Energiewende auf dem eigenen Dach - was trägt der Fiskus mit?

Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise kann die Option auf Eigenversorgung im privaten Haushalt ein ökonomisch und ökologisch sinnvolles Unterfangen sein. Darüber hinaus bescheren privat installierte Photovoltaikanlagen ihrem Betreiber neben einem guten Gewissen in aller Regel noch garantierte Einspeisevergütungen, auch wenn die nicht mehr so üppig ausfallen, wie das früher der Fall war. Finanziell interessant können außerdem die steuermindernden Vorteile sein. Aber der  Betrieb einer Photovoltaikanlage kann noch andere steuerliche Konsequenzen haben, über die sich der Betreiber vorher im Klaren sein sollte.

Steuerpflicht beachten

Hausbesitzer werden steuerlich prinzipiell dann zum Unternehmer, wenn sie eine Photovoltaikanlage auf ihrem Privathaus errichten und den dort erzeugten Strom ins öffentliche Netz einspeisen. Jedoch ist die Erzeugung und Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz einkommensteuerlich nur relevant, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, sich also langfristig und dauerhaft Gewinne erwirtschaften lassen. In solch einem Fall ist der Betrieb einer Photovoltaikanlage als gewerbliche Tätigkeit anzusehen und es ergeben sich eine Vielzahl einkommensteuerlicher Pflichten aber auch steuermindernde Gestaltungsmöglichkeiten. Bei Photovoltaikanlagen, die ausschließlich für den Eigenbedarf betrieben werden, spielen diese Überlegungen keine Rolle.

Die Einspeisevergütungen ins öffentliche Netz sind in aller Regel für 20 Jahre festgeschrieben. Für jede spätere Neuanlage aber werden diese kontinuierlich, in Abhängigkeit vom eingespeisten Volumen und anderen Parametern, abgesenkt. Je später man sich also für den Bau einer Photovoltaikanlage entscheidet, desto geringer fallen die Abnahmeentgelte aus.

Einkommensteuer

Einerseits sind die Einnahmen aus der Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz einkommensteuerpflichtig. Andererseits können die Ausgaben, die durch den Betrieb der Photovoltaikanlage entstehen, als Betriebsausgaben abgezogen werden. Dazu zählen u.a. die laufenden Betriebskosten einer Anlage, die Kosten für Wartung, Reparatur, Finanzierung und Versicherung sowie die Stromzählermiete und die Abschreibungen für die Solaranlage oder auch die Schuldzinsen aus einem Darlehen zur Finanzierung der ökologischen Investition. Einnahmen und Ausgaben sind folglich vom privaten Betreiber in seiner Einkommensteuererklärung anzugeben.

Abschreibungsmöglichkeiten

Grundsätzlich können die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage über die übliche Nutzungsdauer der Anlage - dabei geht die Finanzverwaltung von 20 Jahren aus - abgeschrieben werden. Zu diesen Kosten gehören u.a. auch die Planungs- und Transportkosten sowie die Kosten für die Abnahme der Anlage, die nicht sofort in voller Höhe zum Abzug gebracht werden können. In aller Regel kommt die lineare Abschreibung zur Anwendung, die 5 % jährlich beträgt. Für bewegliche Wirtschaftsgüter - so werden die Solaranlagen eingestuft - gilt außerdem, dass private Stromproduzenten ebenso wie Unternehmen, die bestimmte Größenklassen nicht überschreiten, im Jahr der Anschaffung eine Sonderabschreibung von 20 % der Anschaffungskosten geltend machen können, die aber auch auf die ersten fünf Jahre nach Anschaffung verteilt werden kann. Außerdem besteht die Möglichkeit, bis zu drei Jahren vor Anschaffung der Anlage einen sog. Investitionsabzugsbetrag von maximal 40 % der Anschaffungskosten steuermindernd in Ansatz zu bringen.

Kleinunternehmer oder nicht?

Ein (privater) Betreiber einer Photovoltaikanlage, der den mit seiner Anlage erzeugten Strom kontinuierlich an einen Energieversorger veräußert, ist insoweit umsatzsteuerrechtlich Unternehmer. Die meisten privaten Betreiber von Photovoltaikanlagen dürften allerdings zu den Kleinunternehmern gehören, für die keine Umsatzsteuer erhoben wird. Dies gilt, wenn der Vorjahresumsatz 17.500 Euro und der Umsatz im laufenden Kalenderjahr voraussichtlich 50.000 Euro nicht übersteigt. Ein Vorteil dieser Regelung besteht darin, dass der Photovoltaikanlagenbetreiber sich nicht mit den zum Teil aufwendigen Formalien der Umsatzsteuer beschäftigen muss. Aber andererseits entgeht ihm der Abzug sämtlicher Vorsteuerbeträge (z.B. für die Anschaffung der Anlage). Somit könnte die Anwendung der Kleinunternehmerregelung ein schlechtes Geschäft sein. Der Betreiber kann selbst wählen, welche Regelung er für sich in Anspruch nehmen möchte.

