Fast wie verheiratet: Urteile zu Freud und Leid in Wohnungseigentümergemeinschaften

 

"Drum prüfe, wer sich ewig bindet." Der Spruch, der ursprünglich für die Eheschließung gedacht war, trifft in gewisser Weise auch auf die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Denn oftmals hat der Erwerb einer Eigentumswohnung die jahrzehntelange Zugehörigkeit zur Folge - mit positiven und negativen Folgen.

 

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zusammengefasst, die sich mit den rechtlichen Grundlagen und dem praktischen Zusammenleben innerhalb einer Eigentümergemeinschaft befassen.

 

Sondernutzungsflächen gehören, wie der Name schon sagt, in den Regelungsbereich eines bestimmten Mitglieds, dem diese Fläche in der Teilungserklärung zugesprochen wurde. Doch diese Rechte haben auch ihre Grenzen, wie das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 98/21) feststellte. Kann ein zum Gemeinschaftseigentum gehörender Bereich nur über eine Sondernutzungsfläche betreten werden, dann muss dieses Recht auch eingeräumt werden.

 

Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, der leidet im Sommer oft erheblich unter der Hitze. Trotzdem besitzt ein Eigentümer keinen Anspruch darauf, dass ihm von der Gemeinschaft der Einbau eines Split-Klimageräts erlaubt wird. Vor allem dann nicht, wenn die Geräuschentwicklung durch diesen baulichen Eingriff nicht abschließend geklärt ist. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 5/23) stellte außerdem fest, pauschale Behauptungen zum schlechten Gesundheitszustand des Antragstellers und zu dessen Hitzeunverträglichkeit reichten nicht aus. Wenn man medizinische Gründe für den Einbau der Anlage geltend machen wolle, dann müssten diese viel exakter dargelegt werden als es hier geschehen sei.

 

Der Eigentümer einer Wohnung kann seinen Mieter dazu ermächtigen, zur Kontrolle die Belege der Betriebskostenabrechnung bei der Verwaltung einzusehen. Das entschied das Amtsgericht Siegen (Aktenzeichen 17 C 8/22), nachdem die Verwaltung dies zunächst verweigert und lediglich eine kostenpflichtige Zusendung von Kopien an den Eigentümer angeboten hatte. Der Richter ordnete an, dass auf Bitte des Eigentümers auch dem Mieter nach vorheriger Vereinbarung eine Einsicht in die notwendigen Unterlagen gestattet werden müsse.

 

Wenn die Gemeinschaft einen neuen Verwalter sucht, so sollten wenigstens zwei Anbieter im Rennen sein, damit die Eigentümer auch tatsächlich eine Auswahl treffen können. Findet sich allerdings kein zweiter Bewerber, so muss die Versammlung auch mit einem zufrieden sein - zumindest dann, wenn dessen Konditionen annehmbar erscheinen. So urteilte das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 T 56/23) in einem entsprechenden Fall. Geklagt hatten Wohnungseigentümer, die mit der Alternativlosigkeit nicht einverstanden waren.

 

Das Grillen zählt zu den Lieblingsbeschäftigungen der Deutschen. Es ist allerdings rechtlich stark reglementiert, wenn andere von Rauch und Gerüchen betroffen sein könnten. Deswegen darf es einem Wohnungseigentümer nach Überzeugung des Landgerichts München (Aktenzeichen 1 S 7620/22) untersagt werden, an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen und insgesamt mehr als vier Mal pro Monat seinen Elektrogrill anzuwerfen.

 

Immer wieder kommt es zwischen der Gemeinschaft und einzelnen Mitgliedern zum Streit in Sachen Sondernutzungsfläche. In der Regel verwahrt sich ein bestimmter Eigentümer, nämlich der Rechteinhaber, gegen "Übergriffe" von Seiten der Gemeinschaft. So wollte ein Eigentümer verhindern, dass auf einer bestimmten Fläche, die er als sein Sondereigentum betrachtete, ein Gehweg betrieben werde. Die Gemeinschaft hatte das so vorgesehen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 130/22) stellte fest, eine entsprechende Klage müsse sich gegen die Gemeinschaft als solche richten und nicht gegen die übrigen Eigentümer.

