Baufinanzierung: 10 Fehler, die Immobilienkäufer vermeiden sollten

 

Viele Menschen träumen davon, in den eigenen vier Wänden zu leben. Doch zahlreiche Verbraucher machen Fehler, die teuer werden können. Erich Wolf von SpaBa Finanz ist Experte für Baufinanzierung und erklärt Ihnen in dem folgenden Gastbeitrag, welche Fehler Sie vermeiden sollten.

 

1. Die Nebenkosten werden unterschätzt

 

Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie, neben den reinen Kaufkosten, zusätzlich noch Grunderwerbsteuer, Notar- bzw. Grundbuchkosten und ggfs. Maklergebühren zahlen. Die Nebenkosten betragen nicht selten bis zu 15 Prozent der eigentlichen Kaufsumme.

 

2. Es wird zu wenig Eigenkapital eingeplant

 

Viele Verbraucher möchten ihre Immobilie ohne Eigenmittel finanzieren. Das ist zwar grundsätzlich möglich. Banken verlangen dann allerdings einen höheren Zinssatz, weil das Risiko für die Institute steigt.

 

3. Zukünftige Zinsänderungen werden unterschätzt

 

Die Zinsen befinden sich seit Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie sollten jedoch nicht davon ausgehen, dass das langfristig so bleibt. Vereinbaren Sie eine kurze Zinsbindungsfrist, könnte das in Zukunft zu einem Problem werden. Steigen die Zinsen, müssen Sie viel Geld für den teureren Zinssatz zahlen.

 

4. Die Tilgung wird zu niedrig angesetzt

 

Banken werben mit günstigen Darlehen und niedrigen Tilgungsraten. Das hört sich attraktiv an. Eine niedrige Tilgung sorgt jedoch dafür, dass Sie das Darlehen über einen sehr langen Zeitraum zurückzahlen müssen.

 

5. Es werden keine Fördermittel beantragt

 

Viele Immobilienkäufer vergessen, Fördermittel zu beantragen. Es ist möglich, bis zu 40.000,00 Euro an Fördergeldern zu kassieren und in die Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen.

 

6. Änderungen der Lebensumstände werden nicht eingeplant

 

Eine Baufinanzierung wird in der Regel über 30 Jahre zurückgezahlt. In dieser Zeit kann viel passieren. Ehen können beispielsweise geschieden werden oder ungeplanter Nachwuchs kann sich ankündigen. Denken Sie daher über verschiedene Zukunftsszenarien nach, bevor Sie ein Darlehen aufnehmen.

 

7. Sie holen sich ausschließlich ein Angebot von Ihrer Hausbank ein

 

Zahlreiche Menschen vertrauen ihrer Hausbank und holen sich lediglich vom Bankberater des Vertrauens ein Angebot. Das ist ein teurer Fehler, weil die Hausbanken häufig nicht die günstigsten Angebote haben. Wenn Sie eine Baufinanzierung planen, sollten Sie stattdessen viele verschiedene Banken und Kredite miteinander vergleichen.

 

8. Es wird alles auf eine Karte gesetzt

 

Für den Traum der eigenen Immobilie setzen viele Menschen alles auf eine Karte. Das bedeutet, dass sie sich überschätzen und den Kauf so kalkulieren, dass sie keine finanziellen Spielräume mehr haben.

 

9. Darlehensnehmer verzichten auf Flexibilität

 

Banken vergeben günstige Darlehen oft nur, wenn Sie im Gegenzug auf Flexibilität verzichten. Es sind häufig keine Ratenänderungen und nur geringe Sondertilgungen möglich. Wenn Sie über einen langen Zeitraum eine Baufinanzierung zurückzahlen, ist es jedoch wichtig, dass Sie auf unvorhergesehene Ereignisse flexibel reagieren können.

 

10. Eigenleistungen werden zu hoch kalkuliert

 

Viele Bauherren gehen davon aus, dass sie zum Beispiel die Kosten für einen Maler oder Fliesenleger sparen und dafür ein niedrigeres Darlehen aufnehmen können. Häufig werden die Eigenleistungen jedoch zu hoch kalkuliert, sodass dann der bestehende Kredit zu teuren Konditionen erhöht werden muss.

 

Zweitimmobilie finanzieren – Tipps und Tricks

 

Steigenden Preisen zum Trotz: Immobilien bleiben hoch im Kurs und auch Zweitimmobilien werden immer beliebter. Laut Daten von Dr. Klein wurde 2020 rund jede fünfte Immobilie erworben, um sie zu vermieten. Denn es spricht einiges für die Investition: So macht das derzeit niedrige Zinsniveau viele andere Anlageformen unattraktiv und bedeutet gleichzeitig geringe Finanzierungskosten. Unter Umständen lässt sich auch die erste Immobilie in die Finanzierung einbringen. Je nachdem, wofür die Zweitimmobilie genutzt wird, gibt es allerdings unterschiedliche Dinge zu beachten.

 

 „Wer eine Zweitimmobilie erwirbt, sollte sich vorher über die Motivation im Klaren sein“, sagt Jürgen Klaus, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Augsburg. Denn je nach Ziel variiere die Gesamtlösung von Immobilie und Finanzierung.

 

Zweitimmobilie für die Kinder

 

„Banken sehen es gern, wenn Eltern für ihre Kinder eine Wohnung in der Stadt kaufen – zum Beispiel, wenn diese zum Studium ausziehen“, erzählt Jürgen Klaus. „Denn meistens ist eine gute Bonität gegeben und die Monatsrate wird zuverlässig gezahlt.“ Für diesen Standardfall ist die Auswahl an finanzierenden Banken relativ groß und der Zinssatz ist dadurch in der Regel günstig. Befindet sich die Wohnung außerdem in einer guten Lage, ist auch die zukünftige Vermietung sicher. Zusätzlicher Pluspunkt ist ein Neubau, da in den ersten Jahre keine Modernisierungskosten anfallen. Das schafft Planungssicherheit für den Kunden und die Bank.

 

Tipp von Jürgen Klaus, Dr. Klein: „Bei den Gesprächen mit der Bank lohnt es sich, auch längere Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren anzufragen. Das ermöglicht viel Flexibilität und die etwas höheren Zinskosten sind steuerlich absetzbar.“

 

Zweitimmobilie als Kapitalanlage

 

Wer in eine Zweitimmobilie als Kapitalanlage investiert, plant in der Regel die Mieteinkünfte in die Finanzierung ein. Eine langfristig attraktive Lage und ein möglichst guter Zustand sind hierfür elementar. Aber auch bei einer Top-Immobilie sollte konservativ gerechnet werden, empfiehlt Jürgen Klaus von Dr. Klein: „Das Konzept Miete gleich Monatsrate geht meistens nicht auf, denn es gibt Kosten, die zusätzlich anfallen – zum Beispiel Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung oder Steuern für die Mieteinnahmen. Und bei Mietausfällen muss die Monatsrate aus eigener Tasche bezahlt werden.“ Wegen des erhöhten Risikos ist mit etwas höheren Zinssätzen zu rechnen und mehr Eigenkapital erforderlich als bei der Eigennutzung. Der Spezialist für Baufinanzierung kalkuliert ebenso wie Banken deshalb sehr genau und achtet auf einen ausreichenden finanziellen Puffer, der im Notfall auch zwei oder drei Monate Leerstand überbrückt.

 

Tipp von Jürgen Klaus, Dr. Klein: „Kapitalanleger sollten sich ausführlich beraten lassen und konservativ rechnen. Im Zweifelsfall ist es sinnvoll, die Rate etwas niedriger als die Kaltmiete anzusetzen.“

 

Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung als Zweitimmobilie

 

Ferienwohnimmobilien sind nicht zuletzt durch die coronabedingten Einschränkungen stark nachgefragt. Und die Aussicht, im Urlaub selbst darin zu wohnen und sie den Rest der Zeit zu vermieten, ist verlockend. Was so einfach klingt, sehen Banken allerdings oft anders. Denn die Auslastung ist schwer kalkulierbar und bei Eigennutzung gelten steuerliche Sonderregeln. Außerdem spielt die unmittelbare Umgebung eine große Rolle – ein Balkon zur Meerseite ist zum Beispiel kaum etwas wert, wenn sich die Wohnung in der zweiten Reihe befindet.  „Weil Gewinn und Risiko für Banken schwer einzuschätzen sind, müssen Ferienimmobilien immer individuell betrachtet werden – und einigen Kreditgebern sind diese Finanzierungen generell zu unsicher“, so Jürgen Klaus. „Allerdings gibt es bei guter Bonität und attraktivem Objekt durchaus Banken, die diese Vorhaben begleiten. Nur finden muss man die.“

 

Tipp von Jürgen Klaus, Dr. Klein: „Wer sich eine Ferienwohnung als Zweitimmobilie kaufen möchte, sollte sich einen Überblick über Finanzierungslösungen verschaffen oder sie von einem ungebundenen Vermittler vergleichen lassen.“

 

Die vorhandene Immobilie für die Finanzierung der zweiten nutzen

 

Wer bereits eine Immobilie besitzt, kann sie beleihen und den Betrag in die Finanzierung der Zweitimmobilie einbringen. Und sie muss noch nicht einmal vollständig abbezahlt sein – denn viele Banken tolerieren auch einen noch laufenden Kredit. „Vereinfacht gesagt, sollte das Darlehen zu mindestens der Hälfte getilgt sein – je mehr, umso besser“, erläutert Jürgen Klaus von Dr. Klein. Was die mögliche Kredithöhe angeht, akzeptierten die meisten Banken eine Beleihung von 60 Prozent des Wertes. Im konkreten Beispiel heißt das: Ist das Haus 300.000 Euro wert, kann es bis 180.000 Euro als Sicherheit verwendet werden – inklusive des noch laufenden Darlehens. „Aber auch höhere Beträge sind im Einzelfall möglich: Einige Kreditinstitute ermöglichen auch Beleihungen bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes“, ergänzt der Spezialist.

