Um die Misere auf dem Wohnungsmarkt zu beheben, hat die Ampelregierung zahlreiche Förderprogramme aufgelegt, so die LBS Bundesgeschäftsstelle. Doch wem kommen diese eigentlich zugute? Die Förderung des selbst genutzten Wohneigentums jedenfalls ist mehr Schein als Sein, wie eine neue Studie von empirica belegt.

Zu Beginn ihrer Amtszeit hatte die nun scheidende Bundesregierung versprochen, auch die Wohneigentumsbildung zu stärken - und nicht nur den Mietwohnungsneubau anzukurbeln. Jetzt ist Zeit, Bilanz zu ziehen: Mangelnde Aktivität kann man der Ampelkoalition tatsächlich nicht vorwerfen, immerhin hat das Bauministerium einige Förderprogramme aufgelegt, die auch angehenden Selbstnutzern zugutekommen.

Doch was sind diese Förderprogramme wirklich wert und inwieweit lassen sie sich mit dem Baukindergeld vergleichen, das insgesamt fast 430.000 Familien in die eigenen vier Wände verholfen hat? Dieser Frage hat sich das Berliner Forschungsinstitut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen angenommen. Methodisch basiert die Untersuchung von empirica auf der Ermittlung von Förderbarwerten pro geförderte Wohnung (siehe Kasten unten), durch die unter anderem die unterschiedliche zeitliche Verteilung der Auszahlung von Förderprogrammen nivelliert werden kann. Auf diese Weise kann die aktuelle Selbstnutzer-Förderung in Form von Zinsvergünstigungen sowohl dem Zuschuss Baukindergeld gegenübergestellt werden als auch der steuerlichen Förderung, die Vermieter erhalten.

So wird selbst genutztes Wohneigentum derzeit vom Bund gefördert

Angehende selbstnutzende Wohneigentümer werden vom Bund derzeit ausschließlich über zinsvergünstigte Kredite der Förderbank KfW unterstützt. Wer sie in Anspruch nehmen will, muss sich einen Überblick über ein kleinteiliges Angebot an Förderprogrammen verschaffen.

1. Wohneigentum für Familien - Neubau (WEF): Familien, die neu bauen wollen, damit erstmals Wohneigentum erwerben und gewisse Einkommensgrenzen nicht überschreiten (90.000 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen mit einem Kind, 10.000 Euro für jedes weitere), können seit Juni 2023 stark zinsvergünstigte Kredite von maximal 170.000 bis 270.000 Euro bekommen. Der Neubau muss dafür mindestens den Effizienzhausstandard (EH) 40 sowie bestimmte Anforderungen an die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus des Gebäudes erfüllen. Der möglich Kreditbetrag steigt mit der Kinderzahl, und wenn zusätzlich eine Zertifizierung mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) in den Abstufungen Plus oder Premium vorliegt.

2. Wohneigentum für Familien - Bestandserwerb (Jung kauft Alt): Seit September 2024 können Familien innerhalb derselben Einkommensgrenzen, die für das Programm WEF gelten, auch einen Förderkredit für den Kauf einer älteren Immobilie mit einem Energieausweis der schlechtesten Klassen F, G und H bekommen. Voraussetzung: Das neue Heim wird binnen 4,5 Jahren energetisch so auf Vordermann gebracht, dass es den Standard "EH 70 Erneuerbare Energien" erfüllt, der in etwa einem Energieausweis Stufe B entspricht. Außerdem muss eine Heizung eingebaut werden, die den Wärmebedarf des Gebäudes zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien deckt. Seit kurzem ist auch eine Sanierung auf den Standard "EH Denkmal Erneuerbare Energien" förderfähig. Der Kredithöchstbetrag liegt je nach Kinderzahl zwischen 100.000 und 150.000 Euro.