 

Laut Bundesgerichtshof haftet der Eigentümer einer Wohnung den übrigen Miteigentümern für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter. Im vorliegenden Fall musste ein Eigentümer für den Schlüsselverlust durch seinen Mieter haften. Konkret hatte der Mieter den Schlüssel im Schloss einer Kellertüre stecken lassen, während er sich dort aufhielt. Das betrachteten die Richter des Oberlandesgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 10 U 100/22) als fahrlässiges Verhalten. Nach dem Diebstahl des Schlüssels war es wiederholt zu Diebstählen gekommen, das gesamte Schließsystem musste deswegen erneuert werden, wofür der Eigentümer aufzukommen hatte. Die Wertsteigerung durch die Anschaffung gegenüber dem bisherigen, sehr betagten System sei abzuziehen.

 

Bei der Wahl einer Lokalität für die Eigentümerversammlung kann nicht auf jedermanns Vorlieben Rücksicht genommen werden. Eine sehr ungewöhnliche Lösung untersagte das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 80/22) aber dann doch: Die Versammlung sollte auf Einladung der Hausverwaltung auf der Terrasse einer mit der Klägerin verfeindeten Miteigentümerin stattfinden. Das sei nicht zumutbar, hieß es im Urteil. Dass sich die Terrasse formal im Gemeinschaftseigentum befand, ändere nichts daran, denn sie werde faktisch alleine von der Miteigentümerin genutzt.

 

Manche Vermieter sind ja durchaus einfallsreich, was die Erschließung neuer Kundengruppen für befristete Vermietungen betrifft. So entschloss sich in Nordrhein-Westfalen ein Eigentümer dazu, an "Medizintouristen" zu vermieten - also an Angehörige von Menschen, die sich im Krankenhaus behandeln lassen. Das sei eine Zweckentfremdung, befand das Oberverwaltungsgericht NRW (Aktenzeichen 14 A 4304/19). Von "Wohnen" könne hier keine Rede sein, denn das bedeute eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit.

 

Ein Eigentümer baute den im Gemeinschaftseigentum befindlichen Spitzboden eines Hauses eigenmächtig aus und integrierte ihn in seine Wohnung. Es ist keine große Überraschung, dass dies vor Gericht scheitern musste. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 85 S 16/21) ordnete einen Rückbau an. Der Verwalter habe zwar den Maßnahmen zugestimmt, doch bei einer solchen baulichen Veränderung müsse die Eigentümergemeinschaft entscheiden.

 

BGH stärkt Verbraucherrechte von Immobilien-Käufern: Gebühren für Reservierung unzulässige Benachteiligung

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Makler keine Reservierungsgebühren von Interessenten für Immobilien verlangen dürfen. Dies gilt auch dann, wenn der Interessent eine schriftliche Reservierungserklärung abgegeben hat. Der BGH begründete seine Entscheidung vom 20. April 2023 damit, dass die Erhebung von Reservierungsgebühren eine unzulässige Benachteiligung der Verbraucher darstelle ( Az.: I ZR 113/22). Die Kanzlei Dr. Stoll & Sauer rät Verbrauchern dazu, generell ihre abgeschlossenen Maklerverträge im kostenlosen Online-Check prüfen zu lassen.

 

4200 Euro Reservierungsgebühr für eine Eigentumswohnung

 

Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Interessent aus Sachsen für eine Eigentumswohnung eine Reservierungsgebühr von 4.200 Euro an einen Makler gezahlt hatte, nachdem er eine schriftliche Reservierungserklärung abgegeben hatte. Der potentielle Käufer konnten das Angebot jedoch nicht wahrnehmen, weil er keine Finanzierung zustande brachte. Der Makler weigerte sich darauf hin, die Gebühr zurückzuerstatten. Der BGH erklärte, dass die Erhebung von Reservierungsgebühren ohne eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien unzulässig sei und dass eine schriftliche Reservierungserklärung allein nicht ausreichend sei, um die Gebühr zu rechtfertigen.

 

Der Vorsitzende Richter Thomas Koch wies bei der Urteilsverkündung darauf hin, dass die Kaufinteressenten zwar ein gewisses Interesse an der Reservierung der Immobilie hätten. Eine solche Vereinbarung mit dem Makler lasse aber das Recht des Grundstückeigentümers unberührt. Dieser könne sich trotzdem entscheiden, an jemand anderen - oder auch gar nicht mehr zu verkaufen. Somit hätten die Kunden durch den Reservierungsvertrag nichts in der Hand.