 

Außerdem kann es sinnvoll sein, die eigene Immobilie nicht sofort als Sicherheit einzubringen, sondern diese Möglichkeit für spätere Pläne zurückzuhalten. Jürgen Klaus berichtet aus der Praxis: „Wenn ein junger Kunde jetzt eine zweite, kleine Wohnung zur Vermietung finanzieren möchte, später aber den Kauf einer teureren Immobilie zur Selbstnutzung plant, rechnet es sich, die Erstimmobilie erst später zu beleihen. Denn dann ist die Zinsersparnis deutlich größer.“

 

Tipp von Jürgen Klaus: „Soll die Erstimmobilie als Sicherheit zur Finanzierung einer anderen Immobilie dienen, kommt es auf die langfristigen Pläne an. Unter Umständen ist die Zinsersparnis bei einem zukünftigen Objekt viel größer.“

 

„Bei der Finanzierung der Zweitimmobilie ist das Ziel wichtig – denn darauf wird die individuelle Lösung zugeschnitten“, zieht Jürgen Klaus ein Fazit aus seiner Beratertätigkeit. Renditeobjekt, Wohnung für den Nachwuchs, Ferienimmobilie oder Alterswohnsitz: Die jeweilige Finanzierungslösung variiert. Eine gute Lage und ein nachhaltiger Objektwert auch in 10 oder 20 Jahren schaffen immer eine gute Basis. Gerade bei den derzeit niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung – denn die sorgt für Planungssicherheit und eine hohe Flexibilität.

 

Trend zu leicht steigenden Bauzinsen in der zweiten Jahreshälfte

 

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie halten die Zinsen für Immobiliendarlehen auch im Februar auf sehr günstigem Niveau. Die Konditionen für zehnjährige Darlehen liegen im Schnitt bei rund 0,8 Prozent, bei Bestanbietern sogar unter 0,5 Prozent. Darauf verweist die Interhyp AG, Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen. "Die Corona-Pandemie hat die Märkte fest im Griff. Die Zentralbanken setzen ihre lockere Geldpolitik fort und die wirtschaftliche Unsicherheit bewirkt weiterhin eine starke Nachfrage nach sicheren Anleihen und Pfandbriefen. In diesem Umfeld werden Bauzinsen in den nächsten Monaten günstig bleiben", erklärt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei der Interhyp AG. Im aktuellen Bauzins-Trendbarometer von Interhyp, einer monatlichen Umfrage unter den Experten von deutschen Kreditinstituten, gehen auf Halbjahres- und Jahressicht aber fünf von zehn Instituten von leicht steigenden Bauzinsen aus. Mögliche Konjunkturerholungen durch Impferfolge und Inflationserwartungen fließen in die Bewertung ein.

 

Die amerikanische Notenbank Fed und die Europäische Zentralbank EZB haben bei ihren ersten geldpolitischen Sitzungen Ende Januar ihren Kurs beibehalten und die Leitzinsen unverändert niedrig gehalten. Dass die geldpolitischen Schleusen weit geöffnet bleiben, ist laut Interhyp mit Blick auf die Corona-Krise wenig verwunderlich. Viele Regierungen haben die Lockdowns verschärft oder verlängert. "Auch wenn die Impfungen in vielen Ländern angelaufen sind, zeigen Virusmutationen und Infektionszahlen, wie unberechenbar die Pandemie bleibt", sagt Mirjam Mohr.

 

Trotz der konjunkturellen Rückschläge durch die Lockdowns könnten die Inflationszahlen laut Interhyp künftig wieder mehr in den Fokus rücken. In Deutschland und Europa hatte sich die Teuerung zuletzt beschleunigt. In Verbindung mit Impferfolgen und einem konjunkturellen Aufschwung könnten die Zinsen im Jahresverlauf etwas zulegen. Aktuell aber ist das Aufwärtspotential begrenzt. Die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen, an deren Entwicklung sich die Bauzinsen orientieren, ist in den ersten Wochen des Jahres hoch geblieben und hat für anhaltend niedrige Renditen von rund minus 0,5 Prozent gesorgt. Interhyp rät angesichts der Finanzierungsbedingungen, die Rechnung "Kaufen statt Mieten" aufzumachen. Kostenlose Online-Rechner wie der Kauf-Mietrechner können helfen herauszufinden, ob sich ein Immobilieninvestment individuell auf Dauer lohnt.

 

Günstiges Baugeld zum Jahresauftakt: Bestsätze für Darlehen unter 0,5-Prozent-Marke

 

Das Jahr hat mit günstigen Finanzierungszinsen für Immobilienkäufer begonnen. Ein Grund dafür ist die anhaltend lockere Geldpolitik der Notenbanken, berichtet Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen. "Wegen der angespannten wirtschaftlichen Lage infolge der Corona-Pandemie halten die Notenbanken an ihrer Niedrigzinspolitik fest. Auch die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen befinden sich im Minusbereich. Damit bleiben zum Jahresauftakt die Weichen für günstige Immobiliendarlehen gestellt", konstatiert Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft der Interhyp AG. Der im Dezember begonnene und jetzt verlängerte Lockdown dämpfe Hoffnungen auf eine rasche Erholung der Wirtschaft. "Was die weitere konjunkturelle Entwicklung betrifft, sind wir allerdings vorsichtig optimistisch und halten daher leicht steigende Zinsen im späteren Jahresverlauf für möglich." Diese Einschätzung teilt auch die Mehrheit der Experten im aktuellen Bauzins-Trendbarometer von Interhyp, einer monatlichen Umfrage unter den Experten von zehn deutschen Kreditinstituten.

 

"Historisch günstige Zinsen bei Krediten stoßen weiterhin auf ein großes Interesse an Sachwerten wie Häusern und Wohnungen, da diese Sicherheit versprechen. Immobilien werden aller Voraussicht nach auch 2021 hoch im Kurs stehen", erklärt Mirjam Mohr. Die Konditionen für zehnjährige Darlehen liegen im Mittel deutlich unter einem Prozent pro Jahr. Bei entsprechender Bonität und einem eher hohen Eigenkapitalanteil sind Bestsätze unter der 0,5-Prozent-Marke möglich. Das niedrige Zinsumfeld bietet laut Interhyp anhaltend positive Impulse für Immobilieninteressenten, insbesondere in Verbindung mit dem bis Ende März verlängerten Baukindergeld und dem in Kraft getretenen Gesetz zur Teilung der Maklerprovision.

 

Die von Interhyp monatlich befragten Experten sind sich weitgehend einig, dass die derzeitige Pandemieentwicklung und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen die Zinsen für Immobilienkredite in den nächsten Monaten weiter niedrig halten. Auf Halbjahres- oder Jahressicht halten sechs von zehn befragten Instituten einen leichten Aufwärtstrend für möglich oder wahrscheinlich. "Erfolge in der Pandemie-Bekämpfung durch die Impfstoffe können Impulse für die Wirtschaft und damit leichte Zinserhöhungen im zweiten Halbjahr mit sich bringen", erklärt Mirjam Mohr. Das Aufwärtspotenzial bleibe aber begrenzt, auch infolge der weiter notwendigen Maßnahmen der Notenbanken sowie der hohen Nachfrage nach Staatsanleihen, die als sicherer Hafen gelten. Die Bauzinsen orientieren sich laut Interhyp an der Entwicklung der langfristigen Anleihen und Pfandbriefe.

 

Baufinanzierung: Mit Tilgungswechsel Finanz-Engpässe überwinden

 

Damit die Corona-Pandemie nicht massenweise Baufinanzierungen in Gefahr bringt und schlimmstenfalls Betroffene ihr Eigenheim verlieren, sieht das Nothilfe-Paket der Bundesregierung einen besonderen Schutz für Kreditnehmer vor. Sie können bis zum 30. Juni ihre Raten stunden lassen, ohne befürchten zu müssen, dass die Bank ihr Darlehen kündigt, so das Verbraucherportal biallo.de.

 

Doch was kommt danach? Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit, erhebliche Umsatzeinbußen sind längst nicht Geschichte. Gut ist, wenn Kreditnehmer den Tilgungssatz ihrer Baufinanzierung heruntersetzen können. So lässt sich die finanzielle Belastung durch das Darlehen längerfristig senken. Wer die Tilgung reduziert, senkt dadurch die monatliche Rate. Zugleich jedoch steigt die Restschuld zum Ende der Laufzeit an und damit die Laufzeit des gesamten Darlehens, bis es komplett getilgt ist.

 

Dafür ein Rechenbeispiel. Ein Immobilienbesitzer hat aktuell noch eine offene Schuld von 250.000 Euro und tilgt den Kredit bei einem Zins von 1,5 Prozent und fünf Prozent im Jahr. In diesem Fall beträgt die Monatsrate 1.354,17 Euro. Am Ende der Zinsbindung - nach fünf Jahren - bleiben noch rund 185.000 Euro neu zu finanzieren. Reduziert er die Tilgung auf 2,0 Prozent im Jahr, sinkt die monatliche Belastung um gut 600 Euro auf 729,17 Euro. Entsprechend steigt die Restschuld auf rund 224.000 Euro, für die dann eine Anschlussfinanzierung zu finden ist.

 

Einige Banken sind verbraucherfreundlich und bieten kostenlose Tilgungssatzwechsel an. Bei anderen geht dies gegen eine geringe Gebühr oder einen Zinsaufschlag. Bei der ING, der HVB und der Debeka lässt sich die Tilgung zweimal während der Kreditlaufzeit gebührenfrei verändern. Die Sparda-Bank Hessen nimmt dafür 150 Euro. Bei der PSD Bank RheinNeckarSaar ist dies nur gegen einen Zinsaufschlag von 0,1 Prozent möglich, so biallo.de.

 

Immobilienfinanzierung: Anschlusskredite gibt es schon ab 0,26 Prozent

 

Das Coronavirus bringt auch Unsicherheit für Immobilienbesitzer. Wer jetzt einen Anschlusskredit abschließt, sichert sich Topkonditionen für die Zukunft und kann ruhiger schlafen. Viele Immobilienbesitzer zahlen für ihr aktuelles Darlehen noch 3 bis 5 Prozent im Jahr, bei einem Anschlusskredit sind einige Banken inzwischen mit 0,5 Prozent zufrieden, das günstigste Angebot liegt im Modellfall mit 10-jähriger Zinsbindung sogar bei nur 0,26 Prozent. Das zeigt eine Untersuchung von Finanztest.

 

Die besten Angebote bekommt, wer seinen aktuellen Kredit innerhalb eines Jahres ablösen kann. Die meisten Banken reservieren Konditionen sechs Monate lang im Voraus ohne Zusatzkosten, einige sogar bis zu zwölf Monate.

 

Doch auch wer erst später aus seiner Zinsbindung herauskommt, kann sich jetzt niedrige Zinsen sichern und so Planungssicherheit verschaffen. Bis zu fünf Jahre im Voraus reservieren Banken jetzige Zinsen, allerdings gegen einen Zinsaufschlag. Dieser lag je nach Modellfall bei 0,2 bis 0,6 Prozentpunkten. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher.