3. Klimafreundlicher Neubau (KFN) und Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN): Beide Programme können für selbst genutztes und für vermietetes Eigentum genutzt werden und sind ebenfalls an übergesetzliche energetische Anforderungen geknüpft. Für KFN muss derselbe Standard wie für das Programm WEF erreicht werden (EH 40 und zusätzliche Anforderungen an die Treibhausgas-Emissionen, optional ergänzend eine QNG-Zertifizierung), es ist seit März 2023 erhältlich. Für KNN muss "nur" der gesetzliche Neubaustandard EH 55 erreicht werden, aber es werden zusätzliche Anforderungen an die Treibhausgas-Emissionen, Obergrenzen für die Gebäudekosten im Lebenszyklus sowie an die regenerative Wärmeerzeugung und die Bauweise gestellt. KNN steht erst seit Oktober 2024 zur Verfügung. Beim Programm KFN liegen die Höchstbeträge für die nur leicht zinsvergünstigten Kredite bei 100.000 bzw. 150.000 Euro. Die Zinsvergünstigung für KNN fällt höher aus, der maximale Kreditbetrag beläuft sich ebenfalls auf 100.000 bzw. 150.000 Euro, wenn ein höherer Standard erreicht wird.

4. KfW-Wohneigentumsprogramm: Die KfW finanziert schon seit vielen Jahr den Neubau oder den Kauf von Bestandsimmobilien mit. Die Zinsen für diesen klassischen KfW-Kredit liegen allerdings kaum unter den Marktzinsen, manchmal sogar darüber. Der Höchstbetrag für diesen Kredit liegt bei 100.000 Euro, er kann zusätzlich zu den anderen Förderprogrammen gewährt werden und stellt als einziger keine energetischen Zusatzanforderungen.

Alle neuen Förderprogramme haben eins gemein: Die Mehrkosten für die Auflagen zur Energieeffizienz übersteigen den Barwert der Förderung.

Gemäß den Berechnungen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) in Kiel belaufen sich die Kosten für eine Sanierung einer älteren Immobilie auf den Standard EH 70 auf 45.000 bis 100.000 Euro, die Mehrkosten für den Standard EH 40 gegenüber EH 55 betragen im Neubau 20.000 bis 30.000 Euro, jeweils bei 100 Quadratmetern Wohnfläche. Für die QNG-Zertifizierung kommen noch einmal 5.000 bis 10.000 Euro dazu. Das ist jeweils mehr als die einfachen Barwerte der Förderung. Diese betragen rund 6.000 Euro beim Programm KFN, gut 12.000 Euro bei KNN und etwas mehr als 16.000 Euro bei "Jung kauft Alt", jeweils für Kredite von 100.000 Euro, sowie in der Spitze gut 27.000 Euro beim Programm WEF für einen Kredit von 170.000 Euro.

Bereinigt man diese einfachen Barwerte der aktuellen Förderprogramme, die die Ampelregierung aufgelegt hat, um die anfallenden Zusatzkosten, bleiben ziemlich genau null Euro Barwert übrig. Diese Förderprogramme helfen also keinem einzigen Haushalt bei der Wohneigentumsbildung, der es nicht auch ohne die Programme schaffen würde. Stattdessen gleicht die Förderung einen Teil der Zusatzkosten für den höheren energetischen Standard aus.

Kaum besser schneiden die Kredite aus dem klassischen KfW-Wohneigentumsprogramm ab. Dank ihrer geringfügigen Zinsvergünstigung ergibt sich hier ein einfacher Förderbarwert von 100 Euro, der immerhin nicht durch Zusatzanforderungen aufgezehrt wird.

So fällt der Vergleich mit dem Baukindergeld aus

Um die Qualität der heutigen Förderung besser einordnen zu können, darf ein Vergleich mit dem erfolgreichen Baukindergeld nicht fehlen. Schon die Gegenüberstellung der nackten Fallzahlen spricht eine klare Sprache (Grafik):

Während das Baukindergeld jahresdurchschnittlich von etwas mehr als 131.000 Familien in Anspruch genommen wurde - von rund 87.500 für den Erwerb einer bestehenden Immobilie und von knapp 44.000 für ein Bauvorhaben -, wurden die Programme "Wohneigentum für Familien - Neubau" und "Jung kauft Alt" 2024 gerade einmal von gut 5.000 Familien abgerufen.