 

Der BGH betonte weiter, dass die Erhebung von Reservierungsgebühren eine unzulässige Einschränkung der Entscheidungsfreiheit der Verbraucher darstellt. Durch die Erhebung von Reservierungsgebühren würden Interessenten gezwungen, ihre Entscheidung über den Kauf oder die Anmietung einer Immobilie zu beschleunigen und möglicherweise überstürzt zu handeln. Darüber hinaus könnten Verbraucher durch die Erhebung von Reservierungsgebühren finanziell belastet werden, wenn der Makler die Reservierungserklärung des Interessenten nicht annimmt und somit die Gebühr nicht zurückerstattet. In diesem Fall könne der Interessent auf seinen Kosten sitzen bleiben.

 

Fazit: Das Urteil des BGH hat nach Ansicht der Kanzlei Dr. Stoll & Sauer Auswirkungen auf die Praxis von Maklern und Verkäufern von Immobilien. Interessenten dürfen nun nicht mehr durch die Erhebung von Reservierungsgebühren unter Druck gesetzt werden, eine schnelle Entscheidung über den Kauf oder die Anmietung einer Immobilie zu treffen. Die Kanzlei empfiehlt Verbrauchern die Probleme mit Maklern haben eine anwaltliche Beratung. Im kostenfreien Online-Check und der kostenlosen Erstberatung zeigen wir Möglichkeiten auf, ob und wie beispielsweise der Maklervertrag widerrufen und die Maklerprovision wieder zurückgeholt werden können.

 

Studie: Deutsche nehmen höchste Hypotheken auf

 

Laut einer Studie des Online-Portals "Immowelt" nehmen deutsche Käufer im Vergleich zu ihrem Einkommen die höchsten Hypotheken auf. Im Jahr 2020 lag die durchschnittliche Kreditsumme bei 316.000 Euro und damit etwa 6,5-mal so hoch wie das durchschnittliche Jahreseinkommen eines deutschen Haushalts. Die Studie zeigt auch, dass der Anteil der Käufer, die mehr als das Zweieinhalbfache ihres Jahreseinkommens als Kredit aufnehmen, in Deutschland besonders hoch ist. Im europäischen Vergleich belegt Deutschland damit den zweiten Platz hinter den Niederlanden. Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass hohe Hypothekenrisiken zu einem Anstieg der Wohnkosten und zu finanziellen Belastungen für die Käufer führen können, so die Kanzlei Dr. Stoll & Sauer.

 

Eigene Ladestation fürs E-Auto: Welche Rechte haben Eigentümer und Mieter?

 

Wer ein Elektroauto besitzt oder sich eins kaufen möchte, für den kann sich eine private Ladestation lohnen. Seit letztem Jahr haben Wohnungseigentümer und Mieter in einem Mehrparteienhaus das Recht, die Zustimmung der anderen Eigentümer oder des Vermieters zur Einrichtung einer Ladestation zu verlangen. Unterstützung erhalten Interessenten zusätzlich durch eine staatliche Förderung. Wie es mit der privaten Ladestation klappt und wie Mieter und Eigentümer am besten vorgehen sollten, weiß Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtschutz Leistungs-GmbH.

 

Ladestation E-Autos

 

Anspruch bei Wohnungseigentum

 

Seit 1. Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft. „Seitdem hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einer angemessenen baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum zustimmt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dient“, so Michaela Rassat. Das ist wichtig, denn: Auch wenn der Stellplatz selbst zum sogenannten Sondereigentum des einzelnen Eigentümers gehört, so sind Kellerwände, Stromleitungen und Hausanschluss doch Teile des Gemeinschaftseigentums. Und an diesen müssen Veränderungen vorgenommen werden, um eine Ladestation einzurichten.

 

Konkretes Vorgehen

 

Um das Vorhaben in die Tat umzusetzen, benötigen E-Auto-Fahrer einen Beschluss der Eigentümerversammlung. „Die Eigentümerversammlung hat ein Mitspracherecht, wie die Maßnahme durchgeführt werden soll“, erklärt die Rechtsexpertin. Denn meist gibt es mehrere Möglichkeiten, sie technisch umzusetzen. Die Kosten des Projekts trägt nicht die Gemeinschaft, sondern der Wohnungseigentümer, der die Ladestation einrichten möchte. Daher empfiehlt Rassat, sich zunächst Mitstreiter in der Eigentümergemeinschaft zu suchen. Sind mehrere Eigentümer an Ladestationen interessiert, lassen sich die Kosten für notwendige Änderungen an der Elektrik teilen. Zugleich sollte der E-Auto-Besitzer einen Antrag für die nächste Eigentümerversammlung stellen, damit diese den notwendigen Beschluss fassen kann. Es ist sinnvoll, vor der Versammlung gemeinsam mit einem Fachmann die technischen Voraussetzungen und Kosten zu klären und diese Informationen auch den Miteigentümern zu geben. Liegt der Beschluss vor, ist es notwendig, den Netzbetreiber zu informieren und gegebenenfalls dessen Genehmigung einzuholen. Dies übernimmt normalerweise der Fachbetrieb.

