Eigenkapital clever planen

 

Eigenkapital ist das Fundament jeder Immobilienfinanzierung und hat entscheidenden Einfluss auf die Zinsbelastung.

 

Je mehr der Käufer davon mitbringt, desto günstiger wird der Darlehenszins.

Zwei von drei Mietern (64 Prozent) leben nicht im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, weil ihnen das nötige Eigenkapital für den Immobilienkauf fehlt. Dies zeigt eine aktuelle Kantar-Emnid-Umfrage im Auftrag der Postbank. „Die Mehrheit der Deutschen ist sicherheitsorientiert und nimmt Kredite mit Bedacht auf“, erklärt Jörg Koschate von der Postbank. „Ohne Eigenkapital kommt ein Immobilienkauf für viele nicht infrage – und das ist eine gute Entscheidung.“ Grundvoraussetzung ist in aller Regel, dass Käufer die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche finanzieren können. Dazu zählt die Grunderwerbssteuer, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises schwankt. Außerdem werden rund ein Prozent Notargebühren für die Kaufabwicklung fällig und rund 0,5 Prozent Grundbuchgebühren für die Auflassungsvormerkung und spätere Eigentumsumschreibung. Eventuell kommt zusätzlich noch eine Maklerprovision in Höhe von rund fünf bis sieben Prozent hinzu – je nach Region und Vereinbarung. „Idealerweise verfügt der Immobilienkäufer zusätzlich zu den Erwerbsnebenkosten über 20 Prozent des Kaufpreises“, sagt Jörg Koschate. Denn als Faustformel gilt: Je mehr Eigenkapital der Käufer einbringt, desto günstiger ist der Zinssatz für den Kredit. Rechenbeispiel: Ein Kaufinteressent möchte ein Einfamilienhaus zum Preis von 350.000 Euro erwerben; die Nebenkosten liegen bei acht Prozent, also 28.000 Euro. Bezahlt der Käufer nur die Nebenkosten aus eigener Tasche, beträgt der effektive Jahreszins rund 2,3 Prozent (bei 15-jähriger Zinsbindung und einer Tilgungsrate von zwei Prozent). Bringt er hingegen zusätzlich 70.000 Euro Eigenkapital mit ein – also 20 Prozent des Kaufpreises – liegt der effektive Jahreszins nur bei rund 1,3 Prozent.

 

Kapital vor Kredit

 

Sind Ersparnisse langfristig angelegt, zum Beispiel in Bauspar- oder Versicherungsverträgen, muss der Einsatz dieser Mittel rechtzeitig geplant werden, um Verluste zu vermeiden. Auch den Verkauf von Aktien oder Fondsanteilen sollte man gut vorbereiten, um einen möglichst günstigen Verkaufszeitpunkt zu treffen. „In der Regel muss das Eigenkapital für den Immobilienkauf eingebracht werden, bevor die Bank das Darlehen auszahlt. Es ist auf jeden Fall ein Nachteil, wenn der Käufer sein angelegtes Vermögen übereilt abziehen muss, um Zahlungen für den Immobilienkauf zu leisten“, sagt Jörg Koschate von der Postbank. Gut zu wissen: Das Kapital von Riester-Verträgen kann einschließlich der staatlichen Zulagen in die Baufinanzierung eingebracht werden. Familien sollten zudem prüfen, ob sie Anspruch auf Baukindergeld oder Wohnraumförderungsdarlehen durch das Land haben. Einige Banken behandeln solche Kredite wie Eigenkapital. Auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau zählen zu den sogenannten Eigenkapitalersatzmitteln.

 

Baufinanzierung: Umschulden leicht gemacht

 

BGH-Urteil rückt Umschuldung in den Fokus

 

Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs, wonach ein Bearbeitungsentgelt der Bank bei einer Darlehensablösung unzulässig ist (Aktenzeichen XI ZR 7/19), rückt die Umschuldung von Immobilienkrediten in den Fokus. Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, weist in diesem Zusammenhang auf das enorme Sparpotenzial bei einer Umschuldung oder Darlehensverlängerung zu neuen Konditionen hin. "Im Vergleich zum früheren Kredit zahlen Kunden bei einer Anschlussfinanzierung derzeit oft nur ein Viertel oder ein Fünftel der Zinskosten", sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. Die Bauzinsen liegen heute für zehnjährige Darlehen oft nur zwischen 0,5 und 1 Prozent, zum Teil sogar unter 0,5 Prozent. Vor neun oder zehn Jahren lagen sie meist zwischen 3 und 4 Prozent. Interhyp zeigt, was Eigenheimbesitzer mit bestehenden Krediten wissen sollten, und gibt Tipps, wie sie die Sparchancen am besten nutzen.

 

Die Zinsen für einen Immobilienkredit werden meist für die Dauer von 10, oft auch von 15 oder 20 Jahren abgeschlossen. Am Ende der Zinsbindung steht eine Darlehensverlängerung oder Umschuldung an. Bei der Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldabtretung an, das heißt für die Umschreibung der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld von der einen auf die andere Bank. Einige Kreditgeber haben zusätzlich ein Bearbeitungsentgelt für einen Treuhandauftrag zur Abtretung verlangt, was durch das BGH-Urteil jetzt für unzulässig erklärt wurde. Die Kosten für die Grundschuldabtretung und den zusätzlichen Gebühren zusammen haben wenige Hundert Euro betragen - und werden nun künftig noch etwas niedriger ausfallen. Das ist im Vergleich zu den Sparchancen gering, wie Mirjam Mohr anhand eines Beispiels zeigt. "Hat ein Darlehensnehmer vor zehn Jahren einen Kredit über 200.000 Euro für Zinsen über 3,5 Prozent abgeschlossen, kann er nun zu Zinskosten von 0,8 Prozent weiter finanzieren. So kann er im Vergleich zum früheren Kredit über zehn Jahre sogar bis zu rund 20.000 Euro einsparen." Auch im Vergleich zwischen dem Verlängerungsangebot der Bank und den Marktangeboten sind Unterschiede von einigen Zehntelprozentpunkten möglich. Schon bei einer Differenz von nur 0,2 Prozentpunkten liegt die Sparchance über zehn Jahre bei über 1.000 Euro.

 

Daher rät die Expertin Eigenheimbesitzern mit bestehenden Krediten, ihre Zinsbindungsfristen zu prüfen. "Endet die Zinsbindung in einem halben oder ganzen Jahr, sollten Kreditnehmer nicht erst auf das Verlängerungsangebot der Bank warten, sondern jetzt schon den Markt sondieren", so Mohr. So lasse sich in aller Ruhe ein gutes Angebot für die Anschlussfinanzierung sichern. Vor allem, wenn die Zinsbindungsfrist in etwa ein bis zwei Jahren ausläuft, könnten sogenannte Forward-Darlehen interessant sein, denn damit lassen sich die heutigen Konditionen für die Zukunft festschreiben.

 

Zudem weist Expertin Mohr auf eine Sparchance hin, von der viele Darlehensnehmer nichts wissen: Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 BGB) können sie auch bei längeren Zinsbindungen schon zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten jederzeit kündigen - und das Darlehen zum Beispiel zu besseren Konditionen weiterführen oder umschulden. "Wir raten in diesem Fall, die Umschuldungsoption zu prüfen und gleichzeitig auch ein verbessertes Angebot der bestehenden Bank einzuholen."

