer wird sein Grundstück erst aus der Hand geben, wenn er den Kaufpreis erhalten hat." Die Kaufpreiszahlung ist für die wirtschaftlichen Interessen also sehr bedeutsam und wird häufig zum Anknüpfungspunkt für den Wechsel von Besitz und Verkehrssicherungspflicht gemacht. Hat der Eigentümer keine Herrschaft über die Sache mehr, will er selbstverständlich nicht für die Verkehrssicherung einstehen. Die Eigentumseintragung im Grundbuch wird dagegen oft als "reine Formsache" angesehen.

 

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