 

Vergleichen lohnt sich in jedem Fall. Die Tester stießen auf Unterschiede zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter von bis zu 16.741 Euro. Kunden sollten sich nicht nur an die Hausbank wenden, sondern sich auch bei der Konkurrenz umschauen. Schon wenn die Zinsen dort um 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte niedriger sind, lohnt es sich laut Finanztest meist umzuschulden.

 

Baufinanzierung in der Corona-Krise: Was Kreditnehmer und Immobilienkäufer jetzt wissen sollten

 

Während die Corona-Krise die weltweiten Aktienmärkte auf Talfahrt geschickt hat, reagieren Immobilienbesitzer mit bestehenden Krediten und Immobilienkäufer besonnen. "Bei der Finanzierung von Wohneigentum führt die Corona-Krise zu neuen Fragen und Bedürfnissen auf Kundenseite und in der Branche zu einem Digitalisierungsschub. Shutdown und Social Distancing erfordern innovative Wege für die Beratung sowie den Kauf- und Finanzierungsprozess. Banken und Vermittler stellen Angebote und Prozesse um", sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. Nach wie vor gelte es, für die Kunden individuell und langfristig tragbare Lösungen zu finden. Die Digitalisierung stelle sich an vielen Stellen als wertvoll heraus. Interhyp gibt Antworten auf fünf aktuell wichtige Fragen, die Baufinanzierungskunden in der Corona-Krise bewegen.

 

1. Ist es in der Corona-Krise möglich, einen Kredit zu erhalten?

 

"Die Branche hat schnell reagiert und digitale Prozesse vorangetrieben, sodass Immobilieninteressenten und Anschlussfinanzierer auch während der Corona-Krise eine private Baufinanzierung abschließen und dabei auf ein breites Angebot zugreifen können", sagt Jörg Utecht. Viele Kreditinstitute haben auf Home-Office und digitale Prozesse umgestellt, berichtet Interhyp. Kundentermine werden per Telefon, zum Teil per Video angeboten. Zum Teil werden Video-Legitimationen genutzt. Einige Kreditinstitute verzichten auf Innenbesichtigungen oder nutzen Videobesichtigungen. Auch Interhyp setzt als Vermittler von privaten Baufinanzierungen seit Anfang März komplett auf telefonische Beratung, auf Wunsch mit Online-Unterstützung und Bildschirmübertragung. Bei der Immobiliensuche habe die Corona-Krise zu Einschränkungen bei Besichtigungen geführt, aber auch hier die Digitalisierung beschleunigt. Besichtigungen finden zum Beispiel online oder per Video-Besichtigung statt. Mitunter gibt es unter Einhaltung der Bestimmungen und Abstandsregeln auch Einzelbesichtigungen mit Maklern. Notartermine sind unter Einhaltung der geltenden Regeln möglich.

 

2. Was ist, wenn Kreditnehmer wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten geraten?

 

"Wir sehen, dass etliche Banken derzeit kulant und flexibel reagieren. Einige bieten zum Beispiel die Möglichkeit, fest vereinbarte Sondertilgungen zu verschieben und die Tilgung über mehrere Monate herabzusetzen oder ganz auszusetzen", berichtet Jörg Utecht. Bei Zahlungsschwierigkeiten von Privatleuten in der Corona-Krise ist eine dreimonatige Stundung der Zins- und Tilgungsleistung seit kurzem gesetzlich geregelt. Interhyp rät, sich dazu gut zu informieren und bei Zahlungsschwierigkeiten auf das Kreditinstitut zuzugehen. Oft seien individuelle Lösungen möglich und sinnvoll. Tilgungsaussetzungen seien zum Beispiel zum Teil länger als gesetzlich geregelt möglich.

 

3. Was gilt in der Corona-Krise für die Finanzierung?

 

"Die Finanzierung muss jetzt und auch in Zukunft für den Kreditnehmer tragfähig sein. Wir raten immer und besonders in der derzeitigen Situation zur Besonnenheit und einer wohl überlegten Finanzierung"; erklärt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. Die Expertin empfiehlt Darlehen mit langen Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren, hohen Anfangstilgungen von über drei Prozent und Möglichkeiten, flexibel auf Situationen reagieren zu können. Mirjam Mohr: "Kostenlose Tilgungssatzwechsel oder kostenlosen Optionen zur Sondertilgung machen die Finanzierung flexibler." In Sachen Eigenkapitaleinsatz gelte weiterhin die Regel, nach der viel Eigenkapital die Zinskondition verbessert. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten durch Eigenkapital gedeckt sein, empfehlenswert seien in vielen Fällen zusätzlich zwanzig Prozent vom Kaufpreis.

 

4. Welche Auswirkungen hat die Krise auf die Bauzinsen?

 

Laut Interhyp sind die Bauzinsen seit einigen Wochen volatiler als üblich. Mirjam Mohr: "Trotz des leichten Konditionsanstiegs in den letzten Wochen finden Immobilieninteressenten noch immer günstige Zinsen auf vergleichsweise niedrigem Niveau vor - was zu leistbaren Finanzierungen führt." Auch die aktuelle Umfrage für den Interhyp-Zinsbericht zeigt, dass die Mehrheit der zehn befragten Kreditinstitute auf Jahressicht von gleichbleibenden Zinsen ausgeht, einige erwarten leicht steigende Zinsen.

 

5. Welche Auswirkungen wird die Corona-Krise auf die Nachfrage von Immobilien und Finanzierungen haben?

 

"Ob die Corona-Krise die Nachfrage nach Immobilien erhöht oder dämpft, lässt sich aktuell schwer abschätzen. Klar sagen lässt sich indes, dass Interessenten auf Kauf- und Verkaufsseite durch die Krise anders über das Investment nachdenken, es neu bewerten", erläutert Jörg Utecht. In den vergangenen Jahren war die Immobilie als Sachwert in Krisenzeiten gefragt. Auch heute fehlt es vielen Anlegern an attraktiven Anlagealternativen. "Besonders für Eigennutzer zählt die Immobilie neben einer möglichen Aussicht auf Wertentwicklung vor allem als Zuhause, das Sicherheit, aber auch Unabhängigkeit verspricht. Die Immobilie bleibt eine der wenigen Anlageformen, die sich nutzen lässt und die einen Einfluss auf die Lebensqualität hat. Solange Menschen nach dem eigenen Zuhause streben, werden sie dafür Finanzierungen benötigen." Leichte Preisrückgänge könnten bei einer sich stabilisierenden Wirtschaftslage und weiterhin niedrigen Zinsen dazu führen, dass der Erwerb von Wohneigentum attraktiver wird.

 

Widerruf von Baukrediten: Hauseigentümer müssen Vergleichszahlung nicht voll versteuern

 

Zahlt eine Bank aufgrund eines Vergleichs Zinsen zurück, muss dafür keine Abgeltungsteuer gezahlt werden. Das geht aus einem aktuellen Steuerurteil hervor. Was betroffene Steuerzahler jetzt tun können, erklärt der Bund der Steuerzahler.

 

Im konkreten Streitfall hatte ein Ehepaar wegen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung den Baukredit für ihr Eigenheim widerrufen. Bank und Kreditnehmer einigten sich auf einen Vergleich, wonach die Bank dem Ehepaar einen Betrag von 4.225 Euro auszahlte. Diesen Betrag behandelte die Bank als steuerpflichtigen Kapitalertrag. Deshalb führte sie Abgeltungsteuer ab und stellte den Eheleuten eine entsprechende Steuerbescheinigung aus.

 

Die Eheleute vertraten beim Finanzamt die Auffassung, dass es sich hier um eine steuerfreie Entschädigungszahlung handele und dementsprechend keine Steuer anfalle. Das Finanzamt verwies hingegen auf die Steuerbescheinigung der Bank, an die es gebunden sei. Zudem führte das Finanzamt an, dass durch den geschlossenen Vergleich auf eine Rückabwicklung des Kreditvertrags verzichtet wurde, so dass es sich nicht um die Rückzahlung zu hoher Zinsen handle. Diese Entscheidung des Finanzamtes ließen die Hauseigentümer gerichtlich überprüfen und hatten damit teilweise Erfolg: Das Finanzgericht Köln entschied, dass der Vergleichsbetrag aufzuteilen ist (Az.: 14 K 719/19).

 

Zahlung für zu hohe Zinsen nicht steuerbar

 

Entgegen der Ansicht der Kläger sei der Anteil, der auf die Zahlung wegen Nutzungsersatz entfalle, steuerpflichtig. Wohingegen der Betrag, der auf die Rückzahlung der zu hohen Zinsen entfalle, nicht steuerbar sei. Das Gericht entschied außerdem, dass die falsch ausgestellte Steuerbescheinigung keine Bindungswirkung für die Einkommensteuer der Kläger entfalte.

 

Das Urteil aus Köln ist allerdings noch nicht rechtskräftig, erklärt der Bund der Steuerzahler, da die Eheleute Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt haben (Az.: VIII R 30/19). Betroffene Kreditnehmer können sich in Parallelfällen aber auf das laufende Gerichtsverfahren beziehen und Einspruch gegen ihren Steuerbescheid einlegen sowie das Ruhen des Verfahrens beantragen, wenn das Finanzamt für die Vergleichszahlung teilweise oder vollständig Abgeltungsteuer verlangt. Zur Begründung sollte auf die laufende Revision verwiesen werden und das Aktenzeichen genannt werden, empfiehlt der Bund der Steuerzahler abschließend. Es bleibt dann zwar zunächst beim Steuerabzug, der eigene Steuerbescheid bleibt aber bis zu einem Urteil des Bundesfinanzhofs offen und kann dann gegebenenfalls noch zugunsten der Steuerzahler geändert werden.

 

Immobilienkredit 55 plus: Große Zinsunterschiede

 

Auch ältere Menschen, die eine Immobilie kaufen wollen, erhalten problemlos einen Immobilienkredit. Doch die Zinsunterschiede sind größer als bei Standardkrediten. Finanztest hat bei 73 Anbietern ermittelt, ob und zu welchen Konditionen sie Kredite an ältere Kunden vergeben. Das Ergebnis: Nur ein Kreditinstitut hat eine Altersobergrenze für die Kreditvergabe und nur wenige fordern, dass die Erbfolge geregelt ist oder es eine Lebensversicherung gibt. Einige Kredite sind aber bis zu siebenmal teurer als andere. Die Stiftung Warentest veröffentlichte die Ergebnisse in der Februar-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest.