 

Viele befürchten, dass eine Umschuldung kompliziert sei. "Die Erfahrungen unserer Kunden zeigen, dass die Umschuldung sich oft als leichter herausstellt als zuvor gedacht, da die Kreditgeber viele Dinge abnehmen", so Mirjam Mohr. Auch eine frühere repräsentative Umfrage von Interhyp im Rahmen der Studie "Anschlussfinanzierung in Deutschland" hat ergeben, dass der finanzielle und zeitliche Aufwand bei der Umschuldung oft überschätzt wird. "Jetzt ist der ohnehin geringe finanzielle Aufwand bei der Umschuldung noch niedriger geworden", sagt Mirjam Mohr. "Das ist erfreulich für den Kunden."

 

Bausparkassen drängen Kunden zu überhöhten Vorfinanzierungsdarlehen

 

Zinsen und hohe Vorfälligkeitsentschädigungen belasten Kreditnehmer

 

Die Verbraucherzentrale Hamburg rät Verbraucherinnen und Verbrauchern, beim Abschluss eines Bausparvertrags kein höheres Vorfinanzierungsdarlehen aufzunehmen, als sie für den Kauf oder Bau einer Immobilie benötigen. Mit einem überhöhten Vorausdarlehen steigt auch die zu zahlende Zinslast, und es erhöhen sich die Abschlusskosten. Zudem müssen Darlehensnehmer im Falle eines vorzeitigen Verkaufs der Immobilie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Verbraucherzentrale Hamburg berät aktuell auffällig oft Verbraucher mit zu hohen Vorfinanzierungsdarlehen.

 

Teure Zinsen auf hohe Darlehensbeträge

 

Die Verbraucher berichten in der Beratung, dass ihnen von Seiten der Bausparkassen zu weitaus höheren Vorfinanzierungsdarlehen geraten worden sei, als es für den Bau oder Kauf einer Immobilie nötig gewesen wären. Der überschießende Betrag wird in Form einer Einmalzahlung in einen Bausparvertrag übertragen, sodass entweder keine oder nur niedrige Sparraten anfallen oder der Bausparvertrag schneller zuteilungsreif wird. Das Problem für die Betroffenen: Für die höhere Summe des Vorfinanzierungsdarlehens fallen auch höhere Zinsen an, während das Bausparguthaben in der Regel nur mit 0,1 Prozent verzinst wird. Der Kauf oder der Bau einer Immobilie verteuert sich so spürbar.

 

„Die Bausparkassen locken mit niedrigen Sparraten und der Aussicht, das eigentliche Bauspardarlehen früher ausgezahlt zu bekommen. Doch die Rechnung geht für Verbraucher meistens nicht auf“, kritisiert Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. „Von den höheren Zinsbeträgen des Vorausdarlehens profitieren allein die Unternehmen.“

 

Hohe Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Verkauf

 

Auch auf eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung wirkt sich ein zu hohes Vorfinanzierungsdarlehen nachteilig aus. Je größer das Gesamtvolumen des Vorfinanzierungsdarlehens, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung, die Darlehensnehmer beim vorzeitigen Verkauf der Immobilie an die Bausparkasse zurückzahlen müssen. „Ob die Höhe des Vorfinanzierungsdarlehens gemessen an dem Volumen der Immobilien im Sinne des Verbrauchers optimal berechnet ist, ist für die meisten Menschen nicht nachvollziehbar. Darum empfehlen wir allen Betroffenen, sich vor dem Abschluss eines Bausparvertrags oder einer Finanzierung unabhängig beraten zu lassen“, so Krolzik.

 

Beitragseinahmen der privaten Bausparkassen steigen

 

Laut Geschäftsbericht des Verbandes der privaten Bausparkassen für das Jahr 2018 sind die Beitragseinnahmen der Bausparkassen in Hamburg im Vergleich zum Vorjahr um zehn Prozent gestiegen. Bundesweit lag der Zuwachs im Durchschnitt nur bei 0,4 Prozent. „Diese Zahlen deuten darauf hin, dass hinter den uns vorliegenden Fällen tatsächlich eine, zumindest in Hamburg, verbreitete Praxis der Bausparkassen steht“, bilanziert Krolzik.

 

Vorfinanzierungsdarlehen überbrücken Wartezeit

 

Ein Vorfinanzierungsdarlehen oder auch Vorausdarlehen ist ein meist für die Dauer von ein bis zwei Jahren geschlossener Immobilienkredit, mit dem die Wartezeit bis zur Aufnahme des eigentlichen Bauspardarlehens überbrückt wird. Die Zinsen für Vorfinanzierungsdarlehen sind vergleichsweise teuer. Während der Laufzeit des Kredits zahlen Bausparer in der Regel nur Zinsen auf das Darlehen und parallel – anstatt einer Tilgung – in ihren Bausparvertrag ein.

 

Zinsfalle bei der Finanzierung: Die Höhe der Tilgung ist jetzt besonders wichtig

 

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren von historisch niedrigen Kreditzinsen. Genau darin liegt bei Annuitätendarlehen aber auch ein Risiko, das vielen nicht bewusst ist: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert bei gleicher Anfangstilgung die Entschuldung, erklärt die LBS Bayern.

 

Wer eine Immobilie finanziert, bezahlt in der Regel eine feste monatliche Rate, mit der neben den fälligen Zinsen auch ein Teil des Kredits zurückgezahlt wird, die sogenannte Tilgung. Diese wird meist in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Was oft nicht beachtet wird: Dieser Prozentsatz bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Teil der Zahlung, der für die Zinsen aufgebracht wird. Und es steigt der Anteil für die Tilgung. Allerdings wirkt sich dieser Effekt bei niedrigen Zinsen wie zurzeit viel weniger aus als bei höheren Zinsen wie in den vergangenen Jahrzehnten. Die Folge: Schuldner benötigen bei gleicher prozentualer Anfangstilgung wesentlich mehr Zeit, um schuldenfrei zu werden und müssen nach Ablauf der Sollzinsbindung für eine höhere Restschuld einen neuen - unter Umständen höheren - Zinssatz vereinbaren.

 

Wer ein Darlehen über 200.000 Euro aufnimmt mit einer jährlichen Anfangstilgung von zwei Prozent, benötigt bei einem Zinssatz von drei Prozent 30 Jahre und sieben Monate, bis er schuldenfrei ist. Bei einem Zinssatz von nur 1,5 Prozent benötigt er bei gleicher Tilgung mehr als 37 Jahre. Da bei niedrigeren Zinsen die monatliche Belastung deutlich geringer ist, sollte dieser Spielraum zu höheren Tilgungssätzen genutzt werden, empfiehlt die LBS Bayern. Nur so kann eine schnelle und günstige Rückzahlung des Darlehens erreicht werden und das Risiko einer steigenden Belastung nach Ablauf der Sollzinsbindung reduziert werden. Die derzeit historisch niedrigen Zinsen bieten erheblichen Spielraum zu höheren Tilgungen: Wer vor zehn Jahren bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent 200.000 Euro Darlehen beansprucht hat, musste allein für die Zinsen im ersten Monat 750 Euro veranschlagen. Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent liegt der Zinsaufwand für die 200.000 Euro Darlehen anfangs nur bei 250 Euro.

 

Grundsätzlich gilt: Je länger eine Immobilienfinanzierung dauert, desto größer wird das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung durch steigende Zinsen unter Druck zu geraten. Deshalb rät die Bayerische Landesbausparkasse Immobilienfinanzierern dazu, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu vereinbaren. Wird ein Bausparvertrag in die Finanzierung eingebunden, lassen sich die Zinsen bis zur letzten Rate sichern - unabhängig von der Entwicklung am Kapitalmarkt.

