Mit 66 Jahren fängt nicht nur das Leben an, sondern kommt mitunter der Wunsch auf, umzubauen, zu modernisieren oder eine Immobilie zu kaufen. Weil die Menschen in Deutschland immer älter werden, spielt das Thema Kreditfähigkeit im Alter seit Jahren eine wichtige Rolle. Knapp fünfzehn Prozent aller Finanzierungen bei Interhyp werden von Menschen über 55 Jahre und älter abgeschlossen. Bei Abschluss einer Erstfinanzierung ist nur jeder zehnte Kreditnehmer 55 Jahre und älter, unter den Anschlussfinanzierern dagegen ist es jeder fünfte. Vergleichsweise häufig schließen Ältere eine Immobilienfinanzierung zur Kapitalbeschaffung ab. Das zeigt eine aktuelle Auswertung der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Interhyp erklärt, worauf ältere Menschen bei der Kreditaufnahme achten müssen - und ab wann Institute kein Geld mehr bereitstellen.

Es gibt viele Gründe für ein Darlehen im Alter

Neben dem Immobilienkauf und der Anschlussfinanzierung selbst nehmen viele Ältere ein Darlehen auf, um ihr Objekt zu modernisieren. Der Anteil der Menschen mit 55 Jahren und älter an allen Modernisierungsdarlehen beträgt rund fünfzehn Prozent. "In der Beratung beobachten wir, dass barrierefreies Wohnen eine Rolle spielt", erläutert Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Ein weiterer Grund für ein Immobiliendarlehen: Liquiditätsbeschaffung. So nutzen ältere Menschen ihre abbezahlte Immobilie, um ihre Finanzsituation aufzubessern. Der Anteil der Älteren an allen Darlehen zur Kapitalbeschaffung beträgt rund 30 Prozent, also im Vergleich zu ihrem Anteil an anderen Finanzierungsgründen eher viel. Bei einer Kapitalbeschaffung wird das Objekt beliehen und im Gegenzug die Kreditsumme ausgezahlt. Das Objekt dient als Sicherheit für ein im Vergleich zum Konsumentenkredit zinsgünstiges Darlehen. Mirjam Mohr: "Mit dem Geld wollen Ältere zum Beispiel Kinder unterstützen oder sich Wünsche erfüllen."

Mehr Eigenkapital für eine niedrigere Beleihung

Auf der Grundlage der 2018 in Kraft getretenen Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung prüfen Banken, dass die Kreditnehmer ihren Verpflichtungen nachkommen können. Wenn absehbar ist, dass das Darlehen nicht bis zum Renteneintritt zurückbezahlt werden kann, verlangen sie laut Interhyp in der Regel eine Rentenvorausberechnung oder Rentennachweise. Der mögliche Beleihungsauslauf liegt zudem oft bei 70 bis maximal 90 Prozent. Ältere Menschen müssen laut Interhyp damit mehr Eigenkapital einbringen, um den Beleihungsauslauf niedrig zu halten. Mirjam Mohr: "Nach unserem Eindruck ist es in den vergangenen Jahren für ältere Menschen nicht schwieriger geworden, einen Kredit zu erhalten."

Ältere müssen schneller abbezahlen

Das Alter allein ist oft nicht entscheidend, sondern die gesamte finanzielle Situation. Dazu zählen etwa die Zeit für die Rückzahlung des Darlehens und die Sicherheit, die der Immobilienwert bietet. So verlangen etliche Kreditinstitute ab einem bestimmten Alter eine Mindesttilgung von beispielsweise drei Prozent. "Banken erwarten in der Regel auch, dass die Bonität und die Zeit ausreichen, um das Darlehen bis zum 80. oder 85. Lebensjahr zu tilgen. Für ältere Kreditnehmer ist dies oftmals mit einer höheren Tilgung verbunden, damit sie das Darlehen rechtzeitig abbezahlen können", sagt Mirjam Mohr. Die höhere Tilgung kann sogar ein Vorteil sein, da sich der Zinssatz fürs Darlehen unter anderem an der Tilgungshöhe und am Beleihungsauslauf orientiert. "Es ist durchaus möglich, dass ältere Menschen beim Erstkredit sehr gute Konditionen erreichen. Auch aus unseren Daten geht nicht hervor, dass ältere Menschen per se zu höheren Zinsen abschließen."

Probleme drohen, wenn Rückzahlung nicht gewährleistet werden kann

Laut Interhyp sind grundsätzlich Finanzierungen für zum Beispiel 70- oder 75-Jährige möglich. Voraussetzung sind eine entsprechende Rentenhöhe oder Einkünfte, mit denen Kreditnehmer die höheren Raten stemmen können, die eine hohe Tilgung mit sich bringt. Selbst wenn die rechtzeitige Rückzahlung bis zum 80. oder 85. Lebensjahr nicht möglich ist, ist die Chance auf ein Darlehen nicht vergeben. So können Senioren prüfen, ob jüngere Darlehensnehmer oder Erben in den Kreditvertrag aufgenommen werden können.