Der Vergleich der wichtigsten Förderkennziffern für das Baukindergeld und alle aktuellen Programme zeigt: Die Förderung des selbst genutzten Wohneigentums ist ein Scheinriese (Grafik). 6,9 Milliarden Euro an Volumen insgesamt vergebener Kredite im Jahr 2024 stellen das Baukindergeld mit seinem durchschnittlichen jährlichen Fördervolumen von 2,8 Milliarden noch klar in den Schatten. Doch schon der mit den Fallzahlen gewichtete einfache Förderbarwert der Zinsvergünstigungen liegt nur bei 2.900 Euro gegenüber 18.600 Euro beim Baukindergeld. Er wird stark gedrückt durch die vergleichsweise starke Nutzung des KfW-Wohneigentumsprogramms. Der bereinigte Förderbarwert schließlich schrumpft auf rund 100 Euro und damit auf die Größe eines Zwergs. An das Baukindergeld waren dagegen keine kostenträchtigen Auflagen gekoppelt, die eine Bereinigung erfordern würden - es bleibt bei 18.600 Euro.

So wird eine neue vermietete Wohnung derzeit gefördert

Vermieteter Wohnraum wird vor allem steuerlich über erhöhte Abschreibungen für Abnutzung (AfA) gefördert. Sofern Abschreibungen vom zu versteuernden Einkommen über den von der ARGE als fairen Verschleiß berechneten Satz von knapp 2,8 Prozent pro Jahr hinausgehen, bewirken sie für die Investoren in der Anfangsphase der Investition eine zusätzliche Steuerersparnis, stellen also im Barwert eine Förderung dar, die die Rendite der Investition verbessert. Derzeit existieren vier AfA-Arten, die teils als Förderung wirken, teils aber auch nicht:

1. Lineare Normal-AfA: Alle seit Januar 2023 fertig gestellten Mietwohnungsneubauten können mit 3 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Das ist etwas mehr als der zu kalkulierende Verschleiß, enthält also eine kleine Subventionskomponente.

2. Degressive Normal-AfA: Neubauten mit Datum des Baubeginns zwischen Oktober 2023 und September 2029 können statt linear auch degressiv mit 5 Prozent vom jeweils verbleibenden Restwert abgeschrieben werden.

3. Sonder-AfA: Neubauten mit Datum des Bauantrags oder des Kaufvertrags zwischen August 2018 und Oktober 2029 können zusätzlich zu einer der beiden normalen AfAs über vier Jahre mit einer Sonder-AfA von linear jeweils 5 Prozent abgeschrieben werden, wenn sie den Effizienzhausstand EH 40 erfüllen, mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Bauen (QNG) zertifiziert werden und die Obergrenze von 5.200 Euro/qm für die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten nicht überschreiten. Die Bemessungsgrundlage für diese Sonder-AfA beträgt maximal 4.000 Euro/qm.

4. Sofortabschreibungen von Erhaltungsaufwand: Erhaltungsaufwendungen für bestehende Gebäude können entweder sofort (bis zu 4.000 Euro) oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden.

Für diese Abschreibungsmöglichkeiten ergeben sich - gerechnet über 10 Jahre für ein Objekt mit abschreibungsfähigen Kosten von 400.000 Euro und einem mittleren Einkommensteuersatz des Investors von 40 Prozent - folgende gerundeten Barwerte: Die lineare AfA schlägt mit etwa 3.000 Euro zu Buche, und die degressive AfA ist rund 18.000 Euro wert.