 

Vorfälligkeitsentschädigung: Überprüfen lohnt sich

 

Die anhaltend hohen Immobilienpreise bringen den einen oder anderen Verbraucher zum Grübeln: Lohnt es sich, das Objekt zu verkaufen? Wer sich dazu entschließt, kann sein Finanzierungsdarlehen außerordentlich kündigen. Allerdings fordern Banken und Bausparkassen dann die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit soll der Verbraucher den Zinsausfall der Bank ausgleichen. „Die Vorfälligkeitsentschädigung ist oft erschreckend hoch“, weiß Susanne Götz, Finanzjuristin bei der Verbraucherzentrale Bayern. „Doch möglicherweise müssen Verbraucher sie nicht oder zumindest nicht in vollem Umfang bezahlen.“ Häufig gibt es Fehler in der Berechnung. Die Finanzexpertin empfiehlt daher, Verträge gründlich zu prüfen und verweist auf kostenfreie Rechner im Internet. Sie ermöglichen einen ersten Check. „Zusätzlich sollte man darauf achten, ob die im Darlehensvertrag vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten berücksichtigt wurden“, rät Susanne Götz. „Diese reduzieren die Zinserwartung der Bank sogar dann, wenn sie nie ausgeschöpft wurden.“

 

Ein weiterer Punkt, der die Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren könnte, sind pauschal in Rechnung gestellte Gebühren. Zulässig sind Extrakosten nur, wenn Bank oder Bausparkasse den Zusatzaufwand konkret belegen können. „Bei Ungereimtheiten sollten Verbraucher eine Neuberechnung fordern“, schlägt Finanzjuristin Götz vor. „Die Banken sind dazu meist anstandslos bereit.“ Wer sein Immobiliendarlehen widerrufen kann, weil es fehlerhafte Angaben enthält, hat die besten Karten. Darlehensnehmer, die mit ihrem Widerruf erfolgreich sind, müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Manchmal ist sogar die Rückforderung einer bereits geleisteten Zahlung möglich. 

 

Grunderwerbsteuer: Teure Kaufnebenkosten - und was bei der Finanzierung zu beachten ist

 

Zum 1. Juli stieg die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern von 5 auf 6 Prozent des Kaufpreises. Damit liegt die Grunderwerbsteuer nun in der Hälfte aller Bundesländer bei 6 Prozent oder mehr. Laut Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen, entstehen durch immer höhere Kaufnebenkosten Mehrkosten, die Immobilienkäufer bei der Finanzierung einkalkulieren und in aller Regel durch Eigenkapital abdecken müssten. "Angesichts steigender Immobilienpreise werden die Käufer durch die prozentuale Berechnung der Nebenkosten ohnehin bereits stärker belastet", sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. "Mit der Grunderwerbsteuer wird den Käufern tief in die Tasche gegriffen - zumal die meisten Käufer die Nebenkosten durch Eigenkapital stemmen sollten und müssen." Laut Interhyp verlangen die meisten Banken, dass mindestens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sind. "Wir raten Käufern, die Nebenkosten zu decken und darüber hinaus noch mindestens etwa zwanzig Prozent mehr Eigenkapital einzubringen, weil die Banken dann bessere Zinsen bieten." In einer Deutschlandkarte gibt Interhyp einen aktuellen Überblick zu den Kaufnebenkosten in allen Bundesländern.

 

Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und wurde in den vergangenen Jahren zum Teil kräftig angehoben. Sie variiert von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen und im Saarland. In Mecklenburg-Vorpommern bedeutet die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5 auf 6 Prozent, dass bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 200.000 Euro statt wie bisher 10.000 nun 12.000 Euro fällig werden, also 2.000 Euro mehr.

 

Zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten von rund 2 Prozent und Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent können sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf je nach Bundesland sogar auf bis zu rund 16 Prozent aufsummieren. Bei hohen Kaufpreisen, wie sie zum Beispiel in Metropolen üblich sind, fallen so schnell Nebenkosten von 50.000 Euro und mehr an, berichtet Interhyp. "Die Kaufnebenkosten sind für den Käufer verloren, denn er kann sie bei einem Verkauf der Wohnung nicht zurückerhalten", so Mohr. "Banken finanzieren die Kaufnebenkosten aus diesem Grund ungern mit, da keine Sicherheit für diese Summe besteht."

 

Die Handlungsmöglichkeiten, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, sind beschränkt und sollten genau überdacht werden, so Interhyp. So wird bei Bauvorhaben zum Teil geraten, den Kauf des Grundstücks und die Beauftragung des Baus zu trennen. Damit hier die Steuer nur für das Grundstück anfällt, gelten aber strenge Regelungen der Finanzämter, über die sich Immobilienkäufer vorab genau informieren sollten. Beim Kauf einer Bestandswohnung mit Inventar gibt es den Spartipp, bewegliche Einbauten wie die Küche getrennt zu kaufen und dies im Kaufvertrag auszuweisen. Für die Bank reduziert sich dadurch aber in aller Regel der Objektwert und weil sich somit der Anteil der Finanzierung am Kaufpreis erhöht, steigen eventuell die Zinsen, gibt Interhyp zu bedenken. Der Käufer sollte sich daher gerade in diesem Punkt eng mit dem Finanzierungsberater absprechen und die Kosten für das Inventar realistisch ansetzen.

 

Bauzinsen günstig wie nie: Allzeittief von 2016 unterschritten

 

Die durchschnittlichen Zinssätze für Immobilienkredite sind Ende Mai nochmals gesunken und haben das Allzeittief vom Herbst 2016 unterschritten. Die Interhyp-Zins-Charts für zehnjährige Darlehen sind auf einen neuen Tiefpunkt von 1,06 Prozent gefallen - im Vergleich zu 1,11 Prozent im Herbst 2016. Bestkonditionen liegen aktuell sogar bei unter 0,8 Prozent. Das teilt die Interhyp AG, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, nach Auswertung aktueller Zinskonditionen von mehr als 400 Anbietern in Deutschland mit. "Interessenten sollten dennoch besonnen finanzieren. Die Zinsersparnis sollte nicht für eine möglichst hohe Darlehenssumme genutzt werden, sondern besser für einen zügigen Schuldenabbau", rät Mirjam Mohr, Vorständin der Interhyp AG.

 

Das Wiederaufflammen des Handelskonflikts sowie der ungelöste Brexit halten die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen hoch, wodurch deren Renditen sinken. In den vergangenen Tagen hat der Ausgang der Europawahl die Renditen der Bundesanleihen weiter fallen lassen. Diese Effekte, die grundsätzlich geringe Zinserwartung der Marktteilnehmer sowie die Notenbankpolitik des billigen Geldes der Europäischen Zentralbank (EZB) haben die Bauzinsen auf den tiefsten Stand seit Bestehen der Bundesrepublik Deutschland sinken lassen.

 

Allerdings sollten Immobilienkäufer auch im Zinstief ihre Finanzierung wohlüberlegt angehen, rät Interhyp. "Auch im Allzeittief gilt es, den Immobilienerwerb nicht zu überstürzen und das Budget sehr genau zu kalkulieren", sagt Mirjam Mohr. Immobilienkäufer sollten die Finanzierungssumme nicht zu hoch ansetzen, es sollte genug Puffer zum Beispiel für unvorhergesehene Ausgaben bleiben.

 

Zu den klassischen Schritten auf dem Weg zu einer geeigneten Finanzierung zählen laut Interhyp der Kassensturz mit Prüfung der Einnahmen und Ausgaben und das Durchrechnen verschiedener Tilgungsszenarien, wobei Online-Tools und eine professionelle Beratung unterstützen. Zudem bleibt der Zinsvergleich weiterhin essentiell, auch weil Anbieter Zinssenkungen unterschiedlich schnell an Kunden weitergeben.