 

Für den Vergleich haben die Experten Angebote von Banken, Kreditvermittlern, Bausparkassen und Versicherungen für einen 59-jährigen Modellkunden gesucht, der eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro kauft und mit 66 Jahren in Rente gehen will. Dabei zeigt Finanztest die jeweils günstigsten Konditionen für drei Varianten: Volltilgung des Kredites in sieben oder in zehn Jahren, Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung und Kredit mit Ratenwechsel-Option.

 

Die besten Angebote bekommen Kunden für Volltilgerdarlehen. Einen Kredit mit sieben Jahren Laufzeit gab es schon für 0,33 Prozent. Bei der Kreditvariante mit 20 Jahren Zinsbindung ermittelten die Tester einen Zinsunterschied bis zu 26.000 Euro. Das günstigste Angebot für diesen Modellfall kam von einigen Kreditvermittlern, die einen Kredit der Axa für 0,93 Prozent effektiv anboten und am teuersten war die PSD Berlin-Brandenburg mit 1,82 Prozent. Wegen der langen Laufzeit wirkt sich der Zinsunterschied besonders deutlich aus. Nach der 20-jährigen Zinsbindung beträgt die Summe der gezahlten Zinsen beim günstigsten Anbieter 30.000 Euro und beim teuersten knapp 56.000 Euro.

 

Verkehrte Welt bei den Bauzinsen: Fünf Jahre Zinsbindung teurer als zehn Jahre

 

Verrückte Zinszeiten. Hieß es früher immer: Je länger die Laufzeit, desto teurer das Baugeld, ist es nun bei einigen Anbietern genau umgekehrt.

 

Die Mehrzahl der Banken und Sparkassen hält zwar immer noch an den bisherigen Gepflogenheiten in der Baufinanzierung fest. So zahlen Kunden, die über sehr viele Jahre einen sicheren, fest vereinbarten Zins haben wollen, dafür gewöhnlich deutlich mehr als für eine kurzfristige Zinsbindung. Bei der ING beträgt der Nominalzins etwa bei fünf Jahren Laufzeit 0,68 Prozent pro Jahr. Für zehn Jahre werden 0,79 Prozent pro Jahr fällig und bei 15 Jahren sind es 1,01 Prozent. Eine ähnliche Staffel gibt es bei der Degussa Bank, der Debeka und den Sparda-Banken.

 

Einige Schwergewichte im Baufinanzierungs-Geschäft scheren aber nun aus und bieten Langläufer günstiger als Kurzläufer an. Bei der Commerzbank und der Postbank zahlen Kunden weniger, wenn sie sich zehn statt fünf Jahre binden. Bei Allianz und Deutscher Bank bekommen Interessenten nicht nur zehnjährige, sondern sogar 15-jährige Darlehen günstiger als fünfjährige. Die Allianz nimmt aktuell nominal 0,73 Prozent pro Jahr bei fünf, 0,65 Prozent bei zehn und 0,72 Prozent bei einer Zinsbindung über 15 Jahre.

 

Auch diese auf den ersten Blick seltsame Entwicklung hängt natürlich mit der Niedrigzinsphase zusammen und ist aus Verbrauchersicht wirklich zu begrüßen. "Häuslebauer sollten sich ohnehin lieber langfristig die Minizinsen sichern", sagt Horst Biallo, Gründer des gleichnamigen Verbraucherportals. Die betriebswirtschaftliche Erklärung gibt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Deutschen Bank. Die mit der Gewährung eines Baudarlehens verbundenen Kosten würden anteilig auf die Dauer der Zinsfestschreibung in den Darlehenszins einkalkuliert werden. Und diese Kosten lassen sich natürlich besser auf viele Jahre verteilen als auf wenige. So einfach ist das.

 

Eigenkapital clever planen

 

Eigenkapital ist das Fundament jeder Immobilienfinanzierung und hat entscheidenden Einfluss auf die Zinsbelastung.

 

Je mehr der Käufer davon mitbringt, desto günstiger wird der Darlehenszins.

Zwei von drei Mietern (64 Prozent) leben nicht im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, weil ihnen das nötige Eigenkapital für den Immobilienkauf fehlt. Dies zeigt eine aktuelle Kantar-Emnid-Umfrage im Auftrag der Postbank. „Die Mehrheit der Deutschen ist sicherheitsorientiert und nimmt Kredite mit Bedacht auf“, erklärt Jörg Koschate von der Postbank. „Ohne Eigenkapital kommt ein Immobilienkauf für viele nicht infrage – und das ist eine gute Entscheidung.“ Grundvoraussetzung ist in aller Regel, dass Käufer die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche finanzieren können. Dazu zählt die Grunderwerbssteuer, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises schwankt. Außerdem werden rund ein Prozent Notargebühren für die Kaufabwicklung fällig und rund 0,5 Prozent Grundbuchgebühren für die Auflassungsvormerkung und spätere Eigentumsumschreibung. Eventuell kommt zusätzlich noch eine Maklerprovision in Höhe von rund fünf bis sieben Prozent hinzu – je nach Region und Vereinbarung. „Idealerweise verfügt der Immobilienkäufer zusätzlich zu den Erwerbsnebenkosten über 20 Prozent des Kaufpreises“, sagt Jörg Koschate. Denn als Faustformel gilt: Je mehr Eigenkapital der Käufer einbringt, desto günstiger ist der Zinssatz für den Kredit. Rechenbeispiel: Ein Kaufinteressent möchte ein Einfamilienhaus zum Preis von 350.000 Euro erwerben; die Nebenkosten liegen bei acht Prozent, also 28.000 Euro. Bezahlt der Käufer nur die Nebenkosten aus eigener Tasche, beträgt der effektive Jahreszins rund 2,3 Prozent (bei 15-jähriger Zinsbindung und einer Tilgungsrate von zwei Prozent). Bringt er hingegen zusätzlich 70.000 Euro Eigenkapital mit ein – also 20 Prozent des Kaufpreises – liegt der effektive Jahreszins nur bei rund 1,3 Prozent.

 

Kapital vor Kredit

 

Sind Ersparnisse langfristig angelegt, zum Beispiel in Bauspar- oder Versicherungsverträgen, muss der Einsatz dieser Mittel rechtzeitig geplant werden, um Verluste zu vermeiden. Auch den Verkauf von Aktien oder Fondsanteilen sollte man gut vorbereiten, um einen möglichst günstigen Verkaufszeitpunkt zu treffen. „In der Regel muss das Eigenkapital für den Immobilienkauf eingebracht werden, bevor die Bank das Darlehen auszahlt. Es ist auf jeden Fall ein Nachteil, wenn der Käufer sein angelegtes Vermögen übereilt abziehen muss, um Zahlungen für den Immobilienkauf zu leisten“, sagt Jörg Koschate von der Postbank. Gut zu wissen: Das Kapital von Riester-Verträgen kann einschließlich der staatlichen Zulagen in die Baufinanzierung eingebracht werden. Familien sollten zudem prüfen, ob sie Anspruch auf Baukindergeld oder Wohnraumförderungsdarlehen durch das Land haben. Einige Banken behandeln solche Kredite wie Eigenkapital. Auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau zählen zu den sogenannten Eigenkapitalersatzmitteln.

 

Baufinanzierung: Umschulden leicht gemacht

 

BGH-Urteil rückt Umschuldung in den Fokus

 

Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs, wonach ein Bearbeitungsentgelt der Bank bei einer Darlehensablösung unzulässig ist (Aktenzeichen XI ZR 7/19), rückt die Umschuldung von Immobilienkrediten in den Fokus. Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, weist in diesem Zusammenhang auf das enorme Sparpotenzial bei einer Umschuldung oder Darlehensverlängerung zu neuen Konditionen hin. "Im Vergleich zum früheren Kredit zahlen Kunden bei einer Anschlussfinanzierung derzeit oft nur ein Viertel oder ein Fünftel der Zinskosten", sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. Die Bauzinsen liegen heute für zehnjährige Darlehen oft nur zwischen 0,5 und 1 Prozent, zum Teil sogar unter 0,5 Prozent. Vor neun oder zehn Jahren lagen sie meist zwischen 3 und 4 Prozent. Interhyp zeigt, was Eigenheimbesitzer mit bestehenden Krediten wissen sollten, und gibt Tipps, wie sie die Sparchancen am besten nutzen.

 

Die Zinsen für einen Immobilienkredit werden meist für die Dauer von 10, oft auch von 15 oder 20 Jahren abgeschlossen. Am Ende der Zinsbindung steht eine Darlehensverlängerung oder Umschuldung an. Bei der Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldabtretung an, das heißt für die Umschreibung der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld von der einen auf die andere Bank. Einige Kreditgeber haben zusätzlich ein Bearbeitungsentgelt für einen Treuhandauftrag zur Abtretung verlangt, was durch das BGH-Urteil jetzt für unzulässig erklärt wurde. Die Kosten für die Grundschuldabtretung und den zusätzlichen Gebühren zusammen haben wenige Hundert Euro betragen - und werden nun künftig noch etwas niedriger ausfallen. Das ist im Vergleich zu den Sparchancen gering, wie Mirjam Mohr anhand eines Beispiels zeigt. "Hat ein Darlehensnehmer vor zehn Jahren einen Kredit über 200.000 Euro für Zinsen über 3,5 Prozent abgeschlossen, kann er nun zu Zinskosten von 0,8 Prozent weiter finanzieren. So kann er im Vergleich zum früheren Kredit über zehn Jahre sogar bis zu rund 20.000 Euro einsparen." Auch im Vergleich zwischen dem Verlängerungsangebot der Bank und den Marktangeboten sind Unterschiede von einigen Zehntelprozentpunkten möglich. Schon bei einer Differenz von nur 0,2 Prozentpunkten liegt die Sparchance über zehn Jahre bei über 1.000 Euro.

 

Daher rät die Expertin Eigenheimbesitzern mit bestehenden Krediten, ihre Zinsbindungsfristen zu prüfen. "Endet die Zinsbindung in einem halben oder ganzen Jahr, sollten Kreditnehmer nicht erst auf das Verlängerungsangebot der Bank warten, sondern jetzt schon den Markt sondieren", so Mohr. So lasse sich in aller Ruhe ein gutes Angebot für die Anschlussfinanzierung sichern. Vor allem, wenn die Zinsbindungsfrist in etwa ein bis zwei Jahren ausläuft, könnten sogenannte Forward-Darlehen interessant sein, denn damit lassen sich die heutigen Konditionen für die Zukunft festschreiben.

 

Zudem weist Expertin Mohr auf eine Sparchance hin, von der viele Darlehensnehmer nichts wissen: Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 BGB) können sie auch bei längeren Zinsbindungen schon zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten jederzeit kündigen - und das Darlehen zum Beispiel zu besseren Konditionen weiterführen oder umschulden. "Wir raten in diesem Fall, die Umschuldungsoption zu prüfen und gleichzeitig auch ein verbessertes Angebot der bestehenden Bank einzuholen."