Für die Sonder-AfA kommen noch einmal 31.000 Euro einfacher Förderbarwert zur linearen AfA beziehungsweise 24.000 Euro zur degressiven AfA dazu. Doch hier tritt das bereits bekannte Phänomen ein: Diese Beträge decken nicht die Mehrkosten, die durch die zusätzlichen energetischen Anforderungen entstehen. Deshalb darf die Sonder-AfA dem Mietwohnungsbau nicht als Förderung angerechnet werden.

Die Sofortabschreibung eines angenommen Erhaltungsaufwands von 40.000 Euro über zwei Jahre dagegen bringt noch mal einen Förderbarwert von rund 12.000 Euro mit sich.

Unter dem Strich diskriminiert der Bund den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie gegenüber der Investition in den Neubau einer vermieteten Wohnung um 18.000 bis 30.000 Euro. Das Ausmaß der Diskriminierung ist also ohnehin hoch - und es steigt, umso mehr Baukosten und Erhaltungsaufwand Investoren geltend machen.

Glück haben derzeit nur Ersterwerber von selbst genutztem Wohneigentum in Hessen, denn sie erhalten mit der Landesförderung "Hessengeld" einen Zuschuss von 10.000 Euro pro Käufer und weiteren 5.000 Euro pro Kind als bedingungslose (Teil-)Kompensation für die Grunderwerbsteuer. Im empirischen Mittel lag der Förderbarwert des Hessengelds bei knapp 14.000 Euro.

Warum das selbst genutzte Wohneigentum gleichberechtigt gefördert werden sollte

Derzeit leben gut 40 Prozent der Haushalte in Deutschland in einer selbst genutzten Immobilie und noch viel mehr träumen davon. Es ist zwar nicht Aufgabe des Staates, so viele Menschen wie möglich in Wohneigentum zu bringen - sehr wohl aber zumindest diskriminierungsfreie, wenn nicht sogar günstige Rahmenbedingungen für jene zu schaffen, die sich dies wünschen. Dafür, angehenden Selbstnutzern eine gleichwertige Förderung wie vermieteten Immobilien zukommen zulassen, gibt es viele gute Argumente. Was ganz sicher ist: Der Erwerb von Wohneigentum sollte nicht auch noch blockiert werden.

Wohneigentumsförderung ist Familienpolitik. Familien haben geringere Einkommenspotenziale, weil sie ihr Arbeitsangebot oftmals wegen eingeschränkter Betreuungsmöglichkeiten reduzieren müssen. Zugleich haben sie wegen der Kinder höhere Ausgaben. Familien benötigen mehr Wohnfläche, aber familiengeeigneter Wohnraum ist hierzulande besonders knapp und wird selten zur Miete angeboten. Deshalb brauchen besonders Familien Unterstützung bei der Wohneigentumsbildung.

Wohneigentumsförderung ist Vermögenspolitik. Dass selbst nutzende Wohneigentümer eine immensen Vermögensvorteil gegenüber Mietern derselben Einkommens- und Altersklasse haben, wurde mehrfach empirisch nachgewiesen. Dies ist nicht in erster Linie Resultat von Wertsteigerungen, sondern Ergebnis der erhöhten Spardisziplin. Wer Wohneigentum für Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen fördert, trägt zum Abbau von Vermögensungleichheit bei.

Wohneigentumsförderung ist Wohnungspolitik. Jede neu gebaute Immobilie zur Selbstnutzung trägt genauso zur Wohnraumversorgung bei wie eine, die vermietet werden soll. Aber auch der Kauf einer bestehenden Immobilie löst eine Umzugskette aus, an deren Ende meist eine kleinere Mietwohnung für jüngere, einkommensschwächere Haushalte auf den Markt kommt. Angesichts der aktuellen Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wird die Miete dieser Wohnung sicher steigen - aber sie ist damit immer noch weit, weit günstiger als eine Wohnung in einem Neubau.