 

Laut Interhyp sollten Bauherren und Käufer ihre Finanzierung vor allem zukunftsorientiert ausrichten und mit hohen Tilgungssätzen den Weg in die spätere Schuldenfreiheit ebnen. Interhyp empfiehlt derzeit Anfangstilgungen von drei Prozent und mehr, um in einer überschaubaren Zeit schuldenfrei werden zu können. Ein Beispiel: Im aktuellen Allzeittief würde es bei einer zweiprozentigen Anfangstilgung mehr als 40 Jahre dauern, bis ein Darlehen, das zu Zinsen von 1 Prozent pro Jahr abgeschlossen wird, komplett abbezahlt ist. Bei einer Tilgung von 4 Prozent dauert es in etwa halb so lange, nämlich 22 Jahre und 5 Monate. Bei 6 Prozent Tilgung wären es 15 Jahre und 7 Monate.

 

Ein weiterer Tipp im Zinstief sind laut Interhyp lange Zinsbindungen, mit denen sich Kreditnehmer das niedrige Zinsniveau längere Zeit als zehn Jahre sichern können, im Fall von Volltilgerdarlehen sogar bis zur kompletten Schuldenfreiheit.

 

Bauzinsen erreichen Rekordtief

 

Während die Immobilienpreise und Mieten weiter nach oben klettern, kennen die Bauzinsen im Moment nur eine Richtung: nach unten. Hauptgrund sind die deutlich rückläufigen Renditen bei zehnjährigen Bundesanleihen, die bereits Ende März zum ersten Mal seit zweieinhalb Jahren wieder in den negativen Bereich fielen und seither um die Nulllinie pendeln.

 

"Die Bauzinsen haben bei fünf- und 20-jähriger Zinsbindung bereits die Allzeittiefs vom Oktober 2016 egalisiert. Bei zehn- und 15-jähriger Laufzeit liegen die Zinsen im Schnitt nur noch wenige Basispunkte über ihren historischen Tiefständen", sagt Kevin Schwarzinger vom Verbraucherportal biallo.de, das seit vielen Jahren die Zinsentwicklung analysiert.

 

Wer jetzt einen Kredit über 300.000 Euro mit zehnjähriger Laufzeit, 60 Prozent Beleihungsauslauf und 2,5 Prozent Anfangstilgung abschließt, zahlt im günstigsten Fall weniger als ein Prozent Effektivzinsen pro Jahr. Die monatliche Rate beträgt knapp 850 Euro. Mindestens den gleichen Betrag müssen Mieter für eine 2,5-Zimmer-Wohnung in Ballungsräumen wie München, Berlin, Hamburg oder Frankfurt aufwenden. Zum Vergleich: Vor acht Jahren hätten Verbraucher für die gleiche Kreditsumme noch durchschnittlich 4,3 Prozent Zinsen zahlen müssen. Die monatliche Belastung wäre mit 1.700 Euro doppelt so hoch gewesen.

 

Laut Biallo-Baugeld-Index wird für einen zehnjährigen Baukredit derzeit im Schnitt ein effektiver Jahreszins von 1,14 Prozent verlangt (Allzeittief: 1,06 Prozent). Bei 15-jähriger Laufzeit beträgt der Durchschnittszins 1,53 Prozent pro Jahr (Allzeittief: 1,50 Prozent). Bei 20-jähriger Zinsbindung notiert der Index bei 1,75 Prozent - exakt auf dem Allzeittief vom Oktober 2016.

 

Wie sollten Immobilien-Interessenten jetzt agieren? "Wer sein Lieblings-Objekt in entsprechender Lage gefunden hat, sollte angesichts der extrem niedrigen Zinsen nicht mehr warten", meint Bianca de Bruijn, Leiterin Baufinanzierung bei der ING. Ratsam ist es auch, sich den extrem niedrigen Zins für eine möglichst lange Zeit zu sichern. Wer die gleiche Summe zum Beispiel für 15 oder 20 Jahre statt für zehn Jahre leiht, zahlt bei günstigen Anbietern nur 100 bis 200 Euro mehr im Monat. 

 

Baufinanzierung: Ein vorzeitiger Ausstieg ist möglich

 

Viele Verbraucher haben zur Finanzierung ihrer Immobilie ein Darlehen mit einer festen Zinsbindung aufgenommen. Häufig wird bereits Jahre bevor die Bindung ausläuft mit der Bank eine Verlängerung zu neuen Konditionen abgeschlossen. Diese Vereinbarung nennt man auch Forward-Prolongation. Mit der Anschlussfinanzierung möchten sich Verbraucher auf lange Zeit die günstigen Bedingungen sichern, die zum aktuellen Zeitpunkt gelten. „Manche Kunden sind mit einer solchen frühzeitigen Verlängerung später unglücklich, wenn sich die Zinsen nicht wie erwartet entwickelt haben und aus heutiger Sicht eine günstigere Finanzierung möglich wäre“, sagt Matthias Schmid, Finanzjurist bei der Verbraucherzentrale Bayern. Darlehensnehmer müssen diese Situation nicht einfach hinnehmen. Denn auch bei einer Forward-Prolongation steht Verbrauchern nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht zu. Die Verbraucherzentrale Bayern ist der Ansicht, dass diese Zehn-Jahres-Frist bereits mit dem Zeitpunkt des Abschließens der Verlängerungsvereinbarung beginnt und nicht erst nach deren Inkrafttreten. Diese Rechtsansicht hat zuletzt auch das Oberlandesgericht München bestätigt.

 

Konkret bedeutet das: Verbraucher, die beispielsweise für eine im Jahr 2012 auslaufende Finanzierung bereits 2009 vorzeitig neue Konditionen vereinbart haben, könnten somit schon dieses Jahr kündigen und ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus einer teuren Zinsbindung aussteigen. 

 

Bereitstellungszinsen: So bekommen Sie Ihr Geld zurück

 

Bereitstellungszinsen von 3 % p.a. sind derzeit nicht vertretbar.

 

Viele Darlehensverträge sehen für die Zeit vor dem Abruf des Darlehens eine Bereitstellungsprovision oder einen Bereitstellungszins von 0,25 % pro Monat oder mehr vor. Dies sind auf das Jahr gesehen 3 %. Diese zu Hochzinsphasen Anfang der Neunziger Jahre als üblich angesehene Abgeltung der Bank gerät aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase in Konflikt mit dem mittlerweile deutlich niedrigeren Darlehenszins. In allen Darlehensverträgen mit einem Effektivzins von unter 3 % ist die Vergütung für die Bereitstellung eines Kredites höher als für die Inanspruchnahme des Kredites.

 

 

Die Bepreisung der Nichtleistung kann nicht teurer sein, als die der Leistung:

 

Die STIFTUNG WARENTEST weist auf Ihrer Webseite www.test.de in dem Beitrag „So werden Bauherren geschröpft“ auf dieses Missverhältnis schon seit Längerem hin.

 

Danach gibt es aber bereits auch schon Banken, welche die Bereitstellungszinsen an die aktuelle Marktlage angepasst und dramatisch gesenkt haben. Andere Banken verweisen nach wie vor auf eine über 30 Jahre alte Rechtsprechung, welche zur damaligen Hochzinsphase Bearbeitungszinsen von 3 % p.a. für angemessen hielten. Diese Zeiten sind aber seit vielen Jahren vorbei. Bereits seit dem Jahr 2012 liegen Immobilienzinsen in der Regel unter 3 %.

 

Die auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Bender & Pfitzmann aus Düsseldorf hat dieses Problem aufgegriffen und vertritt bereits zahlreiche Bankkunden, die Bereitstellungszinsen an ihre Bank gezahlt haben, die höher waren, als der vereinbarte Sollzinssatz. Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Johannes Bender, rät unverzüglich anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, da Kundenbeschwerden in der Regel zurückgewiesen werden. Aufgrund des von der Kanzlei Bender & Pfitzmann verfolgten Ansatzes konnten bereits gezahlte Bearbeitungsgebühren ohne Erhebung einer Klage zurückgeholt werden.