 

Recht gilt auch für Mieter

 

Nicht nur Wohnungseigentümer, auch Mieter profitieren von den jüngsten Gesetzesänderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). „Sie können nun nach § 554 BGB von ihrem Vermieter die Erlaubnis zur Einrichtung einer Ladestation verlangen“, informiert Michaela Rassat. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Vermieter den Einbau der Ladestation gegenüber seinen Miteigentümern im Rahmen einer Eigentümerversammlung durchsetzen. Verweigern kann er die Zustimmung gegenüber seinem Mieter nur, wenn ihm unter Abwägung der gegenseitigen Interessen der Einbau nicht zugemutet werden kann. Die Kosten für den Einbau trägt in der Regel der Mieter.

 

Unterstützung durch den Staat

 

„Wer sich eine private Ladestation einrichtet, profitiert von der staatlichen Förderung“, informiert die ERGO Rechtsexpertin. Das Interesse daran ist groß: Laut Bundesverkehrsministerium hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als Förderbank des Bundes allein in der ersten Förderwoche über 90.000 private Ladepunkte bewilligt. Berechtigt sind Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften, Vermieter von Eigentumswohnungen sowie Mieter. „Die Förderung der KfW-Bank umfasst die Anschaffung der Ladestation, das Managementsystem zur Steuerung, den Netzanschluss sowie die Installation durch den Fachmann“, weiß Rassat. Pro Ladepunkt gibt es einen pauschalen Zuschuss von 900 Euro. Die Gesamtkosten dürfen allerdings nicht darunter liegen. Wichtig: Interessenten dürfen die Ladestation erst kaufen, nachdem der Antrag bewilligt wurde. Um die Förderung zu erhalten, gelten zudem folgende Voraussetzungen:

 

Die Ladestation verfügt über eine Normalladeleistung von 11 kW.

Der Strom kommt vollständig aus erneuerbaren Energien.

Die Station ist mit einer „intelligenten Steuerung“ ausgestattet, um eine Überlastung der örtlichen Stromnetze zu vermeiden.

 

Rechtsstreit zählt nicht: Laut Finanzgericht keine außergewöhnliche Belastung

 

Wer wegen Baumängeln am selbst genutzten Eigenheim einen Rechtsstreit führt, der kann die Kosten dafür nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht als außergewöhnliche Belastung geltend machen.

 

(Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Aktenzeichen 3 K 2036/19)

 

Der Fall: Eheleute hatten ein Bauunternehmen damit beauftragt, ein Zweifamilienhaus mit Unterkellerung zu errichten. Doch nach ihrer Meinung lagen gravierende Planungs- und Ausführungsfehler vor und sie entschieden sich, gerichtlich gegen die Firma vorzugehen. Dabei entstanden Kosten in Höhe von fast 14.000 Euro, die das Ehepaar steuerlich geltend machen wollte.

 

Das Urteil: Hier liege keine außergewöhnliche Belastung im Sinne des Steuerrechts vor, beschieden die Finanzrichter. Zwar sei es um das künftige Eigenheim der Familie gegangen, doch für die Betroffenen habe zu keiner Zeit die Gefahr bestanden, die Existenzgrundlage zu verlieren oder lebensnotwendige Bedürfnisse nicht mehr befriedigen zu können. Es handle sich zwar um einen Vorgang von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung für die Steuerzahler, doch trotzdem müsse man das Ganze noch im Bereich der normalen Lebensführung einordnen.

 

Notartermin - auch ohne mich?

 

Sie wollen bei einer Notarin oder einem Notar eine Wohnung erwerben, Ihr Haus verkaufen oder Anteile an einer GmbH übertragen? Damit eine unabhängige Beratung erfolgen und sämtliche Erklärungen rechtssicher notariell beurkundet werden können, sollten in der Regel alle Beteiligten persönlich bei der Beurkundung anwesend sein. Es gibt jedoch Situationen, wie eine Krankheit oder ein längerer Auslandsaufenthalt, die eine persönliche Wahrnehmung eines unaufschiebbaren Termins verhindern. Gerade auch vor dem Hintergrund der aktuellen Corona-Pandemie kann im Ausnahmefall, um das Kontaktrisiko für Personen zu minimieren, die zu einer Risikogruppe zählen, eine rechtssichere Beurkundung auch ohne die persönliche Anwesenheit durchgeführt werden.