Wohneigentumsförderung ist Kompensation. Oft übersehen, aber nicht zu negieren - die Förderung des Mietwohnungsbaus hemmt die Wohneigentumsbildung ganz direkt. Denn eine Förderung hat immer auch Preiseffekte. Wird der Mietwohnungsbau über Subventionen angekurbelt, steigen die Baupreise und die Baulandpreise. Beides trifft auch die derzeit quasi ungeförderten angehenden Selbstnutzer. Hinzu kommt noch: Wird das Wohnen zur Miete durch die Förderung günstiger, schmälert dies die Vorteilhaftigkeit des Erwerbs zur Selbstnutzung. Die Motivation zur Wohneigentumsbildung sinkt, und es gibt weniger Ersterwerber. Weil weniger Umzugsketten entstehen, verstopft der Mietwohnungsmarkt noch stärker, so die LBS Bundesgeschäftsstelle.

Eine Frau macht eine Aufstiegsfortbildung und erhält dafür ein Darlehen der KfW. Diese erlässt ihr nach bestandener Abschlussprüfung einen Teil der Kosten - und dieses Geld rechnet das Finanzamt zum zu versteuernden Einkommen. Denn der Bundesfinanzhof hat entschieden: Haben Steuerpflichtige Lehrgangs- und Prüfungsgebühren für eine Aufstiegsförderung in früheren Jahren in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten abgesetzt und erhalten später einen Teilerlass für ein Darlehen nach dem Aufstiegsfortbildungsförderungsgesetz, erhöht dieser Teilerlass das zu versteuernde Einkommen der betreffenden Jahre. Weil er als Arbeitslohn zu werten ist. Wie es zu dem Urteil kam, erläutert der Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. (VLH).

Fortbildungskosten können abgesetzt werden

Der Fall: Eine Steuerpflichtige hatte in zwei aufeinanderfolgenden Jahren an einer sogenannten Aufstiegsfortbildung zur geprüften Industriemeisterin Metall und zur geprüften Technischen Betriebswirtin IHK teilgenommen. Nachdem die Investitions- und Förderbank Niedersachsen ihr eine Förderung nach dem Aufstiegsfortbildungsfördergesetz (AFBG) für die Kosten der Lehrveranstaltungen bewilligt hatte, gewährte ihr die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zwei Darlehen in Höhe von insgesamt etwas mehr als 6.000 Euro. Während den Fortbildungen war die Frau weiterhin bei ihrem Arbeitgeber beschäftigt und erhielt Arbeitslohn.

In ihren gemeinsamen Einkommensteuererklärungen für die betreffenden beiden Jahre machten die Frau und ihr Mann bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit Fortbildungskosten von knapp 13.000 Euro geltend. Dazu gehörten auch Zahlungen an die Fortbildungsakademie, wobei das Ehepaar die dafür gewährten Zuschüsse der Investitions- und Förderbank Niedersachen ordnungsgemäß abzog. Das zuständige Finanzamt erkannte die angegebenen Fortbildungskosten dann auch an.

Finanzamt erhöht nachträglich den Bruttoarbeitslohn

Nachdem die Frau die Abschlussprüfungen bestanden hatte, erließ ihr die Kfw, wie im Darlehensvertrag vereinbart, 40 Prozent der Lehrgangs- und Prüfungsgebühren. Das waren 1.204 Euro, und diesen Betrag wollte das Ehepaar nicht bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit verbucht sehen. Vielmehr sei der Teilerlass der privaten Lebensführung zuzuordnen, argumentierte das Paar. In dem Fall wäre es nicht zu einer nachträglichen Erhöhung des Bruttoarbeitslohns in den betreffenden Jahren gekommen, wodurch dann auch die Steuerlast nicht nachträglich erhöht worden wäre.

Doch dieser Argumentation folgte das Finanzamt nicht. Vielmehr erhöhte es in der eingereichten Steuererklärung den Bruttoarbeitslohn der Klägerin um 1.204 Euro, also um den Betrag aus dem Darlehensteilerlass. Den Einspruch gegen dieses Vorgehen wies das Finanzamt als unbegründet zurück - so kam es zur Klage und ging in die nächste Instanz.