 

Dies gilt auch für Unternehmer:

 

Die Rückforderung war bereits für Unternehmen als Kreditnehmer erfolgreich, die sich nicht auf besondere verbraucherschützende Vorschriften berufen konnten.

 

Auch hier läuft die Verjährung:

 

Betroffene Kreditnehmer oder Unternehmen müssen sich aber im Klaren sein, dass auch hier die Ansprüche zum Jahreswechsel verjähren können. Wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt, hängt von dem Einzelfall ab.

 

Anschlussfinanzierung Vergleichen lohnt sich – Zinsunterschiede bis 18.700 Euro

 

Kaum zu glauben: Der Unterschied für das gleiche Anschlussdarlehen bei teuren Banken und den Top-Anbietern beträgt laut der Mai-Ausgabe von Finanztest je nach Kreditvariante zwischen 6.300 und 18.700 Euro. Die Experten erklären, wie man in sieben Schritten zum perfekten Anschluss kommt.

 

Wenn die Zinsbindung ihres alten Darlehens endet, können sich Häuslebauer freuen. „Dann ist nämlich Schluss mit hohen Zinsen“, so Baufinanzierungsexperte Jörg Sahr von der Stiftung Warentest, „weil Banken heute deutlich weniger Zinsen verlangen.“ Laut Sahr sind sogar weniger als 1 Prozent drin.

 

Immobilienbesitzer haben zurzeit gute Karten, um mit ihrer Bank zu verhandeln. Oft ist in den vergangenen Jahren der Wert des Hauses gestiegen, die Schulden sind kleiner geworden, und die Hausbesitzer haben ihre Zahlungsfähigkeit unter Beweis gestellt. Beste Voraussetzungen also für einen Anschlusskredit zu Topkonditionen. Wer fürchtet, dass die Zinsen bald steigen, kann die Anschlusskonditionen schon einige Jahre im Voraus sichern, indem er mit seiner Bank ein Forwarddarlehen vereinbart.

 

Immobilienfinanzierung: Wer Angebote vergleicht spart viele Tausend Euro

 

Teure Immobilienkredite kosten doppelt so viel wie günstige. Denn ein kleiner Zinsunterschied macht am Ende der Laufzeit mehrere Zehntausend Euro aus. Zu diesem Ergebnis kommt die Stiftung Warentest in ihrer aktuellen Untersuchung, der April-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest. Dafür hat sie die Angebote zur Immobilienfinanzierung von 90 Banken, Vermittlern, Versicherern und 13 Bausparkassen miteinander verglichen.

 

Fast 70.000 Euro Zinsersparnis ist der Spitzenwert der aktuellen Finanztest-Untersuchung. In dem Modellfall ging es um einen 450.000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung. Banken boten diesen Kredit zu Zinssätzen von 1,50 bis 2,66 Prozent an und dieser Zinsunterschied macht am Ende der Laufzeit 70.000 Euro aus. „Preise zu vergleichen lohnt sich in kaum einem Bereich so sehr wie bei der Immobilienfinanzierung“, so die Finanztest-Expertin Heike Nicodemus.

 

Am günstigsten sind die Zinssätze für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung: Sie liegen unter 1 Prozent. Aber auch für Kredite mit festen Zinsen über die gesamte Laufzeit von 20 bis 25 Jahren gab es in der aktuellen Finanztest-Untersuchung sehr günstige Angebote. „Immer kostet das teuerste Angebot rund doppelt so viel wie das günstigste“, so das Fazit der Stiftung Warentest.

 

Baukindergeld jetzt noch beantragen

 

Verlängerte Antragsfrist für 2018 als Ausnahmeregelung

 

Die LBS Ost rät allen Familien mit Kindern und Alleinerziehenden, die 2018 in die eigene Immobilie gezogen sind, unbedingt noch bis zum Jahresende das Baukindergeld zu beantragen. Es gilt eine Ausnahmeregelung, wenn der Einzug ins selbstgenutzte Eigenheim in diesem Jahr vor dem Stichtag 18.09.2018 erfolgte. Auch wenn der Einzug länger als drei Monate zurückliegt, kann der Zuschussantrag noch bis zum 31.12.2018 gestellt werden, Immobilienbesitzer sollten dafür sorgen, dass ihnen diese Förderung nicht entgeht.

 

Das Baukindergeld beträgt 12.000 Euro pro Kind und gilt rückwirkend seit dem 1. Januar 2018. Der jährliche Zuschuss wird für einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt. Das Kind muss bei Beantragung unter 18 Jahre und in diesem Haushalt kindergeldberechtigt sein. Die Einkommensgrenze beträgt 75.000 Euro zu versteuerndes Haushaltseinkommen zuzüglich 15.000 Euro pro Kind. Gefördert wird der Erwerb von Wohneigentum, egal ob neu oder gebraucht. Eine Begrenzung der Wohnfläche gibt es nicht und der Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden.

 

Die Förderung können alle erhalten, die zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 einen Kaufvertrag unterzeichnen oder bis dahin die Baugenehmigung erhalten. Entscheidend ist der Einzugstermin. Bis zu drei Monate nach Einzug, spätestens bis zum 31.12.2023, kann der Antrag auf die staatliche Förderung unter www.kfw.de/zuschussportal gestellt werden.

 

Mit dem Baukindergeld unterstützt der Staat Familien auf dem Weg ins Eigenheim. Bausparer können außerdem auf weitere staatliche Fördermittel wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage oder Riester-Förderung rechnen.

 

Die Grundschuld - was ist das?

 

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich?

 

Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Das Grundstück wird also verpfändet. Dadurch gehört das Haus allerdings nicht der Bank, wie der Volksmund sagt. Der Bank wird es vielmehr ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen.

 

Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld (sog. Nennbetrag) und den sogenannten Grundschuldzinsen. Diese betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Er ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die Bank insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.

 

Oftmals verlangt die Bank neben der Verpfändung des Grundstücks auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers. Durch dieses wird der Bank zusätzlich der Zugriff auf das sonstige Vermögen, also insbesondere auf das Barvermögen und das Arbeitseinkommen, ermöglicht. Hierbei handelt es sich um ein von der Grundschuld unabhängiges zusätzliches Sicherungsmittel. Die Bank kann daher grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände sie vollstreckt. Selbstverständlich darf die aus dem Darlehensvertrag geschuldete Summe insgesamt aber nur einmal gefordert werden.

 

Weiterer fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als auch hinsichtlich des persönlichen Schuldanerkenntnisses. Hierdurch erhält die Bank einen sogenannten Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer und kann mit diesem die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen. Die Bank kann also alleine aus der notariellen Urkunde vorgehen.

 

Ein besonderes Augenmerk sollte der Darlehensnehmer auf die sogenannte Zweckerklärung, auch Sicherungsabrede genannt, richten. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Häufig sind dies nicht nur Ansprüche aus dem gerade abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat (sog. weite Zweckerklärung). Möglich ist auch eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart. Gewünschte Einschränkungen müssen daher vorab mit der Bank verhandelt werden.

 

Wegen der gravierenden Folgen der Grundschuldbestellung und namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss sie beim Notar vorgenommen werden. Der Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hin. 

 

Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb nicht unterschätzen

 

Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notargebühren: Die schrittweise Erhöhung einiger Kaufnebenkosten in den vergangenen Jahren schlägt sich durch die höheren Immobilienpreise immer deutlicher beim Immobilienerwerb nieder.