 

Vertretung oder Genehmigung

 

Insbesondere bei Erklärungen von Verbrauchern wird die Notarin oder der Notar stets darauf hinwirken, dass die Erklärungen persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgegeben werden. Wenn Sie also aus guten Gründen den Notartermin, der auch nicht verschoben werden kann oder soll, nicht selbst wahrnehmen können, kommt zunächst die Bevollmächtigung einer anderen Person in Betracht. "Im Grundstücksbereich reicht es in der Regel nicht aus, Vollmachten rein privatschriftlich zu erteilen.", erklärt Dr. Christian Grüner, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen. "Neben der sorgfältigen Auswahl einer geeigneten Person ist daher die Errichtung einer notariellen Vollmacht zu empfehlen."

 

In Ausnahmefällen kann sogar eine vollmachtlose Vertretung in Betracht kommen. Bei dieser Verfahrensweise ist allerdings eine nachträgliche Zustimmung erforderlich. "Hierzu müssen Sie als vollmachtlos Vertretener im Nachgang nochmals mit Ihrer Unterschrift notariell bestätigen, dass die Erklärungen in dem Vertrag in Ihrem Sinne abgegeben wurden. Bis zu dieser Genehmigung ist der Vertrag noch unwirksam. Das bedeutet auch, dass der andere Vertragsteil, welcher persönlich bei der Beurkundung anwesend war, bis zu diesem Zeitpunkt keine Sicherheit hat, dass der Vertrag auch tatsächlich zustande kommt.", gibt Grüner zu bedenken.

 

Nachteile im Blick behalten

 

Sowohl die Errichtung einer notariellen Vollmacht im Vorfeld des Vertragsschlusses als auch die Zustimmung im Nachgang verursachen Mehrkosten. "Neben diesem augenfälligen Kostennachteil muss stets bedacht werden, dass bei der Beurkundung in Anwesenheit aller Beteiligten aufkommende Fragen häufig direkt geklärt werden können. Alle anderen Lösungen erfordern einen höheren Abstimmungs- und Beratungsbedarf im Vorfeld der notariellen Beurkundung. Änderungen, die erst während der Beurkundung sichtbar werden, können mit den unmittelbar Betroffenen nicht oder nur schwer abgestimmt werden. Die persönliche Anwesenheit ist und bleibt der Königsweg, von dem man nur aus guten Gründen abweichen sollte.", betont Grüner. "Wenn sachliche Gründe, wie beispielsweise eine Erkrankung, vorliegen, können Notarinnen und Notare übrigens auch außerhalb ihrer Geschäftsstelle tätig werden und Sie etwa im Krankenhaus aufsuchen."

 

Fazit

 

Die notarielle Beurkundung gewährleistet die Belehrung der Beteiligten und eine ausgewogene Vertragsgestaltung. Die persönliche Anwesenheit bei der Beurkundung ist daher im eigenen Interesse stets zu bevorzugen. Wenn dieser jedoch sachliche Gründe entgegenstehen, bietet das notarielle Verfahren aber die notwendige Flexibilität, um auch hier zu rechtssicheren Lösungen zu gelangen.

 

Verkauf gegen Leibrente: Vorsicht!

 

In den eigenen vier Wänden wohnen bleiben - und dabei am besten noch monatliche Einkünfte aus der Immobilie erzielen - das ist der Wunsch vieler älterer Menschen. Um sich diesen erfüllen zu können, locken Angebote, die das Versilbern des Familienheims gegen eine Leibrente bewerben . Das Konzept klingt auf den ersten Blick verlockend, vor allem für Alleinstehende oder Paare, die nicht an Angehörige zu denken haben: Das Haus verkaufen und mit einer monatlichen Rente unentgeltlich bis ans Lebensende in dem Haus wohnen. Das kann eine Lösung sein. Doch es ist Vorsicht geboten. Der Schritt will gut überlegt und gut umgesetzt sein.

 

Die Rechnung geht oft nicht auf

 

Schaut man genauer hin, lauern Fallstricke. "Geschätzter Kaufpreis geteilt durch statistische Lebenserwartung - so einfach ist die Rechnung nicht", erläutert Notar Michael Uerlings, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer: "Die Leibrente, welche die Verkäufer erhalten, fällt oft nicht so hoch aus wie erhofft." Das gilt erst recht, wenn Reparaturen oder altersbedingte Umbauten anstehen. Auch auf dem Objekt lastende Schulden reduzieren den Betrag, der monatlich bei den Verkäufern ankommt.