 

Viele befürchten, dass eine Umschuldung kompliziert sei. "Die Erfahrungen unserer Kunden zeigen, dass die Umschuldung sich oft als leichter herausstellt als zuvor gedacht, da die Kreditgeber viele Dinge abnehmen", so Mirjam Mohr. Auch eine frühere repräsentative Umfrage von Interhyp im Rahmen der Studie "Anschlussfinanzierung in Deutschland" hat ergeben, dass der finanzielle und zeitliche Aufwand bei der Umschuldung oft überschätzt wird. "Jetzt ist der ohnehin geringe finanzielle Aufwand bei der Umschuldung noch niedriger geworden", sagt Mirjam Mohr. "Das ist erfreulich für den Kunden."

 

Bausparkassen drängen Kunden zu überhöhten Vorfinanzierungsdarlehen

 

Zinsen und hohe Vorfälligkeitsentschädigungen belasten Kreditnehmer

 

Die Verbraucherzentrale Hamburg rät Verbraucherinnen und Verbrauchern, beim Abschluss eines Bausparvertrags kein höheres Vorfinanzierungsdarlehen aufzunehmen, als sie für den Kauf oder Bau einer Immobilie benötigen. Mit einem überhöhten Vorausdarlehen steigt auch die zu zahlende Zinslast, und es erhöhen sich die Abschlusskosten. Zudem müssen Darlehensnehmer im Falle eines vorzeitigen Verkaufs der Immobilie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Verbraucherzentrale Hamburg berät aktuell auffällig oft Verbraucher mit zu hohen Vorfinanzierungsdarlehen.

 

Teure Zinsen auf hohe Darlehensbeträge

 

Die Verbraucher berichten in der Beratung, dass ihnen von Seiten der Bausparkassen zu weitaus höheren Vorfinanzierungsdarlehen geraten worden sei, als es für den Bau oder Kauf einer Immobilie nötig gewesen wären. Der überschießende Betrag wird in Form einer Einmalzahlung in einen Bausparvertrag übertragen, sodass entweder keine oder nur niedrige Sparraten anfallen oder der Bausparvertrag schneller zuteilungsreif wird. Das Problem für die Betroffenen: Für die höhere Summe des Vorfinanzierungsdarlehens fallen auch höhere Zinsen an, während das Bausparguthaben in der Regel nur mit 0,1 Prozent verzinst wird. Der Kauf oder der Bau einer Immobilie verteuert sich so spürbar.

 

„Die Bausparkassen locken mit niedrigen Sparraten und der Aussicht, das eigentliche Bauspardarlehen früher ausgezahlt zu bekommen. Doch die Rechnung geht für Verbraucher meistens nicht auf“, kritisiert Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. „Von den höheren Zinsbeträgen des Vorausdarlehens profitieren allein die Unternehmen.“

 

Hohe Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Verkauf

 

Auch auf eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung wirkt sich ein zu hohes Vorfinanzierungsdarlehen nachteilig aus. Je größer das Gesamtvolumen des Vorfinanzierungsdarlehens, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung, die Darlehensnehmer beim vorzeitigen Verkauf der Immobilie an die Bausparkasse zurückzahlen müssen. „Ob die Höhe des Vorfinanzierungsdarlehens gemessen an dem Volumen der Immobilien im Sinne des Verbrauchers optimal berechnet ist, ist für die meisten Menschen nicht nachvollziehbar. Darum empfehlen wir allen Betroffenen, sich vor dem Abschluss eines Bausparvertrags oder einer Finanzierung unabhängig beraten zu lassen“, so Krolzik.

 

Beitragseinahmen der privaten Bausparkassen steigen

 

Laut Geschäftsbericht des Verbandes der privaten Bausparkassen für das Jahr 2018 sind die Beitragseinnahmen der Bausparkassen in Hamburg im Vergleich zum Vorjahr um zehn Prozent gestiegen. Bundesweit lag der Zuwachs im Durchschnitt nur bei 0,4 Prozent. „Diese Zahlen deuten darauf hin, dass hinter den uns vorliegenden Fällen tatsächlich eine, zumindest in Hamburg, verbreitete Praxis der Bausparkassen steht“, bilanziert Krolzik.

 

Vorfinanzierungsdarlehen überbrücken Wartezeit

 

Ein Vorfinanzierungsdarlehen oder auch Vorausdarlehen ist ein meist für die Dauer von ein bis zwei Jahren geschlossener Immobilienkredit, mit dem die Wartezeit bis zur Aufnahme des eigentlichen Bauspardarlehens überbrückt wird. Die Zinsen für Vorfinanzierungsdarlehen sind vergleichsweise teuer. Während der Laufzeit des Kredits zahlen Bausparer in der Regel nur Zinsen auf das Darlehen und parallel – anstatt einer Tilgung – in ihren Bausparvertrag ein.

 

Zinsfalle bei der Finanzierung: Die Höhe der Tilgung ist jetzt besonders wichtig

 

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren von historisch niedrigen Kreditzinsen. Genau darin liegt bei Annuitätendarlehen aber auch ein Risiko, das vielen nicht bewusst ist: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert bei gleicher Anfangstilgung die Entschuldung, erklärt die LBS Bayern.

 

Wer eine Immobilie finanziert, bezahlt in der Regel eine feste monatliche Rate, mit der neben den fälligen Zinsen auch ein Teil des Kredits zurückgezahlt wird, die sogenannte Tilgung. Diese wird meist in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Was oft nicht beachtet wird: Dieser Prozentsatz bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Teil der Zahlung, der für die Zinsen aufgebracht wird. Und es steigt der Anteil für die Tilgung. Allerdings wirkt sich dieser Effekt bei niedrigen Zinsen wie zurzeit viel weniger aus als bei höheren Zinsen wie in den vergangenen Jahrzehnten. Die Folge: Schuldner benötigen bei gleicher prozentualer Anfangstilgung wesentlich mehr Zeit, um schuldenfrei zu werden und müssen nach Ablauf der Sollzinsbindung für eine höhere Restschuld einen neuen - unter Umständen höheren - Zinssatz vereinbaren.

 

Wer ein Darlehen über 200.000 Euro aufnimmt mit einer jährlichen Anfangstilgung von zwei Prozent, benötigt bei einem Zinssatz von drei Prozent 30 Jahre und sieben Monate, bis er schuldenfrei ist. Bei einem Zinssatz von nur 1,5 Prozent benötigt er bei gleicher Tilgung mehr als 37 Jahre. Da bei niedrigeren Zinsen die monatliche Belastung deutlich geringer ist, sollte dieser Spielraum zu höheren Tilgungssätzen genutzt werden, empfiehlt die LBS Bayern. Nur so kann eine schnelle und günstige Rückzahlung des Darlehens erreicht werden und das Risiko einer steigenden Belastung nach Ablauf der Sollzinsbindung reduziert werden. Die derzeit historisch niedrigen Zinsen bieten erheblichen Spielraum zu höheren Tilgungen: Wer vor zehn Jahren bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent 200.000 Euro Darlehen beansprucht hat, musste allein für die Zinsen im ersten Monat 750 Euro veranschlagen. Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent liegt der Zinsaufwand für die 200.000 Euro Darlehen anfangs nur bei 250 Euro.

 

Grundsätzlich gilt: Je länger eine Immobilienfinanzierung dauert, desto größer wird das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung durch steigende Zinsen unter Druck zu geraten. Deshalb rät die Bayerische Landesbausparkasse Immobilienfinanzierern dazu, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu vereinbaren. Wird ein Bausparvertrag in die Finanzierung eingebunden, lassen sich die Zinsen bis zur letzten Rate sichern - unabhängig von der Entwicklung am Kapitalmarkt.

 

Vorfälligkeitsentschädigung: Überprüfen lohnt sich

 

Die anhaltend hohen Immobilienpreise bringen den einen oder anderen Verbraucher zum Grübeln: Lohnt es sich, das Objekt zu verkaufen? Wer sich dazu entschließt, kann sein Finanzierungsdarlehen außerordentlich kündigen. Allerdings fordern Banken und Bausparkassen dann die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit soll der Verbraucher den Zinsausfall der Bank ausgleichen. „Die Vorfälligkeitsentschädigung ist oft erschreckend hoch“, weiß Susanne Götz, Finanzjuristin bei der Verbraucherzentrale Bayern. „Doch möglicherweise müssen Verbraucher sie nicht oder zumindest nicht in vollem Umfang bezahlen.“ Häufig gibt es Fehler in der Berechnung. Die Finanzexpertin empfiehlt daher, Verträge gründlich zu prüfen und verweist auf kostenfreie Rechner im Internet. Sie ermöglichen einen ersten Check. „Zusätzlich sollte man darauf achten, ob die im Darlehensvertrag vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten berücksichtigt wurden“, rät Susanne Götz. „Diese reduzieren die Zinserwartung der Bank sogar dann, wenn sie nie ausgeschöpft wurden.“

 

Ein weiterer Punkt, der die Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren könnte, sind pauschal in Rechnung gestellte Gebühren. Zulässig sind Extrakosten nur, wenn Bank oder Bausparkasse den Zusatzaufwand konkret belegen können. „Bei Ungereimtheiten sollten Verbraucher eine Neuberechnung fordern“, schlägt Finanzjuristin Götz vor. „Die Banken sind dazu meist anstandslos bereit.“ Wer sein Immobiliendarlehen widerrufen kann, weil es fehlerhafte Angaben enthält, hat die besten Karten. Darlehensnehmer, die mit ihrem Widerruf erfolgreich sind, müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Manchmal ist sogar die Rückforderung einer bereits geleisteten Zahlung möglich. 

 

Grunderwerbsteuer: Teure Kaufnebenkosten - und was bei der Finanzierung zu beachten ist

 

Zum 1. Juli stieg die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern von 5 auf 6 Prozent des Kaufpreises. Damit liegt die Grunderwerbsteuer nun in der Hälfte aller Bundesländer bei 6 Prozent oder mehr. Laut Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen, entstehen durch immer höhere Kaufnebenkosten Mehrkosten, die Immobilienkäufer bei der Finanzierung einkalkulieren und in aller Regel durch Eigenkapital abdecken müssten. "Angesichts steigender Immobilienpreise werden die Käufer durch die prozentuale Berechnung der Nebenkosten ohnehin bereits stärker belastet", sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. "Mit der Grunderwerbsteuer wird den Käufern tief in die Tasche gegriffen - zumal die meisten Käufer die Nebenkosten durch Eigenkapital stemmen sollten und müssen." Laut Interhyp verlangen die meisten Banken, dass mindestens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sind. "Wir raten Käufern, die Nebenkosten zu decken und darüber hinaus noch mindestens etwa zwanzig Prozent mehr Eigenkapital einzubringen, weil die Banken dann bessere Zinsen bieten." In einer Deutschlandkarte gibt Interhyp einen aktuellen Überblick zu den Kaufnebenkosten in allen Bundesländern.