 

Der Baugeldvermittler Interhyp rät Immobilieninteressenten, die Kaufnebenkosten nicht zu unterschätzen. "In Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München kommen längst über 50.000 Euro Nebenkosten beim Objekterwerb zusammen. Unsere Online-Rechner helfen, alle Kaufnebenkosten vorab individuell zu berechnen", sagt Mirjam Mohr, Vorständin bei der Interhyp AG.

 

Maklergebühren und Grunderwerbsteuer unterscheiden sich je nach Bundesland. Die Abgabe auf den Grunderwerb beträgt mindestens 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und wurde allein seit 2015 im Saarland, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Thüringen auf den Höchstwert von 6,5 Prozent angehoben. Maklergebühren werden fällig, wenn der Immobilienkauf über einen Vermittler zustande kommt. In einigen Bundesländern können sich Verkäufer und Käufer die Gebühr teilen. Eine Entlastung beim Immobilienkauf könnte das bereits bei der Vermietung eingeführte Bestellerprinzip bringen, welches aktuell diskutiert wird. Danach müsste derjenige die Courtage entrichten, der den Makler beauftragt. "Dieser Effekt greift jedoch nur, wenn die Immobilienpreise nicht um die Höhe der Provision steigen", erklärt Mirjam Mohr und ergänzt "die Senkung der Grunderwerbsteuer wäre hingegen eine gute Möglichkeit, den Menschen den Weg ins eigene Zuhause zu erleichtern."

 

Dritter maßgeblicher Kostentreiber sind die Notarkosten, die rund 2 Prozent des Kaufpreises betragen. Damit summieren sich laut Interhyp die Kaufnebenkosten aktuell je nach Region auf rund 9 bis 16 Prozent des eigentlichen Objektpreises. Interhyp rät, die Kaufnebenkosten mit Hilfe des Eigenkapitals zu finanzieren – und nicht durch den Kredit.

 

Die fünf wichtigsten Tipps zur Baufinanzierung

Die Zinsen für Wohnungsbaukredite sind nach wie vor auf historisch niedrigem Niveau. Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung sind beispielsweise zu Effektivzinsen von deutlich unter zwei Prozent zu haben. Davon konnten Bauherren früher nur träumen. Vor zehn Jahren lagen diese im Schnitt noch bei 4,6 Prozent, vor fünf Jahren um die 2,7 Prozent, so der Bundesverband der Banken. Allerdings können die Zinsen im Einzelfall - je nach finanzieller Situation des Kreditnehmers, des eingesetzten Eigenkapitals oder der gewählten Zinsbindungsdauer - deutlich abweichen.

 

1.Langfristig binden: Wer baut, muss langfristig denken. Angesichts des immer noch historisch niedrigen Zinsniveaus sollte man in der Regel eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren wählen. Wer besonders langfristig planen möchte, kann sich auch für eine Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren entscheiden. Wichtig ist es, die Angebote mehrerer Banken zu vergleichen, bevor man sich entscheidet. Mit dem effektiven Jahreszins kann man unterschiedliche Angebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsbindungszeit vergleichen.

 

2.Höhere Tilgungsrate wählen: Bei einer höheren Tilgungsrate – beispielsweise von 3 Prozent anstatt der früher meist üblichen ein Prozent Tilgung ist der Kredit schneller zurückgezahlt und der Baufinanzierer spart erhebliche Zinskosten.

 

3.Nebenkosten einplanen: Zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises sollte man für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer oder Behördenleistungen (zum Beispiel für das Bauamt) mit in die Kreditsumme einplanen und dafür zurücklegen.

 

4.Sondertilgungsrecht vereinbaren: Eine unerwartete Erbschaft, eine fällige Lebensversicherung oder eine Sonderzahlung vom Chef: Die Möglichkeit, dass man einen Teil der Kreditsumme vorzeitig zurückzahlen will, muss in der Regel im Kreditvertrag von vornherein vereinbart werden.

 

5.Sonderkündigungsrecht nutzen: Immobilienkredite kann man nach einer Laufzeit von zehn Jahren kündigen. Dies können Kreditnehmer nutzen, um sich für die weitere Laufzeit einen günstigeren Zins zu sichern. Dafür sollte man sich aber bereits vor der Kündigung ein Angebot von seiner Bank einholen und anhand des Effektivzinses mit anderen Angeboten vergleichen. Viele Baufinanzierer kümmern sich nicht rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung.Aber zum Schluss die vielleicht wichtigste Regel: Trotz der historisch günstigen Konditionen und steigender Preise, Bauvorhaben oder einen Immobilienerwerb aufgrund der langen Laufzeit nie überstürzen, rät der Bundesverband der Banken. 

 

Immobilienkredite:  Zinsunterschiede zwischen 15.000 und 63.000 Euro

Wer seine Immobilienfinanzierung gut plant und passende Angebote vergleicht, kann extrem viel Geld sparen. Das zeigt der Test Immobilienkredite von mehr als hundert Baufinanzierern in der Zeitschrift Finanztest. Kredite gibt es teilweise schon ab 1 Prozent. Die Zinsunterschiede zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter liegen je nach Modellfall zwischen rund 15.000 Euro und 63.000 Euro.

 

 

Auch wenn die Preise für Wohnungen und Häuser teilweise stark gestiegen sind, ist der Zeitpunkt für den Immobilienkauf dank niedriger Zinsen nach wie vor günstig. Die Zinssätze liegen weiter deutlich unter ihrem langjährigen Durchschnitt von rund 5 Prozent. Selbst Kredite mit 25 Jahren Zinsbindung sind für knapp 2 Prozent zu haben. Kredite mit kurzer Zinsbindung von 10 Jahren schon für rund 1 Prozent. So lässt sich die Immobilie leichter bezahlen als in Hochzinsphasen.

 

Der Test zeigt auch, dass ein Kauf auch in der zweiten Lebenshälfte noch finanzierbar ist, wenn die Schulden dafür zügig getilgt werden.

 

Es lohnt sich aber in jedem Fall, Konditionen zu vergleichen und nach dem besten Angebot zu suchen, rät Finanztest. Im Modellfall mit zehn Jahren Zinsbindung sparen Immobilienkäufer gut 15.000 Euro, wenn sie den günstigsten statt den teuersten Anbieter im Test wählen. Bei der Variante mit 20 Jahren Zinsbindung sind es mehr als 30.000 Euro und über 25 Jahre sogar fast 63.000 Euro.

 

Schriftliche Kreditzusage vor Notartermin unerlässlich

Nur die schriftliche Kreditzusage einer Bank zum Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist verbindlich. Wer den Notarvertrag nur mit einer mündlichen Kreditzusage im Rücken unterzeichnet, kann den Kaufpreis für die Immobilie unter Umständen nicht bezahlen.

„Aktuelle gesetzliche Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung führen zum Teil zu längeren Bearbeitungszeiten, “ so Christiane Kienitz, Referentin für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hessen. „Unabhängig davon, ist es immer riskant, sich auf mündliche Zusagen von Banken zu verlassen. Vor dem Notartermin sollte deshalb eine schriftliche Finanzierungsbestätigung eingeholt werden. Dies zeigt ein aktuelles Beispiel aus unserer Beratung.“

 

Erst ein Finanzierungsvorschlag, dann nicht kreditwürdig

 

Herr O. findet ein geeignetes Objekt zum Kauf und erhält von seiner Bank einen Finanzierungsvorschlag, der ihm zusagt. Mit dem von ihm unterzeichneten Kreditantrag gibt er sein Angebot ab. Herr O. wartet drei Wochen auf die Zusendung der unterschriebenen Unterlagen von der Bank. Auf Nachfrage erhält er die Antwort, es sei alles in Arbeit, die Kreditbearbeitung sei noch nicht abgeschlossen. Der Immobilienverkäufer drängt unterdessen auf die Unterzeichnung des Notarvertrages. Herr O. unterschreibt den Kaufvertrag. Die schriftliche Zusage seiner Bank liegt ihm zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Auf seine erneute Nachfrage erhält Herr O. nach Ablauf von weiteren drei Wochen die Antwort, dass der Kredit nicht gewährt wird. Herr O. sei wegen seines Alters nicht kreditwürdig. So das Beispiel der Verbraucherzentrale Hessen.

