Einmaliger Zahlungsverzug des Mieters rechtfertigt keine Kündigung

 

Es sollte tunlichst nicht vorkommen, dass der Mieter seinem Vermieter den monatlich fälligen Mietzins schuldig bleibt - auch nicht um wenige Tage. Die Verträge sind einzuhalten und der Betrag muss zum vereinbarten Zeitpunkt auf dem Konto der Eigentümer eintreffen. Doch im Falle eines einmaligen Verzuges nach langer vertraglicher Beziehung darf der Vermieter laut Infodienst Recht und Steuern der LBS noch nicht die Kündigung als schärfstes Schwert ziehen.

 

(Amtsgericht Rheine, Aktenzeichen 10 C 234/18)

 

Der Fall: Nach 14-jähriger Vertragslaufzeit kam es in einem Mietverhältnis erstmals zu einer Verzögerung bei der Bezahlung der Miete für zwei Monate nacheinander. Der Eigentümer sprach daraufhin eine ordentliche Kündigung aus. Fünf Tage später traf die fehlende Summe auf seinem Konto ein, was ihn aber trotzdem nicht von seinen Kündigungsabsichten abhielt.

 

Das Urteil: Ein berechtigtes Interesse eines Vermieters an einer Kündigung bestehe unter anderem dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, stellte das Amtsgericht fest. An letzterem fehle es aber bei näherer Betrachtung des Falles. Das lange Vertragsverhältnis mit stets fristgemäßen Überweisungen und die unverzügliche Nachzahlung sprächen für den Mieter.

 

Wohnungseigentümer können zweckwidrige Nutzung untersagen

 

Eigentümer und Mieter von Teileigentum müssen ihre nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume so nutzen, wie dies in der Teilungserklärung geregelt ist. Die Eigentümergemeinschaft kann in der Regel gegen eine Nutzung vorgehen, die nicht der festgelegten Zweckbestimmung entspricht, falls sie dadurch beeinträchtigt wird. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf zwei aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) hin.

 

In einem Fall (V ZR 271/18) nutzte ein Mieter das Teileigentum als Eisdiele mit Tischen und Stühlen im Freien, obwohl es in der notariellen Teilungserklärung als „Laden“ ausgewiesen war. Die Eigentümergemeinschaft beschloss mehrheitlich, dagegen zu klagen, und bekam Recht. Laut dem Urteil beeinträchtigt eine solche Eisdiele die Eigentümer mehr als ein Laden, da insbesondere der Verzehr des Eises im Freien typischerweise mit mehr Lärm verbunden sei.

 

Anders entschied der BGH dagegen in einem weiteren Fall (V ZR 203/18), bei dem ein Verein eine angemietete Einheit als „Eltern-Kind-Zentrum“ nutzte. Obwohl die Einheit in der Teilungserklärung als „Laden mit Lager“ ausgewiesen war, sah der BGH das betriebene Zentrum als zulässig an. Zwar gehe von dieser Nutzung mehr Lärm aus als von einem Laden. Nach § 22 des Bundesimmissionsschutzgesetzes seien jedoch Kindertageseinrichtungen und vergleichbare Angebote für Kinder privilegiert. Die Anwohner müssten den damit verbundenen Lärm hinnehmen. Unzulässig wäre das Eltern-Kind-Zentrum laut der Entscheidung nur, wenn die gesamte Anlage ausschließlich zum Wohnen diene oder eine spezielle Zweckbestimmung habe, zum Beispiel als Ärztehaus.

 

Umbau mit Augenmaß: Wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs für Mieter und Vermieter

 

Sanierungsarbeiten in Mietwohnungen und Mietshäusern bieten immer wieder Anlass zum Streit. Musste das wirklich schon sein? Wäre es nicht preiswerter zu machen gewesen? Welchen Anteil an den Ausgaben müssen die Mieter bezahlen? So lauten die häufigsten Fragen. Die höchsten deutschen Zivilrichter haben nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nun eine aktuelle Antwort darauf gegeben. Das Fazit: Eigentümer können die Modernisierungskosten zwar umlegen, ihnen sind dabei aber gewisse Grenzen gesetzt.

