Beim Laub von Nachbars Garten kommt es auf Grenzabstand an

 

Haben Bäume den vorgeschriebenen Abstand von der Grundstücksgrenze, kann sich der Nachbar nicht gegen das herüberfallende Laub oder Zapfen, Pollen und Samen wehren. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 218/18) hin.

 

Haben Bäume den vorgeschriebenen Abstand von der Grundstücksgrenze, kann sich der Nachbar nicht gegen das herüberfallende Laub oder Zapfen, Pollen und Samen wehren. 

 

Im entschiedenen Fall ging es um drei 18 Meter hohe Birken in Baden-Württemberg, die den im Nachbarrechtsgesetz des Bundeslandes vorgeschriebenen Grenzabstand von mindestens zwei Metern hatten. Trotzdem verlangte der Nachbar eine Beseitigung der Bäume oder eine monatliche Zahlung von 230 Euro in den Monaten Juni bis November. Er berief sich darauf, dass er durch den Pollenflug und durch die herüberfallenden Samen, Früchte, Zapfen und das Laub erheblich beeinträchtigt sei, weil er deshalb Dachboden, Dachrinnen und Lichtschächte mehrmals im Jahr reinigen müsse. Damit kam er jedoch vor Gericht nicht durch.

 

Laut dem Urteil kommt es darauf an, ob der Baumbesitzer sein Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet. Dies sei gegeben, wenn die Bäume den im jeweiligen Landesgesetz geregelten Grenzabstand haben. Der Nachbar könne in dem Fall nur dann eine Beseitigung der Bäume oder einen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Bäume eine ungewöhnlich schwere Beeinträchtigung für ihn bedeuteten. Dies sei jedoch bei einem erhöhten Reinigungsaufwand noch nicht der Fall.

 

Eigentumswohnung: Klimaanlage ist bauliche Veränderung

 

Installiert ein Wohnungseigentümer eine Klimaanlage auf seiner Terrasse, ist dies eine bauliche Veränderung. Hat der Eigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht, darf er dort nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen durchführen. Er muss zuvor die Zustimmung seiner Miteigentümer einholen. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Amtsgericht München entschieden.

 

Worum ging es bei Gericht?

 

Ein Wohnungseigentümer wollte seine Wohnung in einem Münchner Mehrfamilienhaus im Sommer besser kühlen. Er installierte dazu eine Klimaanlage, deren Außeneinheit er auf seiner Terrasse aufstellte. Die dazugehörigen Leitungen verlegte er durch Bohrlöcher in den Fensterrahmen ins Haus. Die Außenanlage verkleidete er mit weißen Holzlatten. Die Zustimmung der anderen Miteigentümer holte er dafür nicht ein. Diese beschwerten sich: Die Terrasse sei laut Teilungserklärung eine Sondernutzungsfläche, die er zwar nutzen, an der er jedoch nicht einseitig bauliche Veränderungen vornehmen dürfe. Die Klimaanlage störe das optische Erscheinungsbild des Hauses und mit den Bohrungen in den Fensterrahmen habe er Gemeinschaftseigentum beschädigt. Obendrein sei das Gerät zu laut. Die anderen Wohnungseigentümer verlangten daher den Rückbau.

 

Das Urteil

 

Das Amtsgericht München gab ihnen Recht. „Eine Sondernutzungsfläche gehört bei einer Eigentümergemeinschaft zum Gemeinschaftseigentum“, erläutert Michaela Rassat. „Die Nutzung steht zwar allein dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung zu. Er kann damit jedoch nicht machen, was er will.“ Das Gericht erklärte, dass auch die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Der einzelne Eigentümer dürfe nicht einfach Löcher in die Fensterrahmen bohren, um Leitungen zu verlegen. Insgesamt liege hier eine bauliche Veränderung vor, die das Maß dessen überschreite, was die anderen Eigentümer noch dulden müssten. „Schon, dass er die Anlage ohne Genehmigung der Miteigentümer installiert hatte, rechtfertigte aus Sicht des Gerichts die Forderung nach einem Rückbau“, erläutert Rassat.