 

Wie lange zahlen Wohneigentümer in Deutschland ihre Immobilie ab?

In Deutschland ist die Attraktivität von Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Und auch die Preise kennen nur eine Richtung: Im Bundesschnitt steigen sie seit Jahren. Ist der Traum vom Eigenheim noch finanzierbar? Antworten gibt der Postbank Wohnatlas für den das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat. Die Studie zeigt, was der Wohnungskauf monatlich kostet - und wo die Raten im Rahmen bleiben. So kann bei einer Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren in 186 Städten und Landkreisen, also fast der Hälfte aller Regionen, eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit einer monatlichen Belastung von unter 500 Euro erworben werden. Steigert man den monatlichen Betrag auf bis zu 750 Euro, ist die Wohnung sogar in 324 der 401 Regionen nach knapp 20 Jahren abbezahlt. In den Metropolen wird es allerdings teurer. Wer mit Wohneigentum liebäugelt, sollte nicht zu lange warten. Noch sind die Zinsen niedrig, aber diese Phase könnte schon bald vorbei sein.

 

Die Modellrechnung des HWWI operiert mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent p.a., der dem Zinssatz aktueller Finanzierungsangebote am Markt entspricht, und variiert die Anfangstilgungen und damit die Tilgungsdauer. Die monatliche Zahlungsleistung aus Tilgung und Zinszahlung (Annuität) wird dabei für die gesamte Finanzierungsdauer festgeschrieben. Berechnet wurde die monatliche Zahlungsleistung jeweils für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu regionalen Durchschnittspreisen, für die 20 Prozent Eigenkapital beim Kauf eingebracht wird. Grunderwerbssteuer, Notar und mögliche Umbauten wurden nicht in die Berechnungen einbezogen.

 

Nur in 25 Städten und Kreisen, also in sechs Prozent aller untersuchten Regionen, werden bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mehr als 1.000 Euro monatlich fällig. In Städten wie Nürnberg, Bonn, Hannover oder Dresden bleibt die Rate bei gleicher Tilgungsdauer ebenfalls unterhalb der 1.000 Euro-Schwelle. In den Ruhrgebietsstädten Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, aber auch in Wuppertal und Bielefeld, ist der Kauf bereits mit einer Monatsrate von unter 500 Euro zu finanzieren. "In diesen Regionen sind Wertsteigerungen bei Immobilien nicht unbedingt zu erwarten. Wer aber dort bereits wohnt und langfristig eine Berufs- und Lebensperspektive hat, für den kann der Wohneigentumserwerb durchaus attraktiv sein. Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung", sagt Henning Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse.

 

Wer in Kauf nimmt, die Wohnung länger als 20 Jahre, nämlich insgesamt knapp 33 Jahre abzubezahlen und daher einen Anfangstilgungssatz von nur zwei Prozent vereinbart, kann die monatlichen Ratenzahlungen deutlich drücken: Mehr als 750 Euro monatlich würden deutschlandweit dann nur in 20 Kreisen und Städten fällig, davon fünf Städte mit monatlichen Belastungen von über 1.000 Euro - immer vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen langen Zeitraum stabil.

 

In gut 14 Jahren schuldenfrei

 

Im Rekordtempo schuldenfrei und dabei weniger als 1.000 Euro monatlich zahlen - das geht in 327 Kreisen, sobald ein anfänglicher Tilgungssatz von sechs Prozent mit einer Laufzeit von 14 Jahren und einem Monat vereinbart wird. In 227 Kreisen ist die Turbo-Tilgung sogar für weniger als 750 Euro monatlich zu haben.

 

Eine kurze Tilgungsdauer bietet auch der Generation 50+ noch gute Chancen für einen Immobilienkauf. Wer bereits Wohneigentum besitzt und sich verändern möchte, oder über Vermögen aus anderen Quellen verfügt, kann durchaus noch in eine neue Finanzierung einsteigen. Denn wenn durch den Verkauf der aktuell genutzten Immobilie, die Auflösung eines Depots oder Auszahlung einer Lebensversicherung mehr Eigenkapital, als die in der Regel geforderten 20 Prozent vorhanden sind, können Tilgungsbelastung und Finanzierungsdauer kräftig reduziert werden.

 

Sicherheit durch lange Zinsbindung

 

"Käufer müssen aber auch ein gewisses Zinsrisiko in ihre Überlegungen mit einbeziehen. Wenn die Zinsen steigen, könnte die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höhere monatliche Belastungen nach sich ziehen oder eine Verlängerung der Tilgungsdauer erforderlich machen", sagt Göbel. Es empfiehlt sich daher, auf möglichst lange Zinsbindungsfristen zu setzen. In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten auch so genannte Volltilger-Darlehen in Erwägung gezogen werden. Dabei läuft die Zinsbindung bis alle Schulden komplett getilgt sind. Mit einer langen Zinsbindungsfrist sichert sich der Käufer die momentan günstigen Zinsen und gewinnt Planungssicherheit durch stabile Ratenzahlungen hinzu.

 

Hohe Raten in den "Big Seven"

 

In den so genannten "Big Seven"-Städten sorgen die hohen Preise allerdings dafür, dass Kaufinteressierte mit 20 Prozent Eigenkapital an vergleichsweise hohen Raten kaum vorbeikommen. Nur in Köln bleiben Käufer bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mit ihren monatlichen Zahlungen unter der 1.000-Euro-Marke. Mit Ausnahme von München lässt sich in den anderen fünf der sieben größten deutschen Metropolen eine Rate von unter 1.000 Euro monatlich, nur durch eine Verlängerung der Tilgungsdauer, erreichen. In Deutschlands teuerster Stadt München reicht aber selbst eine Streckung der Rückzahlungsdauer auf knapp 33 Jahre nicht aus. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent müssen Käufer Belastungen von monatlich 1.410 Euro einplanen - vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum stabil.

 

"Aus den Analysen für den Postbank Wohnatlas wissen wir, dass die Immobilienpreise in den "Big Seven" voraussichtlich weiter steigen werden. Besonders in begehrten Lagen verspricht ein Investment also auch in Zukunft Wertsteigerungspotentiale. Kaufinteressierte sollten aber unbedingt genau kalkulieren, was bei der Immobilienfinanzierung über die nächsten Jahrzehnte auf sie zukommt", sagt Göbel.

 

Alternativen zum Annuitätendarlehen

Viele Interessenten verbinden mit einem Kredit das sogenannte Annuitätendarlehen. Diese Variante ist auch die am häufigsten genutzte, wenn es um Baufinanzierungen geht. "Das Besondere am Annuitätendarlehen ist, dass die monatliche Rate aus zwei Teilen besteht: Tilgung und Zinsen. Der Anteil der Tilgung wird jährlich größer und der Zinsanteil sinkt", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Doch es gibt noch viele weitere Alternativen zur gängigsten Baufinanzierungsvariante, wie beispielsweise das Ratentilgungsdarlehen, das Euribor-Darlehen oder das Cap-Darlehen.