Drei Finanzierungstipps für Ältere

Erstens: Interhyp rät Menschen ab 55 Jahren zu mehr Sicherheit: Das bedeutet, möglichst viel Eigenkapital einzubringen - mindestens zwanzig bis dreißig Prozent vom Kaufpreis.

Zweitens: Ratsam ist zudem eine hohe Mindesttilgung, um das Darlehen zu Lebzeiten zurückzahlen zu können oder den Erben keine zu hohe Restschuld zu hinterlassen. Dennoch muss das Einkommen im Alter ausreichend sein, um die Darlehensraten zu stemmen. Zu bedenken sind laut Interhyp zudem Puffer für Unvorhergesehenes oder Angenehmes wie Anschaffungen oder Reisen.

Drittens: Sinnvoll ist es oft, günstige Zinsen lange zu sichern. Viel Planungssicherheit bieten Volltilgerdarlehen, die am Ende der Zinsbindung abbezahlt sind. Mirjam Mohr: "Volltilgerdarlehen vereinen hohe Tilgungen und feste Laufzeiten und sollten in die Kreditauswahl einbezogen werden."

Hintergrund: Finanzierungen für ältere Menschen

Das Durchschnittsalter bei einer Erstfinanzierung liegt bei der Interhyp AG bei 39 Jahren, bei einer Anschlussfinanzierung bei 48 Jahren. Rund 15 Prozent aller Finanzierungen bei Interhyp werden von Menschen ab 55 Jahren abgeschlossen. "Dieses Verhältnis hat sich in den vergangenen fünf Jahren kaum verändert", sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei der Interhyp AG. Unter den Erstfinanzierern sind rund zehn Prozent der Kunden 55 Jahre und älter. Unter den Anschlussfinanzierern sind es etwa 20 Prozent. Das liegt daran, dass das Darlehen meist nicht innerhalb der ersten Zinsbindungsperiode zurückgezahlt werden konnte.

Viele Menschen träumen davon, in den eigenen vier Wänden zu leben. Doch zahlreiche Verbraucher machen Fehler, die teuer werden können. Erich Wolf von SpaBa Finanz ist Experte für Baufinanzierung und erklärt Ihnen in dem folgenden Gastbeitrag, welche Fehler Sie vermeiden sollten.

1. Die Nebenkosten werden unterschätzt

Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie, neben den reinen Kaufkosten, zusätzlich noch Grunderwerbsteuer, Notar- bzw. Grundbuchkosten und ggfs. Maklergebühren zahlen. Die Nebenkosten betragen nicht selten bis zu 15 Prozent der eigentlichen Kaufsumme.

2. Es wird zu wenig Eigenkapital eingeplant

Viele Verbraucher möchten ihre Immobilie ohne Eigenmittel finanzieren. Das ist zwar grundsätzlich möglich. Banken verlangen dann allerdings einen höheren Zinssatz, weil das Risiko für die Institute steigt.

3. Zukünftige Zinsänderungen werden unterschätzt

Die Zinsen befinden sich seit Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie sollten jedoch nicht davon ausgehen, dass das langfristig so bleibt. Vereinbaren Sie eine kurze Zinsbindungsfrist, könnte das in Zukunft zu einem Problem werden. Steigen die Zinsen, müssen Sie viel Geld für den teureren Zinssatz zahlen.

4. Die Tilgung wird zu niedrig angesetzt

Banken werben mit günstigen Darlehen und niedrigen Tilgungsraten. Das hört sich attraktiv an. Eine niedrige Tilgung sorgt jedoch dafür, dass Sie das Darlehen über einen sehr langen Zeitraum zurückzahlen müssen.

5. Es werden keine Fördermittel beantragt

Viele Immobilienkäufer vergessen, Fördermittel zu beantragen. Es ist möglich, bis zu 40.000,00 Euro an Fördergeldern zu kassieren und in die Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen.

6. Änderungen der Lebensumstände werden nicht eingeplant

Eine Baufinanzierung wird in der Regel über 30 Jahre zurückgezahlt. In dieser Zeit kann viel passieren. Ehen können beispielsweise geschieden werden oder ungeplanter Nachwuchs kann sich ankündigen. Denken Sie daher über verschiedene Zukunftsszenarien nach, bevor Sie ein Darlehen aufnehmen.