Wird die Kleinunternehmerregelung nicht angewendet, muss der Unternehmer entscheiden, ob er die Photovoltaikanlage ganz oder teilweise seinem Unternehmen zuordnet. Wird für den gesamten erzeugten Strom eine Einspeisevergütung nach § 33 Abs. 1 oder Abs. 2 EEG gezahlt, ist die Photovoltaikanlage in vollem Umfang Unternehmensvermögen. Hier sind verschiedene Voraussetzungen zu beachten. Wird die Photovoltaikanlage ganz oder teilweise dem Unternehmen zugeordnet, muss der Anlagenbetreiber die Umsatzsteuer, die er vom Stromnetzbetreiber neben der Einspeisevergütung erhält, an das Finanzamt abführen. Gleichzeitig kann er aus den Anschaffungskosten sowie den laufenden Kosten die Vorsteuer abziehen. Wird ein Teil des Stroms im eigenen Wohnhaus verbraucht und hat der Unternehmer die Photovoltaikanlage im vollen Umfang seinem Unternehmen zugeordnet, so ist der an den nichtunternehmerischen Bereich abgegebene Strom als unentgeltliche Wertabgabe der Besteuerung zu unterwerfen.

Gewerbesteuerliche Behandlung

Private Stromproduzenten mit einer Anlage in üblicher Größe und Leistung auf ihrem Dach müssen in der Regel kein Gewerbe anmelden, weil der jährliche Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro kaum überschritten werden dürfte. Erst bei einem darüber liegenden Gewerbeertrag wird eine Anmeldung erforderlich und in aller Regel auch Gewerbesteuern fällig. Diese können aber, zumindest teilweise, auf die Einkommensteuer angerechnet werden, so dass sich eine gewisse Kompensation ergibt. 

Hauskaufnebenkosten Sachsen und Bayern billigstes Pflaster

Seit der jüngsten Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf bis zu 6,5 Prozent in Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein müssen Immobilienkäufer mit bis zu 15 Prozent der Kaufsumme für Nebenkosten rechnen. Nur in Bayern und Sachsen liegen die Nebenkosten seit Jahren stabil bei rund 9 Prozent. "Wie unsere Grafik zeigt, ist das regionale Gefälle enorm: Seit Januar zahlen Berliner bei einer 300.000-Euro-Wohnung bis zu 45.000 Euro für die Kaufnebenkosten, Münchner beim gleichen Kaufpreis 27.200 Euro", rechnet Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, vor. Die Reduzierung dieser Kosten ist nur begrenzt möglich. Die Grunderwerbsteuern wurden zum 1. Januar 2014 in vier Bundesländern erhöht. Zusammen mit den Notarkosten und den im aktuellen Marktumfeld häufig nötigen Maklergebühren können sich Kaufnebenkosten in Deutschland auf bis zu 15 Prozent aufsummieren. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgesetzt und unterscheidet sich deshalb deutlich. Derzeit beträgt diese Abgabe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Außerdem müssen Immobilienkäufer die Notargebühren einkalkulieren und bei der Vermittlung über einen Makler dessen Provision. Die Berechnung der Notarkosten wurde im August 2013 neu geregelt, sie betragen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Anders als Grunderwerbssteuer und Notarkosten sind die Maklerprovisionen nicht verbindlich festgelegt. Es haben sich aber ortsübliche Entgelte etabliert, die ebenfalls regional stark variieren. Sie liegen bei 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. "Der Spielraum bei den Kaufnebenkosten ist gering. Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind festgelegt. Und mit dem Makler kann man zwar grundsätzlich verhandeln, aber in den Ballungsräumen mit hoher Nachfrage wird dies kaum Erfolg haben", so Experte Michiel Goris und ergänzt: "Umso wichtiger ist es, nicht unnötig viel für die Finanzierung der Immobilie auszugeben, sondern diese optimal auf die eigene Lebenssituation und an individuelle Bedürfnisse anzupassen. Denn maßgeschneiderte Angebote bieten oftmals kleine Zinsvorteile, die sich im Laufe der Jahre zu einer großen Ersparnis von Tausenden von Euro aufsummieren und so die Kaufnebenkosten abmildern können."