 

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 81/19)

 

Der Fall: Eine Mieterin zahlte monatlich etwas mehr als 300 Euro für ihre Wohnung. Doch dann setzte der Vermieter zu einer Art Generalsanierung an - unter anderem erneuerte er Treppenhausfenster, Wohnungstüren, Briefkästen und Haustüren. Zwei Mieterhöhungen binnen eines Jahres hätten am Ende dazu geführt, dass die Frau über 400 Euro mehr im Monat hätte bezahlen müssen. Das schien der Betroffenen deutlich überhöht, zumal sie die Notwendigkeit mancher Arbeiten bestritt.

 

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Mieterin nicht in vollem Umfang an den Kosten beteiligt werden dürfe. Bei den Umbauten sei zwischen Modernisierung (Verbesserung des Wohnwerts) und Instandhaltung (Erhalten der Bewohnbarkeit) zu unterscheiden. Für Letzteres ist der Eigentümer alleine verantwortlich. Bei der Modernisierung darf er die Mieter zur Kasse bitten - allerdings ist hier ein möglicher Instandhaltungsanteil abzuziehen. Sonst sei es einem Eigentümer möglich, sich unter dem Deckmantel der "Modernisierung" tatsächlich fällige Erhaltungsmaßnahmen bezahlen zu lassen. Im konkreten Fall - es ging um bis zu 60 Jahre alte Bauteile wie etwa die Wohnungstüre - sei die Lebensdauer schlicht "bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen" gewesen.

 

Kündigung wegen Mietrückstand: Wie viel ist zu viel?

 

Vermieter können einen Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand ist. Der Mietrückstand muss allerdings beide Male erheblich sein – 19 Prozent der Gesamtmiete sind das nicht. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Landgericht Berlin entschieden.

 

Worum ging es bei Gericht?

 

Der Mieter schuldete dem Vermieter die gesamte Warmmiete für Februar 2018 in Höhe von 704 Euro sowie 135,41 Euro aus dem Monat davor. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag fristlos und berief sich dabei auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach dieser Vorschrift dürfen Vermieter fristlos kündigen, wenn ein Mieter „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“. Aber: Was bedeutet das genau? Der Mieter bezweifelte, dass hier die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorlagen. Insbesondere sah er seinen Mietrückstand vom Januar nicht als einen erheblichen Teil der Miete an.

 

Das Urteil

 

Das Landgericht Berlin gab dem Mieter recht. „Die 135,41 Euro Mietrückstand vom Januar 2018 entsprachen lediglich 19 Prozent der Gesamtmiete. „Nach Ansicht des Gerichts war dies tatsächlich kein erheblicher Teil der Gesamtmiete im Sinne des Gesetzes“, erklärt Michaela Rassat. Nach einer ergänzenden Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB müsse insgesamt die Höhe einer Monatsmiete überschritten sein. „Daraus schloss das Gericht, dass in jedem einzelnen Monat mindestens ein Rückstand von einer halben Monatsmiete bestehen müsse, um kündigen zu können“, so die Rechtsexpertin. Hier hatte aber der Rückstand vom Januar kaum die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung erreicht. Das Gericht begründete seine Entscheidung so: Komme der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem großen Teil der Miete in Verzug, bestehe Grund zu der Annahme, dass er dieses Verhalten fortsetzen und der Vermieter sehr schnell hohe finanzielle Schäden erleiden werde. Deshalb sei in solchen Fällen auch eine schnelle Kündigung erlaubt.

 

Was bedeutet das für Mieter?

 

„Das Berliner Gericht trifft hier eine wichtige Klarstellung zu den Voraussetzungen der fristlosen Kündigung und stellt sich damit durchaus gegen die Meinung anderer Gerichte“, erklärt Rassat. „Diese gingen bisher oft davon aus, dass es ausreicht, wenn der Mietrückstand in beiden Monaten zusammen die Höhe einer Monatsmiete überschreitet.“ Dann hätten hier die 704 Euro aus dem Februar plus 1 Cent aus dem Januar bereits ausgereicht. „Sollte sich die Rechtsprechung des Berliner Gerichts durchsetzen, stellt dies eine erhebliche Verbesserung der Chancen für Mieter dar, denen ihr Vermieter wegen Mietrückständen in zwei aufeinanderfolgenden Monaten kündigt, sofern der Rückstand in einem Monat nur gering ist“, so Rassat. Allerdings bleibt abzuwarten, ob sich weitere Gerichte dieser Ansicht anschließen. Landgericht Berlin, Urteil vom 8. Januar 2020, Az. 66 S 181/18