7. Sie holen sich ausschließlich ein Angebot von Ihrer Hausbank ein

Zahlreiche Menschen vertrauen ihrer Hausbank und holen sich lediglich vom Bankberater des Vertrauens ein Angebot. Das ist ein teurer Fehler, weil die Hausbanken häufig nicht die günstigsten Angebote haben. Wenn Sie eine Baufinanzierung planen, sollten Sie stattdessen viele verschiedene Banken und Kredite miteinander vergleichen.

8. Es wird alles auf eine Karte gesetzt

Für den Traum der eigenen Immobilie setzen viele Menschen alles auf eine Karte. Das bedeutet, dass sie sich überschätzen und den Kauf so kalkulieren, dass sie keine finanziellen Spielräume mehr haben.

9. Darlehensnehmer verzichten auf Flexibilität

Banken vergeben günstige Darlehen oft nur, wenn Sie im Gegenzug auf Flexibilität verzichten. Es sind häufig keine Ratenänderungen und nur geringe Sondertilgungen möglich. Wenn Sie über einen langen Zeitraum eine Baufinanzierung zurückzahlen, ist es jedoch wichtig, dass Sie auf unvorhergesehene Ereignisse flexibel reagieren können.

10. Eigenleistungen werden zu hoch kalkuliert

Viele Bauherren gehen davon aus, dass sie zum Beispiel die Kosten für einen Maler oder Fliesenleger sparen und dafür ein niedrigeres Darlehen aufnehmen können. Häufig werden die Eigenleistungen jedoch zu hoch kalkuliert, sodass dann der bestehende Kredit zu teuren Konditionen erhöht werden muss.

Steigenden Preisen zum Trotz: Immobilien bleiben hoch im Kurs und auch Zweitimmobilien werden immer beliebter. Laut Daten von Dr. Klein wurde 2020 rund jede fünfte Immobilie erworben, um sie zu vermieten. Denn es spricht einiges für die Investition: So macht das derzeit niedrige Zinsniveau viele andere Anlageformen unattraktiv und bedeutet gleichzeitig geringe Finanzierungskosten. Unter Umständen lässt sich auch die erste Immobilie in die Finanzierung einbringen. Je nachdem, wofür die Zweitimmobilie genutzt wird, gibt es allerdings unterschiedliche Dinge zu beachten.

 „Wer eine Zweitimmobilie erwirbt, sollte sich vorher über die Motivation im Klaren sein“, sagt Jürgen Klaus, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Augsburg. Denn je nach Ziel variiere die Gesamtlösung von Immobilie und Finanzierung.

Zweitimmobilie für die Kinder

„Banken sehen es gern, wenn Eltern für ihre Kinder eine Wohnung in der Stadt kaufen – zum Beispiel, wenn diese zum Studium ausziehen“, erzählt Jürgen Klaus. „Denn meistens ist eine gute Bonität gegeben und die Monatsrate wird zuverlässig gezahlt.“ Für diesen Standardfall ist die Auswahl an finanzierenden Banken relativ groß und der Zinssatz ist dadurch in der Regel günstig. Befindet sich die Wohnung außerdem in einer guten Lage, ist auch die zukünftige Vermietung sicher. Zusätzlicher Pluspunkt ist ein Neubau, da in den ersten Jahre keine Modernisierungskosten anfallen. Das schafft Planungssicherheit für den Kunden und die Bank.

Tipp von Jürgen Klaus, Dr. Klein: „Bei den Gesprächen mit der Bank lohnt es sich, auch längere Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren anzufragen. Das ermöglicht viel Flexibilität und die etwas höheren Zinskosten sind steuerlich absetzbar.“

Zweitimmobilie als Kapitalanlage

Wer in eine Zweitimmobilie als Kapitalanlage investiert, plant in der Regel die Mieteinkünfte in die Finanzierung ein. Eine langfristig attraktive Lage und ein möglichst guter Zustand sind hierfür elementar. Aber auch bei einer Top-Immobilie sollte konservativ gerechnet werden, empfiehlt Jürgen Klaus von Dr. Klein: „Das Konzept Miete gleich Monatsrate geht meistens nicht auf, denn es gibt Kosten, die zusätzlich anfallen – zum Beispiel Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung oder Steuern für die Mieteinnahmen. Und bei Mietausfällen muss die Monatsrate aus eigener Tasche bezahlt werden.“ Wegen des erhöhten Risikos ist mit etwas höheren Zinssätzen zu rechnen und mehr Eigenkapital erforderlich als bei der Eigennutzung. Der Spezialist für Baufinanzierung kalkuliert ebenso wie Banken deshalb sehr genau und achtet auf einen ausreichenden finanziellen Puffer, der im Notfall auch zwei oder drei Monate Leerstand überbrückt.