 

Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und wurde in den vergangenen Jahren zum Teil kräftig angehoben. Sie variiert von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen und im Saarland. In Mecklenburg-Vorpommern bedeutet die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5 auf 6 Prozent, dass bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 200.000 Euro statt wie bisher 10.000 nun 12.000 Euro fällig werden, also 2.000 Euro mehr.

 

Zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten von rund 2 Prozent und Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent können sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf je nach Bundesland sogar auf bis zu rund 16 Prozent aufsummieren. Bei hohen Kaufpreisen, wie sie zum Beispiel in Metropolen üblich sind, fallen so schnell Nebenkosten von 50.000 Euro und mehr an, berichtet Interhyp. "Die Kaufnebenkosten sind für den Käufer verloren, denn er kann sie bei einem Verkauf der Wohnung nicht zurückerhalten", so Mohr. "Banken finanzieren die Kaufnebenkosten aus diesem Grund ungern mit, da keine Sicherheit für diese Summe besteht."

 

Die Handlungsmöglichkeiten, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, sind beschränkt und sollten genau überdacht werden, so Interhyp. So wird bei Bauvorhaben zum Teil geraten, den Kauf des Grundstücks und die Beauftragung des Baus zu trennen. Damit hier die Steuer nur für das Grundstück anfällt, gelten aber strenge Regelungen der Finanzämter, über die sich Immobilienkäufer vorab genau informieren sollten. Beim Kauf einer Bestandswohnung mit Inventar gibt es den Spartipp, bewegliche Einbauten wie die Küche getrennt zu kaufen und dies im Kaufvertrag auszuweisen. Für die Bank reduziert sich dadurch aber in aller Regel der Objektwert und weil sich somit der Anteil der Finanzierung am Kaufpreis erhöht, steigen eventuell die Zinsen, gibt Interhyp zu bedenken. Der Käufer sollte sich daher gerade in diesem Punkt eng mit dem Finanzierungsberater absprechen und die Kosten für das Inventar realistisch ansetzen.

 

Baufinanzierung: Ein vorzeitiger Ausstieg ist möglich

 

Viele Verbraucher haben zur Finanzierung ihrer Immobilie ein Darlehen mit einer festen Zinsbindung aufgenommen. Häufig wird bereits Jahre bevor die Bindung ausläuft mit der Bank eine Verlängerung zu neuen Konditionen abgeschlossen. Diese Vereinbarung nennt man auch Forward-Prolongation. Mit der Anschlussfinanzierung möchten sich Verbraucher auf lange Zeit die günstigen Bedingungen sichern, die zum aktuellen Zeitpunkt gelten. „Manche Kunden sind mit einer solchen frühzeitigen Verlängerung später unglücklich, wenn sich die Zinsen nicht wie erwartet entwickelt haben und aus heutiger Sicht eine günstigere Finanzierung möglich wäre“, sagt Matthias Schmid, Finanzjurist bei der Verbraucherzentrale Bayern. Darlehensnehmer müssen diese Situation nicht einfach hinnehmen. Denn auch bei einer Forward-Prolongation steht Verbrauchern nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht zu. Die Verbraucherzentrale Bayern ist der Ansicht, dass diese Zehn-Jahres-Frist bereits mit dem Zeitpunkt des Abschließens der Verlängerungsvereinbarung beginnt und nicht erst nach deren Inkrafttreten. Diese Rechtsansicht hat zuletzt auch das Oberlandesgericht München bestätigt.

 

Konkret bedeutet das: Verbraucher, die beispielsweise für eine im Jahr 2012 auslaufende Finanzierung bereits 2009 vorzeitig neue Konditionen vereinbart haben, könnten somit schon dieses Jahr kündigen und ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus einer teuren Zinsbindung aussteigen. 

 

Bereitstellungszinsen: So bekommen Sie Ihr Geld zurück

 

Bereitstellungszinsen von 3 % p.a. sind derzeit nicht vertretbar.

 

Viele Darlehensverträge sehen für die Zeit vor dem Abruf des Darlehens eine Bereitstellungsprovision oder einen Bereitstellungszins von 0,25 % pro Monat oder mehr vor. Dies sind auf das Jahr gesehen 3 %. Diese zu Hochzinsphasen Anfang der Neunziger Jahre als üblich angesehene Abgeltung der Bank gerät aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase in Konflikt mit dem mittlerweile deutlich niedrigeren Darlehenszins. In allen Darlehensverträgen mit einem Effektivzins von unter 3 % ist die Vergütung für die Bereitstellung eines Kredites höher als für die Inanspruchnahme des Kredites.

 

 

Die Bepreisung der Nichtleistung kann nicht teurer sein, als die der Leistung:

 

Die STIFTUNG WARENTEST weist auf Ihrer Webseite www.test.de in dem Beitrag „So werden Bauherren geschröpft“ auf dieses Missverhältnis schon seit Längerem hin.

 

Danach gibt es aber bereits auch schon Banken, welche die Bereitstellungszinsen an die aktuelle Marktlage angepasst und dramatisch gesenkt haben. Andere Banken verweisen nach wie vor auf eine über 30 Jahre alte Rechtsprechung, welche zur damaligen Hochzinsphase Bearbeitungszinsen von 3 % p.a. für angemessen hielten. Diese Zeiten sind aber seit vielen Jahren vorbei. Bereits seit dem Jahr 2012 liegen Immobilienzinsen in der Regel unter 3 %.

 

Die auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Bender & Pfitzmann aus Düsseldorf hat dieses Problem aufgegriffen und vertritt bereits zahlreiche Bankkunden, die Bereitstellungszinsen an ihre Bank gezahlt haben, die höher waren, als der vereinbarte Sollzinssatz. Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Johannes Bender, rät unverzüglich anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, da Kundenbeschwerden in der Regel zurückgewiesen werden. Aufgrund des von der Kanzlei Bender & Pfitzmann verfolgten Ansatzes konnten bereits gezahlte Bearbeitungsgebühren ohne Erhebung einer Klage zurückgeholt werden.

 

Dies gilt auch für Unternehmer:

 

Die Rückforderung war bereits für Unternehmen als Kreditnehmer erfolgreich, die sich nicht auf besondere verbraucherschützende Vorschriften berufen konnten.

 

Auch hier läuft die Verjährung:

 

Betroffene Kreditnehmer oder Unternehmen müssen sich aber im Klaren sein, dass auch hier die Ansprüche zum Jahreswechsel verjähren können. Wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt, hängt von dem Einzelfall ab.

 

Anschlussfinanzierung Vergleichen lohnt sich – Zinsunterschiede bis 18.700 Euro

 

Kaum zu glauben: Der Unterschied für das gleiche Anschlussdarlehen bei teuren Banken und den Top-Anbietern beträgt laut der Mai-Ausgabe von Finanztest je nach Kreditvariante zwischen 6.300 und 18.700 Euro. Die Experten erklären, wie man in sieben Schritten zum perfekten Anschluss kommt.

 

Wenn die Zinsbindung ihres alten Darlehens endet, können sich Häuslebauer freuen. „Dann ist nämlich Schluss mit hohen Zinsen“, so Baufinanzierungsexperte Jörg Sahr von der Stiftung Warentest, „weil Banken heute deutlich weniger Zinsen verlangen.“ Laut Sahr sind sogar weniger als 1 Prozent drin.

 

Immobilienbesitzer haben zurzeit gute Karten, um mit ihrer Bank zu verhandeln. Oft ist in den vergangenen Jahren der Wert des Hauses gestiegen, die Schulden sind kleiner geworden, und die Hausbesitzer haben ihre Zahlungsfähigkeit unter Beweis gestellt. Beste Voraussetzungen also für einen Anschlusskredit zu Topkonditionen. Wer fürchtet, dass die Zinsen bald steigen, kann die Anschlusskonditionen schon einige Jahre im Voraus sichern, indem er mit seiner Bank ein Forwarddarlehen vereinbart.

 

Immobilienfinanzierung: Wer Angebote vergleicht spart viele Tausend Euro

 

Teure Immobilienkredite kosten doppelt so viel wie günstige. Denn ein kleiner Zinsunterschied macht am Ende der Laufzeit mehrere Zehntausend Euro aus. Zu diesem Ergebnis kommt die Stiftung Warentest in ihrer aktuellen Untersuchung, der April-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest. Dafür hat sie die Angebote zur Immobilienfinanzierung von 90 Banken, Vermittlern, Versicherern und 13 Bausparkassen miteinander verglichen.

 

Fast 70.000 Euro Zinsersparnis ist der Spitzenwert der aktuellen Finanztest-Untersuchung. In dem Modellfall ging es um einen 450.000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung. Banken boten diesen Kredit zu Zinssätzen von 1,50 bis 2,66 Prozent an und dieser Zinsunterschied macht am Ende der Laufzeit 70.000 Euro aus. „Preise zu vergleichen lohnt sich in kaum einem Bereich so sehr wie bei der Immobilienfinanzierung“, so die Finanztest-Expertin Heike Nicodemus.

 

Am günstigsten sind die Zinssätze für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung: Sie liegen unter 1 Prozent. Aber auch für Kredite mit festen Zinsen über die gesamte Laufzeit von 20 bis 25 Jahren gab es in der aktuellen Finanztest-Untersuchung sehr günstige Angebote. „Immer kostet das teuerste Angebot rund doppelt so viel wie das günstigste“, so das Fazit der Stiftung Warentest.

 

Die Grundschuld - was ist das?

 

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich?

 

Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Das Grundstück wird also verpfändet. Dadurch gehört das Haus allerdings nicht der Bank, wie der Volksmund sagt. Der Bank wird es vielmehr ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen.

 

Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld (sog. Nennbetrag) und den sogenannten Grundschuldzinsen. Diese betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Er ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die Bank insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.