 

Was bedeutet das für Mieter?

 

Wohnungseigentümer müssen bei Veränderungen an ihrer Wohnung sehr genau darauf achten, ob diese das Gemeinschaftseigentum berühren. Die Eigentümerversammlung hat in vielen Fällen ein Mitspracherecht, ganz besonders bei baulichen Veränderungen. Wichtig ist auch, die Teilungserklärung genau zu kennen. Dort ist zum Beispiel geregelt, welche Flächen Sondernutzungsflächen sind. „Es ist daher empfehlenswert, sich vor einer geplanten Veränderung darüber zu informieren, was erlaubt ist und was nicht. So ersparen sich Eigentümer womöglich einen teuren Rückbau“, sagt die Rechtsexpertin.

Amtsgericht München, Urteil vom 26. März 2019, Az. 484 C 17510/18 WEG

 

Verkehrssicherungspflichten bei Grundstücksgeschäften - Wer haftet wann?

 

Herunterfallende Äste, abrutschende Dachziegel, Glatteis auf ungeräumten Gehwegflächen - gerade im Herbst und im Winter steigen die Risiken witterungsbedingter Unfälle. Grundstückseigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass niemand Schaden nimmt, der das Grundstück passiert oder es betritt. Doch wer haftet, wenn das Grundstück veräußert wird?

 

Grundstück veräußert - Verkehrssicherungspflicht entfällt?

 

"Die Verantwortung für Gefahren fasst man unter dem Begriff der Verkehrssicherungspflicht zusammen. Sie liegt grundsätzlich beim Eigentümer", erklärt Manuel Kahlisch, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Überträgt der Eigentümer sein Grundstück, geht die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Doch zu welchem Zeitpunkt geschieht dies genau?

 

"Der Moment, in dem nicht mehr der Veräußerer, sondern der Erwerber für die Verkehrssicherungspflicht einstehen soll, fällt nicht automatisch mit dem Abschluss des Notarvertrages zusammen", gibt Kahlisch zu bedenken. Neben dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs kommt in der Praxis im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber vor allem eine Vorverlagerung auf den Besitzübergang in Betracht.

 

Besitz ist nicht gleich Eigentum

 

"Besitz und Eigentum werden zwar im Alltag gleichbedeutend verwendet, rechtlich sind es zwei Paar Schuhe", sagt Kahlisch und ergänzt: "Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Besitzer hingegen ist, wer über die tatsächliche Sachherrschaft verfügt." Eigentum und Besitz können auseinanderfallen. So ist der Mieter eines Hauses zwar Besitzer, aber nicht Eigentümer.

 

Wer ist wann verantwortlich?

 

Wann Verkehrssicherungspflichten auf den Erwerber übergehen, wird in notariellen Verträgen ausdrücklich geregelt.

 

Wird ein Grundstück verschenkt, vereinbaren die Beteiligten zumeist, dass Besitz und Verantwortlichkeit mit Beurkundung auf den Erwerber übergehen. "Bei einem Kaufvertrag verhält es sich oft anders", weiß Kahlisch und erläutert: "Für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung sind verschiedene Genehmigungen und Löschungsunterlagen alter Gläubiger notwendig, von deren Vorliegen die Zahlung des Kaufpreises abhängig ist. Der Verkäufer wird sein Grundstück erst aus der Hand geben, wenn er den Kaufpreis erhalten hat." Die Kaufpreiszahlung ist für die wirtschaftlichen Interessen also sehr bedeutsam und wird häufig zum Anknüpfungspunkt für den Wechsel von Besitz und Verkehrssicherungspflicht gemacht. Hat der Eigentümer keine Herrschaft über die Sache mehr, will er selbstverständlich nicht für die Verkehrssicherung einstehen. Die Eigentumseintragung im Grundbuch wird dagegen oft als "reine Formsache" angesehen.

 

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