Tipp von Jürgen Klaus, Dr. Klein: „Kapitalanleger sollten sich ausführlich beraten lassen und konservativ rechnen. Im Zweifelsfall ist es sinnvoll, die Rate etwas niedriger als die Kaltmiete anzusetzen.“

Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung als Zweitimmobilie

Ferienwohnimmobilien sind nicht zuletzt durch die coronabedingten Einschränkungen stark nachgefragt. Und die Aussicht, im Urlaub selbst darin zu wohnen und sie den Rest der Zeit zu vermieten, ist verlockend. Was so einfach klingt, sehen Banken allerdings oft anders. Denn die Auslastung ist schwer kalkulierbar und bei Eigennutzung gelten steuerliche Sonderregeln. Außerdem spielt die unmittelbare Umgebung eine große Rolle – ein Balkon zur Meerseite ist zum Beispiel kaum etwas wert, wenn sich die Wohnung in der zweiten Reihe befindet.  „Weil Gewinn und Risiko für Banken schwer einzuschätzen sind, müssen Ferienimmobilien immer individuell betrachtet werden – und einigen Kreditgebern sind diese Finanzierungen generell zu unsicher“, so Jürgen Klaus. „Allerdings gibt es bei guter Bonität und attraktivem Objekt durchaus Banken, die diese Vorhaben begleiten. Nur finden muss man die.“

Tipp von Jürgen Klaus, Dr. Klein: „Wer sich eine Ferienwohnung als Zweitimmobilie kaufen möchte, sollte sich einen Überblick über Finanzierungslösungen verschaffen oder sie von einem ungebundenen Vermittler vergleichen lassen.“

Die vorhandene Immobilie für die Finanzierung der zweiten nutzen

Wer bereits eine Immobilie besitzt, kann sie beleihen und den Betrag in die Finanzierung der Zweitimmobilie einbringen. Und sie muss noch nicht einmal vollständig abbezahlt sein – denn viele Banken tolerieren auch einen noch laufenden Kredit. „Vereinfacht gesagt, sollte das Darlehen zu mindestens der Hälfte getilgt sein – je mehr, umso besser“, erläutert Jürgen Klaus von Dr. Klein. Was die mögliche Kredithöhe angeht, akzeptierten die meisten Banken eine Beleihung von 60 Prozent des Wertes. Im konkreten Beispiel heißt das: Ist das Haus 300.000 Euro wert, kann es bis 180.000 Euro als Sicherheit verwendet werden – inklusive des noch laufenden Darlehens. „Aber auch höhere Beträge sind im Einzelfall möglich: Einige Kreditinstitute ermöglichen auch Beleihungen bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes“, ergänzt der Spezialist.

Außerdem kann es sinnvoll sein, die eigene Immobilie nicht sofort als Sicherheit einzubringen, sondern diese Möglichkeit für spätere Pläne zurückzuhalten. Jürgen Klaus berichtet aus der Praxis: „Wenn ein junger Kunde jetzt eine zweite, kleine Wohnung zur Vermietung finanzieren möchte, später aber den Kauf einer teureren Immobilie zur Selbstnutzung plant, rechnet es sich, die Erstimmobilie erst später zu beleihen. Denn dann ist die Zinsersparnis deutlich größer.“

Tipp von Jürgen Klaus: „Soll die Erstimmobilie als Sicherheit zur Finanzierung einer anderen Immobilie dienen, kommt es auf die langfristigen Pläne an. Unter Umständen ist die Zinsersparnis bei einem zukünftigen Objekt viel größer.“

„Bei der Finanzierung der Zweitimmobilie ist das Ziel wichtig – denn darauf wird die individuelle Lösung zugeschnitten“, zieht Jürgen Klaus ein Fazit aus seiner Beratertätigkeit. Renditeobjekt, Wohnung für den Nachwuchs, Ferienimmobilie oder Alterswohnsitz: Die jeweilige Finanzierungslösung variiert. Eine gute Lage und ein nachhaltiger Objektwert auch in 10 oder 20 Jahren schaffen immer eine gute Basis. Gerade bei den derzeit niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung – denn die sorgt für Planungssicherheit und eine hohe Flexibilität.

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich?

Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Das Grundstück wird also verpfändet. Dadurch gehört das Haus allerdings nicht der Bank, wie der Volksmund sagt. Der Bank wird es vielmehr ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen.

Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld (sog. Nennbetrag) und den sogenannten Grundschuldzinsen. Diese betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Er ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die Bank insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.