 

 

Worauf Mieter achten müssen, wenn der Partner einzieht

 

Verliebt, verlobt, zusammengezogen – doch nicht immer in eine neue gemeinsame Wohnung. Häufig zieht auch einer der Partner in die Wohnung des anderen. Handelt es sich um eine Mietwohnung, sind dabei ein paar Dinge zu beachten. Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, weiß, ob Paare den Vermieter fragen müssen und ob sich der Mietvertrag ändert.

 

 

Partner im Mietvertrag aufnehmen

 

Vermieter um Erlaubnis fragen?

 

Wollen Paare zusammenziehen, kann es meist nicht schnell genug gehen. Doch die Wohnungssuche zieht sich oft über Monate hin – vor allem in den großen Städten. Einfach in die Wohnung des Partners zu ziehen, scheint da eine gute Alternative. Wichtig dabei: „Mieter müssen die Erlaubnis ihres Vermieters einholen, wenn sie einen Teil ihrer Wohnung Dritten, also etwa ihrem Partner, überlassen wollen“, erläutert Michaela Rassat. Wenn ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt, darf der Vermieter den Einzug einer weiteren Person nicht grundsätzlich verweigern oder verbieten – so § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). „Das Zusammenziehen mit dem Partner ist ein solches ‚berechtigtes Interesse‘“, informiert die Rechtsexpertin.

 

Schriftliche Anfrage

 

Der Mieter sollte den Vermieter schriftlich um diese Erlaubnis bitten und folgende Angaben machen: Name, Geburtsdatum, derzeitige Anschrift und Tätigkeit des Partners sowie den Grund für das Zusammenziehen, beispielsweise den Wunsch nach einer gemeinsamen Lebensgestaltung. Zusätzlich sollte der Mieter vermerken, dass dieser Wunsch eingetreten ist, nachdem er als alleiniger Mieter den Vertrag abgeschlossen hat. Die Juristin warnt: „Wer keine Erlaubnis einholt, riskiert eine Abmahnung, Unterlassungsklage und möglicherweise sogar die fristlose Kündigung.“

 

Ablehnung im Ausnahmefall

 

Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei denen der Vermieter die Erlaubnis zum Zusammenziehen in der Mietwohnung verweigern darf. Laut BGB ist dies der Fall, wenn „in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“ Ein wichtiger Grund im Zusammenhang mit der Person liegt vor, wenn der Partner beispielsweise wegen Straftaten im Wohnumfeld bekannt ist. Eine übermäßige Belegung des Wohnraums ist gegeben, wenn aufgrund zu vieler Bewohner für die Größe der Wohnung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht mehr gewährleistet ist. „Wann ein Wohnraum als überbelegt gilt, ist allerdings nicht klar festgelegt“, ergänzt die ERGO Juristin. Nur in wenigen Bundesländern gibt es dazu Regelungen, die in sogenannten Wohnungsaufsichtsgesetzen festgehalten sind. Ansonsten sind Gerichtsurteile maßgeblich. Kommt es zum Streit mit dem Vermieter wegen Überbelegung, sollten Mieter sich durch einen im Mietrecht versierten Rechtsanwalt beraten lassen. Unter die „sonstigen Gründe“ fällt zuletzt alles, was nichts mit der Person des neuen Bewohners zu tun hat, trotzdem aber vom Vermieter nicht hingenommen werden muss: Zum Beispiel, wenn der Partner die Absicht hat, in der Wohnung ein Gewerbe mit Kundenverkehr zu betreiben.