Finanzgericht und Bundesfinanzhof unterschiedlicher Meinung

Das Niedersächsische Finanzgericht gab der Klage statt. Seine Begründung: Ein aufgrund bestandener Fortbildungsprüfungen gewährter Darlehenserlass stellt keine Einnahme bei der Einkunftsart dar, bei der die durch das Darlehen finanzierten Gebühren zuvor steuermindernd berücksichtigt worden seien. Einfach ausgedrückt: Das Ehepaar hatte demnach alles richtig gemacht, denn nach Ansicht des Finanzgerichts darf der Arbeitslohn der Frau nicht rückwirkend um den Teilerlass von 1.204 Euro erhöht werden.

Das zuständige Finanzamt beantragte daraufhin Revision, und so landete der Fall beim Bundesfinanzhof (BFH), der höchsten deutschen Instanz in Sachen Steuerrecht. Und die BFH-Richter kassierten das Urteil des Finanzgerichts ein. Sie entschieden: Der Darlehensteilerlass ist sehr wohl als Einnahme bei der Einkunftsart zu erfassen, bei der die Werbungskosten zuvor abgezogen worden sind. Der BFH verwies dabei auf frühere Entscheidungen, die dieses Vorgehen für Erstattungen bestätigen. Unter anderem gilt dies unter bestimmten Voraussetzungen auch für Leistungen aus einem Stipendium.

VLH hatte für ein Mitglied geklagt

Eingereicht worden war die ursprüngliche Klage gegen die Entscheidung des Finanzamts vom Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. (VLH). Die VLH führt immer wieder Musterprozesse für ihre Mitglieder. "Es gehört zu unseren Aufgaben, in gegebenen Fällen für die Interessen unserer Mitglieder zu streiten und auch vor Gericht zu ziehen", betont VLH-Vorstandsvorsitzender Jörg Strötzel. Zwar ging dieses Verfahren im Gegensatz zu den meisten Verfahren in der Vergangenheit zu Ungunsten des VLH-Mitglieds aus. "Aber dafür gibt es in dieser Rechtsfrage nun Rechtssicherheit", so Jörg Strötzel.

Sanierungsstau, hohe Kosten und Handwerkermangel: Für handwerklich begabte Hauseigentümer:innen gibt es viele gute Gründe, die Sanierung ihres Hauses selbst in die Hand zu nehmen.

Durch die Änderungen bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zu Beginn des Jahres können Eigentümer:innen Fördergelder für die Materialkosten beantragen, die bei den Eigenleistungen anfallen. Iris Ege, Energieexpertin der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg erklärt, was dabei zu beachten ist:

Rechnung nur mit förderfähige Materialkosten

Ganz wichtig: Materialkosten können nur dann gefördert werden, wenn auf der entsprechenden Rechnung ausschließlich förderfähige Posten enthalten sind. Außerdem muss die Rechnung in deutscher Sprache vorliegen und der Name des Antragstellers muss ausgewiesen sein. Eine Liste von förderfähigen Posten finden Sie auf der Seite des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Die Förderung von Eigenleistungen gilt für alle Förderanträge, die ab dem 1.1.2023 in den Förderprogrammen BEG EM (BAFA) und BEG WG (KfW) gestellt werden. Die Anträge müssen vor Maßnahmenbeginn gestellt werden, ansonsten gibt es keine Förderung. Förderfähig sind nur Materialkosten, die direkt mit der Sanierungsmaßnahme in Verbindung stehen.

Energie-Effizienz-Experte muss Eigenleistungen prüfen

Gut zu wissen: Damit Eigentümer:innen die Förderung erhalten muss ein Energie-Effizienz-Experte prüfen und bestätigen, dass Eigenleistungen fachgerecht durchgeführt wurden und die Materialkosten korrekt aufgeführt werden. Andernfalls gibt es keine Förderung für die Sanierungseigenleistung! Den Energie-Effizienz-Experte müssen Sie selbst beauftragen.