Oftmals verlangt die Bank neben der Verpfändung des Grundstücks auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers. Durch dieses wird der Bank zusätzlich der Zugriff auf das sonstige Vermögen, also insbesondere auf das Barvermögen und das Arbeitseinkommen, ermöglicht. Hierbei handelt es sich um ein von der Grundschuld unabhängiges zusätzliches Sicherungsmittel. Die Bank kann daher grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände sie vollstreckt. Selbstverständlich darf die aus dem Darlehensvertrag geschuldete Summe insgesamt aber nur einmal gefordert werden.

Weiterer fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als auch hinsichtlich des persönlichen Schuldanerkenntnisses. Hierdurch erhält die Bank einen sogenannten Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer und kann mit diesem die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen. Die Bank kann also alleine aus der notariellen Urkunde vorgehen.

Ein besonderes Augenmerk sollte der Darlehensnehmer auf die sogenannte Zweckerklärung, auch Sicherungsabrede genannt, richten. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Häufig sind dies nicht nur Ansprüche aus dem gerade abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat (sog. weite Zweckerklärung). Möglich ist auch eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart. Gewünschte Einschränkungen müssen daher vorab mit der Bank verhandelt werden.

Wegen der gravierenden Folgen der Grundschuldbestellung und namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss sie beim Notar vorgenommen werden. Der Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hin. 

Die Zinsen für Wohnungsbaukredite sind nach wie vor auf historisch niedrigem Niveau. Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung sind beispielsweise zu Effektivzinsen von deutlich unter zwei Prozent zu haben. Davon konnten Bauherren früher nur träumen. Vor zehn Jahren lagen diese im Schnitt noch bei 4,6 Prozent, vor fünf Jahren um die 2,7 Prozent, so der Bundesverband der Banken. Allerdings können die Zinsen im Einzelfall - je nach finanzieller Situation des Kreditnehmers, des eingesetzten Eigenkapitals oder der gewählten Zinsbindungsdauer - deutlich abweichen.

1.Langfristig binden: Wer baut, muss langfristig denken. Angesichts des immer noch historisch niedrigen Zinsniveaus sollte man in der Regel eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren wählen. Wer besonders langfristig planen möchte, kann sich auch für eine Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren entscheiden. Wichtig ist es, die Angebote mehrerer Banken zu vergleichen, bevor man sich entscheidet. Mit dem effektiven Jahreszins kann man unterschiedliche Angebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsbindungszeit vergleichen.

2.Höhere Tilgungsrate wählen: Bei einer höheren Tilgungsrate – beispielsweise von 3 Prozent anstatt der früher meist üblichen ein Prozent Tilgung ist der Kredit schneller zurückgezahlt und der Baufinanzierer spart erhebliche Zinskosten.

3.Nebenkosten einplanen: Zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises sollte man für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer oder Behördenleistungen (zum Beispiel für das Bauamt) mit in die Kreditsumme einplanen und dafür zurücklegen.

4.Sondertilgungsrecht vereinbaren: Eine unerwartete Erbschaft, eine fällige Lebensversicherung oder eine Sonderzahlung vom Chef: Die Möglichkeit, dass man einen Teil der Kreditsumme vorzeitig zurückzahlen will, muss in der Regel im Kreditvertrag von vornherein vereinbart werden.

5.Sonderkündigungsrecht nutzen: Immobilienkredite kann man nach einer Laufzeit von zehn Jahren kündigen. Dies können Kreditnehmer nutzen, um sich für die weitere Laufzeit einen günstigeren Zins zu sichern. Dafür sollte man sich aber bereits vor der Kündigung ein Angebot von seiner Bank einholen und anhand des Effektivzinses mit anderen Angeboten vergleichen. Viele Baufinanzierer kümmern sich nicht rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung.Aber zum Schluss die vielleicht wichtigste Regel: Trotz der historisch günstigen Konditionen und steigender Preise, Bauvorhaben oder einen Immobilienerwerb aufgrund der langen Laufzeit nie überstürzen, rät der Bundesverband der Banken. 

Nur die schriftliche Kreditzusage einer Bank zum Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist verbindlich. Wer den Notarvertrag nur mit einer mündlichen Kreditzusage im Rücken unterzeichnet, kann den Kaufpreis für die Immobilie unter Umständen nicht bezahlen.