 

"Das wesentliche Problem eines Verkaufs gegen Leibrente liegt in dem Verlust an Flexibilität, während die Last mit dem Objekt bleibt", weiß Notar Uerlings. Die Verkäufer sind keine Eigentümer mehr. Sie können daher nicht mehr frei entscheiden, was mit dem Haus geschieht. Auch an den Wertsteigerungen der Immobilie nehmen die Verkäufer nicht mehr teil - diese verwirklichen sich beim Käufer. Wenn die Verkäufer ins Pflegeheim ziehen, ist das Wohnungsrecht für sie oft nutzlos, für einen allein das Haus möglicherweise zu groß. Ein Verkauf des Hauses, um ohne Geldsorgen in die neue Wohnsituation zu starten, ist dann nicht mehr möglich - das Haus ist bereits verkauft.

 

Und was passiert, wenn der Käufer insolvent wird und die Leibrente nicht zahlt? Die Leibrente kann zwar durch eine Eintragung im Grundbuch gesichert werden. Auch dann kommen die Verkäufer aber erst an ihr Geld, wenn das Haus versteigert wird und der neue Käufer sie auszahlt. Keine verlockende Vorstellung, erst recht nicht im fortgeschrittenen Alter.

 

Wenn ein Haus gegen Leibrente verkauft werden soll, muss der Vertrag genau durchdacht sein. "Neben den rechtlichen Fragen sollte ein Verkauf gegen Leibrente auch wirtschaftlich gut durchgerechnet und sollten seine steuerlichen Folgen geprüft sein", betont Notar Uerlings: "Der Käufer muss auf Dauer wirtschaftlich verlässlich sein!"

 

Alternativen prüfen

 

Ist nicht doch ein normaler Verkauf und der Umzug in eine kleinere Wohnung passender? Hier erhalten die Verkäufer ohne komplizierte Berechnung und Statistik den Kaufpreis "auf die Hand" und können über seine Verwendung frei entscheiden. In jedem Fall gilt: Setzen Sie sich rechtzeitig mit den möglichen Modellen und Anbietern auseinander. Für die wirtschaftlichen und steuerlichen Fragen empfiehlt sich der Gang zum Steuer- oder Anlageberater. Zur rechtlichen Gestaltung berät Sie der Notar. Er sorgt dafür, dass Ihre Entscheidung möglichst rechtssicher umgesetzt wird.

 

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen zu Corona-Zeiten? 

 

Besonders die anstehenden Besichtigungstermine machen vielen Verkäufern Sorgen. Dank Kaufempfehlungen des Maklers und virtueller Rundgänge lassen sich die Pflichttermine auf ein Minimum reduzieren.

Auch mitten in der Krise ist die Sehnsucht nach Wohneigentum ungebrochen. Banken melden steigende Abschlusszahlen von Hypothekendarlehen, Verkaufsportale verzeichnen erhöhte Zugriffsraten auf Immobilieninserate. „Gerade in Krisenzeiten investieren die Menschen verstärkt in sichere Sachwerte, wie die eigenen vier Wände“, erklärt Florian Schüler, Sprecher der Geschäftsführung von Postbank Immobilien. „Die Bedeutung der eigenen vier Wände hat im Zuge des Lockdowns zugenommen. Und die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen für Immobilienkredite befeuern den Markt zusätzlich.“ Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. „In den meisten Regionen sind die Aussichten für den Verkauf von Immobilien rosig“, so Florian Schüler. Trotzdem zögern viele Verkäufer, jetzt einen Interessenten für ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung zu suchen. Wer möchte schon in Zeiten von Abstandsregeln und Mundschutzpflicht größere Menschenmengen durch die – meist noch vom Verkäufer selbst bewohnten – vier Wände lotsen?