 

Auswirkungen auf den Mietvertrag

 

Ist die Erlaubnis des Vermieters eingeholt, steht dem Zusammenziehen nichts mehr im Wege. Bleibt nur die Frage, ob Mieter ihren Partner nun auch in den Mietvertrag mit aufnehmen müssen? „Wie Paare das handhaben, bleibt ihnen meist selbst überlassen. Es stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung“, erläutert Michaela Rassat: Entscheiden sich Paare dazu, als gleichberechtigte Hauptmieter zu gelten, muss der neu eingezogene Partner in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. Dazu ist eine Vereinbarung nötig, die alle Beteiligten – auch der Vermieter – unterschreiben. Ohne eine solche Regelung hat der alleinige Mieter den Nachteil, dass er etwa bei Schäden in der Wohnung gegenüber dem Vermieter alleine haftet. „Soll der Lebensgefährte kein Hauptmieter sein, besteht die Möglichkeit, ihn als Untermieter aufzunehmen“ so die ERGO Juristin. Das bedeutet, dass der Mieter einen Teil seiner Wohnung an jemand anderen untervermietet und somit nur zwischen diesen beiden Personen ein Vertragsverhältnis besteht.

 

Neuer Bewohner, höhere Miete?

 

Laut § 553 (2) des BGB kann der Vermieter die Miete angemessen erhöhen, wenn ihm der zusätzliche Bewohner nur unter diesen Umständen zumutbar wäre. „In der Praxis ist das jedoch sehr unwahrscheinlich, da die Erhöhung schwer zu begründen ist“, so die ERGO Rechtsexpertin. Dennoch kann der Vermieter den Einzug des Partners zum Anlass nehmen, die Miete aus anderen Gründen zu erhöhen. Beispielsweise, wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die letzte Erhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt. Die Betriebskostenvorauszahlungen können unter Umständen ebenfalls steigen: Denn in der Regel ist bei zwei Mietern mit einem erhöhten Verbrauch etwa bei Wasser und Strom zu rechnen.

 

Schönheitsreparaturen in einer unrenovierten Wohnung: Wer muss renovieren und wer trägt die Kosten dafür?

 

Nichts geht über ein schönes Zuhause: Der Zustand einer Wohnung kann sich im Laufe der Jahre deutlich verschlechtern, vor allem wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Das bedeutet: Schönheitsreparaturen sind fällig. Doch wer ist für die anfallenden Arbeiten zuständig? Bereits im März 2015 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Formularklauseln zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übernommenen Wohnungen unwirksam sind. Die Frage, ob Mieter die Renovierung in diesem Fall vom Vermieter verlangen können, blieb jedoch zunächst ungeklärt. Bis jetzt: Der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler erklärt, wer nach aktueller Rechtsprechung für die Renovierung und die dadurch entstehenden Kosten verantwortlich ist.

 

Nach dem gesetzlichen Leitbild sind Vermieter dazu verpflichtet, Wohnungen in einem vertragsmäßigen Zustand zu überlassen und zu halten. Da Mietverträge aber meist von den Vermietern vorgegeben werden, versuchen diese häufig, die Renovierungspflicht vertraglich an die Mieter abzuwälzen. Vor allem sehr alte Mietverträge enthalten häufig unwirksame Schönheitsreparaturklauseln, etwa wenn dem Mieter starre, also von der Abnutzung im Einzelfall völlig unabhängige Renovierungsfristen auferlegt werden. Das führt dann zur Anwendung des gesetzlichen Grundfalls: Der Vermieter muss renovieren oder dafür aufkommen. Bei unrenoviert vermieteten Wohnungen stellte sich aber selbst bei ansonsten angemessenen Schönheitsreparaturen die Frage, ob der Mieter auf seine Kosten renovieren muss, ohne dass der Vermieter einen Ausglich zahlt. Denn der Vermieter steht durch die Renovierung besser da als zum Zeitpunkt der Vermietung der unrenovierten Wohnung.