 

Oftmals verlangt die Bank neben der Verpfändung des Grundstücks auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers. Durch dieses wird der Bank zusätzlich der Zugriff auf das sonstige Vermögen, also insbesondere auf das Barvermögen und das Arbeitseinkommen, ermöglicht. Hierbei handelt es sich um ein von der Grundschuld unabhängiges zusätzliches Sicherungsmittel. Die Bank kann daher grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände sie vollstreckt. Selbstverständlich darf die aus dem Darlehensvertrag geschuldete Summe insgesamt aber nur einmal gefordert werden.

 

Weiterer fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als auch hinsichtlich des persönlichen Schuldanerkenntnisses. Hierdurch erhält die Bank einen sogenannten Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer und kann mit diesem die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen. Die Bank kann also alleine aus der notariellen Urkunde vorgehen.

 

Ein besonderes Augenmerk sollte der Darlehensnehmer auf die sogenannte Zweckerklärung, auch Sicherungsabrede genannt, richten. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Häufig sind dies nicht nur Ansprüche aus dem gerade abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat (sog. weite Zweckerklärung). Möglich ist auch eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart. Gewünschte Einschränkungen müssen daher vorab mit der Bank verhandelt werden.

 

Wegen der gravierenden Folgen der Grundschuldbestellung und namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss sie beim Notar vorgenommen werden. Der Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hin. 

 

Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb nicht unterschätzen

 

Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notargebühren: Die schrittweise Erhöhung einiger Kaufnebenkosten in den vergangenen Jahren schlägt sich durch die höheren Immobilienpreise immer deutlicher beim Immobilienerwerb nieder.

 

Der Baugeldvermittler Interhyp rät Immobilieninteressenten, die Kaufnebenkosten nicht zu unterschätzen. "In Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München kommen längst über 50.000 Euro Nebenkosten beim Objekterwerb zusammen. Unsere Online-Rechner helfen, alle Kaufnebenkosten vorab individuell zu berechnen", sagt Mirjam Mohr, Vorständin bei der Interhyp AG.

 

Maklergebühren und Grunderwerbsteuer unterscheiden sich je nach Bundesland. Die Abgabe auf den Grunderwerb beträgt mindestens 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und wurde allein seit 2015 im Saarland, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Thüringen auf den Höchstwert von 6,5 Prozent angehoben. Maklergebühren werden fällig, wenn der Immobilienkauf über einen Vermittler zustande kommt. In einigen Bundesländern können sich Verkäufer und Käufer die Gebühr teilen. Eine Entlastung beim Immobilienkauf könnte das bereits bei der Vermietung eingeführte Bestellerprinzip bringen, welches aktuell diskutiert wird. Danach müsste derjenige die Courtage entrichten, der den Makler beauftragt. "Dieser Effekt greift jedoch nur, wenn die Immobilienpreise nicht um die Höhe der Provision steigen", erklärt Mirjam Mohr und ergänzt "die Senkung der Grunderwerbsteuer wäre hingegen eine gute Möglichkeit, den Menschen den Weg ins eigene Zuhause zu erleichtern."

 

Dritter maßgeblicher Kostentreiber sind die Notarkosten, die rund 2 Prozent des Kaufpreises betragen. Damit summieren sich laut Interhyp die Kaufnebenkosten aktuell je nach Region auf rund 9 bis 16 Prozent des eigentlichen Objektpreises. Interhyp rät, die Kaufnebenkosten mit Hilfe des Eigenkapitals zu finanzieren – und nicht durch den Kredit.

 

Die fünf wichtigsten Tipps zur Baufinanzierung

Die Zinsen für Wohnungsbaukredite sind nach wie vor auf historisch niedrigem Niveau. Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung sind beispielsweise zu Effektivzinsen von deutlich unter zwei Prozent zu haben. Davon konnten Bauherren früher nur träumen. Vor zehn Jahren lagen diese im Schnitt noch bei 4,6 Prozent, vor fünf Jahren um die 2,7 Prozent, so der Bundesverband der Banken. Allerdings können die Zinsen im Einzelfall - je nach finanzieller Situation des Kreditnehmers, des eingesetzten Eigenkapitals oder der gewählten Zinsbindungsdauer - deutlich abweichen.

 

1.Langfristig binden: Wer baut, muss langfristig denken. Angesichts des immer noch historisch niedrigen Zinsniveaus sollte man in der Regel eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren wählen. Wer besonders langfristig planen möchte, kann sich auch für eine Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren entscheiden. Wichtig ist es, die Angebote mehrerer Banken zu vergleichen, bevor man sich entscheidet. Mit dem effektiven Jahreszins kann man unterschiedliche Angebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsbindungszeit vergleichen.

 

2.Höhere Tilgungsrate wählen: Bei einer höheren Tilgungsrate – beispielsweise von 3 Prozent anstatt der früher meist üblichen ein Prozent Tilgung ist der Kredit schneller zurückgezahlt und der Baufinanzierer spart erhebliche Zinskosten.

 

3.Nebenkosten einplanen: Zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises sollte man für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer oder Behördenleistungen (zum Beispiel für das Bauamt) mit in die Kreditsumme einplanen und dafür zurücklegen.

 

4.Sondertilgungsrecht vereinbaren: Eine unerwartete Erbschaft, eine fällige Lebensversicherung oder eine Sonderzahlung vom Chef: Die Möglichkeit, dass man einen Teil der Kreditsumme vorzeitig zurückzahlen will, muss in der Regel im Kreditvertrag von vornherein vereinbart werden.

 

5.Sonderkündigungsrecht nutzen: Immobilienkredite kann man nach einer Laufzeit von zehn Jahren kündigen. Dies können Kreditnehmer nutzen, um sich für die weitere Laufzeit einen günstigeren Zins zu sichern. Dafür sollte man sich aber bereits vor der Kündigung ein Angebot von seiner Bank einholen und anhand des Effektivzinses mit anderen Angeboten vergleichen. Viele Baufinanzierer kümmern sich nicht rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung.Aber zum Schluss die vielleicht wichtigste Regel: Trotz der historisch günstigen Konditionen und steigender Preise, Bauvorhaben oder einen Immobilienerwerb aufgrund der langen Laufzeit nie überstürzen, rät der Bundesverband der Banken. 

 

Schriftliche Kreditzusage vor Notartermin unerlässlich

Nur die schriftliche Kreditzusage einer Bank zum Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist verbindlich. Wer den Notarvertrag nur mit einer mündlichen Kreditzusage im Rücken unterzeichnet, kann den Kaufpreis für die Immobilie unter Umständen nicht bezahlen.

„Aktuelle gesetzliche Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung führen zum Teil zu längeren Bearbeitungszeiten, “ so Christiane Kienitz, Referentin für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hessen. „Unabhängig davon, ist es immer riskant, sich auf mündliche Zusagen von Banken zu verlassen. Vor dem Notartermin sollte deshalb eine schriftliche Finanzierungsbestätigung eingeholt werden. Dies zeigt ein aktuelles Beispiel aus unserer Beratung.“

 

Erst ein Finanzierungsvorschlag, dann nicht kreditwürdig

 

Herr O. findet ein geeignetes Objekt zum Kauf und erhält von seiner Bank einen Finanzierungsvorschlag, der ihm zusagt. Mit dem von ihm unterzeichneten Kreditantrag gibt er sein Angebot ab. Herr O. wartet drei Wochen auf die Zusendung der unterschriebenen Unterlagen von der Bank. Auf Nachfrage erhält er die Antwort, es sei alles in Arbeit, die Kreditbearbeitung sei noch nicht abgeschlossen. Der Immobilienverkäufer drängt unterdessen auf die Unterzeichnung des Notarvertrages. Herr O. unterschreibt den Kaufvertrag. Die schriftliche Zusage seiner Bank liegt ihm zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Auf seine erneute Nachfrage erhält Herr O. nach Ablauf von weiteren drei Wochen die Antwort, dass der Kredit nicht gewährt wird. Herr O. sei wegen seines Alters nicht kreditwürdig. So das Beispiel der Verbraucherzentrale Hessen.

 

Wie lange zahlen Wohneigentümer in Deutschland ihre Immobilie ab?

In Deutschland ist die Attraktivität von Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Und auch die Preise kennen nur eine Richtung: Im Bundesschnitt steigen sie seit Jahren. Ist der Traum vom Eigenheim noch finanzierbar? Antworten gibt der Postbank Wohnatlas für den das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat. Die Studie zeigt, was der Wohnungskauf monatlich kostet - und wo die Raten im Rahmen bleiben. So kann bei einer Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren in 186 Städten und Landkreisen, also fast der Hälfte aller Regionen, eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit einer monatlichen Belastung von unter 500 Euro erworben werden. Steigert man den monatlichen Betrag auf bis zu 750 Euro, ist die Wohnung sogar in 324 der 401 Regionen nach knapp 20 Jahren abbezahlt. In den Metropolen wird es allerdings teurer. Wer mit Wohneigentum liebäugelt, sollte nicht zu lange warten. Noch sind die Zinsen niedrig, aber diese Phase könnte schon bald vorbei sein.

 

Die Modellrechnung des HWWI operiert mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent p.a., der dem Zinssatz aktueller Finanzierungsangebote am Markt entspricht, und variiert die Anfangstilgungen und damit die Tilgungsdauer. Die monatliche Zahlungsleistung aus Tilgung und Zinszahlung (Annuität) wird dabei für die gesamte Finanzierungsdauer festgeschrieben. Berechnet wurde die monatliche Zahlungsleistung jeweils für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu regionalen Durchschnittspreisen, für die 20 Prozent Eigenkapital beim Kauf eingebracht wird. Grunderwerbssteuer, Notar und mögliche Umbauten wurden nicht in die Berechnungen einbezogen.

 

Nur in 25 Städten und Kreisen, also in sechs Prozent aller untersuchten Regionen, werden bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mehr als 1.000 Euro monatlich fällig. In Städten wie Nürnberg, Bonn, Hannover oder Dresden bleibt die Rate bei gleicher Tilgungsdauer ebenfalls unterhalb der 1.000 Euro-Schwelle. In den Ruhrgebietsstädten Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, aber auch in Wuppertal und Bielefeld, ist der Kauf bereits mit einer Monatsrate von unter 500 Euro zu finanzieren. "In diesen Regionen sind Wertsteigerungen bei Immobilien nicht unbedingt zu erwarten. Wer aber dort bereits wohnt und langfristig eine Berufs- und Lebensperspektive hat, für den kann der Wohneigentumserwerb durchaus attraktiv sein. Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung", sagt Henning Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse.