„Aktuelle gesetzliche Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung führen zum Teil zu längeren Bearbeitungszeiten, “ so Christiane Kienitz, Referentin für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hessen. „Unabhängig davon, ist es immer riskant, sich auf mündliche Zusagen von Banken zu verlassen. Vor dem Notartermin sollte deshalb eine schriftliche Finanzierungsbestätigung eingeholt werden. Dies zeigt ein aktuelles Beispiel aus unserer Beratung.“

Erst ein Finanzierungsvorschlag, dann nicht kreditwürdig

Herr O. findet ein geeignetes Objekt zum Kauf und erhält von seiner Bank einen Finanzierungsvorschlag, der ihm zusagt. Mit dem von ihm unterzeichneten Kreditantrag gibt er sein Angebot ab. Herr O. wartet drei Wochen auf die Zusendung der unterschriebenen Unterlagen von der Bank. Auf Nachfrage erhält er die Antwort, es sei alles in Arbeit, die Kreditbearbeitung sei noch nicht abgeschlossen. Der Immobilienverkäufer drängt unterdessen auf die Unterzeichnung des Notarvertrages. Herr O. unterschreibt den Kaufvertrag. Die schriftliche Zusage seiner Bank liegt ihm zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Auf seine erneute Nachfrage erhält Herr O. nach Ablauf von weiteren drei Wochen die Antwort, dass der Kredit nicht gewährt wird. Herr O. sei wegen seines Alters nicht kreditwürdig. So das Beispiel der Verbraucherzentrale Hessen.

In Deutschland ist die Attraktivität von Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Und auch die Preise kennen nur eine Richtung: Im Bundesschnitt steigen sie seit Jahren. Ist der Traum vom Eigenheim noch finanzierbar? Antworten gibt der Postbank Wohnatlas für den das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat. Die Studie zeigt, was der Wohnungskauf monatlich kostet - und wo die Raten im Rahmen bleiben. So kann bei einer Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren in 186 Städten und Landkreisen, also fast der Hälfte aller Regionen, eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit einer monatlichen Belastung von unter 500 Euro erworben werden. Steigert man den monatlichen Betrag auf bis zu 750 Euro, ist die Wohnung sogar in 324 der 401 Regionen nach knapp 20 Jahren abbezahlt. In den Metropolen wird es allerdings teurer. Wer mit Wohneigentum liebäugelt, sollte nicht zu lange warten. Noch sind die Zinsen niedrig, aber diese Phase könnte schon bald vorbei sein.

Die Modellrechnung des HWWI operiert mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent p.a., der dem Zinssatz aktueller Finanzierungsangebote am Markt entspricht, und variiert die Anfangstilgungen und damit die Tilgungsdauer. Die monatliche Zahlungsleistung aus Tilgung und Zinszahlung (Annuität) wird dabei für die gesamte Finanzierungsdauer festgeschrieben. Berechnet wurde die monatliche Zahlungsleistung jeweils für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu regionalen Durchschnittspreisen, für die 20 Prozent Eigenkapital beim Kauf eingebracht wird. Grunderwerbssteuer, Notar und mögliche Umbauten wurden nicht in die Berechnungen einbezogen.

Nur in 25 Städten und Kreisen, also in sechs Prozent aller untersuchten Regionen, werden bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mehr als 1.000 Euro monatlich fällig. In Städten wie Nürnberg, Bonn, Hannover oder Dresden bleibt die Rate bei gleicher Tilgungsdauer ebenfalls unterhalb der 1.000 Euro-Schwelle. In den Ruhrgebietsstädten Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, aber auch in Wuppertal und Bielefeld, ist der Kauf bereits mit einer Monatsrate von unter 500 Euro zu finanzieren. "In diesen Regionen sind Wertsteigerungen bei Immobilien nicht unbedingt zu erwarten. Wer aber dort bereits wohnt und langfristig eine Berufs- und Lebensperspektive hat, für den kann der Wohneigentumserwerb durchaus attraktiv sein. Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung", sagt Henning Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse.

Wer in Kauf nimmt, die Wohnung länger als 20 Jahre, nämlich insgesamt knapp 33 Jahre abzubezahlen und daher einen Anfangstilgungssatz von nur zwei Prozent vereinbart, kann die monatlichen Ratenzahlungen deutlich drücken: Mehr als 750 Euro monatlich würden deutschlandweit dann nur in 20 Kreisen und Städten fällig, davon fünf Städte mit monatlichen Belastungen von über 1.000 Euro - immer vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen langen Zeitraum stabil.

In gut 14 Jahren schuldenfrei

Im Rekordtempo schuldenfrei und dabei weniger als 1.000 Euro monatlich zahlen - das geht in 327 Kreisen, sobald ein anfänglicher Tilgungssatz von sechs Prozent mit einer Laufzeit von 14 Jahren und einem Monat vereinbart wird. In 227 Kreisen ist die Turbo-Tilgung sogar für weniger als 750 Euro monatlich zu haben.

Eine kurze Tilgungsdauer bietet auch der Generation 50+ noch gute Chancen für einen Immobilienkauf. Wer bereits Wohneigentum besitzt und sich verändern möchte, oder über Vermögen aus anderen Quellen verfügt, kann durchaus noch in eine neue Finanzierung einsteigen. Denn wenn durch den Verkauf der aktuell genutzten Immobilie, die Auflösung eines Depots oder Auszahlung einer Lebensversicherung mehr Eigenkapital, als die in der Regel geforderten 20 Prozent vorhanden sind, können Tilgungsbelastung und Finanzierungsdauer kräftig reduziert werden.