 

„Der BGH fordert Kompromissbereitschaft. Der Vermieter hat eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der Dekorationszustand der Wohnung im Laufe der Zeit wesentlich verschlechtert hat. In diesem Fall kann der Mieter vom Vermieter eine Renovierung verlangen. Er muss sich jedoch in einem angemessenen Umfang an den anfallenden Kosten beteiligen“, erklärt Philipp Takjas, Chief Legal Officer bei McMakler und Rechtsanwalt in Berlin. Die Entscheidungen des BGH (Urteile vom 08.07.2020, Az: VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18) ergingen, nachdem zwei unterschiedliche Kammern des Landgerichts Berlin gegensätzliche Urteile in Bezug auf Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen fällten. Im ersten Fall hatten die Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung beim Landgericht Berlin keinen Erfolg. Sie forderten ihre Vermieterin nach fast 15 Jahren vergeblich dazu auf, Tapezier- und Anstricharbeiten durchzuführen. Auch die Zahlung eines entsprechenden Vorschusses, um die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag geben zu können, wurde von der Vermieterin abgelehnt. Demgegenüber stand ein weiteres Urteil aus Berlin, in dem ein Mieter nach 25 Jahren ebenfalls Malerarbeiten von seiner Vermieterin forderte. Diese Klage gewann der Mieter.

 

„Der BGH hat beide Berufungsurteile aufgehoben und zur neuen Verhandlung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, da jeweils noch weitere Feststellungen zu treffen sind“, erläutert Takjas von McMakler und führt weiter aus: „In beiden Fällen wurde zunächst die formularmäßige Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag für unwirksam erklärt. Ausgangspunkt für die Erhaltungspflicht des Vermieters ist der Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter. Bei einer unrenovierten Wohnung entspricht der unrenovierte Zustand auch dem vertragsgemäßen. Wenn sich der ursprüngliche Zustand jedoch durch das langjährige Bewohnen deutlich verschlechtert, hat der Mieter einen Anspruch auf eine ‚frische‘ Renovierung.“ Da sich durch die Ausführung der Schönheitsreparaturen im Falle einer unrenovierten Wohnung der Dekorationszustand der Wohnung über den vertragsgemäßen Zustand hinaus verbessert, ist es nach Treu und Glauben gerechtfertigt, dass sich der Mieter an den anfallenden Kosten beteiligt. In der Regel ist eine Kostenbeteiligung von bis zu 50 Prozent angemessen.

 

Fazit

 

Philipp Takjas von McMakler resümiert: „Wer Renovierungsarbeiten fordert, muss sich auch an den entstehenden Kosten beteiligen, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Um weder Mieter noch Vermieter zu benachteiligen, entschied sich der BGH für diesen Mittelweg. Die Rechtsprechung trifft jedoch auf deutlichen Gegenwind. Sowohl Mieter- als auch Vermieterverbände kritisieren die höchstrichterliche Entscheidung. Sie befürchten, dass das Urteil zu mehr Misstrauen und Streitigkeiten unter Vermietern und Mietern führt. Welche Folgen die Rechtsprechung in der Praxis hat, bleibt jedoch abzuwarten.“

 

Mieter haftet für Stromkosten

 

Verfügt eine Mietwohnung über einen separaten Stromzähler, haftet nicht der Vermieter, sondern ausschließlich der Mieter für die Stromkosten. Die Wüstenrot Bausparkasse AG, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 165/18) hin.

 

Verfügt eine Mietwohnung über einen separaten Stromzähler, haftet nicht der Vermieter, sondern ausschließlich der Mieter für die Stromkosten. 

 

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter eines Mehrfamilienhauses jede Wohnung mit einem eigenen Stromzähler ausgestattet. Da die Mieter einer Wohnung ihre Stromrechnungen nicht bezahlten, verklagte das Stromversorgungsunternehmen den Eigentümer des Hauses, die rückständigen Stromkosten zu übernehmen. Die Klage wurde abgewiesen. Laut dem Urteil kommt der Stromlieferungsvertrag in der Regel mit demjenigen zustande, der den Strom entnimmt. Bei vermieteten Wohnungen seien dies die Mieter. Voraussetzung sei jedoch, dass die Wohnungen über separate Stromzähler verfügen, sodass eine Abrechnung des Stromverbrauchs pro Wohnung möglich ist.

 

Untervermietung: Wann darf der Vermieter ablehnen?

 

Ein Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung der Mietwohnung verweigern, wenn der Mieter ihm nicht genügend Informationen über den Untermieter gibt. Ein Vermerk im Mietvertrag, dass der Mieter keine Untervermietung beabsichtigt, hat dagegen keine Auswirkungen. Dies geht laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor.