 

Ratentilgungsdarlehen

 

Für Bauherren, die überdurchschnittliche Einkünfte verbuchen, ist das Ratentilgungsdarlehen passend. Denn im Gegensatz zum Annuitätendarlehen besteht es nicht aus einer gleichbleibend hohen Rate, sondern aus festen Konditionen und damit einer unveränderten Zins- sowie Tilgungsrate. Somit verringert sich die Restschuld jeden Monat und Kreditnehmer reduzieren den zu zahlenden Zins. Dies führt dazu, dass sie monatlich stetig weniger zahlen müssen. Der Nachteil dieser Variante: Die Tilgungsrate ist deutlich höher angesetzt als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen.

 

Euribor-Darlehen

 

Ein variables Darlehen ist das Euribor-Darlehen, das an den Zinssatz der Europäischen Zentralbank gekoppelt ist. Es gelten allerdings nicht die gleichen Konditionen. Der Zinssatz liegt meist etwas höher, aber der Zinsverlauf passt sich circa alle drei Monate den Euribozinsen an. Da es ein sehr risikoreiches und teures Darlehen sein kann, bieten Kreditgeber in der Regel einen Wechsel zum festverzinslichen Kredit mit an. Diese Kombination heißt Flex-Darlehen. Bauherren haben so im Fall von steigenden Zinsen die Möglichkeit zum festen Zinssatz zu wechseln. Eine weitere Besonderheit für Kreditnehmer: Zu jedem Ende des Zinsabschnittes nehmen Bauherren Sondertilgungen vor, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig ist. Wer in absehbarer Zeit über große Geldsummen verfügt, kann diesen Vorteil nutzen. Erben beispielsweise profitieren von der Perspektive binnen Jahresfrist das Darlehen vollständig zu tilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung oder Zinsaufschläge zahlen zu müssen. Kreditnehmer, für die das Euribor-Darlehen in Frage kommt, sollten Marktkenntnisse haben, da der Zinsmarkt sich kontinuierlich verändert. Verpassen Darlehensnehmer den richtigen Zeitpunkt zum Wechseln, könnte es teuer werden.

 

Cap-Darlehen

 

Das Cap-Darlehen ähnelt dem variablen Euribor-Darlehen. Der wesentliche Unterschied liegt in der Zinsbegrenzung. Im Kreditvertrag wird eine Obergrenze der Darlehenszinsen festgelegt, die dann wirkt, wenn die Zinsen der Europäischen Zentralbank über die vorher definierte Obergrenze ansteigen. Die Laufzeit des Darlehens kann bis zu 15 Jahre betragen. Es ist somit eine weniger risikoreiche Variante des Euribor-Darlehens. Doch im Gegensatz dazu zahlen Kreditnehmer eine sogenannte Cap-Prämie, also ein kleiner Aufschlag gegenüber einem variablen Darlehen. Kreditgeber empfehlen diese Darlehensvariante für Bauherren, die ihre Finanzierung nicht dauerhaft im Auge behalten wollen und trotzdem stets von bestmöglichen Zinsen profitieren wollen. Das Cap-Darlehen kann auch in Kombination mit einem Flex-Darlehen abgeschlossen werden. Zusammengefasst eignet sich das Ratentilgungsdarlehen besonders für einkommensstarke Kreditnehmer oder Häuslebauer mit einem relativ geringen Finanzierungsbedarf. Das Euribor- und das Cap-Darlehen sind variabel und lassen eine hohe Sondertilgung zu. Um optimal aus diesen Varianten profitieren zu können, sollten Kreditnehmer den Zinsmarkt aufmerksam beobachten. 

 

Baufinanzierung: Womit Bauherren rechnen müssen

Grundstück, Erschließung, Planung, Baukosten, Handwerker - die Kostenliste für Bauherren kann lang und mitunter ziemlich unübersichtlich ausfallen. Damit sich Häuslebauer beim langersehnten Bau nicht in monetäre Bedrängnis bringen, sollten sie Kostenfallen bereits im Finanzierungsvertrag vorbeugen. "Nur wenn Bauherren etwaige Finanzierungsrisiken identifizieren und ihnen angemessen gegensteuern, steht ihr Vorhaben auf solidem Fundament", weiß Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Der Finanzierungsprofi hat gängige Kostentreiber zusammengestellt und zeigt, wie ihnen vorgebeugt werden kann.

 

Bereitstellungszinsfreie Zeit - Der Bau stockt, die Kosten bleiben

 

Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Bauherren den anfallenden Gesamtpreis nicht kurzfristig nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern müssen längere Abruffristen einkalkulieren. Das liegt daran, dass die Bezahlung in einzelnen Tranchen nach Baufortschritt erfolgt. Wenn es zu Verzögerungen am Bau kommt, dann schiebt sich auch die Auszahlung eines Teildarlehens auf. Banken erheben Zinsen, wenn längere Zeit bis zum Abruf der Baufinanzierung vergeht - die sogenannten Bereitstellungszinsen. Bauherren und Käufer von Bauträgerobjekten sollten einen Darlehensgeber wählen, der neben günstigen Zinsen eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit anbietet. Momentan sind hier bis zu 24 Monate möglich.

 

Nebenkosten - Das Kleingedruckte der Baustelle

 

und Materialkosten plus der Arbeitsleistung errechnet. So müssen die Leistungen für Versicherungen sowie die Baugenehmigung und Vermessung ebenso erbracht werden, wie beispielsweise Architekturhonorare, Erschließungskosten oder aber auch Baustrom, -wasser sowie -entsorgung. Entscheidend ist, die Nebenkosten von Anfang an gründlich in die Kalkulation aufzunehmen. Das gilt auch für die Außenanlagen, die viele Bauherren vergessen. Um eine realistische Kostenhöhe zu ermitteln, helfen Finanzierungsberater, die beispielsweise Listen mit den wichtigsten und größten Posten aufstellen.

 

"Viele kleine Einzelposten können sich schnell zu einer beachtlichen Summe anhäufen. Mit rund 15 Prozent der Bausumme für Baunebenkosten sowie weiteren 5 Prozent für Außenanlagen sollten Bauherren realistischerweise rechnen. Unterschätzen Bauherren die zahlreichen 'Nebenbaustellen' oder lassen sie gar außer Acht, können sie so das ganze Bauvorhaben gefährden. Damit es nicht soweit kommt, lohnt es sich, vorab Zeit in eine gründliche Kostenkalkulation zu investieren und Experten zu Rate zu ziehen", rät Goris.

Niedrigzinsen nutzen, Baukredite schneller zurückzahlen

Die Bauzinsen sind auf einem historischen Tiefstand. Lagen sie vor zehn Jahren bei durchschnittlich 5 bis 6 Prozent pro Jahr, sind derzeit Konditionen von 1 bis 2 Prozent keine Seltenheit. Das ist nicht nur gut für Einsteiger, auch Bankkunden, die bereits eine langfristige Baufinanzierung abgeschlossen haben, können davon profitieren. Denn: Zehn Jahre nach der kompletten Auszahlung können alte Baudarlehen gekündigt werden. Und das ohne die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist für das alte Darlehen sechs Monate. Tipp: Es bietet sich an, Konditionen für ein Anschlussdarlehen nicht nur bei der bereits finanzierenden Bank zu erfragen. Ein Zinsvergleich kann sich für den Kunden lohnen. Idealerweise passt in solch einem Fall die bereits finanzierende Bank ihr Angebot an das der konkurrierenden Bank an. Ein nicht unerheblicher Punkt sollte allerdings bei einem Wechsel des finanzierenden Instituts bedacht werden: Entscheidet sich der Kunde, von seiner bisherigen Bank wegzugehen, so müssen der Kredit und seine Besicherung auf einen neuen Kreditgeber umgeschrieben werden. Die Kosten für eine dadurch erforderliche Grundbuchänderung sowie die Leistungen des Notars trägt der Bankkunde, so der Bundesverband der Banken.

 

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