 

In der Hinterhand

 

Die Angst könne man potenziellen Verkäufern nehmen, meint der Postbank Experte. „Viele attraktive Angebote werden heute direkt an Interessenten vermittelt, die ihre Kaufabsicht bereits konkret mit dem Makler besprochen haben“, so Florian Schüler. Da sich der Makler im persönlichen Gespräch mit potenziellen Käufern ein detailliertes Bild von der Wunschimmobilie macht, kann er Interessenten passgenau neu angebotene Objekte vorschlagen. Einen Besichtigungstermin nehmen dann nur wenige ausgewählte Personen wahr. Im Idealfall haben diese die Finanzierung bereits geklärt, kennen ihren finanziellen Spielraum und haben eine Bestätigung der Finanzierbarkeit schnell zur Hand. Neben professionellen Fotos und Grundrissen erstellen viele Makler heute auch eine virtuelle 360-Grad-Besichtigung. Interessenten können sich bequem am Computer, Tablet oder Smartphone durch das angebotene Haus oder die Wohnung navigieren. In Kombination mit einem Telefonat oder Video-Chat mit dem Makler erhält man bei der Online-Tour einen guten Eindruck von den Gegebenheiten vor Ort. „Theoretisch können sich die Interessenten bereits nach dem digitalen Rundgang für den Kauf entscheiden. In der Praxis schließt sich jedoch meist noch eine ‚reale‘ Besichtigung an – allerdings nur mit potenziellen Käufern, die ein ernsthaftes Interesse an der Immobilie haben, und unter Einhaltung der Hygiene- und Abstandsregelungen.“

 

Beim Laub von Nachbars Garten kommt es auf Grenzabstand an

 

Haben Bäume den vorgeschriebenen Abstand von der Grundstücksgrenze, kann sich der Nachbar nicht gegen das herüberfallende Laub oder Zapfen, Pollen und Samen wehren. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 218/18) hin.

 

Haben Bäume den vorgeschriebenen Abstand von der Grundstücksgrenze, kann sich der Nachbar nicht gegen das herüberfallende Laub oder Zapfen, Pollen und Samen wehren. 

 

Im entschiedenen Fall ging es um drei 18 Meter hohe Birken in Baden-Württemberg, die den im Nachbarrechtsgesetz des Bundeslandes vorgeschriebenen Grenzabstand von mindestens zwei Metern hatten. Trotzdem verlangte der Nachbar eine Beseitigung der Bäume oder eine monatliche Zahlung von 230 Euro in den Monaten Juni bis November. Er berief sich darauf, dass er durch den Pollenflug und durch die herüberfallenden Samen, Früchte, Zapfen und das Laub erheblich beeinträchtigt sei, weil er deshalb Dachboden, Dachrinnen und Lichtschächte mehrmals im Jahr reinigen müsse. Damit kam er jedoch vor Gericht nicht durch.

 

Laut dem Urteil kommt es darauf an, ob der Baumbesitzer sein Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet. Dies sei gegeben, wenn die Bäume den im jeweiligen Landesgesetz geregelten Grenzabstand haben. Der Nachbar könne in dem Fall nur dann eine Beseitigung der Bäume oder einen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Bäume eine ungewöhnlich schwere Beeinträchtigung für ihn bedeuteten. Dies sei jedoch bei einem erhöhten Reinigungsaufwand noch nicht der Fall.

 

Eigentumswohnung: Klimaanlage ist bauliche Veränderung

 

Installiert ein Wohnungseigentümer eine Klimaanlage auf seiner Terrasse, ist dies eine bauliche Veränderung. Hat der Eigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht, darf er dort nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen durchführen. Er muss zuvor die Zustimmung seiner Miteigentümer einholen. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Amtsgericht München entschieden.

 

Worum ging es bei Gericht?

 

Ein Wohnungseigentümer wollte seine Wohnung in einem Münchner Mehrfamilienhaus im Sommer besser kühlen. Er installierte dazu eine Klimaanlage, deren Außeneinheit er auf seiner Terrasse aufstellte. Die dazugehörigen Leitungen verlegte er durch Bohrlöcher in den Fensterrahmen ins Haus. Die Außenanlage verkleidete er mit weißen Holzlatten. Die Zustimmung der anderen Miteigentümer holte er dafür nicht ein. Diese beschwerten sich: Die Terrasse sei laut Teilungserklärung eine Sondernutzungsfläche, die er zwar nutzen, an der er jedoch nicht einseitig bauliche Veränderungen vornehmen dürfe. Die Klimaanlage störe das optische Erscheinungsbild des Hauses und mit den Bohrungen in den Fensterrahmen habe er Gemeinschaftseigentum beschädigt. Obendrein sei das Gerät zu laut. Die anderen Wohnungseigentümer verlangten daher den Rückbau.