 

Worum ging es bei Gericht?

 

Ein Mann hatte in München eine Zweizimmerwohnung gemietet. Die Miete für die 54 Quadratmeter lag bei rund 860 Euro. Im Mietvertrag war vermerkt, dass der Mieter nicht die Absicht habe, Untermieter aufzunehmen. Nach einiger Zeit fing er an, während der Woche in Baden-Württemberg zu arbeiten und verlangte von seinem Vermieter nun die Erlaubnis, ein Zimmer unterzuvermieten. Der Vermieter forderte nähere Informationen über den Untermieter an, die er auch bekam. Zusätzlich setzte ihm der Mieter eine Frist für die Erteilung der Erlaubnis und verlängerte diese auch noch einmal. Zwar erteilte der Vermieter die Genehmigung für zwei Jahre, der Untermieter war jedoch inzwischen abgesprungen. Nach den zwei Jahren bat der Mieter um die Verlängerung der Erlaubnis. Wieder verlangte der Vermieter Informationen über den Untermieter sowie Angaben zur Höhe der Untermiete. Der Mieter teilte ihm mit, dass es sich um eine 50- bis 55-jährige Hausfrau mit festem Einkommen handelte, die ein Zimmer für 400 Euro mieten wollte und gab ihren Namen und ihre Adresse an. Der Vermieter lehnte ab. Daraufhin verklagte der Mieter ihn auf Schadenersatz wegen der entgangenen Untermiete bei beiden Untermietern. Auch beim ersten Mal habe er durch die Verzögerungen und Nachfragen schon nicht untervermieten können.

 

Das Urteil

 

Das Gericht gestand dem Mieter zu, dass er wegen seines auswärtigen Arbeitsplatzes ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe. „Vom Gesetz her war der Mieter daher berechtigt, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen“, erklärt Michaela Rassat. „Zwar berief sich der Vermieter darauf, dass die Untervermietung im Mietvertrag ausgeschlossen sei. Damit kam er aber vor Gericht nicht durch. Denn die gesetzliche Regelung zur Untervermietung besagt, dass der Mietvertrag ausdrücklich nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden darf.“ Trotzdem sprach das Gericht dem Mieter keinen Schadenersatz zu: Bei der ersten geplanten Untervermietung habe der Vermieter die Erlaubnis ja noch innerhalb der vom Mieter selbst gesetzten und verlängerten Frist erteilt. Beim zweiten Mal lagen dem Vermieter nicht genug Informationen über die Untermieterin vor. „Dem Gericht zufolge hat der Vermieter das Recht, zumindest den Namen des Untermieters, dessen Geburtsdatum, die letzte Anschrift sowie die ausgeübte berufliche Tätigkeit zu erfahren. Nur dann kann er prüfen, ob Gründe vorliegen, aus denen er diesen Untermieter ablehnen darf“, erklärt Michaela Rassat. „Diese Informationen lagen dem Vermieter nicht vollständig vor, daher musste er keine Erlaubnis erteilen.“ Das Gericht stellte darüber hinaus bei der Zeugenaussage der potenziellen Untermieterin fest, dass mit ihr nicht 400, sondern 300 Euro im Monat vereinbart waren. Der Mieter war daher bei der Berechnung seines Schadenersatzes zu großzügig gewesen und hatte falsche Angaben gemacht.

 

Was bedeutet das für Mieter?

 

Das Gesetz gesteht dem Mieter zu, eine Erlaubnis zur Untervermietung für einen Teil der Wohnung zu verlangen, wenn er dafür gute Gründe hat – wie hier die berufliche Auswärtstätigkeit. Er muss aber trotzdem dem Vermieter nähere Informationen über den Untermieter mitteilen. Der Vermieter darf diesen ablehnen, wenn es an der Person des Untermieters etwas auszusetzen gibt. „Bekommt der Vermieter nicht genug Informationen, darf er die Untervermietungserlaubnis ebenfalls verweigern“, fasst die Rechtsexpertin zusammen.

Amtsgericht München, Urteil vom 11. Dezember 2019, Az. 425 C 4118/19

 

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