Sicherheit durch lange Zinsbindung

"Käufer müssen aber auch ein gewisses Zinsrisiko in ihre Überlegungen mit einbeziehen. Wenn die Zinsen steigen, könnte die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höhere monatliche Belastungen nach sich ziehen oder eine Verlängerung der Tilgungsdauer erforderlich machen", sagt Göbel. Es empfiehlt sich daher, auf möglichst lange Zinsbindungsfristen zu setzen. In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten auch so genannte Volltilger-Darlehen in Erwägung gezogen werden. Dabei läuft die Zinsbindung bis alle Schulden komplett getilgt sind. Mit einer langen Zinsbindungsfrist sichert sich der Käufer die momentan günstigen Zinsen und gewinnt Planungssicherheit durch stabile Ratenzahlungen hinzu.

Hohe Raten in den "Big Seven"

In den so genannten "Big Seven"-Städten sorgen die hohen Preise allerdings dafür, dass Kaufinteressierte mit 20 Prozent Eigenkapital an vergleichsweise hohen Raten kaum vorbeikommen. Nur in Köln bleiben Käufer bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mit ihren monatlichen Zahlungen unter der 1.000-Euro-Marke. Mit Ausnahme von München lässt sich in den anderen fünf der sieben größten deutschen Metropolen eine Rate von unter 1.000 Euro monatlich, nur durch eine Verlängerung der Tilgungsdauer, erreichen. In Deutschlands teuerster Stadt München reicht aber selbst eine Streckung der Rückzahlungsdauer auf knapp 33 Jahre nicht aus. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent müssen Käufer Belastungen von monatlich 1.410 Euro einplanen - vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum stabil.

"Aus den Analysen für den Postbank Wohnatlas wissen wir, dass die Immobilienpreise in den "Big Seven" voraussichtlich weiter steigen werden. Besonders in begehrten Lagen verspricht ein Investment also auch in Zukunft Wertsteigerungspotentiale. Kaufinteressierte sollten aber unbedingt genau kalkulieren, was bei der Immobilienfinanzierung über die nächsten Jahrzehnte auf sie zukommt", sagt Göbel.

Viele Interessenten verbinden mit einem Kredit das sogenannte Annuitätendarlehen. Diese Variante ist auch die am häufigsten genutzte, wenn es um Baufinanzierungen geht. "Das Besondere am Annuitätendarlehen ist, dass die monatliche Rate aus zwei Teilen besteht: Tilgung und Zinsen. Der Anteil der Tilgung wird jährlich größer und der Zinsanteil sinkt", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Doch es gibt noch viele weitere Alternativen zur gängigsten Baufinanzierungsvariante, wie beispielsweise das Ratentilgungsdarlehen, das Euribor-Darlehen oder das Cap-Darlehen.

Ratentilgungsdarlehen

Für Bauherren, die überdurchschnittliche Einkünfte verbuchen, ist das Ratentilgungsdarlehen passend. Denn im Gegensatz zum Annuitätendarlehen besteht es nicht aus einer gleichbleibend hohen Rate, sondern aus festen Konditionen und damit einer unveränderten Zins- sowie Tilgungsrate. Somit verringert sich die Restschuld jeden Monat und Kreditnehmer reduzieren den zu zahlenden Zins. Dies führt dazu, dass sie monatlich stetig weniger zahlen müssen. Der Nachteil dieser Variante: Die Tilgungsrate ist deutlich höher angesetzt als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen.

Euribor-Darlehen

Ein variables Darlehen ist das Euribor-Darlehen, das an den Zinssatz der Europäischen Zentralbank gekoppelt ist. Es gelten allerdings nicht die gleichen Konditionen. Der Zinssatz liegt meist etwas höher, aber der Zinsverlauf passt sich circa alle drei Monate den Euribozinsen an. Da es ein sehr risikoreiches und teures Darlehen sein kann, bieten Kreditgeber in der Regel einen Wechsel zum festverzinslichen Kredit mit an. Diese Kombination heißt Flex-Darlehen. Bauherren haben so im Fall von steigenden Zinsen die Möglichkeit zum festen Zinssatz zu wechseln. Eine weitere Besonderheit für Kreditnehmer: Zu jedem Ende des Zinsabschnittes nehmen Bauherren Sondertilgungen vor, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig ist. Wer in absehbarer Zeit über große Geldsummen verfügt, kann diesen Vorteil nutzen. Erben beispielsweise profitieren von der Perspektive binnen Jahresfrist das Darlehen vollständig zu tilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung oder Zinsaufschläge zahlen zu müssen. Kreditnehmer, für die das Euribor-Darlehen in Frage kommt, sollten Marktkenntnisse haben, da der Zinsmarkt sich kontinuierlich verändert. Verpassen Darlehensnehmer den richtigen Zeitpunkt zum Wechseln, könnte es teuer werden.