Deutsche setzen auf Betongold

Die Bundesbürger besitzen Häuser und Eigentumswohnungen im Wert von fast 6 Billionen Euro. Das ist mehr als doppelt so viel wie noch vor 20 Jahren. Das zeigt eine jetzt vorgelegte Analyse des „Kompetenzfelds Immobilienökonomik“ beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Danach sind Immobilien nach wie vor die wichtigste Vermögensgrundlage der privaten Haushalte. Denn rund die Hälfte des materiellen privaten Vermögens ist in Betongold investiert. Insgesamt verfügen 18,8 Millionen Haushalte (48 Prozent) über Haus- und Grundbesitz. In Ostdeutschland liegt die Quote mit 39 Prozent deutlich niedriger als im Westen (50 Prozent).

 

Wer wie viele Häuser und Grundstücke hat, hängt dabei stark vom Einkommen ab. So verfügen gut 80 Prozent der Haushalte mit mehr als 4.500 Euro netto im Monat über Immobilienbesitz; bei Haushalten mit weniger als 1.300 Euro netto monatlich sind es hingegen nur 20 Prozent. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Haushaltsgröße: Je mehr Personen in einem Haushalt leben, desto größer ist sowohl der Anteil als auch die Höhe des Immobilienvermögens. In der Gruppe der Rentner verfügen 60 Prozent über Haus und Grund. Bei der Verteilung des Immobilienvermögens hat sich in den
vergangenen Jahren kaum etwas geändert. Nach wie besitzt das reichste Fünftel der Haushalte rund 75 Prozent des gesamten Netto-Immobilienvermögens. 

Ahnungslos: Über 60 Prozent der Immobilienbesitzer wissen nicht genau, was ihre Immobilie wert ist

Immobilien gelten als relativ sichere Wertanlage und werden gerade seit Beginn der Wirtschaftskrise zunehmend nachgefragt. Umso erstaunlicher ist, dass die Mehrheit der Immobilienbesitzer den genauen Wert ihrer Immobilie gar nicht kennt. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage von ImmobilienScout24 unter 1.022 privaten Immobilienbesitzern. Nur 39 Prozent der Befragten können genau sagen, was ihr Eigenheim wert ist. Jeder zweite Immobilienbesitzer ist der Meinung, den Wert in etwa einschätzen zu können. 13 Prozent der Umfrageteilnehmer sind total ahnungslos, was den Preis ihres Wohneigentums betrifft. Mehr als die Hälfte der "Unwissenden" sagt, dass eine Wertermittlung bis dato nicht nötig war, da weder ein Verkauf noch eine Finanzierung ansteht. Doch aus Sicht der Experten ist es zu jeder Zeit wichtig, über den Wert der eigenen Immobilie informiert zu sein. "Immobilien sind immer eine große und langfristige Investition. Bei den meisten Immobilienbesitzern stellen sie den Großteil des Vermögens dar", erläutert Michael Kiefer, öffentlich bestellter Sachverständiger und Leiter Immobilienbewertung bei ImmobilienScout24. "Deshalb hat das Thema Immobilienbewertung und Immobilienmarktinformation für jeden eine große Bedeutung."

 

Weitere Gründe für die Unkenntnis des Immobilienwertes:

 

  1. Keine Lust, sich darum zu kümmern (32 Prozent)
  2. Unwissenheit, wie Immobilienwert ermittelt wird (26 Prozent)
  3. Immobiliengutachten zu teuer und aufwändig (26 Prozent)
  4. Kein Interesse (9 Prozent) Einfache Wege zur Immobilienwertermittlung

 

Es gibt vielfältige Möglichkeiten, den Immobilienpreis zu ermitteln. Diejenigen, die den Marktwert ihrer Immobilie überblicken, haben am häufigsten einen Vergleich ihres Objektes mit anderen Angeboten im Internet vorgenommen (35 Prozent). Ein Fünftel kennt den Wert, da die Immobilie erst kürzlich erworben wurde oder der Preis über die Familie oder Vorbesitzer der Immobilie übermittelt wurde. Ebenfalls 20 Prozent der Immobilienbesitzer, die den Wert ihres Wohneigentums kennen, haben einen Gutachter beauftragt. Eine schnelle und günstige Alternative zum Immobiliengutachten ist die Wertermittlung im Internet. Jeder zehnte befragte Eigentümer mit Kenntnis seines Immobilienwertes hat eine solche Onlinebewertung durchgeführt. Auch ImmobilienScout24 bietet einen Bewertungsservice an: Unter www.immobilienscout24.de/bewertung können Immobilienkäufer und -verkäufer für 29,90 Euro in wenigen Schritten den Wert ihrer Immobilie ermitteln. Der Bewertungsservice basiert auf der größten Immobilien-Datenbank Deutschlands und wurde von einem Expertenteam für Objektbewertung entwickelt.

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