 

Das Urteil

 

Das Amtsgericht München gab ihnen Recht. „Eine Sondernutzungsfläche gehört bei einer Eigentümergemeinschaft zum Gemeinschaftseigentum“, erläutert Michaela Rassat. „Die Nutzung steht zwar allein dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung zu. Er kann damit jedoch nicht machen, was er will.“ Das Gericht erklärte, dass auch die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Der einzelne Eigentümer dürfe nicht einfach Löcher in die Fensterrahmen bohren, um Leitungen zu verlegen. Insgesamt liege hier eine bauliche Veränderung vor, die das Maß dessen überschreite, was die anderen Eigentümer noch dulden müssten. „Schon, dass er die Anlage ohne Genehmigung der Miteigentümer installiert hatte, rechtfertigte aus Sicht des Gerichts die Forderung nach einem Rückbau“, erläutert Rassat.

 

Was bedeutet das für Mieter?

 

Wohnungseigentümer müssen bei Veränderungen an ihrer Wohnung sehr genau darauf achten, ob diese das Gemeinschaftseigentum berühren. Die Eigentümerversammlung hat in vielen Fällen ein Mitspracherecht, ganz besonders bei baulichen Veränderungen. Wichtig ist auch, die Teilungserklärung genau zu kennen. Dort ist zum Beispiel geregelt, welche Flächen Sondernutzungsflächen sind. „Es ist daher empfehlenswert, sich vor einer geplanten Veränderung darüber zu informieren, was erlaubt ist und was nicht. So ersparen sich Eigentümer womöglich einen teuren Rückbau“, sagt die Rechtsexpertin.

Amtsgericht München, Urteil vom 26. März 2019, Az. 484 C 17510/18 WEG

 

Verkehrssicherungspflichten bei Grundstücksgeschäften - Wer haftet wann?

 

Herunterfallende Äste, abrutschende Dachziegel, Glatteis auf ungeräumten Gehwegflächen - gerade im Herbst und im Winter steigen die Risiken witterungsbedingter Unfälle. Grundstückseigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass niemand Schaden nimmt, der das Grundstück passiert oder es betritt. Doch wer haftet, wenn das Grundstück veräußert wird?

 

Grundstück veräußert - Verkehrssicherungspflicht entfällt?

 

"Die Verantwortung für Gefahren fasst man unter dem Begriff der Verkehrssicherungspflicht zusammen. Sie liegt grundsätzlich beim Eigentümer", erklärt Manuel Kahlisch, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Überträgt der Eigentümer sein Grundstück, geht die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Doch zu welchem Zeitpunkt geschieht dies genau?

 

"Der Moment, in dem nicht mehr der Veräußerer, sondern der Erwerber für die Verkehrssicherungspflicht einstehen soll, fällt nicht automatisch mit dem Abschluss des Notarvertrages zusammen", gibt Kahlisch zu bedenken. Neben dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs kommt in der Praxis im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber vor allem eine Vorverlagerung auf den Besitzübergang in Betracht.

 

Besitz ist nicht gleich Eigentum

 

"Besitz und Eigentum werden zwar im Alltag gleichbedeutend verwendet, rechtlich sind es zwei Paar Schuhe", sagt Kahlisch und ergänzt: "Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Besitzer hingegen ist, wer über die tatsächliche Sachherrschaft verfügt." Eigentum und Besitz können auseinanderfallen. So ist der Mieter eines Hauses zwar Besitzer, aber nicht Eigentümer.

 

Wer ist wann verantwortlich?

 

Wann Verkehrssicherungspflichten auf den Erwerber übergehen, wird in notariellen Verträgen ausdrücklich geregelt.

 

Wird ein Grundstück verschenkt, vereinbaren die Beteiligten zumeist, dass Besitz und Verantwortlichkeit mit Beurkundung auf den Erwerber übergehen. "Bei einem Kaufvertrag verhält es sich oft anders", weiß Kahlisch und erläutert: "Für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung sind verschiedene Genehmigungen und Löschungsunterlagen alter Gläubiger notwendig, von deren Vorliegen die Zahlung des Kaufpreises abhängig ist. Der Verkäufer wird sein Grundstück erst aus der Hand geben, wenn er den Kaufpreis erhalten hat." Die Kaufpreiszahlung ist für die wirtschaftlichen Interessen also sehr bedeutsam und wird häufig zum Anknüpfungspunkt für den Wechsel von Besitz und Verkehrssicherungspflicht gemacht. Hat der Eigentümer keine Herrschaft über die Sache mehr, will er selbstverständlich nicht für die Verkehrssicherung einstehen. Die Eigentumseintragung im Grundbuch wird dagegen oft als "reine Formsache" angesehen.

 

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