 

Wer in Kauf nimmt, die Wohnung länger als 20 Jahre, nämlich insgesamt knapp 33 Jahre abzubezahlen und daher einen Anfangstilgungssatz von nur zwei Prozent vereinbart, kann die monatlichen Ratenzahlungen deutlich drücken: Mehr als 750 Euro monatlich würden deutschlandweit dann nur in 20 Kreisen und Städten fällig, davon fünf Städte mit monatlichen Belastungen von über 1.000 Euro - immer vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen langen Zeitraum stabil.

 

In gut 14 Jahren schuldenfrei

 

Im Rekordtempo schuldenfrei und dabei weniger als 1.000 Euro monatlich zahlen - das geht in 327 Kreisen, sobald ein anfänglicher Tilgungssatz von sechs Prozent mit einer Laufzeit von 14 Jahren und einem Monat vereinbart wird. In 227 Kreisen ist die Turbo-Tilgung sogar für weniger als 750 Euro monatlich zu haben.

 

Eine kurze Tilgungsdauer bietet auch der Generation 50+ noch gute Chancen für einen Immobilienkauf. Wer bereits Wohneigentum besitzt und sich verändern möchte, oder über Vermögen aus anderen Quellen verfügt, kann durchaus noch in eine neue Finanzierung einsteigen. Denn wenn durch den Verkauf der aktuell genutzten Immobilie, die Auflösung eines Depots oder Auszahlung einer Lebensversicherung mehr Eigenkapital, als die in der Regel geforderten 20 Prozent vorhanden sind, können Tilgungsbelastung und Finanzierungsdauer kräftig reduziert werden.

 

Sicherheit durch lange Zinsbindung

 

"Käufer müssen aber auch ein gewisses Zinsrisiko in ihre Überlegungen mit einbeziehen. Wenn die Zinsen steigen, könnte die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höhere monatliche Belastungen nach sich ziehen oder eine Verlängerung der Tilgungsdauer erforderlich machen", sagt Göbel. Es empfiehlt sich daher, auf möglichst lange Zinsbindungsfristen zu setzen. In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten auch so genannte Volltilger-Darlehen in Erwägung gezogen werden. Dabei läuft die Zinsbindung bis alle Schulden komplett getilgt sind. Mit einer langen Zinsbindungsfrist sichert sich der Käufer die momentan günstigen Zinsen und gewinnt Planungssicherheit durch stabile Ratenzahlungen hinzu.

 

Hohe Raten in den "Big Seven"

 

In den so genannten "Big Seven"-Städten sorgen die hohen Preise allerdings dafür, dass Kaufinteressierte mit 20 Prozent Eigenkapital an vergleichsweise hohen Raten kaum vorbeikommen. Nur in Köln bleiben Käufer bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mit ihren monatlichen Zahlungen unter der 1.000-Euro-Marke. Mit Ausnahme von München lässt sich in den anderen fünf der sieben größten deutschen Metropolen eine Rate von unter 1.000 Euro monatlich, nur durch eine Verlängerung der Tilgungsdauer, erreichen. In Deutschlands teuerster Stadt München reicht aber selbst eine Streckung der Rückzahlungsdauer auf knapp 33 Jahre nicht aus. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent müssen Käufer Belastungen von monatlich 1.410 Euro einplanen - vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum stabil.

 

"Aus den Analysen für den Postbank Wohnatlas wissen wir, dass die Immobilienpreise in den "Big Seven" voraussichtlich weiter steigen werden. Besonders in begehrten Lagen verspricht ein Investment also auch in Zukunft Wertsteigerungspotentiale. Kaufinteressierte sollten aber unbedingt genau kalkulieren, was bei der Immobilienfinanzierung über die nächsten Jahrzehnte auf sie zukommt", sagt Göbel.

 

Alternativen zum Annuitätendarlehen

Viele Interessenten verbinden mit einem Kredit das sogenannte Annuitätendarlehen. Diese Variante ist auch die am häufigsten genutzte, wenn es um Baufinanzierungen geht. "Das Besondere am Annuitätendarlehen ist, dass die monatliche Rate aus zwei Teilen besteht: Tilgung und Zinsen. Der Anteil der Tilgung wird jährlich größer und der Zinsanteil sinkt", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Doch es gibt noch viele weitere Alternativen zur gängigsten Baufinanzierungsvariante, wie beispielsweise das Ratentilgungsdarlehen, das Euribor-Darlehen oder das Cap-Darlehen.

 

Ratentilgungsdarlehen

 

Für Bauherren, die überdurchschnittliche Einkünfte verbuchen, ist das Ratentilgungsdarlehen passend. Denn im Gegensatz zum Annuitätendarlehen besteht es nicht aus einer gleichbleibend hohen Rate, sondern aus festen Konditionen und damit einer unveränderten Zins- sowie Tilgungsrate. Somit verringert sich die Restschuld jeden Monat und Kreditnehmer reduzieren den zu zahlenden Zins. Dies führt dazu, dass sie monatlich stetig weniger zahlen müssen. Der Nachteil dieser Variante: Die Tilgungsrate ist deutlich höher angesetzt als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen.

 

Euribor-Darlehen

 

Ein variables Darlehen ist das Euribor-Darlehen, das an den Zinssatz der Europäischen Zentralbank gekoppelt ist. Es gelten allerdings nicht die gleichen Konditionen. Der Zinssatz liegt meist etwas höher, aber der Zinsverlauf passt sich circa alle drei Monate den Euribozinsen an. Da es ein sehr risikoreiches und teures Darlehen sein kann, bieten Kreditgeber in der Regel einen Wechsel zum festverzinslichen Kredit mit an. Diese Kombination heißt Flex-Darlehen. Bauherren haben so im Fall von steigenden Zinsen die Möglichkeit zum festen Zinssatz zu wechseln. Eine weitere Besonderheit für Kreditnehmer: Zu jedem Ende des Zinsabschnittes nehmen Bauherren Sondertilgungen vor, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig ist. Wer in absehbarer Zeit über große Geldsummen verfügt, kann diesen Vorteil nutzen. Erben beispielsweise profitieren von der Perspektive binnen Jahresfrist das Darlehen vollständig zu tilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung oder Zinsaufschläge zahlen zu müssen. Kreditnehmer, für die das Euribor-Darlehen in Frage kommt, sollten Marktkenntnisse haben, da der Zinsmarkt sich kontinuierlich verändert. Verpassen Darlehensnehmer den richtigen Zeitpunkt zum Wechseln, könnte es teuer werden.

 

Cap-Darlehen

 

Das Cap-Darlehen ähnelt dem variablen Euribor-Darlehen. Der wesentliche Unterschied liegt in der Zinsbegrenzung. Im Kreditvertrag wird eine Obergrenze der Darlehenszinsen festgelegt, die dann wirkt, wenn die Zinsen der Europäischen Zentralbank über die vorher definierte Obergrenze ansteigen. Die Laufzeit des Darlehens kann bis zu 15 Jahre betragen. Es ist somit eine weniger risikoreiche Variante des Euribor-Darlehens. Doch im Gegensatz dazu zahlen Kreditnehmer eine sogenannte Cap-Prämie, also ein kleiner Aufschlag gegenüber einem variablen Darlehen. Kreditgeber empfehlen diese Darlehensvariante für Bauherren, die ihre Finanzierung nicht dauerhaft im Auge behalten wollen und trotzdem stets von bestmöglichen Zinsen profitieren wollen. Das Cap-Darlehen kann auch in Kombination mit einem Flex-Darlehen abgeschlossen werden. Zusammengefasst eignet sich das Ratentilgungsdarlehen besonders für einkommensstarke Kreditnehmer oder Häuslebauer mit einem relativ geringen Finanzierungsbedarf. Das Euribor- und das Cap-Darlehen sind variabel und lassen eine hohe Sondertilgung zu. Um optimal aus diesen Varianten profitieren zu können, sollten Kreditnehmer den Zinsmarkt aufmerksam beobachten. 

 

Baufinanzierung: Womit Bauherren rechnen müssen

Grundstück, Erschließung, Planung, Baukosten, Handwerker - die Kostenliste für Bauherren kann lang und mitunter ziemlich unübersichtlich ausfallen. Damit sich Häuslebauer beim langersehnten Bau nicht in monetäre Bedrängnis bringen, sollten sie Kostenfallen bereits im Finanzierungsvertrag vorbeugen. "Nur wenn Bauherren etwaige Finanzierungsrisiken identifizieren und ihnen angemessen gegensteuern, steht ihr Vorhaben auf solidem Fundament", weiß Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Der Finanzierungsprofi hat gängige Kostentreiber zusammengestellt und zeigt, wie ihnen vorgebeugt werden kann.

 

Bereitstellungszinsfreie Zeit - Der Bau stockt, die Kosten bleiben

 

Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Bauherren den anfallenden Gesamtpreis nicht kurzfristig nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern müssen längere Abruffristen einkalkulieren. Das liegt daran, dass die Bezahlung in einzelnen Tranchen nach Baufortschritt erfolgt. Wenn es zu Verzögerungen am Bau kommt, dann schiebt sich auch die Auszahlung eines Teildarlehens auf. Banken erheben Zinsen, wenn längere Zeit bis zum Abruf der Baufinanzierung vergeht - die sogenannten Bereitstellungszinsen. Bauherren und Käufer von Bauträgerobjekten sollten einen Darlehensgeber wählen, der neben günstigen Zinsen eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit anbietet. Momentan sind hier bis zu 24 Monate möglich.

 

Nebenkosten - Das Kleingedruckte der Baustelle

 

und Materialkosten plus der Arbeitsleistung errechnet. So müssen die Leistungen für Versicherungen sowie die Baugenehmigung und Vermessung ebenso erbracht werden, wie beispielsweise Architekturhonorare, Erschließungskosten oder aber auch Baustrom, -wasser sowie -entsorgung. Entscheidend ist, die Nebenkosten von Anfang an gründlich in die Kalkulation aufzunehmen. Das gilt auch für die Außenanlagen, die viele Bauherren vergessen. Um eine realistische Kostenhöhe zu ermitteln, helfen Finanzierungsberater, die beispielsweise Listen mit den wichtigsten und größten Posten aufstellen.

 

"Viele kleine Einzelposten können sich schnell zu einer beachtlichen Summe anhäufen. Mit rund 15 Prozent der Bausumme für Baunebenkosten sowie weiteren 5 Prozent für Außenanlagen sollten Bauherren realistischerweise rechnen. Unterschätzen Bauherren die zahlreichen 'Nebenbaustellen' oder lassen sie gar außer Acht, können sie so das ganze Bauvorhaben gefährden. Damit es nicht soweit kommt, lohnt es sich, vorab Zeit in eine gründliche Kostenkalkulation zu investieren und Experten zu Rate zu ziehen", rät Goris.

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