Cap-Darlehen

Das Cap-Darlehen ähnelt dem variablen Euribor-Darlehen. Der wesentliche Unterschied liegt in der Zinsbegrenzung. Im Kreditvertrag wird eine Obergrenze der Darlehenszinsen festgelegt, die dann wirkt, wenn die Zinsen der Europäischen Zentralbank über die vorher definierte Obergrenze ansteigen. Die Laufzeit des Darlehens kann bis zu 15 Jahre betragen. Es ist somit eine weniger risikoreiche Variante des Euribor-Darlehens. Doch im Gegensatz dazu zahlen Kreditnehmer eine sogenannte Cap-Prämie, also ein kleiner Aufschlag gegenüber einem variablen Darlehen. Kreditgeber empfehlen diese Darlehensvariante für Bauherren, die ihre Finanzierung nicht dauerhaft im Auge behalten wollen und trotzdem stets von bestmöglichen Zinsen profitieren wollen. Das Cap-Darlehen kann auch in Kombination mit einem Flex-Darlehen abgeschlossen werden. Zusammengefasst eignet sich das Ratentilgungsdarlehen besonders für einkommensstarke Kreditnehmer oder Häuslebauer mit einem relativ geringen Finanzierungsbedarf. Das Euribor- und das Cap-Darlehen sind variabel und lassen eine hohe Sondertilgung zu. Um optimal aus diesen Varianten profitieren zu können, sollten Kreditnehmer den Zinsmarkt aufmerksam beobachten. 

Grundstück, Erschließung, Planung, Baukosten, Handwerker - die Kostenliste für Bauherren kann lang und mitunter ziemlich unübersichtlich ausfallen. Damit sich Häuslebauer beim langersehnten Bau nicht in monetäre Bedrängnis bringen, sollten sie Kostenfallen bereits im Finanzierungsvertrag vorbeugen. "Nur wenn Bauherren etwaige Finanzierungsrisiken identifizieren und ihnen angemessen gegensteuern, steht ihr Vorhaben auf solidem Fundament", weiß Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Der Finanzierungsprofi hat gängige Kostentreiber zusammengestellt und zeigt, wie ihnen vorgebeugt werden kann.

Bereitstellungszinsfreie Zeit - Der Bau stockt, die Kosten bleiben

Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Bauherren den anfallenden Gesamtpreis nicht kurzfristig nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern müssen längere Abruffristen einkalkulieren. Das liegt daran, dass die Bezahlung in einzelnen Tranchen nach Baufortschritt erfolgt. Wenn es zu Verzögerungen am Bau kommt, dann schiebt sich auch die Auszahlung eines Teildarlehens auf. Banken erheben Zinsen, wenn längere Zeit bis zum Abruf der Baufinanzierung vergeht - die sogenannten Bereitstellungszinsen. Bauherren und Käufer von Bauträgerobjekten sollten einen Darlehensgeber wählen, der neben günstigen Zinsen eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit anbietet. Momentan sind hier bis zu 24 Monate möglich.

Nebenkosten - Das Kleingedruckte der Baustelle

und Materialkosten plus der Arbeitsleistung errechnet. So müssen die Leistungen für Versicherungen sowie die Baugenehmigung und Vermessung ebenso erbracht werden, wie beispielsweise Architekturhonorare, Erschließungskosten oder aber auch Baustrom, -wasser sowie -entsorgung. Entscheidend ist, die Nebenkosten von Anfang an gründlich in die Kalkulation aufzunehmen. Das gilt auch für die Außenanlagen, die viele Bauherren vergessen. Um eine realistische Kostenhöhe zu ermitteln, helfen Finanzierungsberater, die beispielsweise Listen mit den wichtigsten und größten Posten aufstellen.

"Viele kleine Einzelposten können sich schnell zu einer beachtlichen Summe anhäufen. Mit rund 15 Prozent der Bausumme für Baunebenkosten sowie weiteren 5 Prozent für Außenanlagen sollten Bauherren realistischerweise rechnen. Unterschätzen Bauherren die zahlreichen 'Nebenbaustellen' oder lassen sie gar außer Acht, können sie so das ganze Bauvorhaben gefährden. Damit es nicht soweit kommt, lohnt es sich, vorab Zeit in eine gründliche Kostenkalkulation zu investieren und Experten zu Rate zu ziehen", rät Goris.